Concentratie en concurrentie op de markt voor hypothecaire leningen

bedrijfstak

Concentratie en concurrentie
op de markt voor
hypothecaire leningen
W.W. Boonstra en H. Groeneveld
De auteurs zijn werkzaam bij Rabobank Nederland
als respectievelijk Hoofd Economisch Onderzoek
en Hoofd Kenniscentrum MKB
W.W.Boonstra@rn.rabobank.nl

Het Nederlandse bankwezen kent een hoge concentratie­
graad, maar op de markt voor hypothecaire leningen is
juist sprake van weinig concentratie en veel concurrentie.

H

et Nederlandse bankwezen heeft in internationaal perspectief een hoge concentratiegraad. De vier grootste
financiële conglomeraten, ABN AMRO, ING, Rabobank en
Fortis, hebben gezamenlijk een marktaandeel, gemeten op
grond van balans­totalen, van ongeveer tachtig procent. De hoge
concentratiegraad op macroniveau betekent echter niet per
definitie dat op het niveau van de deelmarkten ook sprake is van
een hoge concentratie. Op sommige deelmarkten zijn immers
kleinere bancaire nichespelers nadrukkelijk aanwezig. Soms zijn
ook partijen van buiten de bancaire sector actief. In dit artikel
nemen wij de markt voor woninghypotheken onder de loep.

De markt voor woninghypotheken

De markt voor woninghypotheken is met een omvang van
bijna 470 miljard euro (september 2005; ultimo 1990: 78 miljard
euro) het belangrijkste segment van de markt voor particulier
krediet. De snelle groei van de markt weerspiegelt bovenal de
volume- en prijsontwikkelingen op de markt voor koopwoningen.
Voorts wordt consumptief krediet via de weg van het hypothecaire
krediet verstrekt. Voor de geldgever is dit aantrekkelijk, omdat
het risicoprofiel van hypothecaire kredietverlening vanwege het
onderpand aanmerkelijk lager ligt. Voor de geldnemer vertaalt
dit zich in relatief gunstige rentetarieven, die gemiddeld circa
3,5 procent lager liggen dan die voor regulier consumptief krediet.
Banken hechten ook aan een stevig marktaandeel op de
markt voor woninghypotheken, omdat een hypothecaire lening
geldt als een zogeheten ‘ankerproduct’. De aanschaf van een
eigen woning, nog altijd de belangrijkste reden om een hypotheek af te sluiten, leidt meestal tot aanvullende zaken. Denk
wat dat betreft aan beleggingsproducten en opstal-, inboedel- en
levensverzekeringen. Daarbij wordt de klant voor een langere
termijn aan de bank gebonden, waarmee de stroom aan renteen premiebetalingen voor meerdere jaren wordt vastgelegd.

Ontwikkelingen op het vlak
van de distributie

De markt voor de hypothecaire dienstverlening is traditioneel niet uitsluitend het speelveld van de banken. Diverse verzekeraars, pensioenfondsen en buitenlandse partijen zijn hier
actief. De non-bancaire aanbieders maken van oudsher gebruik
van tussenpersonen, die zich tussen de aanbieders van hypothecaire leningen en hun klanten hebben gepositioneerd. De

rol van deze intermediairs is in de loop van de afgelopen jaren
aanmerkelijk gegroeid. In 1985 werd bijvoorbeeld 38 procent
van de hypothecaire leningen niet rechtstreeks afgesloten via
een bank, maar via tussenkomst van een intermediair. In 2002
was dit aandeel opgelopen tot zestig procent van een inmiddels veel grotere markt. Dit geeft bijvoorbeeld ook aan kleinere
bancaire spelers, met een relatief klein kantorennet, maar ook
aan andere partijen, zoals verzekeraars en pensioenfondsen, de
mogelijkheid om op kosteneffectieve wijze te concurreren met
de banken. Institutionele beleggers beschikken vaak wél over de
financiële middelen, maar niet over een afdoende eigen distributiekanaal. De grootbanken zelf maken overigens ook gebruik
van het intermediaire kanaal en dan vaak via een dochter­
onderneming (Obvion, Bouwfonds).
Door de tussenkomst van de intermediair wordt, althans in
theorie, een ‘level playing field’ gecreëerd waarop alle aanbieders
van financiële producten met elkaar op gelijke termen kunnen
concurreren. Voor het bereiken van een hoog marktaandeel
moeten banken bij het intermediair concurrerende producten
op de plank hebben liggen. De verkoop van hun producten
wordt daarbij ook beïnvloed door de hoogte van de provisie die
zij bereid zijn aan de intermediair te betalen.
De grootbanken zien deze ontwikkeling met lede ogen aan. De
opkomst van intermediairs, die zich als het ware tussen de aanbieder van financiële producten en hun klanten hebben genesteld,
heeft de distributiekracht van de traditionele banken namelijk
aangetast. De persoonlijke band die banken uit oogpunt van klantenbinding zo graag met hun klanten ontwikkelen, wordt door de
tussenkomst van het intermediair immers doorbroken.
Toch kan uit figuur 1 de conclusie worden getrokken, dat het
gezamenlijke marktaandeel van de banken door de opkomst van
de tussenpersonen niet is gedaald. Zeker als men zich realiseert
dat de via zogeheten Special Purpose Vehicles (SPVs) gefinancierde woninghypotheken ook voor circa vijftig procent door
banken worden verstrekt, lijkt de gezamenlijke positie van de
banken eerder wat te zijn versterkt.
Een tweede belangrijke trend betreft de opkomst van de
directe kanalen, zoals de post, de telefoon, de geldautomaat en
meer recent het internet. Waar twee decennia geleden bijna alle
transacties tussen de banken en hun klanten nog een direct contact vergde tussen klant en bankmedewerker, is dit anno 2005
nog maar nauwelijks het geval.

ESB  24-3-2006

131

bedrijfstak

Figuur 2. Hypotheekrente, 5 jaar vast

Figuur 1. Marktaandelen naar type financier

100 %
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
1991

banken

verzekeraars en pensioenfondsen
SPVs
1994

1997

2000

2003

2005

5,0 %
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
feb-04

%
gemiddelde hypotheekrente (LA)

1,6
1,5
1,4
1,3
1,2
1,1
1,0
0,9
0,8
0,7
0,6
dec-05

SWAP-rate (LA)

spread (RA)

jul-04

jan-05

jul-05

Bron: DNB

Bron: Datastream, Rabobank

Deze ontwikkeling heeft de rol van het bankkantoor ingrijpend gewijzigd. Een eerste gevolg is dat gevestigde partijen een
kostennadeel hebben ten opzichte van nieuwkomers in de markt
voor hypothecaire leningen. Deze kennen in het algemeen een
veel lagere kostenbelading omdat zij geen uitgebreid kantorennetwerk hebben.
Een tweede gevolg van deze ontwikkeling is dat het contact
tussen bank en klant losser is geworden. De opkomst van het
internet als informatie- en transactiekanaal heeft deze trend nog
eens versterkt. In het verleden kwam een klant gemiddeld eenmaal
per week in het bankkantoor, maar tegenwoordig is dat gemiddeld
nog maar eenmaal per jaar. Een bijkomend effect van vooral de
opkomst van internet is daarbij, dat de markt veel transparanter
is geworden. De klant kan vandaag de dag veel informatie over
de producten en diensten van de banken, alsmede hun tarieven,
van het internet aflezen. De klant die uiteindelijk de stap naar het
bankkantoor zet is dus ook nog eens beter geïnformeerd dan ooit
tevoren. De banken zien dit alles als een bedreiging, aangezien zij
vrezen voor een verminderde klantloyaliteit. Dit blijkt in de praktijk ook zo te zijn. Steeds meer mensen blijken te shoppen tussen
banken en onderhouden contacten met meerdere banken.

De hevige concurrentie heeft er ook toe geleid, dat de
marktaandelen tussen de diverse aanbieders van hypothecaire
leningen minder stabiel worden. Zo lijken de marktaandelen
van ABN AMRO en de Postbank grote schommelingen te vertonen. In 2005 werd bekend dat Fortis snel marktaandeel verliest
(FD, 2005). Per saldo raakt de markt voor hypothecaire leningen
steeds minder geconcentreerd, hetgeen kan worden afgelezen
aan de ontwikkeling van de belangrijkste concentratieratio’s
(tabel 1).

Toenemende concurrentie en
afnemende concentratie

De bovenstaande ontwikkelingen hebben ertoe geleid, dat
op de markt voor woninghypotheken een stevige concurrentie
woedt. Niet alleen wordt deze slag uitgevochten tussen de gevestigde bancaire aanbieders, tevens kent juist deze markt relatief
veel spelers van buiten de bancaire sector. Daarbij kan worden
gedacht aan kleinere bancaire spelers, maar ook aan verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen, al lijken de twee laatste groepen trendmatig aandeel te verliezen (figuur 1).
De toegenomen concurrentie valt af te lezen aan de hand van
het verloop van de door de banken in rekening gebrachte rente
op hypothecaire leningen. Figuur 2 illustreert dit voor het tarief
op leningen met een rentevaste periode van vijf jaar. In deze
grafiek is onder andere ook de marge weergegeven die de verschillende partijen maken ten opzichte van een ‘neutrale’ fundingindicator, de vijfjaars euro swaprente. Deze marge vertoont
de laatste jaren hevige schommelingen en de onderliggende
trend lijkt daarbij neerwaarts gericht.
Merk hierbij overigens op dat deze grafiek de margedruk naar alle waar­
schijnlijkheid onderschat. De grafiek is gebaseerd op de gepubliceerde
adviestarieven, maar in de bancaire praktijk van alledag ligt de rente naar
alle waarschijnlijkheid nog lager.

132

ESB  24-3-2006

Tabel 1. Concentratie op de Nederlandse markt voor
woninghypotheken

concentratiemaatstaven

2000 2001 2002 2003 2004 2005

ongeconsolideerd
C3

41

41

36

35

36

C5

56

54

50

48

49

36
48

HHI

860

875

758

714

710

884

geconsolideerd op groepsniveau
C3

59

59

53

53

56

56

C5

75

75

70

68

69

67

HHI

1369 1402 1211 1181 1253 1230

Bron: eigen bewerking op basis van data van de Rabobank. Bij de
berekening van de HHI (die betrekking heeft op de nieuwe productie in
de betreffende jaren) is ervan uitgegaan dat de post “overig†bestaat
uit allemaal kleine marktpartijen met een marktaandeel van één procent
of lager. Daarom is het marktaandeel “overigâ€niet gekwadrateerd.

In deze tabel staan de drie in de praktijk meest gebruikte
concentratiemaatstaven weergegeven. Onder het kopje
‘Ongeconsolideerd’ staan de indices zoals die kunnen worden berekend op grond van de marktaandelen van de vijftien
belangrijkste aanbieders van hypothecaire leningen. Daarbij
zijn de marktaandelen van de labels die tot één groep behoren, zoals bij voorbeeld Postbank, ING Bank en Nationale
Nederlanden, niet bij elkaar opgeteld. Onder het kopje
‘Geconsolideerd op Groepsniveau’ staan de indices als de
verschillende labels binnen een groep wél bij elkaar worden
opgeteld.
Het blijkt dat de concentratie op de markt voor woninghypotheken trendmatig terugloopt en dat deze markt al lang
niet meer kan worden aangeduid als een sterk geconcentreerde
markt. Zo ligt de zogeheten Herfindahl index (HHI) ruimschoots beneden de grens van 1800 waarboven toezichthouders
een markt als sterk geconcentreerd beschouwen. Evenmin lijkt
sprake te zijn van een dominante marktpartij, zoals eerder
op basis van empirisch onderzoek ook al was geconstateerd
(Sterken, 2004).

bedrijfstak

Conclusie

Als gevolg van ingrijpende wijzigingen op het vlak van de
distributie is de markt voor woninghypotheken in de loop der
tijd steeds minder geconcentreerd geraakt. De onderlinge concurrentie tussen de diverse partijen is zeer hevig. Dit uit zich
mede in een neerwaartse druk op de marges voor de verstrekkers van hypothecaire leningen.

Figuur 3. Gemiddelde hypotheekrente, 5 jaar vast

4,8 %
4,6
4,4
4,2
4,0
3,8
3,6
3,4
3,2
3,0

gemiddeld via intermediair
gemiddeld banken

02
-20
04
04
-20
04
06
-20
04
08
-20
04
10
-20
04
12
-20
04
02
-20
05
04
-20
05
06
-20
05
08
-20
05
10
-20
05
12
-20
05

Transparantie van de markt

Eerder wezen wij reeds op de trend, dat steeds meer hypothecaire leningen niet meer rechtstreeks via de bank, maar via
tussenkomst van een intermediair worden afgesloten. In theorie
zou dit tot een meer transparante markt moeten leiden. Er zijn
immers meer aanbieders actief, waardoor de klant meer keuze
heeft.
De banken hebben er echter van meet af aan op gewezen dat
veel van de zogenaamd ‘onafhankelijke’ adviseurs in de praktijk
minder onafhankelijk zijn dan zij zich doen voorkomen. De
intermediairs werken veelal op basis van een provisie en hebben
dus niet per definitie hetzelfde belang als de klanten die zij adviseren. Ook blijkt soms dat zij feitelijk, maar heimelijk, gelieerd
zijn aan één aanbieder. Het Centraal Planbureau (CPB) concludeerde reeds in 2003, dat de opkomst van de intermediairs niet
heeft geleid tot een meer transparante markt voor hypothecaire
leningen (CPB, 2003). Het CPB constateerde, dat de tarieven
voor hypothecaire leningen een gemiddelde spreiding vertonen
van 1,24 procent. Daarbij is de spreiding bij leningen die direct
door banken worden verstrekt met 0,60 procent veel lager dan
die van leningen (met name die waarbij levensverzekeringsmaatschappijen als producent optreden) die via het intermediair
kanaal worden afgesloten (1,28 procent). De NMa trok in de
Monitor Financiële Sector 2005 een soortgelijke conclusie voor
de markt voor verzekeringsproducten.
Als mogelijke oorzaken wijst het CPB erop dat de intermediairs hun eigen voorkeuren hebben, gebaseerd op de provisies
die zij van de levensverzekeringsmaatschappijen ontvangen.
Daardoor is de markt minder doorzichtig geworden. Ook hebben de banken bij hun bestaande klanten beter inzicht in de kredietwaardigheid van hun geldnemers, waardoor zij bereid zijn
om met lagere marges genoegen te nemen.
Het CPB-rapport meldt trouwens niet expliciet of de tarieven
van de rechtstreeks door banken verstrekte leningen gemiddeld
genomen ook daadwerkelijk lager liggen dan die via het intermediaire kanaal. Toch kan op basis van de ontwikkeling van de
adviestarieven van de belangrijkste aanbieders van hypothecaire
kredietverleners de tentatieve conclusie worden getrokken dat
de tarieven van partijen die vooral via tussenpersonen de markt
bedienen hoger liggen dan de bancaire tarieven.

Bron: Rabobank

Eén van de oorzaken van de steeds aan intensiteit winnende
concurrentie is de opkomst van de tussenpersonen, die inmiddels bij meer dan zestig procent van de afgesloten woninghypo­
theken bemiddelen. Omdat de intermediairs het voor aanbieders zonder eigen vestigingennetwerk mogelijk maken om deze
markt te bedienen dragen zij bij aan de extra concurrentie.
Tegelijkertijd is hun provisiestructuur voor klanten ondoorzichtig en bestaat de indruk dat de door hen bediende klanten
slechter af zijn.
Hier doet zich de onverwachte ontwikkeling voor, dat een
meer concurrerende markt tot per saldo slechtere bediening
van klanten leidt. Het is tegen deze achtergrond dan ook niet
verwonderlijk dat de toezichthouders bij het monitoren van de
financiële sector de rol van deze tussenpersonen steeds nadrukkelijker in de beschouwing betrekken. n
Wim Boonstra en Hans Groeneveld

Literatuur
Bikker, J.A. & J.W.B. Bos (2005) Trends in Competition and Profitability in the
Banking Industry: A Basic Framework, Suerf Studies 2005/2.
Bikker, J.A. & J.M. Groeneveld (2000) ‘Competition and Concentration in the
EU Banking Industry’, Kredit und Kapital, Heft 1/2000, 62-98.
Centraal Planbureau (CPB 2003) Price-setting and Price Dispersion in the
Dutch Mortgage Market, CPB Discussion Paper No. 21, September 2003.
Haaf, K.(2000) Measures of Competition and Concentration: A Review of the
Literature, Research Series Supervision no. 27, De Nederlandsche Bank,
mei 2000.
Hannan (1997) ‘Market share inequality, the number of competitors, and HHI:
An examination of bank pricing’, Review of Industrial Organisation, No. 12.
Het Financieele Dagblad (FD 2005) Hypotheekmarkt telt eerste slachtoffer,
15 november 2005.
Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa 2005) Monitor Financiële Sector
2005, oktober.
Sterken, E. (2004) Testing for dominance in the mortgage market, mimeo,
Groningen, March.

Zo maakte NOVA in maart 2004 bekend dat de in naam onafhankelijke keten
Meeùs werkt op basis van productieafspraken met verzekeringsmaatschappij
AEGON. Meer recent bleek dat de ING Assurantiekantoren, die zich profileren
als onafhankelijk, harde verkoopafspraken hebben met verzekeraar Nationale
Nederlanden (Money nr. 8, 2005).
In de Monitor Financiële Sector 2005 heeft de NMa onderzocht wat de
impact was van de opkomst van het intermediair voor de markt van verze­
keringsproducten. De uitkomst van dit onderzoek duidt erop dat advisering
door intermediairs niet leidt tot een betere bediening van de klant. Ook
concludeert de NMa , dat als klanten beter op de hoogte zouden zijn hoe de
beloningsstructuur van intermediairs in elkaar steekt zij eerder geneigd zijn
om zich rechtstreeks tot de verzekeraars wenden (NMa , 2005).

ESB  24-3-2006

133