Beleggen in landbouwgrond?
DR. C.P. VEERMAN*
Met areaal landbouwgrond dat wordt gepacht loopt al jaren gestaag terug. Voor de landbouw is dit
een zorgwekkende ontwikkeling, omdat het zogenaamde verpachtesvermogen een van de
goedkoopste vormen van vreemd vermogen is. De auteur van dit artikel laat zijn licht schijnen over de
oorzaken van deze terugloop, en doet aanbevelingen om de belangstelling van institutionele beleggers
voor het beleggen in landbouwgrond aan te wakkeren. Zijn belangrijkste conclusies zijn dat behalve
maatregelen in de fiscale sfeer ook maatregelen nodig zijn die een deel van de eigenaarslasten
overhevelen naar de pachter. Bovendien stelt hij voor een intermediair op te richten die als
tussenpersoon kan fungeren tussen institutionele beleggers en pachters.
Inleiding
Het areaal landbouwgrond dat wordt gepacht loopt al sedert
jaren gestaag terug. Werd in 1960 nog ca. 50% van de totale oppervlakte aan landbouwgrond gepacht, in 1983 bedroeg dit cijfer nog maar krap 38%. Voor de landbouw is dit een zorgwekkende ontwikkeling. Immers het zogenaamde verpachtersvermogen, het vermogen dat de pachters via het pachtrecht aan de
pachter ter beschikking stelt en de waarde van grond en gebouwen omvat, is een van de goedkoopste, zo niet de allergoedkoopste vorm van vreemd vermogen.
Dat het om een zeer aanzienlijk deel van de totale vermogensbehoefte in de landbouw gaat, blijkt uit de volgende cijfers: in
1963 was het aandeel van het verpachtersvermogen op het totaal
ca. een derde. In 1982 nog altijd ruim een kwart. Ter vergelijking: het percentage overig vreemd vermogen van het totaal bedroeg in 1982 ca. 18% 1). Het verpachtersvermogen is dus een
zeer aanzienlijke en goedkope bron van vreemd vermogen.
De terugloop van het pachtareaal wordt in landbouwkringen
dan ook met zorg gadegeslagen. De vraag dringt zich op wat de
oorzaken zijn van dit verschijnsel en wat hieraan te doen zou
zijn. In dit artikel wordt op beide vragen ingegaan en zal worden
nagegaan welke oplossingen effectief kunnen zijn. In het bijzonder zal daarbij worden betrokken op welke wijze de groeiende
belangstelling van institutionele beleggers voor het beleggen in
landbouwgrond kan worden aangewakkerd 2).
menten van diverse beleggingsvormen is nog veel moeilijker,
omdat de risicofactor die aan elk der verschillende vormen inherent is, zich moeilijk laat vergelijken.
In label 1 zijn drie beleggingscategorieen naast elkaar gezet
waarvan het risico in absolute zin zeer beperkt is. Daarbij is uitgegaan van het bruto rendement: de bruto geldopbrengst (per
jaar) gedeeld door de effectieve waarde van het moment. Voor
grond zijn van de bruto geldopbrengst de eigenaarslasten afgetrokken; voor woningen niet, dit vereist namelijk een veel gecompliceerder berekeningsprocedure. Er moet immers rekening
worden gehouden met onderhoud, afschrijving en waardevermindering door gebruik en dergelijke. Het blijkt uit label 1 dat
grond, zo gezien, inderdaad een laag relatief rendement heeft.
Grond is daarentegen een zeer solide belegging: onontvreembaar, onbederfelijk en onverslijtbaar. De geschiedenis leert dat
grond een zeer waardevaste belegging is 4).
Tabel 1. Gemiddeld bruto rendement van diverse beleggingsvormen over de periods 1965 – 1980
Beleggingsobject
Goudgerande waarden
Grond (verpacht) a)
Huizen b)
Bruto rendement
Netto rendement c)
6,9%
1,5%
6,0%
0,4%
4,1%
7,3%
Toelichting op de label:
a) Los land excl. eigenaarslasten.
b) Bruto huuropbrengst verhuurde eengezinswoningen (excl. de jaren 1974 t/m
Oorzaken van de terugloop van het pachtareaal
In dit artikel zal niet worden ingegaan op de ontstaansgeschiedenis van de Pachtwet van 1958, en de wijze waarop deze kan
worden gehandhaafd en toegepast. Per slot van rekening heeft
Van den Noort in dit blad dienaangaande een prima resume gegeven 3). Een reden voor de terugloop van de pacht die vaak
wordt genoemd, hangt ten nauwste samen met de wijze waarop
de pacht wordt vastgesteld, namelijk krachtens de Pachtwet
door de Grondkamers. Dit systeem van gebonden prijsvaststelling heeft er toe geleid, zo luidt het betoog, dat de pachtprijzen te
laag en te weinig gedifferentieerd zijn. Daardoor heeft de verpachter een laag rendement in vergelijking met andere beleggingsopties. Houdt deze redenering steek?
Het precies berekenen van het rendement op een beleggingsoptie is niet eenvoudig, omdat rekening moet worden gehouden
met allerlei factoren die op de bruto opbrengst in mindering of in
meerdering moeten worden gebracht. Het vergelijken van rende1166
1976 incl. eigenaarslasten).
c) Gecorrigeerd met prijsindex nationaal inkomen (netto marktprijzen).
Bron: Berekend uit gegevens van LEI/CBS.
* Medewerker van het Interuniversitair Instituut Bedrijfskunde te
Rotterdam.
1) Alle cijfers zijn ontleend aan: LEI/CBS, Landbouwcijfers, diverse
jaargangen.
2) Vgl. J. van Kasteren: Kapitaal in de grond, NRC Handelsblad, 5 juni
1985.
3) Vgl. P.C. van den Noort, Pachtnormen, pachtservituut en de terug-
gang van de pacht in Nederland, ESB, 29 September 1982, biz. 1051 en
1052.
4) Vgl. H. Hoeve: Hoe waardevast is agrarisch onroerend goed, Land-
bouwkundig Tijdschrifi, 86— 12.
Wordt evenwel met de geldontwaarding en de waardeverandering van het beleggingsobject rekening gehouden (het netto ren-
Volgens de pachtwet zijn deze mogelijkheden zeer beperkt: de
aanzienlijke vermogenswinst konden realiseren, tot verkoop
aangespoord.
Aan het liquide maken van het belegd vermogen werd de voorkeur gegeven, mede omdat de prijsstijging van grond, door het
spectaculaire karakter, geacht mocht worden van tijdelijke aard
te zijn. De toeneming van de aanslag vermogensbelasting ten gevolge van de waardestijging van de bezittingen remde daarentegen de lust tot verkopen af. De volgende feiten ondersteunen
pachter geniet het voorkeursrecht en indien hij daarvan geen ge-
deze gedachte.
dement) dan ontstaat een ander held. Grond blijkt een aantrek-
kelijk netto rendement te bezitten. Een vraag hierbij is echter of
de waardeverandering van grond wel in de vergelijking mag worden betrokken, gelet op de beperkte mogelijkheden van de ver-
pachter om deze waardestijging op enig moment te realiseren.
bruik maakt, bedraagt de wachttijd voor de eventuele andere ko-
Het tempo waarin het pachtmateriaal terugliep bedroeg 1,3%
per ten minste 6 jaar voordat deze de vrije beschikking kan krij-
per jaar in het begin van de jaren zestig en 2,7% per jaar aan het
eind van de jaren zeventig en 2,3% in de periode 1979- 1983.
gen over zijn eigendom (afgezien van verwerving voor eigen ge-
bruik). Daardoor ligt de verpachte waarde aanzienlijk (ca. 50%)
beneden de waarde in onverpachte staat, zodat de vermogens-
Tijdens de jaren van de grondprijshausse (1975 – 1979) was de
winst van veel beperkter omvang is. En daarmee staat de verge-
en in gebruikneming door de eigenaar met bijna 5000 ha per
jaar, 67% groter dan in de periode van vijf jaar daarvoor. Na de
hausse valt dit cijfer weer met 46% terug 5).
lijking der netto rendementen ernstig ter discussie: welke betekenis moet worden toegekend aan een waardestijging die niet of
zeer moeilijk kan worden verzilverd.
Bij deze gegevens moeten nog de volgende feiten worden betrokken. Ten eerste blijkt uit de statistieken dat het vooral de
verpachters in de calegorieen ,,ouders” en ,,particulieren” (met
inbegrip van de in het buitenland wonende eigenaren) zijn, die de
pachtovereenkomst beeindigen (zie label 2).
Tabel 2. Verpacht areaal landbouwgrond in Nederland, naar
categorieen van verpachters, 1959- 1983 (in duizenden ha.)
Gepacht van
Jaar
Totaal
ouders
particulieren
rechtspersonen
223
700
592
436
371
288
306
306
287
1959
1966
1977
1983
208
134
98
1.211
1.106
876
756
Bron: CBS.
vermindering van het pachtareaal als gevolg van vrije verkoop
Bij de categorie ,,ouders” staat de noodzaak, vanwege de
waardestijging, tot verkoop over te gaan stellig op de voorgrond. Als er nog andere erfgenamen zijn, is het voor de be-
drijfsopvolger moeilijk de boedel onverdeeld te laten bij versterf
van de ouders. Wanneer door de grondprijsstijging een aanzien-
lijk vermogen voor de andere erfgenamen in de grond ligt opgetast, zullen deze hun legitieme portie liquide willen maken, al
was het alleen al om de successierechten te kunnen betalen. De
conclusie dat het probleem om in grond belegd vermogen liquide
te maken (op korte en middellange termijn) van meer gewicht is
voor de verklaring van de terugloop van de pacht dan het rendement, wordt ook ondersteund door het feit dat de institutionele
beleggers, niet ,,en masse” uit de markt van verpachte grond
zijn gegaan 6).
Mogelijkheden om de teruggang van het pachtareaal tegen te
gaan
Als de analyse in de vorige paragraaf juist is, zal voor het zoe-
In de categoric rechtspersonen (waaronder de overheid valt)
ken naar mogelijkheden om de terugloop van het pachtareaal te-
was de daling in deze periode (1959 – 1983) nihil. Dit is met name
gen te gaan, de aandacht moeten worden gericht op de categorie
het gevolg van de gronduitgifte door de staat in de Zuiderzeepol-
van de institutionele beleggers. Deze hebben immers verplichtin-
ders. Ten tweede is de grondprijsstijging in de periode
gen op lange tot zeer lange termijn en zijn vanwege de noodzaak
een evenwichtige portefeuille te handhaven, minder gevoelig
1963 — 1983 zeer aanzienlijk geweest. Dit blijkt uit figuur 1.
voor het motief om via waardeveranderingen op korte termijn
Figuur 1. Gemiddelde grondprijs, onverpacht, boerderijen (1
ha en meer), 1963 – 1983, in duizenden guldens per hectare
vermogenswinsten te realiseren. De genoemde drijfveren om de
belegging liquide te maken, waardestijging en boedelscheiding,
spelen in dezen nauwelijks een rol. Omdat het belegd vermogen
vaak zeer groot is kan een deel ervan voor altijd worden belegd.
add./ha.
1.000
Voor dat onderdeel van de portefeuille is primair van belang hoe
de waardeontwikkeling op zeer lange termijn zal zijn. Er werd
reeds op gewezen dat landbouwgrond wat dat betreft een zeer
goede staat van dienst heeft.
Daar komt nog bij dat de institutionele belegger in grond een
beleggingsvorm vindt waarbij de kosten van administratie en beheer gering zijn, gelet op de bijzondere aard van het beleggingsobject: geen onderhoud, geen beveiliging, geen verlies en de
pachter heeft een rechtstreeks financieel belang bij een zorgvul-
dig beheer van ,,zijn” grond. Deze uitvoerende taak kan bovendien zonder grote kosten worden uitbesteed aan gespecialiseerde
bureaus.
Deze argumenten rechtvaardigen de vergelijking van het netto
rendement van landbouwgrond, goudgerande waarden en overig onroerend goed, zoals eerder in label 1 werd gedadn. En de
63
65
70
75
83 jaar
Bron: CBS.
slotsom is dan ook duidelijk: wil men de afkaveling van hel
pachtareaal tegengaan dan moet worden gezocht naar instrumenlen om de inslilulionele belegger le inleresseren voor het be-
Deze beide ontwikkelingen, gevoegd bij het rendement van
grond in relatie tot vergelijkbare andere objecten leidt tot de volgende conclusie. Niet zozeer de geringe omvang van het bruto
rendement op grond moet als oorzaak van de terugloop van de
pacht worden gezien, als wel de wenselijkheid of de noodzakelijkheid de waardevermeerdering contant te maken. De sterke
waardevermeerde’ring van vrije grond deed ook de waarde van
de verpachte grond toenemen. Hierdoor werden ook zij, die,
hoewel ze primair aan de pachter moesten verkopen, toch een
ESB 20-11-1985
5) Zie LEI, Landbouw Economisch Berichl 1984, Den Haag, biz. 55 e.v.
6) In Engeland valt zelfs een zodanig toenemende belangstelling van institutionele beleggers te bespeuren dat een opwaartse druk op het grondprijsniveau wordt gevreesd. Vgl. Report of the Committee of Inquiry into the acquisition and occupancy of agricultural land, Londen, 1979, biz.
304-339.
1167
leggen in landbouwgrond 7).
niet. Gelet op wat eerder is opgemerkt over de noodzaak en de
Om de institutionele beleggers te interesseren zal aan een aan-
wenselijkheid tot liquide maken van het belegd vermogen bij
tal voorwaarden moeten worden voldaan. Zo zal bij voorbeeld
vererving, is het de vraag in welke mate dit soort maatregelen
een bepaalde minimale schaalgrootte moeten bestaan, anders
onstaat er te sterke versnippering. Om hieraan tegemoet te komen kan om organisatorische en pragmatische redenen een in-
termediair kunnen worden gesticht die opereert tussen institutionele beleggers en verpachters c.q. pachters. Het ligt voor de hand
soelaas kunnen bieden. Maatregelen in die sfeer moeten waarschijnlijk van zeer substantiele aard zijn om een meer dan marginale invloed op de teruggang van de pacht te hebben. Daarbij
kan er nog op worden gewezen dat voor buitenlandse eigenaren
tiatief ter zake vanuit de kring van de georganiseerde landbouw
een en ander niet van toepassing is, en dat dit soort maatregelen
politick erg gevoelig liggen.
In de derde plaats valt te denken aan het overhevelen van (een
deel van) de eigenaarslasten naar de pachter. Het meest daarvoor in aanmerking komende onderdeel zijn de waterschapslasten. In het bijzonder kan worden verdedigd dat de omslag van deze doelcorporaties ten behoeve van de waterbeheersing door de pachter in plaats van door de eigenaar moet worden
is dan ook op zijn plaats 8).
Maar dan is meer nodig dan alleen het in het leven roepen van
betaald. Per slot van rekening heeft de pachter als grondgebruiker een uitsluitend en direct belang bij de adequate uitvoering
een intermediair om de beleggers op grotere schaal voor het be-
van dit taakonderdeel. De eigenaar heeft een heel ander direct
leggen in landbouwgrond te interesseren. Met name moet nog
aandacht worden besteed aan de mogelijkheden om door rende-
maar geen uitsluitend belang namelijk de zorg voor de bescher-
om een dergelijke intermediair bij een bestaande bank onder te
brengen, vanwege de daar aanwezige expertise op het gebied van
kredietverstrekking, bedrijfsbeoordeling en administrative organisatie. Bovendien zal een gevestigde instelling, doordat deze
bekefidheid heeft en het vertrouwen van partijen zal genieten
met succes deze rol van tussenschakel kunnen vervullen. Een ini-
ming van zijn bezit tegen overstromingen. Daartoe dient de om-
mentsverbetering de interesse van institutionele beleggers op te
slag voor het taakonderdeel waterkeringen. Het is redelijk ook
vijzelen. In de eerste plaats blijkt uit het beleid van de Grondkamers dat de Pachtwet weinig of geen ruimte laat voor de verwachting dat via deze weg de pacht in aanmerkelijke mate structured kan worden verhoogd. Zoals Van den Noort heeft aange-
de pachter hiermee voor een deel te belasten. Ook hij heeft een
direct belang bij de bescherming tegen overstromingen, namelijk de waarborg voor de vruchtbaarheid van de bodem.
Het overhevelen van een deel van de waterschapslasten naar
toond is het pachtprijsbeleid der Grondkamers niet erg nauw ge-
de pachter betekent een substantiele verhoging van het bruto
ralateerd aan de bedrijfsuitkomsten in de landbouw, hoewel de
Pachtwet dit wel verordineert. Daarentegen is er empirische
rendement. Voor zeekleigebieden kan een dergelijke verschuiving de pachtopbrengst per ha. met 10-15% doen toenemen en
steun voor de stelling dat een richtsnoer is gezocht in de ontwik-
het rendement met ca. 0,5% verbeteren 15). Bovendien sluit deze
keling der koopprijzen van verpachte boerderijen 9). De prijs-
maatregel goed aan bij de ontwikkelingen op het gebied van het
ontwikkeling van verpachte en onverpachte grond vertoont opmerkelijke gelijkenis. Er is sprake van een zekere vertraagde
waterstaatsrecht: in het voorontwerp van de nieuwe Water-
aanpassing van de prijzen van verpachte aan die van onverpachte grond waarbij de prijs van verpachte grond op ongeveer 56%
van die van onverpachte grond ligt 10). Dat duidt erop dat de
prijs van onverpachte grond bepalend is voor die van verpachte
grond. Theoretisch gezien ligt dit ook in de rede 11).
tie ook zeggenschap te geven, vanwege het belang dat zij bij de
De factoren die verantwoordelijk zijn voor de lange-termijn-
mogelijkheid om het verpachtersrendement structured te verbeteren, gevoegd bij de eerder gedane aanbeveling om een organisatorische structuur tussen belanghebbenden institutionele beleggers en de (georganiseerde) landbouw te creeren, een effectie-
trend in degrondprijsontwikkeling, liggen niet primair in het op-
brengend vermogen van de grond, maar moeten worden gezocht
in de structurele ontwikkeling in de landbouwsector: schaalvergroting als gevolg van technologische ontwikkeling 12). Zo be-
schouwd mag de feitelijke handelswijze der Grondkamers dan
wel op gespannen voet lijken te staan met de letter van de wet,
maar zeker niet met de geest ervan. Grond blijkt immers een
schaarser wordend artikel en dat moet ook in de stijging van de
pachtprijs tot uitdrukking komen. Anders ontstaan marktfricties die ontduiking in de hand werken.
Nu is hiermee niet gezegd dat de pacht te laag is. Bedoeld is
aan te geven dat het aanpassingsmechanisme van de pacht zoals
schapswet wordt er in voorzien de pachters in deze doelcorporataakuitoefening hebben. Het verlangen van een betaling vloeit
dan automatisch voort uit de grondslag van het waterschapsbestel als functioneel bestuur.
Concluderend kan worden opgemerkt dat de laatstgenoemde
ve beleidsstrategie kan zijn om de terugloop van de pacht te keren. Een gunstige bijkomstigheid is dat deze strategic wordt ondersteund door daling van de lange rente en de gunstige vooruit-
zichten dienaangaande als gevolg van de sterk afgenomen inflatie. Deze ontwikkeling maakt dat men thans bij het streven de terugloop van het pachtareaal te keren, in tegenstelling tot het verleden, de wind in de zeilen heeft.
C.P. Veerman
dat in de Pachtwet is voorzien, economisch gezien niet bevredi-
gend werkt, en dat dientengevolge starheid en structurele onevenwichtigheden kunnen ontstaan, die ertoe leiden dat de economische relaties tussen pachthoogte, grondprijs en geldpro-
duktiviteit van de grond worden uitgehold.
Als de institutionele belegger feitelijk een hoger rendement op
het beleggen in landbouwgrond verlangt, dan moet naar andere
wegen worden gezocht om dit te bereiken. In de eerste plaats is
niet veel soelaas te verwachten van het voorstel om de wachttijd
bij afloop van de pacht, ook wel het pachtservituut genoemd,
van zes naar bij voorbeeld twee jaar terug te brengen 13). In de
praktijk zal de pachter immers vrijwel altijd gebruik maken van
zijn voorkeursrecht, is het niet uit noodzaak, om de continuiteit
te waarborgen, dan is het wel uit berekening, om na enige tijd
zelf het verschil tussen verpachte en onverpachte waarde op te
strijken 14). Voor de verpachter zal deze maatregel de facto geen
substantieel voordeel betekenen.
In de tweede plaats kan er voor worden gepleit maatregelen in
de fiscale sfeer te treffen. Te denken is daarbij aan het afschaffen of verminderen van de vermogensbelasting op verpachte
Indbouwgrond en aan maatregelen ter verlaging van de successierechten. Het is duidelijk dat beide maatregelen uitsluitend betrekking hebben op de categorieen ,,ouders” en ,,overige parti-
culieren”. Deze belastingvormen raken rechtspersonen immers
1168
7) Dat daar een gigantisch voorland ligt moge blijken uit het feit dat bij
voorbeeld het ABP van de ca. 109 mid. gulden belegd vermogen slechts
6% in reele waarden heeft belegd en 93% in obligaties en schuldinschrijvingen. DNB, Jaarverslag 1984.
8) Binnen het Koninklijk Nederlands Landbouw Comite is de discussie
over de terugloop van de pacht recentelijk weer gevoed door een rapport
over erfpacht dat een onderzoekscommissie heeft uitgebracht, Een allernalieferbij, Den Haag 1985.
9) Vergelijk P.C. van den Noort, op.cit., biz. 1052 en J. Horring: De
praktijk van de pachtprijsbeheersing in grote lijnen, in: Pacht en Grondgebruik, Deventer, 1964, biz. 127 en 138 ev.
10) Vergelijk C.P. Veerman, Gronden Grondprijs, Delft, 1983, biz. 183
en 219.
11) Zie: P.C. van den Noort, op.cit., biz. 1052.
12) Zie: C.P. Veerman, op.cit., hoofdstuk 4 en 5 en C.P. Veerman: Een
verklaring voor de grondprijsstijging in Nederland in de periode
1962-1982, ESB, januari 1984.
13) Een dergelijk voorstel werd gedaan op een studiedag over pacht en
erfpacht op 22 mei 1985 door prof. dr. ir. P.C. van den Noort.
14) Zie j. Horring, Het knelpunt van de financiering in de landbouw,
Landbouwkundig Tijdschrifl, 78-3. Horring maakt op die plaats melding van een percentage van 90% (biz. 112).
15) Het verschil van het gemiddeld bruto rendement met en zonder allc
eigenaarslasten bedroeg over de periode 1965 – 1980 0,7%.