Huren of kopen?
Aute ur(s ):
Briene, M.F.M. (auteur)
De auteur is werkzaam b ij het Nederlands Economisch Instituut. Dit artikel is gebaseerd op een onderzoek dat is verricht in opdracht van het NCIV,
Koepel voor woningcorporaties: M.F.M. Briene, M.J. Blom, I.J. Boeckhout en S.A. Romkema, Woonlastenontwikkeling van huurders en eigenaarb ewoners, NEI, Rotterdam, 1996.
Ve rs che ne n in:
ESB, 82e jaargang, nr. 4087, pagina 18, 1 januari 1997 (datum)
Rubrie k :
Tre fw oord(e n):
w oningmarkt, vastgoed
De woonlasten van huurders zijn vaak lager dan die van eigenaar-bewoners. Maar de huren stijgen, en eigenaar-bewoners boeken
vermogenswinst.
De woonlastenontwikkeling van huurders en eigenaar-bewoners is al jaren onderwerp van discussie. De indruk bestaat dat de woonlasten van
huurders de afgelopen jaren sterker zijn gestegen dan die van eigenaar-bewoners en dat het overheidsbeleid daaraan flink heeft bijgedragen.
Is dat zo?
Methode
In dit artikel onderzoeken we de ontwikkeling van de woonlasten van huur- en koopwoningen sinds 1975. Vanwege de vele aspecten die de
kwaliteit van een woning bepalen is het lasting om de macro-gegevens over woonlasten van huurders en kopers met elkaar te vergelijken.
Daarom kijken we naar de woonlasten van een voor de huur- en koopsector identieke ‘standaardwoning’. Vanwege regelingen als belasting en
huursubsidie variëren deze woonlasten per type huishouden. We onderscheiden eenpersoonshuishoudens, echtparen met kinderen (een- en
tweeverdieners), echtparen zonder kinderen (een- en tweeverdieners) en een éénoudergezin, en inkomenscategorie (minimum, modaal, anderhalf
modaal en tweemaal modaal).
Om rekening te houden met verschillen in bouwkosten e.d. laten we de standaardwoning in vijf verschillende jaren bouwen. De nettowoonlasten van de huursector in 1995 zijn dus het gemiddelde van huishoudens die een woning hebben gehuurd vanaf 1975, 1980, 1985, 1990
en 1995.(tabel 1) Verder maakt het vooral voor koopwoningen verschil of er veel of weinig vraag is naar een woning; we onderscheiden ruime
en krappe (regionale) woningmarkten.
Tabel 1. Gemiddelde netto woonlasten van huurders en eigenaar-bewoners in een krappe en ruime woningmarkt per ijkjaar
(1975=100)
Markt
huur
krap
ruim
koop
krap
ruim
inkomen
minimum
modaal
anderhalfmodaal
tweemaalmodaal
minimum
modaal
anderhalfmodaal
tweemaalmodaal
minimum a
modaal
anderhalfmodaal
tweemaalmodaal
minimum a
modaal
anderhalfmodaal
tweemaalmodaal
maandlasten
(1975)
f.
f.
f.
f.
f.
f.
f.
f.
f.
f.
f.
f. 194
309
364
364
178
293
318
318
index in:
1980
1985
173
150
141
141
177
152
143
143
f. 657
f. 636
560
140
504
139
f. 515
f. 501
451
139
413
140
1990
215
195
166
166
220
186
172
172
144
138
124
122
128
132
127
127
maandl.
1995
1995
236
268
228
228
253
263
242
242
258
217
184
184
241
210
193
193
f. 501
134
124
136
152
130
125
141
157
130
135
162
179
130
140
169
186
146
152
f.
f.
151
159
f.
f.
f.
f.
f.
f.
f.
f.
f.
829
829
829
451
771
771
771
f. 961
f. 964
907
904
f. 776
f. 795
762
769
De woonlasten zijn het gemiddelde voor de verschillende inkomensgroepen. Per steekjaar zijn de gemiddelde woonlasten bepaald voor alle
bouwjaren. Ter illustratie: de netto-woonlasten van de huursector in 1995 zijn dus het gemiddelde van huishoudens die een woning
hebben gehuurd vanaf 1975, 1980, 1985, 1990 en 1995.
a. Fictief vanwege financiële haalbaarheid en het verkrijgen van een hypotheek.
‘Woonlasten’ zijn in dit onderzoek de kasuitgaven van eigenaar-bewoners en huurders. Een nadeel van deze benadering is dat geen
onderscheid wordt gemaakt tussen uitgaven voor consumptie en investeringen. De eigenaar-bewoner is niet alleen gebruiker zoals de huurder,
maar ook belegger: hij bouwt vermogen op via de aflossingen en de waarde-ontwikkeling van het huis. Daarom kijken we ook naar de
verschillen in vermogenspositie van huurders en eigenaar-bewoners.
Huur wordt duur
De netto-maandlasten in 1975 waren voor alle woningtypen voor huurders lager dan voor kopers. Maar de lasten van de huurders zijn daarna
aanzienlijk sneller gestegen dan die van de kopers. In 1995 liggen de huurlasten 2,3 tot 2,7 maal zo hoog als in 1975. In de koopsector stegen de
netto-woonlasten met een factor 1,5 tot 1,9. Voor beide groepen zijn de lasten het sterkst gestegen in de tweede helft van de jaren zeventig en
de periode na 1990.
In de huursector is de stijging het sterkst voor de lagere inkomens. Voor deze categorie weegt zwaar dat de individuele huursubsidie is beperkt,
en dat de inkomensgrenzen om ervoor in aanmerking te komen steeds scherper zijn gesteld. Jaarlijkse huurverhogingen worden hierdoor steeds
minder gecompenseerd door extra huursubsidie. Voor de hogere inkomensgroepen, die toch geen huursubsidie ontvangen, heeft dit geen
invloed.
In de koopsector zijn de woonlasten van de hogere inkomensgroepen aanvankelijk lager, maar het verschil met lagere inkomensgroepen wordt
steeds kleiner vanwege de sterkere woonlastenstijging. Dit heeft vooral te maken met de opbouw van het rente- en aflossingsbestanddeel in de
hypotheek. Het aflopende rentebestandeel in de annuïteitenlening (deze hypotheekvorm kwam in het verleden het meeste voor) zorgt ervoor
dat de fiscale voordelen van de hogere inkomens afnemen naarmate de looptijd vordert. Bij de thans gebruikelijke spaarhypotheek of andere
hypotheekvormen met aflossing uit hoofde van een levensverzekering is het rentebestanddeel constant en zullen de woonlasten van de
verschillende inkomensgroepen veel meer parallel lopen.
Omslagpunten
Voor woningen van hetzelfde bouwjaar geldt, dat de huren bij aanvang altijd lager zijn dan de lasten van kopers. Dat komt omdat
woningcorporaties anders calculeren dan eigenaar-bewoners. In de exploitatieopzet houden verhuurders rekening gehouden met een jaarlijkse
huurstijging. Als dat niet gebeurt zou bij een kostendekkende exploitatie de aanvangshuur op een (veel) hoger niveau komen te liggen. De
woonlasten van een eigenaar-bewoner vertonen daarentegen een veel vlakker beeld. Dat betekent dat de netto woonlasten in de eerste jaren
voor huurders laag zijn. Na verloop van tijd (en vooral huurverhogingen) worden de lasten voor de huurders hoger dan voor kopers. Waar het
omslagpunt precies ligt wordt bepaald door de inkomenspositie, de marktomstandigheden (prijsniveau, rentestand e.d.) en het overheidsbeleid.
Huishoudens met een minimum inkomen blijken voor alle aankoopjaren gedurende dertig jaar goedkoper uit te zijn met een huurwoning. Na
dertig jaar is een koper voordeliger uit omdat de hypotheek is afgelost en de woonlasten alleen nog maar bestaan uit onderhoudskosten en het
huurwaardeforfait. Het omslagpunt wordt eerder bereikt naarmate het inkomen toeneemt. Bij een toename van het inkomen kan een bewoner
immers geen aanspraak meer maken op individuele huursubsidie en gaat het fiscale voordeel zwaarder wegen.
De verschillen in marktomstandigheden en prijsniveau worden zichtbaar indien de verschillende jaren met elkaar worden vergeleken. De minst
gunstige omstandigheden om te kopen waren de jaren rond 1980. Er was niet alleen sprake van een hoog prijsniveau maar ook van een relatief
hoge rentestand. Veel gunstiger is daarentegen de huidige situatie. Voor inkomens vanaf anderhalf maal modaal ligt het omslagpunt (onder
ruime marktomstandigheden) op dit moment al na zes jaar. De rentestand is op dit moment (zeer) laag, maar hier staat in bepaalde delen van het
land ook een hoger prijsniveau tegenover. De huren zullen naar verwachting blijven stijgen en minimaal gelijke tred houden met de inflatie. In de
beleving van veel individuen zal het omslagpunt huur/koop zich overigens eerder voordoen omdat meestal niet gereserveerd wordt ten
behoeve van onderhoud (in de berekeningen is hier wel rekening mee gehouden). Kopers hebben bovendien de mogelijkheid om
werkzaamheden (gedeeltelijk) zelf uit te voeren of gebruik te maken van de diensten van het grijze of zwarte circuit. Huurders hebben die
mogelijkheid niet.
Vermogenspositie
De eigenaar-bewoner ziet zijn vermogen toenemen via de maandelijkse aflossingen. Daarbovenop komt het effect van een eventuele
waardestijging. Deze waardestijging blijft bij verkoop fiscaal onbelast. Omdat een huurder met een vergelijkbaar inkomen aanvankelijk minder
betaalt, heeft ook hij de mogelijkheid om te ‘sparen’. Aan de hand van een rekenvoorbeeld kan worden geïllustreerd dat het opgebouwde
vermogen van de huurder ver achterblijft bij het via de eigen woning opgebouwde vermogen. Daartoe is een vergelijking gemaakt tussen een
huishouden (modaal inkomen) dat in 1975 in een krappe markt een woning heeft gekocht (aankoopprijs 88.000 gulden) en een huishouden dat
heeft gekozen voor een huurwoning (zie figuur 1).
Figuur 1. Vermogenspositie huurder (l) en koper (r) van een identieke nieuwbouwwoning uit 1975, modaal inkomen
In dit voorbeeld ziet de koper zijn vermogen toenemen tot 280.000 gulden in 2005. Dit is aanzienlijk meer dan de 90.000 gulden van de huurder.
Dit verschil worden overigens wel kleiner bij een tussentijdse verhuizing. Voor de huurder heeft de verhuizing geen invloed op de
vermogenspositie, als extra kosten voor inrichting, verhuizing e.d. buiten beschouwing worden gelaten. De eigenaar-bewoner krijgt
daarentegen te maken met eenmalige kosten zoals de overdrachtsbelasting en makelaars- en notariskosten. Bij een tussentijdse verhuizing na
vijftien jaar daalt zijn vermogen hierdoor tot 235.000 gulden.
Het verschil in vermogensopbouw pakt in andere situaties veel gunstiger uit. Bij een toename van het inkomen wordt het omslagpunt (tabel 2)
immers veel eerder bereikt waardoor de spaarmogelijkheden van de huurder worden beperkt. Het opgebouwde vermogen van de huurder zal
hierdoor veel geringer zijn en in de meeste gevallen onvoldoende om de hogere (netto-)woonlasten op termijn te kunnen compenseren. Een
uitzondering hierop zijn de minimum-inkomens. Huren pakt voor deze categorie in alle gevallen (financieel) voordeliger uit. Ook om andere
redenen is kopen voor deze categorie niet aantrekkelijk of haalbaar. Zo is het rond krijgen van de financiering niet mogelijk zonder een fikse
bijdrage van de overheid, terwijl de financieringslasten dusdanig op het huishoudbudget zouden drukken dat maar weinig overblijft voor
andere (noodzakelijke) uitgaven.
Tabel 2. Omslagpunt (in jaren) wanneer kopen goedkoper wordt dan huren (op basis van nominale kasuitgaven)
Markt
krap
inkomen
minimum
jaar van aankoop
1975
1980
1985
30
30
30
1990
1995
30
30
ruim
modaal
anderhalfmodaal
tweemaalmodaal
minimum
modaal
anderhalfmodaal
tweemaalmodaal
15
10
9
30
10
8
22
19
19
30
13
12
7
18
16
16
30
15
14
12
11
11
30
11
5
13
16
13
12
30
11
6
5
17
6
Effecten overheidsbeleid
De huurwoningenmarkt is streng gereguleerd. De overheid bepaalt de ‘maximaal redelijke huur’ voor woningen, en stelt de maximale toegestane
huurstijging vast. Omdat de subsidies voor woningen mede afhingen van de huuropbrengsten, had de overheid bovendien een belang bij een
forse huurverhoging. Los van de vraag of de aanvangshuren in de jaren zeventig/tachtig niet op een te laag niveau werden vastgesteld, heeft
de overheid zelf een belangrijke bijdrage geleverd aan de relatief sterke stijging van de huren. Met het terugtreden van de overheid en een meer
marktconforme benadering behoren dergelijke instrumenten echter grotendeels tot het verleden en is eigenlijk alleen de huursubsidie als
instrument overgebleven. Doordat deze subsidie is beperkt wordt kopen steeds aantrekkelijker, ook voor lage inkomens. Het (fiscale) beleid dat
de woonlasten van kopers beïnvloedt, is immers nauwelijks aan verandering onderhevig.
Slot
Kopen is voor de meeste inkomensgroepen financieel aantrekkelijk, vooral op de langere termijn, en vooral als rekening wordt gehouden met
vermogenswinsten. Kopen brengt echter risico’s met zich mee. Tegenover de langdurige verplichtingen die een koper aangaat met de
hypotheekverstrekker staat een groot aantal onzekerheden zoals de persoonlijke inkomensontwikkeling, de renteontwikkeling of het overheidsbeleid. Bij een te sterke inkomensdaling of een te sterke stijging van de rente kunnen eigenaar-bewoners hierdoor worden gedwongen om te
verkopen en te verhuizen.
Ook de waardeontwikkeling van het huis is onzeker. Door Breunesse en De Kam wordt bijvoorbeeld gewezen op de mogelijke gevolgen als de
babygolf massaal zijn ruime eengezinswoning gaat inruilen voor een kleine bungalow of flat. De markt voor bestaande eengezinswoningen komt
hierdoor onder druk te staan. Een extra gevaar dreigt indien de babygolf massaal besluit te ontsparen en de markt voor koopwoningen krimpt
ten gunste van de huurmarkt. Zodra gepensioneerden op grote schaal besluiten om zich elders in Nederland te vestigen (bijvoorbeeld van de
Randstad naar Drenthe) kan de nu verwachte vermogenswinst in het westen van het land tegenvallen.
Het voordeel voor de kopers kan dan ook gedeeltelijk worden gezien als een premie die zij ontvangen voor een hoger risico dan de huurders. Of
huren beter is of kopen hangt dan ook niet alleen af van de netto-woonlasten en de vermogensopbouw. Ook de mate waarin men risico kan en
wil dragen is relevant. Voor huishoudens met een onzeker toekomstperspectief (inkomensverwachtingen, wisselende standplaatsen werk, wel of
niet samenwonen, enz.) kan huren aantrekkelijk zijn, ondanks de hogere woonlasten op langere termijn.
Copyright © 1997 – 2003 Economisch Statistische Berichten (www.economie.nl)