Kanttekeningen bij bezorgdheid
Aute ur(s ):
Bruggeman, S. (auteur)
Kohnstamm, P.P. (auteur)
Stefan Bruggeman, recent afgestudeerd aan de Economische Faculteit van de UvA, Pé Kohnstamm b ijzonder hoogleraar Vastgoedkunde FEE UvA
en voorzitter van het b estuur van de Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde (SBV) te Amsterdam.
Ve rs che ne n in:
ESB, 84e jaargang, nr. 4220, pagina 673, 17 september 1999 (datum)
Rubrie k :
Monitor
Tre fw oord(e n):
vermogen
Elk kwartaal komt het CBS met een opgave van de totaal stand van de uitstaande woninghypotheken en dan schrikken veel
toezichthouders en beleidsmakers. In onze bijdrage willen wij duidelijk maken dat de cijfers van het CBS geen volledig beeld geven en
dat er daardoor onvoldoende inzicht bestaat in de werkelijke omvang van de woninghypotheekschuld.
Nederland op kop in Europa
De Nederlandse Bank stelt in haar Jaarverslag 1998 dat Nederland in Europa aan kop loopt wat betreft de omvang van de
hypotheekschuld als percentage van het bbp, en de stijging van de huizenprijzen. Als oorzaken voor de stijgende hypothecaire
kredietverlening worden genoemd: de dalende hypotheekrente, de versoepelde verstrekkingsvoorwaarden, het gunstige economische
klimaat en het achterblijvende aanbod van koopwoningen.
Ook andere factoren dragen ertoe bij dat de hypotheekschuld in Nederland, in vergelijking tot andere Europese landen, hoog is. Zo is er
door de fiscale wetgeving in Nederland, anders dan in de meeste Europese landen, geen stimulans om af te lossen. Het beleid van
onbeperkte fiscale aftrek van hypotheekrente zorgt er juist voor dat de hypotheekgevers hun uitstaande schuld zo hoog mogelijk
houden. Vele hypotheekproducten zijn hierop afgestemd. Er valt bijvoorbeeld vooral groei waar te nemen in de hypotheken waarbij op
het initiële uitstaande hypotheekbedrag op papier niet wordt afgelost, doch waarvoor een aflossingsdepot wordt gevormd. De inhoud
van dit depot kan op verschillende manieren worden gevormd, bijvoorbeeld via verzekeringen, sparen en beleggen.
Aflossingen
De laatste jaren hebben er sterke ontwikkelingen plaatsgevonden op het gebied van hypotheekproducten. Deze ontwikkelingen maken
dat er een nogal vertekend beeld ontstaat van de uitstaande schulden van huishoudens.
Vóór 1985 was er vooral sprake van traditionele hypotheken, zoals de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek. Deze kenmerken
zich door constante, respectievelijk stijgende aflossingsstromen. Bij de levenhypotheek wordt er helemaal niets afgelost tot aan het
moment dat de looptijd van de aan de hypotheek gebonden levensverzekering is verstreken. Na 1985 werd de spaarhypotheek
ontwikkeld. Deze werd snel populair. Bij de spaarhypotheek vindt de uiteindelijke aflossing feitelijk ook pas aan het einde van de looptijd
plaats. Hierdoor is tijdens de looptijd van de lening – in ieder geval voor de verzamelaar van statistische gegevens – niet zichtbaar hoe
hoog de werkelijke lening nog is. Nog onduidelijker is de situatie bij de beleggingshypotheek. De groei van deze nieuwe hypotheken
leidt er toe, dat zelfs bij een gelijkblijvend aantal hypotheken met dezelfde gemiddelde hypothecaire kredietverschaffing, het bruto
uitstaande saldo hypothecair krediet optisch zal toenemen.
Volgens de richtlijnen van De Nederlandsche Bank moeten de banken de cijfers over hypothecaire kredietverlening rapporteren op basis
van de bruto schuld, verminderd met aflossingen. Hierdoor is het totaal uitstaande hypothecaire krediet bekend, maar dit geeft een
onvolledig beeld. Er wordt dan namelijk wèl rekening gehouden met aflossingen van de traditionele hypotheken, maar de
aflossingsdepots van de moderne hypotheekvormen worden niet in de berekening meegeteld. Dus van de ene soort hypotheek
gebruiken we de netto schuld en van de andere hypotheek gebruiken we de bruto schuld. In de balans van De Nederlandsche Bank
worden deze depots overigens wel opgenomen. Bijvoorbeeld een beleggingsdepot ten behoeve van een hypothecaire lening valt op de
balans onder beleggingen. Maar men weet niet welk deel van de post beleggingen gekoppeld is aan de hypothecaire kredietverlening.
Na afloop van de presentatie van het jaarverslag van De Nederlandse Bank heeft DNB-directeur Schilder verklaard een onderzoek te
starten naar de risico’s, die banken en woonconsumenten met woninghypotheken lopen 1. Wij zijn van mening dat dan in dat onderzoek
allereerst aan een uniformering van de informatievoorziening moet worden gewerkt.
Nieuwe hypotheekvormen
Om een beeld te krijgen van het aandeel van nieuwe hypotheekvormen presenteren we in tabel 1 de resultaten van het zogenoemde
Woning Behoefte Onderzoek, een vierjaarlijkse enquête onder de Nederlandse bevolking.
Tabel 1. Overzicht hypotheken
Soort hypotheek
1993
lineair
annuïteiten
spaarhypotheek
groeihypotheek
levenhypotheek
aflossingsvrij
beleggingshypotheek
anders
totaal
1997
aantallen hypotheken
374.991
219.101
882.442
526.519
573.474
942.030
10.915
9.108
313.633
364.574
77.689
488.943
0
79.766
66.349
42.187
2.299.493
2.672.228
In 1997 vormden de spaarhypotheek, de levenhypotheek en de beleggingshypotheek reeds meer dan vijftig procent van het totale aantal
woninghypotheken. De opgebouwde waarden in deze hypotheken moeten zeer aanzienlijk zijn en zullen de komende jaren versneld
verder stijgen. Over de exacte omvang van deze bedragen zijn geen goede uitspraken te doen; de belastingdienst noch het CBS kennen
deze gegevens. Banken en verzekeringsmaatschappijen kennen wel op individueel dossierniveau de achterliggende onderpanden, maar
leggen niet op portefeuilleniveau een koppeling tussen uitstaande hypotheken en opgebouwde depots.
Risico’s
Als we de risico’s proberen in te schatten die banken en eigenaar/bewoners lopen, kunnen we op grond van het bovenstaande allereerst
constateren dat er onvoldoende inzicht is in de werkelijke hypotheekschuld van de bewoners. Dat echter de risico’s aanmerkelijk minder
groot zijn als bij de berekeningen de diverse depots gesaldeerd worden, is zeker. Een belangrijk verschil met het buitenland met
betrekking tot het risico is verder, dat de gemiddelde rentevaste periode in Nederland lang is 2. Het aantal afgesloten hypotheken met
een variabele rente is zeer klein. Dit betekent, dat tegen de tijd dat een renteverhoging effectief wordt, inmiddels de netto schuld door
aflossing en spaartegoeden kleiner is geworden.
Voor een goed inzicht in de risico’s die eigenaar/bewoners daadwerkelijk lopen, is ook inzicht nodig in de vermogenspositie. In de
overzichten van het CBS wordt geen rekening gehouden met bovengenoemde spaartegoeden, omdat het CBS en de Belastingdienst deze
niet kennen. Los van deze posten kennen zij echter ook niet de waarde van de levensverzekeringspolissen die niet dienen als onderpand
voor een hypotheek. Ook de waarde van niet-ingegane lijfrentepolissen en andere pensioenvoorzieningen is niet bekend. De cijfers van
het CBS over de vermogenspositie zijn dan ook onbetrouwbaar en onderschatten de vermogens stelselmatig. Zonder verbeteringen in de
informatie zal de komende jaren deze onderschatting verder oplopen.
Conclusies
De hypotheekproducten en de hoogte van de leningen worden sterk bepaald door de fiscale randvoorwaarden. Bij een ongewijzigde
volledige fiscale aftrek van hypotheekrente, zal Nederland op het gebied van hypotheekschuld aan de Europese top blijven.
De instellingen die hypothecaire leningen verstrekken, hebben alleen op portefeuilleniveau inzicht in de hoogte van de aflossingen,
respectievelijk spaartegoeden van moderne hypotheken. DNB, verzekeringskamer en de belastingdienst hebben daar helemaal geen of
onvoldoende inzicht in. Ook ontbreekt het aan inzicht in de werkelijke vermogenspositie van de burgers. De fiscale vermogens, die het
CBS en de belastingdienst rapporteren, vormen slechts een deel van de vermogensberg. Door dit gebrekkige inzicht kunnen de werkelijke
risico’s die hypotheeknemers lopen, niet worden ingeschat.
Om een beter beeld te kunnen krijgen van eventuele risico’s zouden de kredietverschaffers de waarde van de aflossingsdepots en de
depots van ‘verbonden’ levenpolissen kunnen rapporteren. Verder is onze hoop gevestigd op het Belastingplan 21ste eeuw. Afhankelijk
van de nadere definitie van het ‘fiscale’ vermogen kan dit op termijn mogelijk een beter beeld geven
1 De Telegraaf, 27 mei 1999.
2 Zowel ING als ABN AMRO schatten dat de gemiddelde( resterende) rentelooptijd van woninghypotheken nu 7 a 8 jaar bedraagt, ING
Economisch Bureau, mei 1999 en ABNAMRO Economisch Bureau, juli 1999.
Copyright © 1999 – 2003 Economisch Statistische Berichten (www.economie.nl)