mening
Tweespalt in de Nederlandse huizenmarkt
In Spanje, Ierland, het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk zijn de
oververhitte huizenmarkten de afgelopen maanden snel afgekoeld
en wordt nu zelfs een prijsdaling gemeten. CPB (2008), IMF
(2008) en de Rabobank verwachten echter dat Nederland niet
getroffen wordt door een correctie op de huizenmarkt. Zij baseren
deze conclusie op geaggregeerde data waardoor hun analyses de
tweedeling missen die ontstaan is op de Nederlandse huizenmarkt
in de tweede helft van de jaren negentig tussen de huizenbezitters
en aspirant huizenbezitters. Die tweedeling kan er samen met de
huidige kredietcrisis toe leiden dat er alsnog een correctie komt op
de Nederlandse woningmarkt.
In de tweede helft van de jaren negentig zijn de huizenprijzen zeer
sterk gestegen. In 2000 bedroeg de reële stijging van de huizenprijzen zelfs 17,5 procent, waarvan een aanzienlijk deel moeilijk
te verklaren is uit de variabelen rente, inkomen, vermogen en
woningaanbod (CPB, 2005). De sterke stijging van de huizenprijzen leidde tot een grote vermogensstijging bij de huizenbezitters.
Aspirant huizenbezitters werden echter geconfronteerd met snel
minder betaalbaar wordende huizen. Huizenprijzen stegen sneller
dan het inkomen en de rente daalde onvoldoende, waardoor de
betaalbaarheid voor hen snel achteruitliep. Het gevolg is dat inkomens en de waarden van koopwoningen niet op elkaar aansluiten.
Figuur 1 toont deze verdeling van inkomens en van woningvoorraad. Het inkomen van huishoudens is in de figuur vertaald naar
een huizenprijs die maximaal betaald kan worden volgens de
hypotheeknorm van de Nederlandse banken. Volgens deze norm
kan een huishouden maximaal viereneenhalf maal zijn bruto jaarinkomen lenen.
Figuur 1
25
Verdeling van maximale hypotheekbedragen op basis van
inkomens en huizenprijzen.
%
20
15
10
zitten 3,5 miljoen huishoudens, terwijl slechts een miljoen koopwoningen een waarde hebben van minder dan 180.000 euro.
Door het gebrek aan betaalbare koopwoningen in de lagere prijsklassen, stokt de doorstroming op de woningmarkt. De huizenbezitters in de lagere prijsklassen maken door het gebrek aan kopers
onvoldoende kapitaalwinst om in een hogere prijsklasse te kopen.
Tegelijkertijd heeft van de bijna vier miljoen koopwoningen in
Nederland de helft een prijs die hoger ligt dan 250.000 euro.
Over de vraag naar huizen in deze hogere inkomensklasse is
weinig gedetailleerde informatie bekend. Zo geeft het CBS geen
i
Ânformatie over de inkomensverdeling boven de 50.000 euro.
Zowel hurende huishoudens (met gemiddeld genomen een
besteedbaar inkomen van 20.800 euro) als huishoudens in bezit
van goedkopere koopwoningen lijken echter af te vallen als belangrijke vragende partijen.
Hoewel schaarste aan woningen de hoge huizenprijzen voor een
deel kan verklaren, schept deze tegelijk een tweedeling die een
groot deel van de Nederlandse woningvoorraad veel minder betaalbaar maakt voor aspirant huizenkopers. Nu de banken de kredietcrisis doorvertalen in hogere rentes en scherpere leenvoorwaarden,
wordt het voor aspirant huizenbezitters lastiger om voldoende te
lenen. Tegelijkertijd stijgt de onzekerheid over het eigen inkomen
door de snelle afkoeling van de economie. De stroom potentiële
toetreders zal daardoor verder dalen, evenals het maximale bedrag
dat zij in kunnen leggen. De daling van het aantal verkochte woningen in augustus 2008 met 21 procent ten opzichte van augustus
2007, is in lijn met een dergelijke lagere doorstroom.
De slechte betaalbaarheid van woningen voor aspirant huizenÂ
bezitters is voornamelijk een gevolg van de grote prijsstijging in
de tweede helft van de jaren negentig. De beperkte prijsstijgingen
van de afgelopen jaren betekenen echter niet dat de tweedeling
tussen huizenbezitters van tien jaar geleden en de aspirant huizenbezitters is opgeheven. Betaalbare koopwoningen zijn nog steeds
nauwelijks beschikbaar voor aspirant huizenbezitters, terwijl de
vraag achterblijft door hogere rentelasten, verscherpte kredietÂ
voorwaarden en onzekerheid over het inkomen.
Een correctie op de Nederlandse huizenmarkt wordt daarmee weer
veel waarschijnlijker.
5
0
0
45.000
90.000
135.000 180.000
225.000 270.000 315.000 360.000 >360.000
Aantal huishoudens binnen maximale hypotheeknorm (% totaal)
Idem, indicatief
Woningvoorraad in prijsklasse (% totaal)
Bron: Eigen berekeningen op basis van CBS en VROM
Literatuur
CPB (2005) Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland?
CPB Document nr. 81.
CPB (2008) Is de huizenprijs in Nederland overgewaardeerd? CPB Memorandum nr.
Uit figuur 1 kan worden opgemaakt dat de voorraad  oopwoningen
k
niet aansluit bij de inkomensverdeling. Zo kan de grootste inkomensÂ
groep bij aangaan van een maximale hypotheek een huis kopen
tussen de 45.000 en 90.000 euro (zestien procent van alle
huishoudens). Voor deze groep zijn er nauwelijks koopwoningen
die betaalbaar zijn. De helft van alle huishoudens heeft een bruto
inkomen van minder dan veertigduizend euro, dat zich laat vertalen in een maximale hypotheek van 180.000 euro. In deze groep
199.
IMF (2006) House prices in the Netherlands: determinants, concerns, and
considerations related to phasing out the tax deductibility of mortgage interest payments. In: Staff Report for the IMF 2006 Article IV consultation. Washington:
IMF, 25-49.
IMF (2008) Netherlands 2008: Article IV consultation. IMF Country Report nr. 08/171.
Willem Kooi
Econoom bij Mn Services
ESB
93(4545) 17 oktober 2008
637