Kantoren van meer dan 100 vierkante meter moeten op 1 januari 2023 een groen energielabel (A, B of C) hebben, zo is in 2012 wettelijk vastgelegd. Nederland heeft 65.000 van zulke kantoren. Op 1 april dit jaar had 46 procent daarvan reeds een groen label. Echter, 11 procent had een rood label (D of lager), en 42 procent had nog geen label laten registreren (RVO, 2022). Volgens experts zal op 1 januari een substantieel deel van de Nederlandse kantoren nog geen groen label hebben (Stil, 2022).
Sluiting kantoren geen optie
De gemeenten kunnen kantoren die niet aan de wet voldoen sluiten. Vastgoedadviseur CBRE verwacht echter, na een rondgang langs de grote kantoorgemeenten, dat de meeste gemeenten minder streng zullen zijn en eerst met de eigenaren in gesprek zullen gaan (Stil, 2022). En daar valt iets voor te zeggen, want als een kantoor op 1 januari opeens gesloten wordt, worden ook de huurders, en hun werknemers en klanten getroffen terwijl het niet hun schuld is dat het gebouw niet energiezuinig is. In tegendeel: de huurders hadden waarschijnlijk juist graag een lagere energierekening gehad.
Tegelijkertijd lijkt coulance onwenselijk. In gebreke zijnde eigenaars hebben straks niet alleen de wet overtreden, maar ook de energieschaarste vergroot en het milieu geschaad. Natuurlijk kan het, door de schaarste in de bouwsector, momenteel moeilijk zijn om nog snel tijdig aan de eis te voldoen, maar daar staat tegenover dat ondernemers hiervoor tien jaar de tijd hebben gehad, dat iedereen weet dat op een markt soms schaarste kan ontstaan, en dat niemand ongestraft het risico van wetsovertreding mag nemen door het allerlaatste moment af te wachten om aan een plicht te voldoen. Bovendien zijn er ook eigenaars die om andere redenen dan schaarste in de bouw niet aan de wet zullen voldoen, zoals gebrek aan wil of kapitaal (Stil, 2022).
Geef in eerste instantie boete
Dit alles overwegende, stel ik voor een beetje coulant te zijn: kantoren die op 1 januari de wet overtreden, worden niet gesloten. Maar de eigenaars betalen wel een boete (als het gebouw niet leeg staat). Die is een percentage van de WOZ-waarde van het gebouw, en wordt op dezelfde wijze geïnd als de onroerend zaakbelasting. Simpel genoeg.
Stel, het percentage is bijvoorbeeld 1,5 procent van de WOZ-waarde. Meer precies is het (in dit voorstel) zo hoog dat, voor de huurkantoren, de totale boete bij benadering gelijk wordt aan 30 procent van de totale jaarhuur van de beboette huurkantoren. Voor eigenaars die hun kantoor zelf gebruiken geldt dan hetzelfde percentage van de WOZ-waarde.
Zo verliezen wethouders geen tijd aan moeilijke gesprekken met wetsovertreders. Ze hoeven slechts de boete te innen, en kunnen met de opbrengst economie en maatschappij versterken. De totale opbrengst in 2023 van een boete van 30 procent zal volgens een zeer ruwe schatting meer dan 300 miljoen euro bedragen (kader 1).
Sluitingsdreiging niet van de baan
Een nadeel van het heffen van een boete op een activiteit die niet legaal of niet volgens de afspraken is, is dat het gevoel kan ontstaan dat de activiteit wel is toegestaan zolang de boete maar netjes betaald wordt (Gneezy en Rustichini, 2000). Dat is hier niet de bedoeling. Dat kan worden voorkomen worden door de boete voor kantoren die in gebreke blijven sterk te laten oplopen, tot zeg 60 procent in 2024, en 90 procent in 2025. Kantoren die op 1 januari 2026 nog niet aan de wet voldoen, worden onverbiddelijk gesloten, want wetten moet uiteindelijk wel worden nageleefd. Daarbij dient de verhuurder de huurder ruim van te voren op de hoogte te stellen van een eventuele sluiting.
Een enkele verhuurder zal het groene label nooit halen, en het kantoor verkopen of sluiten. Prima. Voor eerlijke concurrentie moet iedereen de wet naleven. Bedrijven die de concurrentie dan niet aankunnen, moeten verdwijnen. Dat versterkt de economie. De huurder zal vaak weinig last hebben van een verkoop van het gebouw. De nieuwe eigenaar zal lopende contracten respecteren, en het gebouw beter isoleren. Mocht het daarvoor te oud zijn, dan is het goed dat het gesloopt wordt of een andere bestemming krijgt. De huurder kan dan een moderner kantoor betrekken.
De boete is dus economisch zinvol. Maar belangrijker is dat het niet zomaar laten lopen van vermogende wetsovertreders het rechtsgevoel en de solidariteit versterkt.
Kader 1: Ruwe schatting van de opbrengst van de boete
Er zijn in Nederland ongeveer 65.000 kantoren met een oppervlak boven de 100 m2 (de kantoren waarop de besproken wet van toepassing is). Daarvan voldeed, in april 2022, 46 procent aan de eis van een groen energielabel, terwijl 11 procent een rood label had (RVO, 2022). Van 43 procent was nog geen label geregistreerd, waarbij RVO (2022) opmerkt dat het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) verwacht dat ongeveer 30 procent hiervan op aanvraag een groen label zal krijgen. Dat zou betekenen dat 41 procent van de kantoren (11 procent plus 0,7 maal 43 procent) op 1 april 2022 nog onvoldoende energiezuinig was.
Kijken naar het kantooroppervlak, gaat om een ordegrootte van 10 miljoen m2 aan kantoorruimte die niet aan de wet voldoet. Vastgoedadviseur CBRE stelt, in augustus 2022, dat zo’n 10 procent van het kantooroppervlak (dus niet 10 procent van de kantoren) een rood label heeft gekregen, terwijl 25 procent nog geen label heeft. In totaal gaat het dan om zo’n 21,5 miljoen m2 kantoorruimte. (Het voorgaande impliceert dat het totale oppervlak van kantoren van meer dan honderd vierkante meter zo’n 61,4 miljoen m2 bedraagt.) Van de 25 procent zonder label zal volgens CBRE vermoedelijk ongeveer de helft na aanvraag een groen label krijgen. Deze schatting zou betekenen dat, in augustus, 22,5 procent van het totale oppervlak (10 plus de helft van 25 procent) nog onvoldoende zuinig is. Het gaat dan dus om zo’n 14 miljoen m2.
De gemiddelde huur van de kantoren lijkt in de ordegrootte van 120 euro per vierkante meter te liggen. NVM (2021) analyseert (alleen) kantoren groter dan 500 m2. Het totale oppervlak van deze kantoren op 31 december 2020 is 47,3 miljoen m2. De gemiddelde jaarhuur was in 2020 zo’n 140 euro per m2 voor gebouwen ouder dan twee jaar, en zo’n 235 euro per m2 voor de veel kleinere groep gebouwen jonger dan twee jaar. Ik kijk nu zelf even naar kantoren tussen 100 en 500 m2. Die beslaan ongeveer 23 procent van het totale kantooroppervlak van kantoren groter dan 100 m2. (23 procent is gelijk aan (61,4-47,3)/61,4. In 2022 hadden, kantoren groter dan 100 m2 in totaal een oppervlak van zo’n 61,4 miljoen m2. Eind 2020 hadden kantoren groter dan 500 m2 zo’n 47,3 miljoen m2. De aantallen na 2020 gebouwde of ontmantelde kantoren vormen slechts een beperkt percentage van het totale oppervlak.) De huren van kantoren tussen 100 en 500 m2 zullen misschien lager zijn dan die van grotere kantoren, maar dat is een gok. Rekening houdend met de sterk stijgende inflatie, lijkt het niet onmogelijk dat in 2023 de gemiddelde huur voor alle kantoren in Nederland in de orde van grootte van 150 euro per m2 zal liggen. Voor gebouwen die op 1 januari onvoldoende energiezuinig zijn, zal de gemiddelde huur lager zijn, misschien 120 euro.
Bij een gemiddelde huurprijs van 120 euro per m2 en een kantooroppervlakte van tien miljoen vierkante meter zonder groen energielabel, zou de totale jaarhuur gelijk zijn aan 1.200 miljoen euro. Een boete ter waarde van 30 procent van deze huur zou dan 360 miljoen euro opleveren. Dit is uiteraard een zeer ruwe schatting van de opbrengst.
Literatuur
Gneezy, U., en A. Rustichini (2000) A fine is a price, Journal of Legal Studies, 29(1), 1-17.
NVM (2021) Kantoren in cijfers 2021. Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt. Pdf.
RVO (2022) Kantoren met energielabel-C-verplichting: stand op 1 april 2022.
Stil, H. (2022) Doek valt voor duizenden kantoren: geen energielabel, geen kantoor. Algemeen Dagblad, 10 augustus.
Auteur
Categorieën