Woningnood en leegstand
De gebeurtenissen in Amsterdam rondom het kraken
van soms jaren leegstaande woonhuizen en bedrijfspanden, die vroeger woonhuizen zijn geweest, heeft sterk de
aandacht getrokken. Hoe zit het nu eigenlijk met de
woningnood in ons land? Waarom wordt er gekraakt?
Hoe zit het met de leegstand? Is er nu echt nog overal
woningnood en wat zijn de oorzaken daarvan?
Oorzaken van de woningnood
Het gemiddelde aantal bewoners per woning is aanmerkelijk gedaald. Was dit in de grote steden in 1940circa
4’/?, in 1980 is dit cijfer gezakt naar ruim 2 personen per
woning en dit proces van verdunning zal zich nog voortzetten. Indien zich men realiseert dat in die steden nu al
60% alleenstaanden en tweepersoonshuishoudingen leven, terwijl dit percentage naar verwachting zal groeien
naar 70, valt te verwachten dat de gemiddelde woningbezetting in 1990 zal dalen naar ca. 1,8 per woning. Dit
betekent dat -zelfs in een stad als Rotterdam waar
tussen 1940 en 1980 de woningvoorraad is verdubbeld er toch nog woningnood bestaat. De woningnood uit zich
scherp bij groepen als de grote gezinnen, omdat er te
weinig grote woningen zijn, èn bij jongeren tussen 18en 30
jaar, die pas enkele jaren geleden op de woningmarkt zijn
verschenen.
Er is in de laatste 15jaar bijzonder veel woonruimte
aan de oorspronkelijke bestemming onttrokken ten behoeve van kantoren en andere bedrijven. Dat proces is
begonnen met het onbewoonbaar worden van grote
panden op de lanen, singels en grachten voor gezinnen. Er
werd toen nog niet gedacht aan het verbouwen van deze
woningen tot appartementen voor alleenstaanden en
tweepersoonshuishoudens; dat dateert pas van de laatste
jaren sinds de invoering van het Van-Dam-subsidiesysteem ten behoeve van deze categorie. Aanvankelijk gingen
zich in deze panden artsen, notarissen en advocaten vestigen. Geleidelijk ontdekten ook bedrijven dat het voordelig
was deze panden te kopen, aangezien de vierkante-meterprijs voor kantoorruimte lager was dan die van nieuwe
kantoren in de binnenstad.
De splitsing in appartementen en de daarmee gepaard
gaande horizontale verkoop, doen een eerlijke woonruimteverdeling geweld aan. Zodra b.v. eengezinvanvier personen een vierkamerwoning verlaat, zijn er heel wat eigenaren diedeze woning horizontaal gesplitst tegeneent.o.v.de
bestaande huuropbrengst veel te hoge prijs verkopen aan
een enigszins welgestelde starter op de woningmarkt,
soms een alleenstaande, soms een echtpaar. Deze handelwijze schaadt de eerlijke woonruimteverdeling in een tijd
van woningnood, om nog maar niet te spreken van de
overdreven winst die zo’n eigenaar van een schaars goed
daarmee behaalt.
Er is nogal wat leegstand met het oog op verkoop.
Voor Rotterdam schat men deze leegstand op 1% van de
totale woningvoorraad, dus op ca. 2.500 woningen. Zodra een eigenaar een lege woning heeft, probeert hij
deze te verkopen. Soms duurt dit maanden, in andere
gevallen jaren, omdat de verkoper een te hoge prijs wil
hebben voor het pand. Deze gang van zaken is een
typische illustratie van het verschil tussen marktwaarde,
die is gebaseerd op vraag en aanbod, en gebruikswaarde,
die is afgeleid van de aan banden gelegde huurwaarde.
De verpaupering van wij ken, buurten en woningen
heeft geleid tot een stadsvernieuwingsproces, dat gepaard
gaat met sloop en renovatie. Zodra woningen leegkomen,
worden zij vaak dichtgetimmerd om hetzij gesloopt, hetzij
gerenoveerd te worden; ook op die wijze ontstaat er
tijdelijke leegstand en dus ook tijdelijke vermindering van
de woningvoorraad, zij het op goede gronden. Het gaat
hierbij in Rotterdam om een steeds wisselende voorraad
van enkele duizenden woningen. Al met al wordt de
woningvoorraad gedurende tientallen jaren aangetast.
Eerst is er leegstand; later, aan het eind van het renovatieproces. bliikt dat er bovendien toch minderwoningenziin
teruggekomen dan er aanvankelijk waren. 0orzaGen z$n
een eerineere dichtheid van de bebouwine bii nieuwbouw.
de s&ne&oeging van (kleine) woningenbi; renovatie. ‘
De woonruimteverdeling door de overheid vindt
helaas op een nog gebrekkiger wijze plaats. Het is bijzonder moeilijk de woonruimteverdeling volledig te reguleren. Zelfs als dit zou lukken, blijft er nog het probleem van
de doorstroming van grote naar kleine woningen. Veel
oudere echtparen, en soms weduwnaren en weduwen,
wonen in een voor hen te grote woning. Zij zouden moeten
doorstromen naar een kleinere woning. Zij willen dat vaak
ook wel omdat zo’n kleine woning in b.v. een bejaardenserviceflat aanmerkelijk meer comfort biedt dan hun
huidige woning. De huurprijs van hun huidige woning is
echter in veel gevallen zeer laag, terwijl de huurprijzen van
bejaardenserviceflats of andere comfortabele flats juist
veel hoger zijn. Het gevolg is dat zij blijven zitten in een te
grote woning tot ongenoegen van zich zelf, maar ook ten
nadele van een eerlijke woonruimteverdeling.
Wat moet er gebeuren?
1. Woningbouw waar woningnood is.
2. Landelijk verbod van onttrekking van woonruimte
aan de woonbestemming met de mogelijkheid van
dispensatie door de gemeenten.
3. Het tot stand brengen van een leegstandwet, waarin is
opgenomen een anti-kraakbepaling.
4. Het verbod op splitsing van appartementen met de
mogelijkheid van dispensatie door de gemeenten.
5. Een voorkeursrecht voor de gemeenten bij de verkoop
van woningen.
6. Rechtvaardige woonruimteverdeling door de gemeenten.
I. Woningbouw waar woningnood is. Woningen moeten worden gebouwd waar woningnood is. Dat lijkt
vanzelfsprekend, maar helaas is de woningbouw na 1945
op een ander motief gestoeld. Woningen werdengebouwd
waar werkloze bouwvakkers waren. Dat betekent dat er in
sommige delen van het land meer aanbod van woningen is
dan vraag. In vele gemeenten heerst echter nog steeds een
barre woningnood, zeker in de Randstad en in het bijzonder in de grote steden.
Welke woningen moeten daar nu worden gebouwd?
Dat dient te worden afgeleid van de categorieën bewoners
die er zijn en niet van de bewoners die er eventueel zouden
kunnen komen. Dit brengt weer met zich mee dat, gezien
de samenstelling van de bevolking in de grote steden, er in
bijzondere mate aandacht moet worden gewijd aan de
woningwetbouw van woningen tegen betaalbare huren.
Wat betaalbaar is, is uiteraard arbitrair; het enige objectieve criterium dat men daarbij kan hanteren is de volkshuisvestingsprijs voor de modale werker: deze moet in
staat zijn zijn huur te kunnen betalen zonder individuele
huursubsidie (dat wil zeggen maximaal 1 ‘/,% van zijn
belastbaar inkomen).
Terzijde moet daarbij worden aangetekend, dat voor de
bewoner niet alleen de naakte huur belangrijk is, maar
ook de servicekosten en de verwarmingskosten. Met name
voor de woningbouw van de laatste jaren blijkt dat de
woonlasten door de gestegen energieprijzen de pan uitrijzen, hetgeen voor de bewoners van deze woningwetwoningen de actie voor betaalbare woonlasten begrijpelijk
maakt. Wij zullen ons erop moeten bezinnen of in de
komende jaren woningen wel moeten worden voorzien
van centrale verwarming of een aansluiting op de stadsverwarming. Vermoedelijk zullen we weer terug moeten naar
de individuele verwarming van één, hooguit twee kamers
‘
per woning, ten einde de woonlasten betaalbaar te houden. Ook matiging van de servicekosten zal aandacht
moeten krijgen.
Woningbouw waar woningnood is, betekent ook dat
men in de grote steden met een hogere dichtheid zal
moeten bouwen en dat men niet de normen moet afstemmen op de plattelandsnorm. Wat men in de jaren tussen
1940 en 1970 heeft gedaan in de grote steden, waar men
een dichtheid bereikte van 30 tot 40 woningen per ha, is
grondverspilling geweest. Dit gaat zich nu wreken. Stedelijk wonen betekent per definitie wonen met een hoge
dichtheid, dat wil zeggen 80 tot 100 woningen per ha. Nu
het kwaad eenmaal is geschied in de verschillende steden,
zal er -naast een weinig opleverende verdichtingspolitiek – niet veel anders op zitten dan het grondgebied van
deze steden te vergroten, resp. ten behoeve van die steden
gaan bouwen op het grondgebied van andere gemeenten.
Vooral Amsterdam is daarvan een sprekend voorbeeld. Er
zal noodzakelijkerwijze een regionale woningbouwpolitiek moeten worden gevoerd onder controle van een regionaal bestuursorgaan, b.v. de provincie.
2. Verbod van onttrekking aan de woonruimte. Het is
onaanvaardbaar dat nog meer woningen worden onttrokken aan de woonbestemming om er kantoren of andere
bedrijven in te vestigen, terwijl er anderzijds heel wat
kantoor- en bedrijfsruimte te huur of te koop is. Men kan
zich zelfs afvragen, of het niet verstandig zou zijn bepaalde
kantoor- en bedrijfsruimten te onttrekken aan de bestemming en te gaan gebruiken als woningen. In elk geval
moet een eind worden gemaakt aan de voortgaande
onttrekking aan de woonruimte.
Het trieste is, dat tot dusver woningen aan de woonruimte mochten worden onttrokken, indien deze niet goed
of niet goedkoop waren. ,,Niet goed” werd afgeleid van de
onderhoudstoestand. ,,Niet goedkoop” had te maken met
de waarde van het totale pand, waarvan kan worden
gezegd dat deze bij grote panden altijd weleen maand huur
zal doen, die hoger is dan de bovengrens van f. 570, die in
1980 door het rijk wordt gehanteerd voor woningen, die
binnen de niet-geliberaliseerde woonruimteverdeling vallen.
Door de subsidieregeling van Van Dam ten behoeve
van alleenstaanden zijn niet goedkope panden echter zeer
wel te verbouwen tot appartementen voor deze groepen,
uiteraard met name in de grote steden. Men moet de norm
van ,,goed en goedkoop” dan ook laten varen en komen
tot een algemeen verbod van onttrekking aan de woonbestemming voor het gehele land, waarbij de gemeenten het
recht zouden moeten krijgen dispensatie te verlenen. Een
dergelijk besluit past ook uitstekend in de decentralisatie
van de volkshuisvesting, waar deze regering voorstander
van is.
3. Een leegstandwet zal er nu eindelijk moeten komen.
In die leegstandwet zal een van de belangrijkste zaken zijn,
dat huiseigenaren leegstaande woningen moeten melden
op straffe van een fikse boete en eventueel zelfs vrijheidsstraf. In die wet zal voorts moeten worden geregeld dat
verhuur binnen b.v. drie maanden zal moeten geschieden
en dat, als dat niet gebeurt, vordering ten behoeve van de
,,volkshuisvesting” mogelijk is. Thans is vordering op
grond van de Woonruimtewet alleen mogelijk ten behoeve
van een met naam en toenaam vermelde gegadigde, terwijl
die vordering dan nog met alle mogelijke bureaucratische
voorzorgen is omringd. In de leegstandwet zal voorts een
anti-kraakartikel moeten worden ovgenomen omdat.
zodra er wordt gezorgd voor een behoorlijke bestrijding
van de leegstand. niet kan worden getolereerd dat beoaalde initiatiefrijke vragers op de wo;ingmarkt het recht in
eigen hand nemen door een woning te kraken.
4. Een verbod op splitsing van appartementen is dnngend geboden. Daarbij zou ook weer dispensatie door de
gemeenten moeten kunnen worden gegeven. Het kwaad
i a n de splitsing van appartementen%met het volgende
ciifervoorbeeld eoed te illustreren. Het is heel eebruikeliik
dat ~ierkamerwönin~en, zijn gebouwd tu&en 1930 en
die
1940 een huurwaarde hebben van f. 250 per maand, of wel
f. 3.000per jaar. Woningen van 40 tot 50 jaar oud hebben
ESB 2341980
dientengevolge een verkoopwaarde van hooguit 9 X de
huurwaarde, te weten f. 27.000. Toch gebeurt het regelmatig dat deze woningen voor f. 70.000 Ã f. 80.000 worden verkocht, waardoor deze woningen onbereikbaar worden
voor de categorie waarvoor zij bestemd zijn: de lagereinkomenstrekkers. Wat zou moeten gebeuren is, behalve
een verbod op de splitsing van appartementen met de mogelijkheid van gemeentelijke dispensatie, beheersing van
de verkoopprijs door een hierna te bespreken voorkeursrecht voor de gemeente.
5. Voorkeursrecht voor de gemeenten. De gemeenten
dienen een voorkeursrecht te krijgen bij de verkoop van
alle woningen, hetgeen overigens geen koopplicht impliceert. De gemeenten zullen waarschijnliik uitsluitend die
woningen kopen die voor een eerlijke woonruimteverdeling noodzakelijk zijn. Buiten deze groep woningen
zullen wel vallen de villa’s, de bungalows en de dure flats.
De prijs die de gemeenten moeten betalen voor die
woningen, kan worden afgeleid van de gebruikswaarde,
d.w.z. de huurwaarde. Voor woningen van 4Ojaar zou
kunnen worden bepaald, dat 9 X de huurwaarde zou
moeten worden betaald, voor woningen van 50 jaar 6 X de
huurwaarde en voor woningen van 60jaar en ouder 5 X de
huurwaarde. Daarbij zou tevens een bepaling kunnen
worden opgenomen dat, ingeval van grote verwaarlozing
van het pand, een geringer bedrag wordt betaald en dat
zeer goed onderhouden woningen een hoger bedrag mogen opleveren. De correctheid van een en ander zou
kunnen worden gewaarborgd met een arbitrageregeling.
Voor de grote steden zal dit voorkeursrecht ongetwijfeld leiden tot een vrij groot gemeentelijk woningbezit. dat dan zou kunnen worden overgedragen aan bestaande of nieuw op te richten woning’bouw~orporaties.
Vooral in de a o t e steden is het w ar ti culi er woningbezit
meer en meer &n atavisme. voor e’en particuliere eigenaar
is het, gezien de geleide huurpolitiek die vanaf 1940
bestaat, vrijwel onmogelijk tot een rendabele exploitatie
van woningen van ouder dan 40 a 50jaar te komen. Voor
die woningen is er bf een afwezigheid van rendement, nl.
bij goed onderhoud, of ernstige benadeling van de huurder
door slecht onderhoud.
6. Rechtvaardige woonruimteverdeling. De grote steden, maar ook een aantal gemeenten met woningnood,
zullen een strak woonruimtebeleid moeten voeren, waarbij doorstroming van groot naar klein en van klein naar
groot onontbeerlijk is. Dat zal wel niet anders kunnen
geschieden dan met behulp van subsidiëring. De subsidies
zouden kunnen worden betaald uit b.v. een huurbelasting,
waarvan de hoogte wordt afgeleid uit het inkomen èn de
huur. Een dergelijke regeling is geen eenvoudige zaak en
tot dusverre is hiervoor in de volksvertegenwoordiging
geen meerderheid gevonden. Toch zal zo’n maatregel
onontbeerlijk zijn in de toekomst.
Eigendomsrecht contra woonrecht
In het bovenstaande zijn voorstellen gedaan, die leiden
tot aantasting van het eigendomsrecht. Zulk een aantasting is in een laat-kapitalistische, gemengde economische
orde geen vanzelfsprekende zaak. Zij mag slechts worden
toegepast, indien andere, zwaarder wegende rechten in het
geding zijn. Wel, zo’n ander recht is in het geding, namelijk het woonrecht. Daar waar mensen niet meer over
woningen kunnen beschikken omdat de eigendom te sterk
wordt beschermd, zal het eigendomsrecht kunnen worden
aangetast.
Zulk een aantasting moet uiteraard goed worden bewaakt. In de hierboven vermelde regeling voor het voorkeursrecht geschiedt dit door de verkoopprijs af te leiden
van de gebruikswaarde, d.w.z. de huurwaarde. De eigenaar is verzekerd van een redelijke vergoeding voor zijn
eigendom, wanneer deze door hem aan de.gemeente wordt
verkocht.
J.C. van der Ploeg
489