Koopsparen bevordert
eigen-woningbezit
Een belangrijke doelstelling van het volkshuisvestingsbeleid is het bevorderen van net
eigen-woningbezit onder mensen met lagere inkomens. Vastgesteld kan worden dat aan
de bestaande premieregelingen om het eigen-woningbezit te bevorderen bezwaren
kleven en dat ze geleidelijk aan minder doelmatig worden. Het is dan ook gewenst
alternatieven te ontwikkelen. Een aantrekkelijk alternatief is een zogenaamde
koopspaarregeling: belastingvrij sparen voor een eigen huis en bij aankoop een
belastingvrije spaarpremie van de overheid.
IR. A. DE JONG – DR. W.A. VERMEEND – DR. W.A. DE FREE*
Vlak voor de zomer behandelde de Tweede Kamer de
Nota Volkshuisvesting in dejaren negentig1 van staatssecretaris Heerma. Met deze nota, waarover een brede overeenstemming in de Tweede Kamer werd bereikt, worden
hoofdlijnen van het volkshuisvestingsbeleid voor de naaste
toekomst bepaald. Kernpunten zijn onder meer het richten
van de subsidies op lagere inkomens (de ‘doelgroep’), het
bieden van meer beleidsruimte voor gemeentes bij nieuwbouw en woningverbetering, het bevorderen van doorstroming zodat goedkope huurwoningen beschikbaar komen
voor huishoudens met lagere inkomens, voortzetting van
een huurbeleid waardoor geleidelijk het accent wordt verlegd van objectsubsidies naar subjectsubsidies, daarmee
het geven van prioriteit voor het instrument individuele
huursubsidie, grotere zelfstandigheid van sociale verhuurders en bevordering van het eigen-woningbezit.
Omdat het gehele volkshuisvestingsbeleid ter sprake was
en voor veel onderwerpen sprake was van een beleidswijziging, bleven sommige onderwerpen onderbelicht. Dat gold
ook voor de bevordering van het eigen-woningbezit, zeker in
combinatie met de doelstelling de beschikbare middelen bij
voorrang te richten op mensen met lagere inkomens.
Welke redenen zijn er om het eigen-woningbezit te
stimuleren? In de Nota Volkshuisvesting heeft staatssecretaris Heerma ervoor gekozen de overheidsinterventie vooral te richten op mensen met lagere inkomens (de ‘doelgroep’). Op basis hiervan richten zijn inspanningen zich
vooral op ongeveer vijftig procent van de huishoudens,
namelijk die met de lagere inkomens. De (zwaar gesubsidieerde) sociale huurwoningen zijn vooral bestemd voor
deze doelgroep. In goedkope huurwoningen zitten echter
veel huishoudens met een meer dan gemiddeld inkomen.
In de Nota Volkshuisvesting wordt aangekondigd dat deze
huishoudens met een besteedbaar inkomen per jaar van
meer dan / 30.000 (prijspeil 1986, grensbedrag geldt voor
meerpersoonshuishoudens, de alleenstaanden worden
begrensd op / 22.000 besteedbaar inkomen) zonder
dwangmiddelen moeten worden gelokt naar duurdere
huurwoningen of naar een eigen woning.
Stimulering van het eigen-woningbezit is een belangrijk
doorstromingsinstrument. Of de doorstroming voldoende
1066
zal slagen, is moeilijk te voorspellen. Staatssecretaris
Heerma kondigt voor de zekerheid aan ook enkele ‘paardemiddelen’ te ontwikkelen die hij liever niet wil gebruiken.
In onze ogen kan het doorstromingsbeleid dat gebruik
maakt van positieve stimulansen in plaats van dwangmiddelen nog wel een steuntje gebruiken.
Eigen-woningbezit is evenwel ook emotioneel van groot
belang. Het merendeel van de mensen prefereert een
eigen woning: men wil zelf de baas zijn over het huis waarin
men woont. Een deel van de mensen koestert zulke gevoelens niet, of wanneer ze wel graag een eigen woning
zouden willen hebben, kunnen ze die niet betalen. Daarom
is het van belang te beschikken over een kwalitatief goede
en gevarieerde huursector van voldoende omvang. Maar
onmiskenbaar is het stimuleren van het eigen-woningbezit
een instrument om de behoefte van een belangrijk deel van
de bevolking aan een eigen woning te bevredigen.
Of per saldo eigen woningen goedkoper zijn voor de
schatkist, is een betwiste kwestie en hangt af wat je al dan
niet meetelt (stimuleringssubsidies, subsidie voor particuliere woningverbetering, aftrekbaarheid van hypothecaire
rente), al houden wij het er op dat eigen woningen zowel
financieel als qua bemoeienis voordelig zijn voor de overheid. Een zich (financieel) terugtrekkende overheid doet er
dus goed aan het eigen-woningbezit te stimuleren.
Er zijn dus drie redenen voor de overheid om het eigenwoningbezit te stimuleren: het bevorderen van de doorstroming, het voldoen aan onder de bevolking levende wensen
en het besparen op overheidsuitgaven.
In de Nota Volkshuisvesting wordt het doel gesteld om
het percentage eigen woningen van 45% nu rond 2000 te
brengen op 50 – 55% van de voorraad. Deze richting is
breed door de Tweede Kamer gesteund. Hierna behandelen we daarom de vraag hoe je het aandeel eigen-woningbezit verhoogt, op wie je je moet richten en welke weg nodig
is om een goede stimulans te geven.
* De auteurs zijn leden van de Tweede Kamer en maken deel uit
van de PvdA-tractie.
1. Nota Volkshuisvesting in dejaren negentig, Kamerstuk 20 691,
nrs. 2-3, 27 april 1989.
De blik verruimen
Tabel 2. Behandeling eigen-woningbezit in een aantal Europese landen
Eerst is het goed het eigen-woningbezit in Nederland te
plaatsen in een ruimer perspectief om de realiteit te beoordelen van het stimuleren van het eigen-woningbezit. Geleidelijk stijgt in Nederland het eigen-woningbezit. Vlak na
de tweede wereldoorlog was het aandeel eigen woningen
28% (1947). Dit groeide via 29% (1956), 32% (1967), 39%
(1975) en 43% (1985) tot 45% in 1990 . De stijging werd
mogelijk gemaakt door drie factoren. Ten eerste omdat in
de nieuwbouw in de meeste jaren het aandeel eigen woningen hoger lag dan in de voorraad. Ten tweede omdat bij
de woningonttrekkingen (sloop en samenvoeging) in overwegende mate huurwoningen betrokken zijn. Ten derde
door de verkoop van huurwoningen, vooral door commerciele verhuurders.
De laatste vijfentwintig jaar is het aandeel eigen woningen ongeveer een half procentpunt per jaar gestegen. Zo
bijzonder is het dus niet als staatssecretaris Heerma zich
ten doel stelt om in 2000 de 50% grens gepasseerd te zijn,
al weet ook hij niet of er een verzadigingsniveau is.
Een volgend houvast treffen we wellicht in het buitenland
aan. Het recent verschenen Sociaal en Cultureel Rapport
1990 van het Sociaal en Cultureel Planbureau besteedt in
het onderdeel volkshuisvesting in internationaal perspectief extra aandacht aan de eigendomsverhoudingen.
Hierna wordt uit deze gegevens geput3. Nederland wordt
daarbij, voor het midden van de jaren tachtig, vergeleken met
Belgie, Denemarken, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk
(waar toen de verschuivingen ten gevolge van de Thatcherpolitiek, gericht op meer eigen-woningbezit, nog niet geheel
waren uitgekristalliseerd), West-Duitsland en Zweden. Het
beeld uit tabel 1 is niet geheel scherp, omdat in de meeste
landen in zekere mate andere eigendomsvormen dan huren
en kopen voorkomen. Toch blijktdat in de meeste landen een
groter eigen-woningbezit dan in Nederland normaal is, maar
dat dit juist niet opgaat voor West-Duitsland waarvan je het
misschien wel zou verwachten.
Het is verder interessant na te gaan hoe het eigen-woningbezit in de eerder genoemde landen wordt behandeld
(zie ook tabel 2). Opvallend is dat alleen in Nederland de
hypotheekrente volledig aftrekbaar is. In sommige landen
behoeft geen huurwaarde-component bij het inkomen te
worden opgeteld, in andere landen is de huurwaarde-component hoger dan in Nederland. In West-Duitsland is de
rente in het geheel niet aftrekbaar; wel is er sprake van een
aantrekkelijk afschrijvingssysteem. In West-Duitsland bestaat verder het systeem van de Bausparkasse. Met een
lage rente kan men eerst eigen geld opbouwen en het recht
verwerven tegen zo’n zelfde lage rente een gelijk bedrag
te lenen.
Omdat de Bausparkasse (een particuliere instelling op
wettelijke basis) rond moet draaien, komen wachtlijsten
Tabel 1. Eigendomsverhouding in een aantal Europese
landen, midden jaren ’80, in procenten
Koop
Nederland
Belgie
Denemarken
Frankrijk
Verenigd Koninkrijk
West-Duitsland
Zweden
43
61
52
48
57
38
41
Huur Overige Totaal
57
35
40
41
43
60
43
Bran: Sociaal en Cultureel rapport 1990.
0
4
8
11
0
3
16
100
100
100
100
100
100
100
Non-profit
binnen
huursector
Belasting
Nederland
Belgie
Aftrekbaar-
Afschrij-
Belasting
over:
held hypotheekrente
ving
over vermogenswinst
1 ,8% van 60%
volledig
nvt
niet
van de waarde
van de woning
60% van ree’le
huurwaarde
tot niveau
nvt
huurwaarde
belast
Dene-
2,5% van de
beperkt
nvt
marken
waarde van de
bij verkoop
in 2 jaar
tax credit
nvt
niet
nvt
niet
5% vd
bij verkoop
in 2 jaar
woning
Frankrijk
niet belast
25% voor
5 jaar
VK
niet belast
rente over
30.000 pond
BRD
vanaf 1987
niet
waarde
niet belast
voor 5 jaar
Zweden belaste
tax credit
nvt
onbekend
huurwaarde
neemt toe
met inkomen
max. 50%
Ontleend aan Sociaal en cultureel rapport 1990.
voor ten behoeve van de laagrentende lening. Een overheidssubsidie hangt daarna at van inkomen, omvang en
samenstelling van het huishouden.
Het bestaande beleid_______________
Het eigen-woningbezit wordt in Nederland op de volgende wijzen gestimuleerd:
– de hypotheekrente en bijkomende kosten van hypothecate lening zijn volledig fiscaal aftrekbaar;
– voor huishoudens met een belastbaar inkomen beneden
/ 43.500 per jaar bestaat een jaarlijks contingent zwaar
gesubsidieerde premiekoopwoningen (thans ongeveer
20.000 per jaar), waarbij de premie over een aantal jaren
wordt gespreid en afhankelijk is van de hoogte van het
inkomen;
– voor goedkope vrije-sectorwoningen (vooral koop) kan
een eenmalige premie van / 5.000 worden gegeven;
– via gemeentegarantie (waarbij gemeente en Rijk op
50/50-basis op advies van een zogeheten ‘bemiddelend
orgaan’ garant zijn voor het nakomen van de hypothecate verplichting) wordt tot een bepaalde grens het
risico van woningaankoop sterk gereduceerd (en daarmee de rente gedrukt).
Elk van deze middelen staat regelmatig ter discussie,
met name de volledige fiscale aftrek van hypotheekrente4.
67
14
48
34
2. Ontleend aan J. van der Schaar, Groei en bloei van het
77
28
53
Nederlandse volkshuisvestingsbeleid, Delft, 1987; Volkshuisvesting in c/jfers 1989, Zoetermeer, 1989.
3. Sociaal en Cultureel Rapport 1990, Den Haag, 1990.
4. Dat onderwerp zal waarschijnlijk ook weer ter sprake komen in
de rapportage in de loop van 1991 van de commissie-Stevens.
Deze commissie buigt zich over de fiscale aftrekposten.
ESB 14-11-1990
1067
Overigens zijn er ook factoren die belemmerend werken
voor het eigen-woningbezit:
– een huurwaardefactorafhankelijkvande waarde van het
huis moet worden opgeteld bij het inkomen;
– overdrachtsbelasting moet worden betaald bij vervreemding van de eigen woning;
– de hogere en nu niet langer gelimiteerde onroerendgoedbelasting van gemeenten voor woningeigenaren;
– het restrictieve beleid dat vooral steden hebben gevoerd
ten aanzien van eigen-woningbezit, waardoor in deze
steden maar een beperkt aanbod bestaat van koopwoningen.
Per saldo is eigen-woningbezit, mede door de vermogensvorming, financieel aantrekkelijk – voor wie de financieringskosten kan dragen. Cruciaal is daarbij het kunnen
afsluiten van een lening.
Naarmate men meer ‘eigen geld’ heeft (door te sparen,
door winst op een te verkopen woning, door een erfenis, door
het financieel bijspringen van verwanten en vrienden), valt
de af te sluiten lening lager uit. Afhankelijk van de rentestand,
kun je 2,5 tot 3 maal het bruto-inkomen als lening opnemen.
Althans, als er geen andere grote verplichtingen zijn en
meestal slechts als er sprake is van gemeentegarantie.
Hiermee wordt duidelijk dat huishoudens met een modaal
inkomen ten hoogste rond een ton kunnen lenen.
Voor een ton kun je in de Randstad en in de stedelijke
gebieden buiten de Randstad alleen een woning kopen
aan de onderzijde van de woningmarkt (een kleine, oude
eengezinswoning of een flat). Zonder veel eigen geld (zeker een kwart van de koopprijs) of een stevige overheidsstimulans (zoals de premiekoopregeling) is voor een huishouden met een modaal inkomen geen middenklasse woning beschikbaar. Als we een jaar of tien vooruitkijken, dan
lijkt de premiekoopregeling steeds verderte wankelen. Nu
al worden de aantallen teruggebracht (van meer dan
20.000 in het naaste verleden tot ongeveer 15.000 in de
loop van de jaren negentig). Bij de huidige hoge rentestand
kost het veel moeite deze woningen aan de man te brengen, maar dan speelt tevens een rol dat het moeite kost om
binnen de maximale stichtingskosten en bij de normen van
het Rijk in de markt concurrerende woningen te bouwen.
Maar los daarvan, over ongeveer tien jaar zal de nieuwbouwproduktie ongeveer half zo groot zijn als nu: het
volkshuisvestingsbeleid moet er op gericht zijn de vraagstukken op te lessen binnen de bestaande voorraad. Omdat de premiekoopregeling niet toepasbaar is op de bestaande voorraad, moet tijdig worden nagegaan of er een
meer effectieve manier is om over een jaar of tien het
eigen-woningbezit te stimuleren en bereikbaar te houden
voor mensen met ongeveer een modaal inkomen.
Op voorhand moeten daarbij enkele kanttekeningen
worden geplaatst. De premiekoopregeling kan niet van de
ene op de andere dag worden gestopt; eerst moet een
nieuw instrument voldoende ingang hebben gevonden.
Door de meerjarige premiering bij premiekoop is het Rijk
ook niet direct van de uitgaven af, want die gaan nog jaren
door. En dat betekent al bij al dat beslissingen over veranderingen in de stimulering van het eigen-woningbezit pas
op langere termijn geeffectueerd kunnen worden.
label 3. Uitgaven aan eigen-woningbezit op het begrotingshoofdstuk van VROM, begroting 1991 (mln. guldens)
1989
Bijdragen premiekoop
Driekwart eenmalige bijdrage
Totaal
1991
1993
1995
872
806
794
86
68
39
685
24
958
874
833
709
Koopsparen als alternatief
Naar ons inzicht is de premiekoopregeling op termijn een
ongeschikt instrument om het eigen-woningbezit onder
lagere inkomens te bevorderen. Hierna zetten we uiteen
dat een goede stimulering kan uitgaan van een systeem
van sparen vooraf, het ‘koopsparen’. Om te bepalen of dit
systeem geschikt is, maken we gebruik van een recent
artikel van Mailings en Linssen dat een houvast biedt bij de
vraag of in een concreet geval een subsidie-instrument
voldoet5. Eerst zullen we ons voorstel toelichten, om daarna de geschiktheid te meten op basis van dat artikel.
Voordat we ons voorstel beschrijven, menen we er goed
aan te doen enige gegevens te presenteren. Wat de koopmarkt betreft, verwijzen we naar 19896. In ronde getallen
kochten toen 140.000 huishoudens een huis (40% een
nieuwe woning en 60% een woning in de bestaande voorraad). Van deze 140.000 kopers kwamen er 50.000 uit een
vorige koopwoning. Voor 90.000 kopers was het dus een
eerste stap. Ruim de helft liet een huurwoning achter, de
rest was starter op de woningmarkt.
Hoewel 1989 een ‘goed koopjaar’ was, willen we dit jaar
voorde toekomst als maatgevend beschouwen7. Voor zover
het aantal kooptransacties op termijn stijgt (hetgeen te verwachten is), laten deze kopers steeds vaker zelf een koopwoning na. Het is derhalve realistisch uit te gaan van circa
90.000 kopers per jaar die geen koopwoning achterlaten.
Als we vervolgens een blik slaan in de rijksbegroting
voor 1991, dan kunnen we zien welke uitgaven op het
begrotingshoofdstuk van VROM direct toevloeien naar het
eigen-woningbezit. Dit bestaat uit de premiekoopregeling
(waarbij de uitgaven van opeenvolgende regelingen over
elkaar heen schuiven) en uit de eenmalige subsidies (thans
/ 5.000) aan goedkope vrije-sectorwoningen. Naar schatting komt daarvan zeker driekwart terecht bij het eigen-woningbezit. Alleen die component hebben we in label 3
zichtbaar gemaakt8. Veel moeilijker is het om in dit verband
relevante cijfers te geven van de fiscale gevolgen van het
eigen-woningbezit9. Waar nodig zullen we er wel op wijzen.
De regeling die we als alternatief zien, heeft de volgende
opzet:
– iedereen die geen (mede-)eigenaar is van een bestaande koopwoning kan meedoen. De regeling is dus gei’ndividualiseerd en dat bevordert de eenvoud;
– men spaart bij een Nederlandse bank naar eigen keuze
op een geblokkeerde spaarrekening;
– om voor een premie in aanmerking te komen moet
iemand ten minste vijf jaar sparen. De premie wordt
alleen berekend over de inleggelden in de jaren dat het
belastbaar inkomen lager was dan een bepaald maximum (bij voorbeeld / 40.000 waarbij aftrekposten in de
sfeer van lijfrente-aftrek buiten beschouwing blijven om
oneigenlijk gebruik tegen te gaan) en er geen aanslag
was van de vermogensbelasting. De premie wordt daarbij alleen berekend over premiegerechtigde inleggelden
5. B.C.P. Mailings en G.W.J.M. Linssen, Subsidies: voortdurende
afweging blijft nodig, Beleidsanalyse 90-3, publikatie van het
Ministerie van Financier, Den Haag, 1990.
6. C.C.M. Buijs en H.I.E. Dijkhuis-Potgieter, Ontwikkelingen opde
woningmarkt 1989, Den Haag, 1989; CBS, Statistisch Zakboek
1990, Den Haag, 1990.
7. Zo valt op te maken uit voorlopige gegevens, dat in 1990 de
koopmarkt halverwege het jaar is ingezakt, waardoor het aantal
verkochte woningen over het gehele jaar wel eens zo’n 15% lager
kan liggen dan in 1989.
8. VROM, Rijksbegroting 1991, Hoofdstuk XI, Den Haag, 1990.
9. Recente schattingen wijzen op een fiscaal effect (belastingver-
mindering) van / 13 miljard per jaar door de rente-aftrek bij
hypothecate leningen. Daarnaast zijn er everiwel fiscale opbreng-
sten van het huurwaardeforfait en de overdrachtsbelasting die
verschuldigd is bij de verkoop van een bestaande eigen woning.
1068
–
–
–
–
die binnen tien jaar na het beginnen met de spaarrekening op deze rekening zijn gezet;
men mag hooguit / 3.000 per jaar inleggen. De genoten
rente blijft fiscaal buiten beeld. Voor de premieberekening
geldt overigens ten hoogste het inleggeld tot het belastbaar inkomen in dat jaar. Het is immers onwaarschijnlijk
dat iemand zonder inkomen toch substantieel kan sparen,
bovendien wordt hiermee oneigenlijk gebruik ingedamd;
de belastingvrije premie wordt verrekend bij aankoop
van een huis (tussen bank en notaris) en bedraagt 40%
over de eerste / 10.000 en 20% over de rest. Deze
premie wordt verrekend over het volledige premiegerechtigde inlegbedrag. Met andere woorden, als twee of
meer mensen een huis kopen, waarbij alien aan de
koopspaarregeling hebben deelgenomen, dan worden
de inleggelden terwille van de premieberekening opgeteld;
als de spaarrekening tussentijds wordt opgeheven of
wanneer niet maximaal 15 jaar na de eerste storting een
huis wordt gekocht, dan vervalt het recht op de premie.
Dit laatste met uitzondering van overmacht (bij voorbeeld overlijden);
een aangekocht huis met een premie mag niet binnen
vijf jaar vervreemd worden, op straffe van verlies van de
premie. Dit laatste zal bij overmacht niet opgaan (bij
voorbeeld bij overlijden).
We hebben nagegaan wat de maximaal toe te kennen
premie zou zijn bij de volgende aannames:
– de regeling is een succes, in de zin dat jaarlijks 100.000
mensen er gebruik van maken en daadwerkelijk tezijnertijd de premie opstrijken;
– de aankoop van een huis volgt voor 10% na 5, 6 of 7
jaar, voor 20% na 8 of 9 jaar en voor 30% na 10 jaar;
– men spaart gemiddeld / 2.000 per jaar die voor premietoekenning in aanmerking komen;
– niemand heeft in enig jaar een te hoog inkomen of een
aanslag van de vermogensbelasting;
– in 40.000 gevallen wordt een huis gekocht door twee
mensen die beiden van de regeling gebruik hebben
gemaakt;
– de regeling gaat in vanaf 1 januari 1992.
Met deze optimistische aannames, komen we tot het
volgende maximaal toe te kennen premiebedrag. In werkelijkheid zal dit bedrag veel lager uitvallen. Tot en met
1996 behoeft nog geen premie te worden toegekend.
Daarna loopt de maximaal toe te kennen premie op van
/ 32 mln. (1997) via/ 68 mln. (1998), / 108 mln. (1999),
/ 196 mln. (2000), / 292 mln. (2001) naar / 436 mln. per
jaar vanaf 2002. Zelfs de schatkist moet hier tevreden bij
grommen. Immers, deze uitgaven van de overheid zijn,
zelfs bij het theoretische maximum, lager dan nu het
geval is (zie label 3). Dit wordt bovendien versterkt,
omdat de ‘koopspaarders’ behoorlijk wat eigen geld inbrengen waardoor ze een minder hoge hypothecate
lening zullen afsluiten en daardoor minder rente-aftrek
genieten.
Wat betekent dat in twee gevallen. Het eerste is iemand
die alleen gaat wonen en tien jaar / 2.000 heeft gespaard.
Inleggeld dus / 20.000, gecumuleerde rente / 8.000, premie / 6.000, dus een eigen geld van / 34.000.
Het tweede geval betreft twee mensen die allebei gebruik hebben gemaakt, de een gedurende tien en de ander
gedurende acht jaar. Samen hebben ze / 36.000 gespaard. Gecumuleerde rente is / 15.000, de premie
/ 9.200. Het eigen geld is dan ruim / 60.000.
Naar ons inzicht is dit een mooie basis om een huis te
kopen. En omdat het grootste deel zelf gespaard eigen geld
is, is het onwaarschijnlijk dat van deze spaarpot een prijsopdrijvend effect uitgaat.
ESB 14-11-1990
De voorgestelde koopspaarregeling is eenvoudig van
opzet, ook in vergelijking met de bestaande premiekoopregeling. Ook de uitvoering en de controle van de koopspaarregeling is eenvoudig. We hebben te maken met de
volgende instanties. De koopspaarder start een rekening
bij een Nederlandse bank. Behalve dat dit een geblokkeerde rekening is, bestemd om een huis te kopen, is dat een
normale spaarrekening. De premie wordt berekend bij de
aankoop van een huis. De koopakte passeert de notaris,
zodat de notaris de functie heeft om de premie te regelen.
De premie wordt toegekend door de minister van VROM,
na controle van de spaargegevens en de relevante inkomensgegevens die simpel beschikbaar zijn onder het fiscaal nummer. Om deze te kunnen koppelen, dient VROM
afspraken te maken met het bankwezen (dat daar zeker
toe bereid zal zijn), het notariaat (idem dito) en de belastingdienst (idem dito).
De ervaringen die reeds zijn opgedaan met het beheer
van gefacilieerde geblokkeerde spaarrekeningen ingevolge het Besluit bedrijfsspaarregelingen, zijn uitgangspunt
voorde koopspaarregeling bij banken.
De ambtelijke inzet bij VROM kan lager zijn dan nu het
geval is bij de premiekoopregeling, terwijl op gemeentelijk
niveau uiterst omslachtige administraties geheel verdwijnen. Een variant is overigens dat de notaris, met gebruikmaking van gegevens van de belastingdienst en de bank,
de premie terstond vaststelt; daarbij verrekent hij, op basis
van een notariele verklaring, deze premie vervolgens met
VROM. Voor de koper is dit een aantrekkelijke snelle
procedure.
We kerenterug naar deeerderaangekondigde criteria van
Mailings en Linssen. Het gaat hen om drie invalshoeken:
– is de regeling doeltreffend;
– is de regeling doelmatig;
– is de regeling beheersbaar en bestuurbaar?
Is de regeling doeltreffend?
De regeling is bedoeld om het eigen-woningbezit voor
lagere inkomens te stimuleren. Uit de bovenstaande berekeningen blijkt dat door het kweken van eigen geld een
eigen woning voor lagere inkomens goed bereikbaar is.
Belangrijk is daarbij dat de regeling ook geldt voor bestaande woningen, omdat over ongeveer tien jaar de nieuwbouw
sterk zal zijn verminderd. Door de premievoorwaarden
komt de subsidie terecht bij de doelgroep. De regeling is
derhalve doeltreffend.
Is de regeling doelmatig?
Het gaat er daarbij om dat de doelstellingen met geringe
middelen bereikt moeten kunnen worden. Dit is het geval,
want de te verwachten uitgaven aan premies zullen slechts
ongeveer de helft bedragen van de uitgaven bij de bestaande premiekoopregeling. Daar komt bij dat de voorgestelde
koopspaarregeling volledig overeenstemt met de conclusie
van het heroverwegingsrapport Subsidieregelingen en
-voorwaarden dat de doelmatigheid het meest gediend is
met de methode van een bedrag ineens, een genormeerd
bedrag per activiteit of een procentuele bijdrage op de
eigen inkomsten10. In ons voorstel werken we met een
bedrag ineens dat binnen randvoorwaarden een genormeerde suppletie is op de eigen inbreng. Omdat de hoogte
van de premie los staat van de koopprijs, en overigens de
premie niet overdreven hoog is, gaat er ook geen prijsopdrijvend effect van uit. Verder dient de premie-ontvanger
een prestatie te hebben geleverd (jarenlang sparen) en is
geen sprake van de samenloop van regelingen. Op doelmatigheid scoort ons voorstel volledig positief.
10. Heroverweging derde ronde, Subsidieregelingen en -voorwaarden, deelrapport nr. 54; aangehaald in het artikel van Hartings
en Linssen.
1069
Is de regeling beheersbaar en bestuurbaar?
De uitgaven van de regeling zijn goed voorspelbaar,
want de spaarders van de komende jaren ontvangen pas
daarna premie. De premie-uitgaven zijn niet tot op een
gulden nauwkeurig te voorspellen, zodat een uiterst beperkt open-eindekarakter bestaat: er kan geld overblijven
of juist wat tekort komen, afhankelijk van de koopmarkt.
Een recente studie van de Nederlandse Vereniging van
Makelaars benadrukt evenwel de marktstabiliserende factor van een koopspaarregeling11. Van groot belang volgens
Mailings en Linssen is ook dat betalen, beslissen en genieten in een hand liggen: daaraan voldoet ons voorstel.
Hierboven is verder gewezen op de eenvoud van uitvoering en controle. Van frauduleus gebruik kan slechts sprake
zijn als men bij de belastingen fraudeert, maar zelfs als dat
het geval is, dan behoeft dit veelal niet te betekenen dat
men ook bij deze regeling fraudeert. We menen dat ons
voorstel ook voor dit criterium positief is.
Naast deze vormvereisten, is voor ons van belang dat
ons voorstel een positief effect heeft op de doorstroming
(zodat goedkope huurwoningen beschikbaar komen voor
mensen die daar volstrekt op zijn aangewezen), dat het
eigen-woningbezit wordt bevorderd voor mensen met lagere inkomens en dat het een passende regeling is voor een
woningmarkt waarin de bestaande voorraad geheel domineert.
Samenvatting en conclusie
wens van een ‘eigen woning’ en om een minder grote
financiele verantwoordelijkheid van de overheid op de woningmarkt te bewerkstelligen. Gelet op de situatie in de
omringende landen, kan een beleid om het aandeel eigenwoningbezit te vergroten, succesvol zijn. De huidige instrumenten om het eigen-woningbezit te stimuleren hebben
ten dele nun kracht verloren (de eenmalige bijdrage) of zijn
op termijn niet te hanteren (de premiekoopregeling). De
gemeentegarantie is en blijft van grote betekenis voor
kopers met een lager inkomen.
Een aantrekkelijk alternatief voor de huidige premieregelingen is een koopspaarregeling. Omdat eerst spaargeld moet worden opgebouwd, kan zo’n regeling pas rond
2000 geeffectueerd worden. In het bovenstaande hebben
wij een koopspaarregeling gepresenteerd die voldoet aan
de volgende eisen:
– de regeling is gericht op lagere inkomens;
– de lasten voor de overheid zijn veel lager dan bij de
huidige regelingen;
– de doorstroming wordt bevorderd;
– de regeling is eenvoudig voor zowel de burger als de
overheid;
– de uitgaven zijn beheersbaar, vooral door een goede
voorspelbaarheid.
We menen dat spoedig een beslissing nodig is om over
tien jaar met een adequaat instrument het eigen-woningbezit te kunnen bevorderen. Dat maakt het ook beter
mogelijk een geschikt beleid te voeren voor de huurwoningvoorraad.
Arie de Jong
Het stimuleren van het eigen-woningbezit, met name
van huishoudens met lagere inkomens is van belang ter
wille van de doorstroming (waardoor goedkope en vaak
zwaar gesubsidieerde huurwoningen ter beschikking komen van huishoudens die daarop volstrekt zijn aangewezen), door de mate waarin het tegemoet komt aan de brede
Willem Vermeend
Wilfried de Free
11. NVM, Bouwsparen – Nederlandse Vereniging van Makelaars
in onroerende goederen, Nieuwegein, 1990.