■ Stefan Groot, Arjan Lejour en Jan Möhlmann (CPB)
Slechts vijf procent van de Nederlandse huishoudens woont in een geliberaliseerde huurwoning, gedefinieerd als woningen met een huur boven de liberalisatiegrens van 710,68 euro. Dit kleine aandeel is de logische uitkomst van de institutionele inrichting van de woningmarkt.
In de gereguleerde huursector zijn huren lager dan marktconform. Dit interpreteren we als impliciete subsidies. Daarnaast ontvangen huishoudens met een laag inkomen huurtoeslag. In de koopsector profiteren huishoudens van de hypotheekrenteaftrek en de fiscale vrijstelling van vermogen in de eigen woning. In de geliberaliseerde huursector ontbreken subsidies echter grotendeels. De figuur toont deze ongelijke verdeling van subsidies. Dat de meeste huishoudens kiezen voor een gereguleerde huurwoning of een koopwoning mag gegeven deze verdeling van subsidies weinig verbazing wekken.
De huidige verdeling van subsidies verstoort de vraag doordat nu minder mensen kiezen voor een geliberaliseerde huurwoning dan zonder subsidies het geval zou zijn. Het verkleinen van de subsidieverschillen, bij voorkeur door een lager subsidieniveau, is daarom een logische manier om de vraag naar geliberaliseerde huurwoningen te vergroten. Zonder subsidies zal het consumptiepatroon van huishoudens beter aansluiten op hun voorkeuren, waardoor huren en huizenprijzen zullen dalen.
Subsidies op wonen drijven – vooral in regio’s waar weinig gebouwd wordt – huren en huizenprijzen op en kunnen de betaalbaarheid van woonruimte in de marktsector alleen verbeteren voor zover ze leiden tot meer nieuwbouw. De prijselasticiteit van het woningaanbod is echter beperkt. Er zijn dus goede argumenten om woonsubsidies te verlagen in ruil voor lagere belastingen en/of hogere ongebonden inkomensondersteuning. Hoewel er ook verliezers zullen zijn, zoals huishoudens met een hoge woonconsumptie, kunnen alle inkomensgroepen er gemiddeld op vooruit gaan. Ook gaat het afbouwen van woonsubsidies op korte termijn gepaard met negatieve vermogenseffecten voor eigenaren van woningen.
Een second-best oplossing is om bestaande subsidies te hervormen tot een algemene woonsubsidie die onafhankelijk is van het type woning. Wonen blijft dan gesubsidieerd, maar verschillen tussen segmenten verdwijnen.
Auteurs
Categorieën
5 reacties
Begrijp ik het goed dat voor deze studie alleen de woningen van particuliere verhuurders zijn geselecteerd met minimaal ca. 145 WWS-punten (=liberalisatiegrens voor een zelfstandige woning)? Vervolgens is - omdat geen data beschikbaar was over aanvangshuren - de afbakening tussen gereguleerd en geliberaliseerd gebaseerd op de huidige huur?
Wij nemen alleen woningen van private verhuurders mee waarbij voor de aanvangshuur geen restricties golden. Dat is het geval bij woningen met voldoende WWS-punten voor een huur boven de liberalisatiegrens. Wij beschouwen de huur van deze woningen dus ook als marktconform indien de feitelijke huur toch onder de liberalisatiegrens ligt. Wij selecteren de woningen op basis van het aantal WWS-punten en niet op basis van de werkelijke huur, omdat de werkelijke huur de te verklaren variabele is in de schatting en selectie hierop zou tot een bias kunnen leiden.
Om wonen te stimuleren zou de woonsubsidie afhankelijk moeten zijn van de woonconsumptie. Het is niet noodzakelijk om de subsidie daarnaast ook inkomensafhankelijk te maken. De mate van inkomensherverdeling is vooral een politieke keuze en het is niet noodzakelijk om inkomenspolitiek te voeren via het beleid op de woningmarkt; dit kan ook via ongebonden belastingen, toeslagen en uitkeringen.
Dank voor uw reactie. Dus als ik het goed begrijp wordt er alleen naar de private huur gekeken die liberaliseerbaar is om vast te stellen wat een markthuur is? Terwijl alle private huur die onder max WWS worden verhuurd als markthuur zou kunnen gelden.
Voorts valt mij dit gedeelte nog op:
“Een second-best oplossing is om bestaande subsidies te hervormen tot een algemene woonsubsidie die onafhankelijk is van het type woning. Wonen blijft dan gesubsidieerd, maar verschillen tussen segmenten verdwijnen.”
Wordt hier niet vergeten dat het afbouwen van bestaande subsidies in ruil voor een algemene woonsubsidie, waarschijnlijk betekent dat deze woonsubsidie dan inkomensafhankelijk wordt en daarmee hogere inkomens (die nu veel voordeel hebben van de hypotheekrenteaftrek) achteraan in de rij moeten staan?
Omdat geen data beschikbaar was over aanvangshuren is de afbakening in deze studie gebaseerd op de huidige huur. Dit verklaart dat binnen de door ons gehanteerde afbakening een kleine groep huurders in het geliberaliseerde segment nog huurtoeslag ontvangt: dit zijn huurwoningen waarbij de huidige huur wel boven de liberalisatiegrens ligt, zodat de woningen geliberaliseerd zijn als deze tegen dezelfde huur aan een nieuwe huurder worden verhuurd, maar die op grond van de aanvangshuur voor de huidige huurder nog onder het gereguleerde regime vallen.
Met behulp van een regressie-analyse hebben we het verband geschat tussen de huur en de WOZ waarde van huurwoningen van private verhuurders waarbij op grond van het WWS een aanvangshuur boven de liberalisatiegrens was toegestaan. De uitkomsten hiervan zijn vervolgens vertaald naar een inschatting van de marktconforme huur voor alle woningen. Meer informatie hierover is te vinden in onderstaande publicaties:
https://www.cpb.nl/publicatie/de-positie-van-de-middeninkomens-op-de-woningmarkt
https://www.cpb.nl/publicatie/schatting-marktconforme-huur
Twee opmerkingen:
- Wat bedoelen jullie met "Slechts vijf procent van de Nederlandse huishoudens woont in een geliberaliseerde huurwoning." Van geliberaliseerde huur is namelijk sprake als de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst lager is dan de toen geldende huurliberalisatiegrens. Ofwel de aanvangshuurprijs is bepalend.
- Verder wat bedoelen jullie met “In de gereguleerde huursector zijn huren lager dan marktconform. Dit interpreteren we als impliciete subsidies.”
Wat marktconform is wordt hier niet duidelijk gemaakt. Indien hier het WWS (woningwaarderingsstelsel) wordt bedoeld, dan is dat fout. Het WWS is de maximaal redelijke huurprijs en dus nadrukkelijk ook geen marktprijs. De feitelijke huur ligt al jarenlang op zo’n 70% van de maximale huur. Het WWS is alleen een correctie op de vrije marktwerking, en het vragen van een huurprijs onder de maximale huur is dus ook niet per definitie een vorm van subsidie. Ook is de maximale huur geen richtprijs, zoals de Duitse Mietspiegel. Het is echter opmerkelijk hoe vaak hier expliciet of impliciet wel van uit wordt gegaan.