De woningmarkt is een onvolmaakte markt door de
binding aan plaats van de woning, de zeer lange
levensduur, de bijzondere functie en de hoge kosten
ten opzichte van het inkomen. Toch is het gewenst
aan de markt (lees: de bewoner) meer ruimte te
geven en het overheidsbeleid zo vorm te geven dat
minder distorsies optreden. De marktwerking moet
beter worden ondersteund. Dit vergt een ingrijpende
hervorming van het woningmarktbeleid, zowel in de
koop- als de huursector.
H
Hugo Priemus
Hoogleraar faculteit
Techniek, Bestuur en
Management, Technische Universiteit Delft.
et Kabinet-Balkenende II/III afficheert zichzelf graag als hervormingskabinet. Wanneer we kijken
naar de subsidiëring van de huurder
en de fiscale behandeling van de bewoner-eigenaar, constateren we dat het kabinet wel moppert over de woningmarkt die niet ‘vloeiend’
zou zijn (Ministerie van VROM; zie ook: REA,
2006), maar geen serieuze poging heeft ondernomen om het woonlastenbeleid te hervormen.
De aftrekbaarheid van de hypotheekrenteaftrek
heeft de zeldzame status van politiek taboe
bereikt. Het huurtoeslagstelsel onderging wel
bezuinigingen, maar kwam niet ten principale
ter discussie. Steeds vaker gaan stemmen op
om het woonlastenstelsel grondig te hervormen.
Omdat dit niet alleen de VROM-portefeuille
aangaat, maar ook beleidsvelden als inkomensbeleid, sociaal beleid, fiscaal beleid, vergrijzingsbeleid en arbeidsmarktbeleid betreft, gaat
het hier om een ingewikkelde operatie.
In deze bijdrage starten we met enige markttheoretische grondslagen. Allereerst aandacht
voor de aloude benadering van Kornai. Daarna
wordt in herinnering gebracht welke motieven
voor overheidsingrijpen relevant zijn. Vervolgens
een presentatie van een nieuw instrumentarium
van volkshuisvestingsbeleid. Tot slot wordt de
stelling geponeerd dat het hier niet om een verandering in het sectorbeleid gaat maar om een
sectoroverschrijdende beleidshervorming. De
belangrijkste veranderingen die – in onderling
verband – onvermijdelijk en nodig lijken, worden in aan het eind in telegramstijl samengevat.
Markttheorie van Kornai
Opvallend weinig aandacht wordt door mainstream economen gegeven aan het theoretisch
kader dat Kornai al in 1971 schetste in zijn
boek ‘Anti-equilibrium’. Juist voor vastgoed
in het algemeen en de woningmarkt in het
bijzonder is zijn benadering zeer relevant.
Voor de concurrentieverhoudingen op een markt
acht Kornai het van primair belang of er een
situatie is van een algemeen overschot (pressure), dan wel een algemeen tekort aan goederen (suction). Kornai definieert pressure als een
situatie, waarbij verkopers in de rij staan voor
kopers en als er een positieve aspiration tension
aanwezig is bij de verkopers wier aspiraties niet
geheel zijn vervuld(Kornai,1971). Er is suction
op een markt, als de kopers in de rij staan voor
verkopers en als er een positieve aspiration
tension aanwezig is bij de kopers wier aspiraties
niet geheel zijn vervuld. De aspiration tension is
het verschil tussen aspiratie en resultaat (Kornai,
1971). Pressure en suction zijn verschijnselen
die een niet-evenwichtige toestand op de markt
weerspiegelen. Kornai acht een marktevenwicht,
waarbij de aspiratieniveaus van kopers en verkopers gelijk zijn, een uitzonderlijke situatie. Voor
de consument is een situatie van pressure het
meest aantrekkelijk: de aanbieders moeten onderling concurreren, de aanbieder draagt de last
van onzekerheden, de vrager selecteert en hij
wordt geïnformeerd. Dit algemene beeld is op de
Nederlandse woningmarkt zeer goed herkenbaar.
In de afgelopen decennia overheersten vooral op
stedelijke woningmarkten de tekorten.
ESB
december 2006
25
woningmarkt
Woningmarktbeleid:
hervormingskabinet gezocht
Vele instrumenten van volkshuisvestingsbeleid zijn (mede) uit de
overheersende tekortsituatie te verklaren. Het huurbeleid probeerde
sinds 1940 de prijsopdrijvende gevolgen van de schaarste te mitigeren.
Objectsubsidies moesten het aanbod mobiliseren, zowel van nieuwe
woningen als van woningverbetering. De woonruimteverdeling staat al
decennialang in het teken van tekorten.
Sinds de jaren negentig zien we op de Nederlandse woningmarkt een
aarzelende omslag van een aanbiedersmarkt naar een vragersmarkt. De
vraag is nu wat dit voor de instrumentering van het volkshuisvestingsbeleid zou kunnen betekenen. Deze vraag staat in het nuvolgende centraal.
Motieven voor overheidsingrijpen op de woningmarkt
Woningmarkten hebben te kampen met structurele onvolkomenheden,
voortvloeiend uit de binding van de woning aan grond en infrastructuur,
de lange levensduur van woningen (gemiddeld meer dan een eeuw), de
hoge kosten in relatie tot het huishoudeninkomen, de geringe substitueerbaarheid en het optreden van externe effecten (Priemus, 1983). Ook
in een toekomst met een (globaal) kwantitatief toereikend woningaanbod
zijn er overtuigende motieven voor overheidsingrijpen, zoals al een aantal
jaren geleden in een advies van de VROM-Raad (1999) is samengevat:
• bevorderen van marktwerking;
• versterken van de vraagzijde van de woningmarkt;
• bevorderen van innovatie en dynamiek;
• risicoreductie en bevordering van stabiliteit;
• pareren van externe effecten;
• bevorderen van een horizontale coördinatie van volkshuisvestingsbeleid met beleidsvelden als ruimtelijke ordening, milieubeleid, stedelijke vernieuwing, ouderenbeleid en armoedebeleid;
• bevorderen van een verticale coördinatie van volkshuisvestingsbeleid,
enerzijds door in te spelen op EU-kaders en harmonisatie van het
beleid tussen EU-landen te bevorderen, anderzijds door een synergie
te bevorderen tussen gemeentelijk, provinciaal en rijksbeleid;
• herverdeling, met name door het ondersteunen van de vraag van lage-inkomensgroepen, mede gezien het merit-karakter van het goede wonen.
In een marktgeoriënteerd en vraaggericht volkshuisvestingsbeleid ziet
de instrumentering van beleid er in vele opzichten anders uit dan in een
beleid dat zich meer op het aanbod richt.
De volgende paragraaf schetst het instrumentarium van beleid op een
ontspannen woningmarkt.
Schets van een nieuw instrumentarium
van volkshuisvestingsbeleid
Het volgende is ontleend aan Priemus (2000)
Woningmarktinformatie
Een eerste zorg voor de overheid is dat er betrouwbare en actuele
informatie over de woningmarkt beschikbaar komt: periodiek woningbehoeftenonderzoek, marktinformatie over diverse segmenten van het
woningaanbod en monitoring van verkoop en verhuur van woningen.
26
ESB
december 2006
Vrije huren en koopprijzen
Een tweede zorg is het bevorderen van een
marktconforme ontwikkeling van huren en
koopprijzen, zodat de prijssignalen op de
woningmarkt een betrouwbare afspiegeling
vormen van veranderingen in schaarsteverhoudingen op de woningmarkt. Het vertrouwde
woningwaarderingsstelsel hoort niet thuis in
het volkshuisvestingsinstrumentarium van
de toekomst. Dat geldt ook voor minimaal en
maximaal redelijke huren. Uiteraard horen
objectsubsidies niet thuis in het volkshuisvestingsbeleid op een ontspannen woningmarkt.
Objectsubsidies wakkeren immers het aanbod
aan en het aanbod is al toereikend.
Subjectieve woonsubsidie
Een apart geval is de individuele huursubsidie. Als een huishouden een te laag inkomen
heeft om zich een redelijke woning te kunnen permitteren, is er ook in de toekomst
reden voor een financiële ondersteuning van
rijkswege. In een ontspannen woningmarkt is
subjectsubsidiëring een stimulerend instrument dat de vraag probeert te verschuiven van
het goedkope segment (met een lage kwaliteit)
naar het wat duurdere segment (met een behoorlijke tot goede kwaliteit). Er is veel voor te
zeggen dat een individuele huursubsidie ook in
de toekomst een kerninstrument is. De vraag
is echter of het om een instrument van volkshuisvestingsbeleid gaat of om een algemene
financiële ondersteuning. Sterk moet worden
overwogen om de huursubsidie te transformeren tot een algemene woonlastenondersteuning voor zowel kopers als huurders die niet is
gebonden aan een bepaalde eigendomsverhouding: een subjectieve woonsubsidie.
Sectorneutraal volkshuisvestingsbeleid
Door een algemeen stelsel voor woongebonden
subjectsteun komt het beginsel van de sectorneutraliteit van het volkshuisvestingsbeleid een
grote stap dichterbij. In het algemeen verdient
het aanbeveling dat de consument de keuze uit
huren en kopen maakt, en niet de overheid die
– gegeven het inkomen van het huishouden – de
ene vorm financieel steunt boven de andere
vorm. Het uitgangspunt van sectorneutraliteit
heeft ook grote gevolgen voor het fiscaal beleid.
Verhoging eigenwoningforfait
Het ligt voor de hand om ook in het fiscaal
beleid uit te gaan van de woning als investeringsgoed. Dit impliceert het handhaven van
de aftrekbaarheid van de hypotheekrente. Een
huurder die een ander investeringsgoed dan
een woning bezit, zal ook over een daartoe
afgesloten lening betaalde rente kunnen aftrekken en in mindering kunnen brengen op de
rentebaten. Daarnaast is het logisch om het eigenwoningforfait te continueren, en te brengen
op een realistisch peil. Hoe dat peil kan worden
becijferd, is door Conijn in zijn proefschrift
aangegeven en in Conijn & Elsinga uitgewerkt
(Conijn, 1995; Conijn & Elsinga, 1998).
Afschaffing overdrachtsbelasting
Voorts ligt het voor de hand om in een modern
fiscaal stelsel de overdrachtsbelasting volledig af
te schaffen. Een ontspannen woningmarkt moet
het immers hebben van flexibiliteit en mobiliteit.
Daar hoort geen belasting op woningmarktmobiliteit van bewoner-eigenaren bij. Fiscale harmonisatie op Europees niveau zou in dit verband
geen overbodige luxe zijn (Haffner, 1992).
Verhoging milieukwaliteit
Een ontspannen woningmarkt maakt het beter
mogelijk om negatieve externe effecten te
pareren door – waar dat verantwoord is – de
kwaliteitseisen op te voeren. Op een ontspannen woningmarkt is er in het algemeen ruimte
voor kwaliteitsverbetering, als de overschotten
(ook) in de goedkopere delen van de voorraad
zich manifesteren. Dat heeft gevolgen voor de
te stellen milieueisen. Van belang is dat bewoners een hogere milieukwaliteit meer en meer
in hun preferenties opnemen; daaraan kan een
betere informatie een bijdrage leveren.
Woningcorporaties: landelijk toegelaten hybride
organisaties
Op een ontspannen woningmarkt dienen ook
woningcorporaties zich flexibel, zelfstandig
en ondernemend te kunnen opstellen. Als zij
voldoen aan de voorwaarde dat de doelgroepen van beleid (hoe dan ook gedefinieerd)
bij voorrang worden gehuisvest, zouden zij
zelfstandig hun koers moeten kunnen bepalen.
Daarbij behoort geen afgedwongen beperking
tot een bepaalde gemeente of regio. Vermoedelijk leidt dit tot een
sterker onderscheid tussen vastgoedbeleid en eigendom en beheer,
zoals al jarenlang gebruikelijk in de relatie tussen vastgoedbeleggers
en makelaar-beheerders. In toenemende mate zullen woningcorporaties
twee gezichten krijgen: het grootschalige, landelijke gezicht van de
vastgoedbeleggers, en het kleinschalige, lokaal en regionaal georiënteerde gezicht van de dienstverlener.
Om hun sociale taak te profileren, zijn adequate visitatieprocedures
nodig, op basis van heldere ijkpunten, met toezicht van het Centraal
Fonds Volkshuisvesting (Schilder et al., 2006) als onmisbaar sluitstuk.
Van groot belang is de handhaving van het hybride karakter van woningcorporaties, waarbij publieke taken en marktactiviteiten administratief
duidelijk zijn gescheiden.
Consumentenbescherming huur en koop
Op de woningmarkt is de klant koning. Hij wordt van vele kanten geïnformeerd, kan kwaliteit en maatwerk eisen en maakt zijn eigen keuzes.
In het volkshuisvestingsbeleid wordt het aspect van de consumentenbescherming belangrijker. Dit aspect heeft voor de huurder en de bewoner-eigenaar weliswaar verschillende gedaanten, maar zal voor beide
categorieën zoveel mogelijk gelijkwaardig moeten zijn.
Dat houdt in dat in de eigen-woningsector een vorm van consumentenbescherming wettelijk zal worden vastgelegd die vergelijkbaar is met de
huurdersbescherming.
De huren zullen, binnen het kader van een herkenbaar stelsel van
procedurevoorschriften, in vèrgaande mate worden geliberaliseerd. Wel
moeten er maxima aan jaarlijkse huurverhogingen worden gesteld om
onverhoedse gedwongen verhuizingen te voorkomen.
Nieuwbouw: vrije sector; herstructurering voorraad
Aan nieuwbouw zou op een ontspannen woningmarkt niets in de weg
moeten worden gelegd, behoudens beperkingen in de sfeer van de
ruimtelijke ordening. Voor differentiatie-eisen, zoals deze in VINEXlocaties werden gesteld, is geen plaats. Vermoedelijk leidt dit tot een
Schumpeteriaanse dynamiek. Hoewel er geen schaarste is, wordt er toch
gebouwd, waardoor de minst aantrekkelijke delen van de voorraad leeg
komen te staan. Deze kunnen dan worden geherstructureerd (waardoor
weer andere delen van de voorraad leeg komen), dan wel uit de markt
worden genomen. Voor de kwaliteitsverbetering en de dynamiek in de
voorraad zou dit weldadig zijn, al kunnen er lokaal wellicht knelpunten
ontstaan. In een ontspannen woningmarkt is er ruimte voor kwaliteitsverbetering en kwaliteitsdifferentiatie in de voorraad. Het stedelijke vernieuwingsbeleid, mede gericht op herdifferentiatie van de voorraad, past heel
goed in het volkshuisvestingsinstrumentarium van de komende jaren.
Garantiestructuur koop en huur
Een ontspannen woningmarkt is vermoedelijk kwetsbaarder voor exogene veranderingen dan een gespannen woningmarkt (Priemus et al.,
1994). Als de economie verslechtert (economische groei stagneert,
werkgelegenheid stagneert) of de hypotheekrente loopt op, zal er
ESB
december 2006
27
eerder vraaguitval optreden. Marktpartijen zullen hierop reageren door
zekerheden aan te bieden als consumenten daaraan behoefte hebben.
Door de overheid gesteunde achtervangconstructies als de Nationale
Hypotheek Garantie, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het
Centraal Fonds Volkshuisvesting passen heel goed in een institutioneel
beleidskader dat gepaard gaat met een ontspannen woningmarkt.
Naar een sectoroverschrijdende beleidshervorming
Reeds de studies van het Sociaal en Cultureel Planbureau over ‘Profijt
van de overheid’ lieten zien dat het probleem op de woningmarkt niet
zozeer de hypotheekrenteaftrek is, maar het huurwaardevoordeel: het
verschil tussen een realistisch eigenwoningforfait en het feitelijk toegepaste eigenwoningforfait. Het gaat daarbij om bedragen in de zelfde
orde van grootte als de hypotheekrenteaftrek en met dezelfde verdelingseffecten (De Kam & Priemus, 1979b; zie ook Stevens, 2006).
Duidelijk wordt dat de noodzakelijke hervorming op de woningmarkt niet
alleen een kwestie is van volkshuisvestingsbeleid in het VROM-domein,
maar betrekking heeft op een aantal beleidssectoren. Allereerst is er van
oudsher een sterke verwevenheid tussen volkshuisvestingsbeleid en fiscaal beleid. De huurtoeslag wordt tegenwoordig door de Belastingdienst
uitgekeerd. Hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait zijn bij uitstek
fiscale instrumenten met effecten op de netto woonlasten van bewonereigenaren en de waarde van het vastgoed op de woningmarkt.
Distorsies op de woningmarkt door huurregulering en huurtoeslagen,
maar ook de overdrachtsbelasting illustreren de samenhang tussen
volkshuisvestingsbeleid en arbeidsmarkt. Van Ewijk et al. (2006)
maken aannemelijk dat een beperking van de hypotheekrenteaftrek niet
alleen tot een welvaartsdividend op de woningmarkt zal leiden, maar
ook tot een welvaartsdividend op de arbeidsmarkt.
Ook de relatie tussen volkshuisvestingsbeleid en sociaal beleid is in
het geding. Van oudsher wordt de huursubsidiëring beschouwd als
kerninstrument van het volkshuisvestingsbeleid. Dat geldt ook voor de
huurtoeslag die inmiddels meer dan de helft van de VROM-begroting
opsoupeert. Als echter de huurtoeslag wordt getransformeerd tot een
woontoeslag (voor huurders en bewoner-eigenaars) en als de hoogte van
de woontoeslag niet afhankelijk blijft van de huurhoogte van de woning
van de toeslagontvanger, maar van de gemiddelde huur in de regio, zou
ernstig moeten worden overwogen om de woontoeslag te verhuizen van
het ministerie van VROM naar het ministerie van Sociale Zaken.
Tenslotte zal het overheidsbeleid de komende jaren steeds meer in het
teken staan van de toenemende vergrijzing. Een hervorming van het
woonlastenbeleid zou dus ook in het kader van deze vergrijzingsproblematiek moeten staan. Mogelijke intergenerationele inkomens-herverdelingseffecten van een hervorming van het woonlastenbeleid moeten niet
op zichzelf worden beschouwd.
Omdat hier een sectoroverschrijdende beleidshervorming in het geding
is (volkshuisvesting, fiscus, inkomensbeleid, sociaal beleid, arbeidsmarktbeleid, vergrijzing), is het verstandig dat beleidsautoriteiten niet
over één nacht ijs gaan. In eerste instantie zou, op enige afstand van
het dagelijkse politieke bedrijf, een commissie van deskundigen in
28
ESB
december 2006
opdracht van de regering een vooruitberekening kunnen maken van het huidige stelsel.
Vervolgens zou de commissie kunnen aangeven wat problematisch is aan de resultaten
van deze calculatie. Zij zou een aantal principiële, consistente beleidsalternatieven kunnen
ontwikkelen, en de (netto)inkomenseffecten
van verschillende soorten huishoudens zouden vervolgens kunnen worden doorgerekend.
Elk alternatief kan, mede op basis van de
rekenexercities en identificatie van onzekerheden, worden getypeerd. Afzonderlijke aandacht
kan worden geschonken aan de afbakening
van ‘oude’ en “nieuwe†gevallen (welke
verworven rechten worden gerespecteerd),
overgangsregimes en de relatie met EU-regelgeving en regimes in buurlanden en andere
EU-lidstaten. Als dit huiswerk is gemaakt en
de uitkomsten zijn gevalideerd, zal er politieke
besluitvorming moeten volgen, liefst niet midden in verkiezingstijd.
Wie nagaat welke initiatieven het KabinetBalkenende II/III heeft genomen, moet constateren dat er op dit punt geen sprake is van een
hervormingskabinet. De verkiezingsprogramma’s van de grote politieke partijen beloven op
dit punt weinig vernieuwing. Toch is het zeer
gewenst dat zowel wetenschappers als politici
– ieder vanuit het eigen verantwoordelijkheid
– de kat de bel aan binden. In de wetenschappelijke wereld betekent dit dat de klassieke
culturele kloof tussen algemene economen
en volkshuisvestingsspecialisten moet worden overbrugd. In het politieke domein is er
behoefte aan een kabinet dat op dit terrein
hervormingskabinet durft te zijn.
Belangrijkste veranderingen
in telegramstijl
In onderling verband lijken de volgende beleidsveranderingen nodig:
• Bevordering van vrije koopprijs- en huurontwikkeling, naarmate regionaal de algemene
aanbodtekorten tot het verleden behoren.
Daarbij houde men in het oog dat huurprijsbeheersing en huurtoeslagen een vraagstimulerend effect hebben die een aanbodtekort in de hand werken.
• Loskoppeling van huurtoeslag en huur (om
een huurtoeslagexplosie ten gevolge van
•
•
•
•
•
•
huurprijsliberalisatie te voorkomen) en verbreding van huurtoeslag tot woontoeslag die
ook voor bewoner-eigenaren geldt. Hierdoor
verhuist de toeslag van het VROM-domein
naar het domein van Sociale Zaken.
Afschaffing van overdrachtsbelasting om
mobiliteitsbeperking op woningmarkt en
arbeidsmarkt te voorkomen.
Vanuit de definitie van een woning als een
investeringsgoed (en niet als een duurzaam
consumptiegoed) wordt de hypotheekrenteaftrek intact gehouden (behoudens een
zekere maximering om excessieve inkomensoverdrachten te voorkomen). Het huurwaardevoordeel wordt stap voor stap gereduceerd door een substantiële verhoging van
het eigenwoningforfait.
Met behulp van de user costs benadering
wordt geprobeerd om de eigendomsneutraliteit in het woonlastenbeleid zoveel mogelijk te benaderen (Conijn, 1995; Haffner,
1999). Dit impliceert dat de keuze kopenhuren wordt overgelaten aan de bewoners,
die gegeven hun budgetrestricties hun eigen
preferenties moeten kunnen volgen. Deze
keuze moet niet door de overheid worden
beïnvloed.
Nader beraad is nodig over de vraag hoe
en in hoeverre betaalbaarheidsrisico’s voor
huurders en bewoner-eigenaren kunnen
worden gereduceerd, en voorts hoe de
stabiliteit op de woningmarkt en de woningbouwmarkt kan worden versterkt (bouwen
en wonen minder conjunctuurgevoelig
maken en minder afhankelijk van housing
cycle/building cycle).
Woningcorporaties vormen een bijzondere
institutie, met een rijke historie (en qua vermogensontwikkeling nog rijkere toekomst)
die in het toekomstige volkshuisvestings- en
stedelijke vernieuwingsbeleid een belangrijke rol kunnen spelen.
Dankzij huurliberalisatie en de geleidelijke verkoop van corporatiebezit zullen de
vermogens in deze sector verder groeien.
Gezien de eisen die aan de winstbestemming worden gesteld (opbrengsten alleen
inzetten ten bate van de volkshuisvesting),
is het aantrekkelijk om de publieke taken
van corporaties te verruimen: stedelijke
herstructurering, vitalisering platteland, bevorderen leefbaarheid,
versterking sociaal kapitaal in buurt en wijk, ontwikkeling en beheer
van maatschappelijk vastgoed (WRR, 2005). De regering schept
duidelijkheid over de publieke taken van corporaties.
• Binnen de corporaties dienen publieke taken en marktactiviteiten
zorgvuldig te worden onderscheiden, zodat er rondom corporaties
een gelijk speelveld ontstaat en de corporaties Brussel-proof worden. Woningcorporaties worden landelijke toegelaten om onderlinge
concurrentie te bevorderen (Priemus, 2006).
• Tenslotte is nader beraad nodig over de vraag hoe op de woningmarkt
en de woningbouwmarkt er zoveel mogelijk ruimte kan worden geboden aan de informele of huishoudelijke sector (markt en overheid zijn
niet de enige mechanismen om besluiten te coördineren; Priemus,
1983) en voorts hoe innovatie en dynamiek kunnen worden bevorderd op een voorraadmarkt die van nature niet erg flexibel is.
Literatuur
Conijn, J.B.S. (1995) Enkele financieel-economische grondslagen van de volkshuisvesting.
Delftse Universitaire Pers, Delft.
Conijn, J.B.S. en M.G. Elsinga (1998) Kopen of huren; hoe financieel te vergelijken?. Nethur/
Ministerie van VROM, Utrecht/Den Haag).
Ewijk, C. van, B. Jacobs en R. de Mooij (2006) Doelmatigheidswinst van minder
hypotheekrenteaftrek, ESB, 91, 30 juni: 292-295.
Haffner, M.E.A. (1992) Eigen woning in de EG; fiscale en overige financiële instrumenten.
Delftse Universitaire Pers, Delft.
Haffner, M.E.A. (1999) Kosten en uitgaven van eigenaar-bewoners in West-Europa: een
financieel-economische vergelijking. Delftse Universitaire Pers, Delft.
Kam, C.A. de en H. Priemus (1979) De fiscale behandeling van de bewoner-eigenaar
opnieuw bezien (I) en (II), ESB, 64, 11 juli: 680-686; 18 juli 704-712.
Kornai, J. (1971) Anti-equilibrium. North Holland Publishing Company,
Amsterdam/London.
Ministerie van VROM (2006) Ruimte geven, bescherming bieden. Een visie op de woningmarkt. Ministerie van VROM, Den Haag.
Priemus, H. (1983) Volkshuisvestingssysteem en woningmarkt. Delftse Universitaire Pers,
Delft.
Priemus, H., F.A.G. Wassenberg, M. de Jong en E. Louw (1994) Exogene invloeden
volkshuisvesting; grondslagen voor strategische beleidsvorming. Delftse Universitaire Pers,
Delft.
Priemus, H., 1999, Instrumenten van volkshuisvestingsbeleid op een vragersmarkt,
B&G, 26, nr. 1, januari: 19-23.
Priemus, H. (2000) Mogelijkheden en grenzen van marktwerking in de volkshuisvesting.
Nethur/Ministerie van VROM, Utrecht/Den Haag.
Priemus, H. (2006) Concurrentie en concurrentiebeperking bij woningcorporaties, Essay in
opdracht van Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa). TU Delft, Delft.
Raad van Economisch Adviseurs (REA) (2006) Over goede intenties en de harde wetten van
de woningmarkt. REA, Den Haag.
Schilder, A., R.H.J. Mosch en M. Hage (2006) Advies toezicht op woningcorporaties. De
Nederlandsche Bank Amsterdam.
Stevens, L. (2006) Te weinig lef. Vier kanttekeningen bij de Miljoenennota, NRC
Handelsblad, 23 + 24 september.
VROM-Raad (1999) Wonen, beleid en legitimiteit, VROM-Raad Advies 014, Den Haag.
Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) (2005) Vertrouwen in de
buurt. Sdu Uitgevers Den Haag.
ESB
december 2006
29