Woningmarkthervorming in breder perspectief

ESB Woningmarkt

WONINGMARKT

Woningmarkthervorming
in breder perspectief
In 2010 verscheen het rapport ‘Naar een integrale hervorming van
de woningmarkt’ van de SER-Commissie Sociaal-Economische
Deskundigen (SER-CSED). Drie jaar later rijst de vraag wat er
van deze hervorming terecht is gekomen. Een overzicht van de
feitelijke ontwikkelingen draagt, aan de vooravond van Prinsjesdag 2013, bij aan een afwegingskader voor voorgenomen woningmarktbeleid.

HugO Priemus
Emeritus hoogleraar
aan de Technische
Universiteit Delft

554
554

H

et SER-CSED-rapport wijst op de onwenselijk hoge hypotheekschuld, die ertoe leidt
dat er weinig wordt afgelost. De betrokken
huishoudens willen maximaal profiteren van
de fiscale voordelen. Deze perverse prikkel moet worden
weggenomen. SER-CSED constateert dat het huidige beleid
lage- en middeninkomensgroepen stimuleert om te huren
en hoge-inkomensgroepen om te kopen. Het overheidsbeleid tast de consumentensoevereiniteit aan ten aanzien van
de keuze tussen kopen en huren. SER-CSED pleit voor een
gelijke behandeling van huren en kopen: een eigendomsneutraal beleid. Zij hanteert vier uitgangspunten voor een nieuw
woningmarktbeleid. Dit zijn: meer marktconformiteit op het
terrein van wonen, beperking van financiële risico’s voor huishoudens en overheid, neutraliteit tussen huren en kopen, en
garanties voor lagere-inkomensgroepen.
Het SER-CSED-rapport schetst een transitietraject
waarbij zowel de koop- als de huursector geleidelijk afkickt
van fiscale en indirecte subsidies. Dat zou in een periode van
dertig jaar moeten gebeuren. Stap voor stap zou in de koop-

sector het maximale aftrekpercentage van de hypotheekrente
moeten dalen van 52 naar 30 procent, waarna de hypotheekrenteaftrek kan worden verplaatst van de inkomensbox (box
1) naar de vermogensbox (box 3).
SER-CSED streeft in de koopsector naar een forfaitaire
standaardbijtelling (vier procent) voor het rendement over de
eigen woning tegen een vast tarief (dertig procent) in box 3.
Daarnaast onderscheidt SER-CSED een variant met een vrijstellingsbedrag van 200.000 euro. De SER-Commissie heeft
een voorkeur voor deze variant, omdat in dat geval de initiële
prijsdalingen op de koopwoningmarkt, blijkens uitkomsten
van het CPB-woningmarktmodel, beperkt blijven: vijf tot
tien procent. Zonder vrijstellingsbedrag zou de prijsdaling
tweemaal zo hoog zijn. Het uitgangspunt van de eigendomsneutraliteit brengt SER-CSED ertoe om – als spiegelbeeld
van het vrijstellingsbedrag van 200.000 euro – in de huursector een gloednieuwe objectsubsidie te introduceren van maximaal 2.400 euro per jaar.
SER-CSED bepleit een geleidelijke afschaffing van de
overdrachtsbelasting, zodat er minder barrières voor verhuismobiliteit optreden. Daarnaast wil SER-CSED afschaffing van
de fiscale vrijstelling voor kapitaalverzekeringen eigen woning.
Het woningwaarderingsstelsel moet volgens SERCSED plaatsmaken voor een marktconforme huur op basis
van de WOZ-waarde, waardoor een redelijk rendement op
de investering mogelijk wordt gemaakt. SER-CSED vindt
dat ook aan een vrije huurmarkt enige beperkingen moeten
worden opgelegd: maximering van de jaarlijkse huurverhoging van een bewoonde huurwoning, alsmede maatregelen
voor de huisvesting van kwetsbare groepen om risicoselectie
tegen te gaan.
Voor zowel huurders als eigenaren-bewoners met een
laag inkomen moet een woontoeslag een woning van redelijke kwaliteit betaalbaar maken. Dit uitgangspunt operationaliseert het sociaal grondrecht wonen, in de Grondwet verankerd. Toepassing van een inkomensgebonden woontoeslag,
niet afhankelijk van de woninghuur maar van het regionaal
Jaargang 98 (4668) 13 september 2013

13-9-2013 9:18:02

Woningmarkt ESB

gedifferentieerde mediane huurniveau, leidt ertoe dat aan de
onderkant van de huurmarkt distributie van woonruimte van
toepassing blijft. De markthuur brengt geen evenwicht. Dit
laat ruimte voor urgentiecriteria en voorrangsregels.
Afzonderlijke aandacht besteedt SER-CSED aan de woningcorporaties. Deze beschikken over een omvangrijk maatschappelijk gebonden vermogen. Dit vermogen moet worden
ingezet voor de huisvesting van lagere-inkomensgroepen, het
voorkómen van risicoselectie en voor de leefbaarheid van
de woonomgeving. Twee institutionele varianten voor de
woningcorporaties van de toekomst worden uitgewerkt: de
‘integrale variant’ (met een bestemmingsheffing op de vermogensgroei van woningcorporaties) en de ‘splitsingsvariant’
(met een splitsing tussen feitelijke activiteiten van de woningcorporaties en het vermogen).
SER-CSED gaat ervan uit dat het investeren in huurwoningen voor zowel woningcorporaties als vastgoedbeleggers
weer aantrekkelijk wordt, dankzij het marktgerichte huurbeleid. Ook commerciële verhuurders zullen als gevolg van
de SER-CSED-voorstellen een stijging van hun vermogen
ervaren. SER-CSED stelt voor om deze windfall profits af te
romen via een eenmalige bestemmingsheffing.
SER-CSED beseft dat invoering van de voorgestelde
hervorming in een kwetsbare woningmarkt extra riskant is.
Het eerder genoemde transitietraject kan in 2011 worden
aangekondigd en worden uitgevoerd vanaf 2016, in de hoop
dat dan de Nederlandse woningmarkt over het dieptepunt
heen is. SER-CSED maakt in de transitieperiode geen onderscheid tussen bestaande en nieuwe gevallen. Zo zou worden
voorkomen dat de woningmarkt na aankondiging van de hervorming verder op slot gaat.
SER-CSED gaat uit van een budgettair neutrale aanpak. Besparingen door het reduceren van de hypotheekrenteaftrek worden teruggesluisd naar een verlaging van de eerste
inkomstenbelastingschijf en een verhoging van de algemene
heffingskorting. Uiteindelijk zou de welvaart voor alle inkomensgroepen toenemen met gemiddeld een half tot één
procent bpp. De gevolgen voor de werking van de arbeidsmarkt zijn gunstig. In de SER-CSED-aanpak zijn geen bezuinigingsopgaven opgenomen – dat wijkt sterk af van de
politieke actualiteit.
Beleidsontwikkelingen sinds 2010

De beide kabinetten-Rutte hebben een andere koers gekozen
dan door SER-CSED (2010) is voorgesteld. De gepercipieerde noodzaak om de overheidsfinanciën te saneren heeft het
gewonnen van de wens om tot een consistente hervorming
van de woningmarkt te komen.
Het huidige kabinetsbeleid bevat ingrepen die SERCSED geheel buiten beschouwing heeft gelaten, zoals veranderingen in de Gedragscode Hypothecaire Financiering,
waarbij vanaf 1 juli 2010 de maximale loan-to-value (LTV)
voor nieuwe hypotheken daalde van 120 tot 106 procent en
de maximale relatie tussen lening en jaarinkomen (loan-toincome) van 6× naar 4 à 4,5×. Het kabinet-Rutte II hanteert
een annuïtaire aflossing in dertig jaar voor nieuwe hypotheken. Enerzijds wordt hierdoor het verschil tussen insiders (bestaande hypotheekgevers) en outsiders (nieuwe hypotheekgevers) vergroot. Anderzijds daalt hierdoor het leenvermogen
per huishouden aanzienlijk.
Jaargang 98 (4668) 13 september 2013

555

SER-CSED besteedde geen aandacht aan de rol van de
Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Het kabinet-Balken­
ende IV verhoogde in 2009 de maximale NHG-grens van
265.000 tot 350.000 euro. Hierdoor nam het marktaandeel
van NHG-hypotheken toe van circa vijftig tot circa tachtig
procent. Het kabinet-Rutte II probeert de maximale NHGgrens nu stapsgewijze weer te verlagen.
Een hinderlijke complicatie is het optreden van hypotheekrantsoenering door funding-problemen van hypotheekbanken en een gebrek aan mededinging tussen hypotheekbanken. Volgens recente berichten zouden beleggers en
kabinet dichtbij een akkoord zijn over een hypotheekinstituut (Broekhuizen en Verbraeken, 2013).
De reductie van de overdrachtsbelasting en de tijdelijke
verhoging van de maximale NHG-grens konden de negatieve
effecten van de aangescherpte hypotheekvoorwaarden en de
hypotheekrantsoenering onvoldoende compenseren.
De SER-CSED-analyse zou anno 2013 moeten worden
aangevuld met een analyse van de gevolgen van de inmiddels
doorgevoerde en aangekondigde beleidsaanpassingen. Deze
analyse zou ook rekening moeten houden met de kritiek van
Conijn en Schilder (2012) op het woningmarktmodel van
het Centraal Planbureau, dat gebruikt wordt voor de doorrekening van vrijwel alle beleidsvoornemens op dit terrein.
Volgens deze kritiek onderschat het CPB de vraaguitval bij
stijgende huren.
Als het feitelijk gevoerde beleid van de kabinetten-Rutte
I en II wordt beschouwd vanuit de vier uitgangspunten voor
nieuw woningmarktbeleid die SER-CSED (2010) formuleerde, ontstaat het volgende beeld.
Meer marktconformiteit

De huren mogen na lange tijd omhoog met een percentage
hoger dan de inflatie. Dit is een belangrijke stap naar meer
marktconformiteit. De introductie van de verhuurdersheffing
frustreert de prikkels voor woningcorporaties en vastgoedbeleggers om in huurwoningen te investeren: dat reduceert
investeringen in de bouw van huurwoningen. In de koopsector bevordert de verlaging van de overdrachtsbelasting de
marktwerking doordat verhuisbarrières worden gereduceerd.
De verschillen in behandeling tussen nieuwe en bestaande hypotheekgevers tasten de marktwerking ernstig aan. De grotere
rol van de Nationale Hypotheekgarantie beperkt de marktwerking. Per saldo brengt het thans gevoerde beleid niet méér
marktconformiteit.
Beperken financiële risico’s

De eerder genoemde verhoging van de NHG-grens reduceert
de financiële risico’s voor huishoudens. De aangescherpte hypotheekeisen beperken de financiële risico’s voor banken en
nieuwe hypotheekgevers. Voor bestaande hypotheekgevers
worden de risico’s nauwelijks beperkt.
De verhuurdersheffing is goed voor de rijksschatkist,
maar beperkt de investeringsmogelijkheden voor corporaties. Zij trekken de huren van vrijkomende woningen extra
omhoog (harmonisatie-ineens) om de verhuurdersheffing te
kunnen bekostigen. Dit beperkt de beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor woningzoekenden. Per saldo worden vooral de risico’s voor aspirant-kopers verlaagd (door de
grotere rol van de NHG, de aangescherpte hypotheekeisen en
555
13-9-2013 9:18:02

ESB Woningmarkt

de dalende woningprijzen), maar de substitutie van een vraag
naar meer huurwoningen wordt niet met een groter aanbod
van huurwoningen gehonoreerd. Bij zittende kopers neemt
het risico op een restschuld toe. Financiële risico’s voor bewoners worden per saldo niet beperkt. Vooral de risico’s van
banken worden beperkt: niet door SER-CSED genoemd,
maar wél relevant.
Neutraliteit huren en kopen

Indirect worden de huurders van sociale huurwoningen getroffen, doordat de verhuurdersheffing wordt opgebracht via
hogere huren. Door de reductie van de overdrachtsbelasting
hebben mobiele eigenaren-bewoners een meevaller van 1,2
miljard euro per jaar. Van eigendomsneutraliteit is geen sprake. De verschillen tussen huren en kopen worden vergroot,
evenals de verschillen tussen huurders in de gereguleerde sec-

Scope-verbreding

kader 1

SER-CSED (2010) houdt zich nagenoeg exclusief bezig met de hervorming van de
woningmarkt. Het plan Wonen 4.0 (Nederlandse Woonbond et al., 2012) treedt
in de voetstappen van de bevindingen van SER-CSED. Voor dit plan bestaat een
breed maatschappelijk draagvlak.
Recent heeft de SER-Commissie Sociaal-Economische Aangelegenheden (SERCSEA, 2013) duidelijk gemaakt dat er nauwe relaties bestaan tussen problemen
op de woningmarkt, problemen op financiële markten en de pensioenvoorziening. Om een stabiele economie te bereiken, zullen deze problemen simultaan
moeten worden aangepakt. Bovendien valt er niet aan te ontkomen dat de start
van de woningmarkthervorming en de herkapitalisatie van banken (Basel 3)
samenvallen met overheidsbezuinigingen van ongekende omvang. Inmiddels
heeft het rapport van de commissie-Van Dijkhuizen (2012) verbanden gelegd tussen hervormingen van het belastingstelsel en die van de woningmarkt.
Het Voortgangsbericht Verkenning rol van institutionele beleggers bij hypothecaire woningfinanciering (Van Dijkhuizen, 2013) legt een perspectiefrijke relatie
tussen woningfinanciering en pensioenvoorziening. Dit gebeurt ook in het zesstappenplan ‘Naar een duurzame financiering van de woningmarkt’ (Bartelsman
et al., 2012) van 22 zogeheten topeconomen.
Het wordt steeds duidelijker dat de hervorming van de woningmarkt niet in isolement kan worden beschouwd. Zo is het aanzienlijk reduceren van de hypotheekrenteaftrek niet alleen bedoeld om de woningmarkt te hervormen, maar ook en
vooral om de financiële markten tot rust te brengen, de risico’s voor banken en
huishoudens te reduceren en het belastingstelsel te vereenvoudigen. Ook moet
aandacht worden besteed aan de opgave om de rijksfinanciën op orde te brengen.
De hervorming van de woningmarkt moet parallel lopen aan vereenvoudigingen
in het belastingsysteem en de hervorming van financiële markten waarvoor de
commissie-Wijffels (2013) duidelijke lijnen heeft uitgezet. De maximale LTV zal
op termijn moeten dalen van 105 via 100 naar 80. Hiervan gaat ook Dijsselbloem
(2013) uit. Huishoudens zullen veel vaker dan vroeger hun start op de woningmarkt maken in een huurwoning en pas na een aantal jaren sparen de stap naar
een koopwoning kunnen maken. Dit reduceert de risico’s van banken en huishoudens aanzienlijk en past bij de mobiliteit van jonge huishoudens op woningmarkt
en arbeidsmarkt. Als de hypotheekrenteaftrek structureel omlaag gaat, kunnen
ook de inkomstenbelastingschijven omlaag (Commissie-Van Dijkhuizen, 2012).

556
556

tor (wél verhuurdersheffing) en die in de vrije sector (géén
verhuurdersheffing), respectievelijk de verschillen tussen bestaande en nieuwe hypotheekgevers.
Garanties voor lagere inkomensgroepen

Het kabinet-Rutte II heeft in de sociale huursector inkomensafhankelijke huurverhogingen ingevoerd. Op de huurtoeslag is alleen maar bezuinigd. Voor zittende huurders zijn
er redelijke garanties, maar mobiele huurders ervaren een
scherpe inkrimping van de betaalbare huurwoningvoorraad.
In de koopsector levert de NHG garanties voor lage-inkomensgroepen.
Woningmarkthervorming
Meer marktconformiteit

De doorrekening van de SER-CSED-voorstellen met behulp
van het CPB-woningmarktmodel laat zien dat de woonconsumptie in de huursector zou toenemen.
De SER-Commissie verwacht dat er meer goedkope
huurwoningen vrijkomen en dat de wachttijden voor deze
huurwoningen dalen. Er zou een grotere vraag naar duurdere
huurwoningen komen. Hier wreekt zich de overschatting in
het CPB-model van de vraag naar woningen met een hoge
huur. Het is veel aannemelijker dat de vraag naar goedkope
huurwoningen groot blijft, zeker als een adequate woontoeslag zou worden ingevoerd.
In het CPB-model zijn geen overgangen van kopen naar
huren vice versa opgenomen. Daardoor komt een substitutie
van kopen naar huren niet in beeld die plaatsvindt door de
financieel-economische crisis, door de aangescherpte hypotheekvoorwaarden, de hypotheekrantsoenering en de flexibiliteit op de arbeidsmarkt. Door deze substitutie neemt de
vraag naar middeldure en dure huurwoningen toe. De verschuiving van de vraag van kopen naar huren zal door een
marktconform beleid moeten worden ondersteund. De verhuurdersheffing werkt hier tegenin: hierdoor lopen investeringen in huurwoningen sterk terug.
Zoals eerder gemeld stelt SER-CSED in de variant met
een vrijstellingsbedrag van 200.000 euro in de koopsector,
ter compensatie in de huursector, een nieuwe objectsubsidie voor. In een sector waarin sinds 1995 geen algemene objectsubsidies voorkomen, past dit slecht bij het streven naar
marktwerking. Inmiddels zijn de prijzen op de koopmarkt
sinds 2008 met zo’n twintig procent reëel gedaald. De Nederlandsche Bank verwacht in 2013 en 2014 verdere prijsdalingen (DNB, 2013). De extra prijsdaling van koopwoningen
die werd verwacht als geen vrijstelling wordt gegeven, heeft
zich in feite al voltrokken. Daardoor kan van een vrijstellingsbedrag in de koopsector, en dus van een extra objectsubsidie
in de huursector, worden afgezien.
Beperking financiële risico’s

Woontoeslagen dienen, zoals ook SER-CSED voorstelt, te
worden gekoppeld aan het wonen in een zelfstandige woning: een onvervalst merit-good-argument. Het instrument
zou kunnen worden gekoppeld aan het huishoudeninkomen
en een vermogenstoets – en niet aan de actuele huur –, zodat huishoudens gemotiveerd blijven om te zoeken naar een
goedkopere woning.
Jaargang 98 (4668) 13 september 2013

13-9-2013 9:18:02

Woningmarkt ESB

Het is van strategisch belang dat het instrument ‘woontoeslag’ op korte termijn wordt uitgewerkt en geconcretiseerd, zodat de betaalbaarheid voor arme huurders en eigenaren-bewoners wordt veiliggesteld als de huren op marktniveau
worden gebracht. Een combinatie van woontoeslag en andere
toeslagen kan worden overwogen.
Neutraliteit huren en kopen

Ten opzichte van het Woonakkoord tussen Rutte II, D66,
ChristenUnie en SGP (Blok, 2013) verdient een eigendomsneutrale aanpak de voorkeur, waarbij nieuwe en bestaande hypotheken zo veel mogelijk identiek worden behandeld. Het
dynamische huurbeleid, inmiddels ingezet, past daarbij. De
extra huurinkomsten dienen niet te worden afgeroomd, maar
beschikbaar te blijven voor investeringen. De verhuurdersheffing verstoort het evenwicht tussen huren en kopen. Een
robuuste woontoeslag zou de relatie tussen inkomen en huurstijgingen overbodig maken. Als er in de sfeer van het wonen
een grote bijdrage wordt gevraagd aan het op orde brengen
van de rijksfinanciën, is een eigendomsneutrale bezitsbelasting te prefereren boven een verhuurdersheffing (Werkgroep
Brede Heroverwegingen Wonen, 2010).

van de betaalbare kernvoorraad en de mate waarin vrijkomende huurwoningen (circa acht procent van alle corporatiewoningen per jaar) voor de doelgroep van beleid beschikbaar
blijven.
Conclusies

Op grond van de kritiek van Conijn en Schilder (2012) kan
een streep worden gezet door de uitkomsten van de doorrekening van het CPB van de voorstellen van SER-CSED (2010).
Echter, het door de SER-CSED geschetste eindbeeld van de
woningmarkt omstreeks 2040 en het transitiepad daarheen
staan nog steeds grotendeels overeind.
Voorlopig functioneert de Nederlandse woningmarkt
slecht. Er zijn nu vele bouwstenen, het SER-CSED rapport
(2010) voorop, voor een structurele hervorming van de woningmark die op termijn wenkende perspectieven biedt. Om
de woningmarkt in beweging te krijgen zullen politici nu
moeten bewegen.

Garanties voor lagere-inkomensgroepen

Vrijemarkthuren zijn regionaal sterk gedifferentieerd: hoe
meer bereikbare banen, des te hoger het niveau van vrijemarkthuur of marktprijs. Deze regionale verschillen verklaren
dat commerciële vastgoedbeleggers wél investeren in huurwoningen in de Randstadsteden, maar niet in perifere provincies.
Ook in een marktgeoriënteerd systeem zullen commerciële marktpartijen risicoselectie toepassen en niet investeren in
economisch minder aantrekkelijke regio’s, woningen voor riskant geachte doelgroepen, krimpgebieden en probleembuurten. Woningcorporaties zullen als toegelaten instellingen ook
in een marktgeoriënteerd stelsel zich niet mogen inlaten met
risicoselectie en zich, conform letter en geest van de Woningwet, bij voorrang moeten richten op doelgroepen die onvoldoende bediend worden door commerciële aanbieders.

Literatuur
Bartelsman, E. et al. (2012) Naar een duurzame financiering van de woningmarkt. Plan van aanbeveling op vu-nl.academia.edu,februari.
Blok, S.A. (2013) Woonakkoord van het kabinet met D66, ChristenUnie en SGP. Brief aan de
Tweede Kamer, 2013-0000096414.
Boelhouwer, P.J. (2008) Het paard achter de wagen spannen. Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, 14(4), 14–16.
Broekhuizen, K. en H. Verbraeken (2013) Kabinet sluit akkoord met beleggers. Pensioenfondsen stappen in hypotheekinstituut. Het Financieele Dagblad, 28 augustus.

Woningcorporaties

Commissie-Van Dijkhuizen (2012) Naar een activerender belastingstelsel. Interimrapport. Den

Gezien de kosten van specifieke sociale taken kan het rendement van corporaties gemiddeld lager zijn dan dat van commerciële marktpartijen. De huidige achtervang door Rijk en
gemeenten van de WSW-borging van corporatieleningen leidt
tot een relatief lage rente. Dit voordeel wordt nu beschouwd
als staatssteun, maar kan in een marktgeoriënteerd huurstelsel
ook worden gezien als een vergoeding voor de uitvoering van
sociale taken. Het level playing field tussen woningcorporaties
en vastgoedbeleggers kan zo worden gewaarborgd.
De Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties zou een mooie combinatie kunnen maken van de integrale variant en de splitsingsvariant die SER-CSED (2010)
suggereerde: behoud van de bestemmingsplicht van overschotten van woningcorporaties – uitsluitend in het belang
van de volkshuisvesting –, gecombineerd met een scherpere
inbedding in nationale en decentrale publieke kaders, een
scherper intern toezicht, een grotere efficiency en een sterkere
focus van woningcorporaties op kerntaken.
Gemeente en corporaties zouden periodiek prestatieovereenkomsten kunnen sluiten over de minimale omvang

Haag: Commissie Inkomstenbelasting en Toeslagen.

Jaargang 98 (4668) 13 september 2013

557

Commissie-Wijffels (2013) Naar een stabiel en dienstbaar bankwezen. Den Haag: Commissie
Structuur Nederlandse Banken.
Conijn, J. en F. Schilder (2012) De vraag naar woondiensten en de betaalbaarheid in de huursector.
Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate.
Dijkhuizen, C. van (2013) Voortgangsbericht verkenning rol van institutionele beleggers bij hypothecaire woningfinanciering. Tweede Kamer, 2013-0000096414.
Dijsselbloem, J.R.V.A. (2013) Kabinetsvisie Nederlandse bankensector. Brief aan Tweede Kamer,
FM/2013/1511M.
DNB (2013) Economische ontwikkelingen en vooruitzichten. Den Haag: De Nederlandsche Bank.
Nederlandse Woonbond, Vereniging Eigen Huis, Aedes Vereniging van woningcorporaties
en NVM/VBO Makelaars/Vastgoed Pro (2012) Wonen 4.0. Plan voor integrale hervorming van de
woningmarkt. Plan van aanbeveling op www.nvm.nl.
SER-CSEA (2013) Nederlandse economie in stabieler vaarwater. Een macro-economische verkenning. Den Haag: SER-Commissie Sociaal-Economische Aangelegenheden.
SER-CSED (2010) Naar een integrale hervorming van de woningmarkt. Den Haag: SER-Commissie Sociaal-Economische Deskundigen.
Werkgroep Brede Heroverwegingen Wonen (2010) Rapport van de Werkgroep Brede Heroverwegingen. Deel 4. Wonen. Den Haag: Ministerie van Financiën.

557
13-9-2013 9:18:02