Minder overdrachtsbelasting goed voor arbeidsmarkt

arbeidsmarkt

Minder overdrachtsbelasting goed
voor arbeidsmarkt
Eigenwoningbezitters hebben een kleinere kans om
werkloos te worden dan huurders. Dit positieve effect
komt echter niet terug bij een vergelijking tussen landen.
Dit komt door de hogere overdrachtsbelasting die gepaard
gaat met eigenwoningbezit. Deze vermindert juist de
flexibiliteit van arbeidsmarkten.

B

evordering van het eigen woningbezit
staat hoog in het vaandel in een reeks
van achtereenvolgende kabinetten. De
laatste decennia is het eigenwoningbezit in Nederland sterk toegenomen, van 43
procent in 1986 tot bijna 55 procent in 2006.
Uit recent onderzoek van het Centraal Planbureau
(CPB) en de Vrije Universiteit Amsterdam (Van
Vuuren en Van Leuvensteijn, 2007 en De Graaff
en Van Leuvensteijn, 2007), veelal toegepast op
Nederlandse gegevens, blijkt dat deze ontwikkeling
positieve effecten heeft voor de arbeidsmarkt. In dit
artikel worden de belangrijkste conclusies van deze
recente studies op een rij gezet. De centrale vraag
hierbij is: wat is de impact van de woningmarkt voor
de nationale arbeidsmarkt? Is het inderdaad zinvol
om eigenwoningbezit te stimuleren?

Eigenwoningbezitters doen het
beter op de arbeidsmarkt

MICHIEL VAN
LEUVENSTEIJN,
THOMAS DE GRAAFF
EN AICO VAN VUUREN
Wetenschappelijk medewerker bij het Centraal
Planbureau, respectievelijk
post-doc en universitair
docent bij de Vrije
U
­ niversiteit Amsterdam

634

ESB

Uit de eerder genoemde onderzoeken blijkt dat werk­
loze eigenwoningbezitters vaker een baan vinden
in de eigen regio dan werkloze huurders. Omdat
eigenwoningbezit geen effect heeft op het vinden
van een baan buiten de eigen regio, kan in het
algemeen dus worden gesteld dat – in Nederland –
werkloze eigenwoningbezitters vaker en sneller een
baan vinden dan werkloze huurders. Reden is dat
eigenwoningbezitters meer te verliezen hebben als
ze werkloos zijn, namelijk ook hun huis, als ze hun
financiële verplichtingen niet meer zouden kunnen
nakomen. Eigenwoningbezitters zijn dus ook meer
bereid te investeren in de relatie met de werkgever.
Dit maakt ze aantrekkelijker om in dienst te nemen.
Verder blijkt uit hetzelfde onderzoek dat werkloze
e
­ igenwoningbezitters in de eerste maanden na
ont­ lag vooral dichtbij huis een baan zoeken, vers
geleken met huurders. Daarna neemt de aandacht
voor vacatures buiten de regio geleidelijk toe (zie
Van Vuuren en Van Leuvensteijn, 2007). Dit geeft
aan dat eigenwoningbezitters een voorkeur hebben
voor banen in de eigen regio. Voor banen buiten de
eigen regio moeten ze immers verhuizen en transactiekosten betalen. Kortom transactiekosten op de

19 oktober 2007

woningmarkt maken banen buiten de eigen regio
onaantrekkelijk.
Eigenwoningbezitters blijken niet alleen kortere
werkloosheidsduren te hebben, maar hebben
ook een geringere kans op werkloosheid (zie Van
Leuvensteijn en Koning, 2004 en De Graaff en
Van Leuvensteijn, 2007). Het enige voorbehoud
dat hierbij dient te worden gemaakt, is dat over de
onderzoeksperiode 1994–2001 geen grote daling in
de woningprijzen heeft plaatsgevonden op de woningmarkt. Was dat wel het geval geweest, dan was
de verkoop van een huis gepaard gegaan met grote
verliezen. Zolang woningbezitters niet verhuizen,
hoeven zij dit verlies niet te nemen. Hierdoor zal het
wel moeilijker worden voor hen om een baan buiten
de eigen regio te accepteren.
Eigenwoningbezitters wisselen minder van baan dan
huurders (zie Van Leuvensteijn en Koning, 2004).
Of dit gunstig of ongunstig is, is moeilijk te zeggen.
Enerzijds blijken zij meer te investeren in de relatie
met hun werkgevers dan huurders. Vooral bij banen
waar bedrijfsspecifiek kapitaal bepalend is voor de
productiviteit, is dat belangrijk. Anderzijds heeft dit
tot gevolg dat arbeidsmarkten minder flexibel zijn.
Doordat werkzoekenden meer gebonden zijn aan hun
woning, zullen zij zich minder snel aanpassen aan
conjuncturele ontwikkelingen op de arbeidsmarkt.

Micro-macro paradox
De onderzoeksresultaten voor Nederland, uitgevoerd
met microdata, geven aan dat eigenwoningbezitters
vergeleken met huurders een geringere kans hebben
om werkloos te worden en ook minder lang werkloos
blijven. Betekent dit ook dat landen met veel eigenwoningbezit minder werkloosheid kennen? Figuur 1 laat
zien dat binnen een EU-land een eigenwoningbezitter
een geringere kans heeft om werkloos te worden dan
een huurder. Dit is hetzelfde patroon als eerder onderzoek met microdata voor Nederland liet zien.
Uit een vergelijking tussen de landen volgt echter
een ander beeld. Dan blijkt dat de landen met meer
eigenwoningbezit tegelijkertijd ook meer werkloosheid
hebben. Dit is een paradox. Een verklaring voor deze
paradox is dat in landen met veel transactiekosten,
de kans op een eigen woning afneemt. Samen met
eigenwoningbezit verlagen hogere transactiekosten
van de koopwoningsector ten opzichte van de huurwoningsector de arbeidsmobiliteit van werknemers.
De relatie tussen eigenwoningbezit en werkloosheid
wordt dus mede veroorzaakt door de hoge transactiekosten bij het kopen van een huis vis-à-vis het
huren van een huis. Deze transactiekosten zorgen

immers voor een relatief extra beperking van de
arbeidsmobiliteit van eigenwoningbezitters tegenover
huurders en zorgen daarvoor des te meer dat werknemers eerder een baan zullen accepteren binnen de
regio en minder snel buiten de regio (De Graaff en
Van Leuvensteijn, 2007). Hogere transactiekosten
leiden dus tot een beperking van de mobiliteit op de
arbeidsmarkt, maar tevens ook tot een lagere individuele kans op werkloosheid. Gecombineerd met de
negatieve relatie tussen eigenwoningbezit en transactiekosten, leidt dit tot de schijnbare paradox tussen
eigenwoningbezit en werkloosheid.

figuur 1

De bijdrage van eigenwoningbezit inclusief transactiekosten aan de kans
om werkloos te worden

Overdrachtsbelasting
Transactiekosten bij aankoop van een woning verminderen de baanmobiliteit. Met het kopen van een woning zijn hoge transactiekosten gemoeid in vergelijking tot het huren van een woning (Van Ommeren en
Van Leuvensteijn, 2005). Gemiddeld bedragen deze
in Nederland ongeveer negen procent van de waarde
van een woning. De overdrachtsbelasting vormt met
zes procentpunt hiervan het grootste deel. Onder
transactiekosten vallen verder notaris- en makelaarskosten. Nederland kent een overdrachtsbelasting
die vergelijkbaar is met Duitsland en Frankrijk. Het
Verenigd Koninkrijk en Denemarken kennen lagere
tarieven voor de overdrachtsbelasting respectievelijk
twee procent en een procent van de waarde van de
woning. België en vele Zuid-Europese landen hebben
hogere tarieven dan Nederland, namelijk tussen de
tien en zestien procent. In Nederland zijn de notarisen makelaarskosten relatief laag.
Een afname van de overdrachtsbelasting met een
procentpunt leidt tot een verhoging van het aantal
baanwisselingen met circa 1,5 procent (De Graaff
en Van Leuvensteijn, 2007). Bij het huidige aantal
van circa 800 duizend baanwisselingen per jaar
betekent dit dat een verlaging van de overdrachtsbelasting van zes procent naar vijf procent van
de waarde van de woning resulteert in ongeveer
twaalf duizend extra baanwisselingen. Dit is relatief
veel als men bedenkt dat een afschaffing van de
overdrachtsbelasting het aantal baanwisselingen met
bijna tien procent doet toenemen. Transactiekosten
kunnen dus niet alleen een belemmering vormen
om te verhuizen, maar ook ten koste gaan van de
bereidheid van werknemers om van baan te veranderen. Dit effect werkt langs twee kanalen met
tegengestelde effecten. Transactiekosten beperken
de arbeidsmobiliteit op directe wijze doordat eigenwoningbezitters meer in de locale arbeidsmarkt een
baan proberen te vinden dan daarbuiten. Nadat is
gecorrigeerd voor andere factoren zoals de leeftijd
van de eigenwoningbezitter en of hij wel of niet
kinderen heeft, blijkt dat eigenwoningbezitters meer
op de locale arbeidsmarkt georiënteerd zijn dan
huurders. Dit komt met name door een verschil in
transactiekosten tussen huurder en koper van een
woning. Daarnaast is er ook een indirect effect: een
hogere overdrachtsbelasting maakt het eigenwoningbezit duurder, doet de vraag dus dalen, en omdat

Bron: De Graaff en Van Leuvensteijn, 2007.

huurders meer van baan veranderen neemt de baanmobiliteit toe. Het eerste
effect domineert het tweede effect.

Conclusie en beleidsimplicaties
Uit het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het eigenwoningbezit een aantal positieve effecten heeft op de arbeidsmarkt. Het zorgt ervoor dat werknemers
meer bereid zijn om in een baan te investeren en vermindert hierdoor de kans op
werkloosheid. Ook als men werkloos is dan verhoogt eigenwoningbezit de kans
om weer aan de slag te gaan. Stimulering van het eigenwoningbezit is echter
weinig zinvol omdat het effect van eigenwoningbezit op het verminderen van de
werkloosheid afneemt naarmate het eigenwoningbezit stijgt. Bij een vergelijking
tussen landen op macroniveau blijkt dat landen met meer eigenwoningbezit ook
meer werkloosheid hebben. Dit komt door een achterliggende factor die gecorreleerd is met het eigenwoningbezit, namelijk de transactiekosten bij aankoop
van een woning, waaronder de overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting
vermindert de baanmobiliteit en de flexibiliteit van arbeidsmarkten en verhoogt
hierdoor de werkloosheid. Afschaffing van de overdrachtsbelasting waarbij het
eigenwoningbezit gelijk blijft door flankerend beleid (bijvoorbeeld door een
verlaging van de hypotheekrenteaftrek) zal uiteindelijk de flexibiliteit van arbeidsmarkten verbeteren. Bij een geringere prijselasticiteit van het aanbod van woningen zal afschaffing van de overdrachtsbelasting vooral de huizenprijzen doen
stijgen. Aangezien de huizenprijzen van alle eigenwoningbezitters stijgen beperkt
dit de mobiliteit op de woningmarkt niet. Ook de positie van starters op de
woningmarkt wordt versterkt door een afschaffing van de overdrachtsbelasting,
aangezien de waardestijging van een woning makkelijker te financieren is dan de
transactiekosten van het aankopen van een woning.

LITERATUUR
Graaff, T. de en M. van Leuvensteijn (2007) A cross-country
comparison of the impact of housing market institutions on labour
mobility in Europe. CPB discussie paper nr. 82.
Leuvensteijn, M. van en P. Koning (2004) The effect of homeownership on labor mobility in the Netherlands. Journal of
Urban Economics, 55(3), 580–596.
Ommeren, J.N. van en M. van Leuvensteijn (2005) New evidence of the effect of transaction costs on residential mobility.
Journal of Regional Science, 45(4), 681–702.
Vuuren, A. van en M. van Leuvensteijn (2007) The impact of
homeownership on unemployment in the Netherlands. CPB discussie
paper nr. 86.

ESB

19 oktober 2007

635