Ik weet ook wel: de homo economicus bestaat niet. Gelukkig maar: het zou een saai mens zijn. Maar soms mis ik ‘m wel. Bijvoorbeeld toen ik las wat de Commissie Van Dijkhuizen heeft bedacht voor de huizenmarkt. En toen ik onlangs met een vriendin over de huizenmarkt in Amsterdam struinde (nou ja, virtueel dan). Zij had net een bod gedaan op een appartement, wat door de andere partij resoluut werd afgewezen. ‘Veel te laag’, zo lieten ze weten.
Het verkopende stel was op zoek naar een grotere woning, maar had zelf nog geen bod uitgebracht. Ze wilden eerst hun eigen huis verkopen, zo lieten ze weten. Ik bemoeide me met de onderhandelingen, en wierp tegen dat het antwoord op de vraag hoe laag zij met de prijs van hun eigen woning konden gaan, samenhing met de prijs die ze voor hun nieuwe huis zouden betalen. Maar daarop werd meewarig gereageerd. ‘De prijs die wij willen hebben hangt samen met wat we zeven jaar geleden voor deze woning hebben betaald’, zo lieten ze weten. Ook mijn opmerking dat mensen die doorstromen naar een grotere, duurdere woning, er in een dalende markt altijd nog op vooruit gaan, viel niet in vruchtbare aarde. ‘Het bod is te laag’, zo lieten ze weten.
Hier lopen heel wat uitgebreid beschreven fenomenen door elkaar. Er was overduidelijk sprake van verliesaversie: de pijn van de daling van de prijs van het eigen huis is groter dan de vreugde van een vergelijkbaar positief resultaat bij het aan te kopen huis. En het endowment effect: mensen kennen aan een goed dat ze bezitten een hogere waarde toe dan aan hetzelfde goed voordat ze het bezaten.
Carin van der Cruijssen en Maarten van Rooij, beide onderzoekers van De Nederlandsche Bank, lieten onlangs in ESB zien hoe breed verspreid deze effecten zijn op de Nederlandse huizenmarkt. De helft van de Nederlandse woningeigenaren vindt Nederlandse koopwoningen overgewaardeerd en verwacht verdere prijsdalingen. De waarde van de eigen woning wordt echter systematisch overschat. Cruijssen en Van Rooij wijzen er in dat artikel tevens op dat naast de oorspronkelijke aankoopprijs ook de hoogte van de hypotheek vaak als (onterechte) referentiewaarde wordt gebruikt bij het bepalen van een ‘reële prijs’: verkopers met een hoge lening houden langer vast aan een – te – hoge prijs dan verkopers met een lagere hypotheek .
Zo staan restschulden een betere prijsvorming op de woningmarkt in de weg. Overigens hebben banken in 2010 in een code afgesproken eventuele restschulden mee te financieren bij verhuizing naar een koophuis, maar daar houden ze zich amper aan.
Het vandaag gepresenteerde advies van de commissie Van Dijkhuizen wil dat oplossen door de restschuld fiscaal aftrekbaar te maken, en een apart schadefonds voor restschulden in het leven te roepen. De details van dat fonds zijn nog onduidelijk, maar me dunkt dat het voor doorstromers naar duurdere woningen niet toegankelijk moet zijn. Die geef je beter een lesje economische rationaliteit.
Auteur
Categorieën