Woningbelastingen in Europa
Aute ur(s ):
Haffner, M.E.A. (auteur)
Onderzoeker, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft. Met dank aan Marja Elsinga en Rob ert Haffner.
Ve rs che ne n in:
ESB, 83e jaargang, nr. 4141, pagina 171, 27 februari 1998 (datum)
Rubrie k :
Tre fw oord(e n):
belastingen, w oningmarkt
Veranderingen in de belastingregels voor woningen zijn regelmatig in discussie, ook in het belastingplan voor de 21e eeuw. Hoe
belasten Europese landen het woningbezit?
De ideale belasting
De eerste vraag bij het bepalen van belastingheffing voor woningen is, of een woning behandeld moet worden als een consumptiegoed of
een investeringsgoed 1. Wordt de koopwoning beschouwd als consumptiegoed, dan mag het bezit ervan geen effect hebben op de te
betalen inkomstenbelasting. Het standpunt dat de eigen woning een consumptiegoed is, is echter niet houdbaar. Het leidt namelijk tot
een verschillende fiscale behandeling van zelfbewoonde woningen, en woningen die verhuurd worden aan anderen. Dat is inconsistent.
Om consistentie te handhaven, moet een woning als een investeringsgoed beschouwd worden. De opbrengsten van de geboden
woondiensten kunnen dan worden belast, terwijl de kosten aftrekbaar zijn.
De werkelijke belastingen
In tabel 1 is af te lezen, in hoeverre Nederland en vijf andere West-Europese landen deze benadering volgen. De tabel vergelijkt de
belastingheffing over woningen in zes West-Europese landen, voor de eigenaar-bewoner (inkomstenbelasting, bovenste deel) en de
eigenaar-verhuurder (vennootschapsbelasting, onder). De posten die in de tabel voorkomen, zijn de aan woningbezit verbonden
opbrengsten die volgens de investeringsgoed-benadering belast zouden moeten worden, en de kosten waarvoor aftrek zou moeten
worden toegestaan. Een plus betekent dat dit gebeurt. Staat er in de tabel een min, dan wordt over deze kostencomponent geen of minder
belasting geheven (of belastingaftrek toegestaan), dan in de investeringsgoedbenadering verwacht mag worden.
Tabel 1. Mate waarin kosten en opbrengsten van woningen belast worden, midden jaren negentig
Instrument
heffing op huurwaarde
heffing op vermogenswinst
aftrekbare kosten:
rente
beheer
onderhoud
afschrijving
onroerend-zaakbelasting
heffing op bruto huur
heffing op vermogenswinst
aftrekbare kosten f
heffing op bruto huur
heffing op vermogenswinst
aftrekbare kosten f
België
Denemarken
Frankrijk
Engeland
Neder- West land Duitsland
Eigenaar-bewoners (inkomstenbelasting)
+
+a
+/-
+/+/- b
+a
+/-
+/- b
+/- a
+/- b
+/-
+/n.v.t
+
+/- b
+/ – b
+/ – b
+/-
Commerciële verhuurders (vennootschapsbelasting)
+
+
+
+
+c
+
+
?
+
+
+c
+
+
+/- d
+
+/- d
+c
+e
Sociale verhuurders (vennootschapsbelasting)
+
+
+e
(+): component aanwezig in het belastingstelsel; (+/-): (+), maar met beperking; (): component niet aanwezig.
De tabel bevat geen informatie over de tariefhoogte.
a. Niet tegen met marginale tarief maar tegen een lager tarief; b. forfaitaire bedragen voor de berekening van de huurwaarde;
c. uitgezonderd pensioenfondsen en artikel-10 vennootschappen; d. geen afschrijvingsaftrek; e. extra fiscale afschrijvingen voor
nieuwbouw; f. voor rente, beheer, onderhoud, afschrijving en onroerende-zaakbelasting.
Bron: M.E.A. Haffner en M.J. Oxley, Housing subsidies: definitions and comparisons, Housing Studies, te verschijnen.
Duidelijk is dat geen enkel land het investeren in een woning consequent als een investering belast. Alleen commerciële verhuurders
moeten overal ‘gewoon’ belasting betalen. Nederland maakt daarbij echter een uitzondering voor institutionele beleggers, die vrijgesteld
zijn van vennootschapsbelasting, terwijl enkele van hen (de zg. ‘artikel-10 vennootschappen) bovendien de financieringskosten volledig
mogen aftrekken. Overigens geldt deze regeling niet meer voor nieuwe woningen. Opvallend is, dat West-Duitsland het enige land is
waar sociale en commerciële verhuurders op dezelfde wijze belast worden.
Eigenaar-bewoners worden in Nederland nog het meest consistent volgens het investeringsgoed-beginsel behandeld. De meeste kosten
kunnen forfaitair worden afgetrokken, en de rente-aftrek is onbeperkt. Tegelijk wordt de huurwaarde belast, maar niet volledig. De fiscus
staat een aftrek toe voor consumptie-waarde, een eigen behoefte van onderdak. De vermogenswinst van een eigen woning wordt niet
belast in Nederland. Dat doet overigens geen enkel land.
Voor de eigenaar-bewoners is het Nederlandse systeem het meest consistent, met als belangrijkste tekortkoming dat de vermogenswinst
niet belast is. Momenteel wordt de eigen woning daarmee tenminste nog gelijk behandeld met andere vermogenstitels, waarvan de winst
ook onbelast is. Maar als in het belastingstelsel voor de 21e eeuw voor sparen, beleggen en vermogensbezit een ‘belasting op forfaitair
rendement’ wordt ingevoerd, zou dit ook voor het rendement op de eigen woning moeten gaan gelden.
1 Onlangs kruisten A. Boot en C.A. de Kam hierover nog de degens (Zie ESB, 12 februari 1997, blz. 129-131).
Copyright © 1998 – 2003 Economisch Statistische Berichten (www.economie.nl)