Hervorming hypotheekmarkt zonder schokeffecten

markten
ILLUST RATIE: sh
utterstock / St ephanie Frey

Hervorming hypotheekmarkt
zonder schokeffecten
Door hypotheken af te lossen tijdens het arbeidzame leven
en de hypotheekrente aftrekbaar te maken tegen een lager
tarief kan de woning beter gaan functioneren als oudedagsvoorziening. Door tegelijkertijd de looptijd van hypotheken
in lijn met een langer arbeidzaam leven te verlengen en
pensioenfondsen een belangrijkere rol te laten spelen bij het
financieren van hypotheken conform het Deense model blijft
de betaalbaarheid van woningen op peil. De voorgestelde
hervormingen maken zowel de overheidsfinanciën als het
bankwezen minder kwetsbaar.

D

Lans Bovenberg
Hoogleraar aan de Universiteit van Tilburg

Remco Polman
Oprichter van Solid
Mortgages

730

ESB

e woningmarkt is een potentiële bron
van macro-economische instabiliteit in
Nederland. In de periode van 1995 tot
2008 zijn de prijzen van woningen met
250 procent gestegen en is de nationale hypotheek­
schuld gegroeid van 45 procent tot meer dan 100
procent van het bnp. Sinds het uitbreken van de
financiële crisis zijn de huizenprijzen met ongeveer
8 procent gedaald, maar mede vanwege het hoge
aandeel aflossingsvrije hypotheken bedraagt de totale
hypotheekschuld inmiddels 108 procent van het bnp
– het hoogste niveau in Europa. De financiering van
deze hypotheekschuld stelt banken voor een grote

96(4624) 9 december 2011

uitdaging. Deposito´s bedragen maar 60 procent van
het bnp en brengen voor de financiering van hypothe­
ken een significant mismatch-risico met zich mee.
De toegenomen strijd om de deposito´s heeft ertoe
geleid dat de gemiddelde depositorente inmiddels
twee procent hoger is dan de rente op Nederlandse
staatsobligaties en dat terwijl deposito´s vanwege het
depositogarantiestelsel ook een impliciete AAA-rating
hebben.
De grote Nederlandse pensioenbesparingen worden
maar zeer beperkt ingezet voor de financiering van
Nederlandse hypotheken. Momenteel bedraagt deze
bijdrage ongeveer vijf procent. De onevenwichtige
financieringsstructuur werd voorheen gecompenseerd
door buitenlandse investeerders via de kapitaalmarkt,
maar vanwege de crisis en de gebruikte financie­
ringsinstrumenten is de kapitaalmarkt duurder en
moeilijker toegankelijk geworden voor banken. Het
gevolg is dat de hypotheekrente in Nederland nu
significant hoger ligt dan in de ons omringende
landen. De financieringsmismatch zorgt bovendien
voor een potentieel systeemrisico als banken niet
in staat blijken om aflopende financieringen door
te rollen, en legt in combinatie met de hoge kosten
voor hypotheekrenteaftrek een aanzienlijke claim op

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.

de Nederlandse overheidsfinanciën. Het grote beslag
van hypotheken op de beschikbare financiering
van banken raakt ook het MKB, dat immers sterk
afhankelijk is van bankfinanciering. De financiële
crisis in combinatie met een vergrijzende bevolking
heeft ook gevolgen voor de financiering van de oude
dag, inclusief pensioenrisico’s en de ouderenzorg.
Het pensioenakkoord van juni 2011 focust op het
pensioen­ omein door de pensioenleeftijd te verho­
d
gen en een groter deel van het rendementsrisico
expliciet bij de deelnemers neer te leggen en zich
meer te richten op een inflatiebestendig pensioen.
Langer doorwerken draagt bij aan de betaalbaarheid
van pensioenen en zorg. Maar een andere risicover­
deling met meer nadruk op de bescherming tegen
inflatie vraagt ook om nieuwe beleggingsproducten
die bescherming bieden tegen inflatie en financiële
producten die gepensioneerden in staat stellen hun
woning te benutten als oudedagsvoorziening.

Voorwaarden voor een structurele oplossing
Integrale aanpak
Om de stabiliteit van de Nederlandse economie
op de lange termijn te waarborgen is een integrale
aanpak van de uitdagingen op de woningmarkt en de
financiering van de oude dag – inclusief de stijgende
zorgkosten – noodzakelijk. Naast menselijk kapitaal
zijn aanvullend pensioen en de eigen woning de
belangrijkste bestanddelen van het vermogen van
huishoudens. Een betere symbiose tussen de woningen pensioenmarkt kan leiden tot betere uitkomsten
op een aantal fronten: betaalbare, veilige en transpa­
rante hypotheken voor de consument, efficiëntere en
stabielere financieringsbronnen voor banken, hogere
participatie van de pensioenfondsen in de financiering
van Nederlandse hypotheken en betere mogelijkheden
voor fondsen om pensioenrisico’s af te dekken, meer
mogelijkheden voor huishoudens om de eigen woning
te benutten als pensioenvoorziening, en lagere claims
van de woningmarkt, financiële sector en de ouderen­
zorg op de overheidsfinanciën.
Geen schokeffecten
Een belangrijke voorwaarde is dat de overgang naar
een robuuster stelsel geen grote overgangsproble­
men veroorzaakt. Minder fiscale hypotheekrente­
aftrek en het volledig aflossen van hypotheken
tijdens het arbeidzame leven moet de economie niet

schaden door de malaise op de woningmarkt verder te vergroten vanwege een
slechtere betaalbaarheid van woningen.

Oplossing in drie delen
Verlaging hypotheekrenteaftrek
Het huidige stelsel van hypotheekrenteaftrek legt een te grote claim op de
overheidsfinanciën. Dat aanpassingen van dit stelsel noodzakelijk zijn wordt
inmiddels door velen onderschreven. De voortdurende onzekerheid over dit
thema is waarschijnlijk schadelijker voor de woningmarkt dan de daadwerkelijke
aanpassingen zelf. Het is dus van belang om snel duidelijkheid te scheppen. Een
concreet voorstel hiertoe is een geleidelijke verlaging van de maximale hypo­
theekrenteaftrek tot een niveau van 20 procent. Op dit niveau wordt de betaal­
baarheid op lange termijn gewaarborgd en wordt het eigenwoningbezit voor de
lagere inkomensgroepen voldoende gestimuleerd. De voorgestelde periode om dit
te bewerkstelligen bedraagt 27 jaar, waarbij het tarief in de eerste vijf jaar wordt
verlaagd van 52 procent naar 42 procent, om daarna in 22 jaar tot de beoogde
20 procent te komen. Om grote schokken te vermijden wordt het eigenwoning­
forfait tegen ditzelfde lagere tarief afgerekend en wordt de overdrachtsbelasting
tegelijkertijd volledig afgeschaft.
Aflossen en verlenging looptijd
Het hoge aandeel aflossingsvrije hypotheken in Nederland draagt bij aan de hoge
kosten van de hypotheekrenteaftrek. De nieuwe gedragscode voor banken bij
het afsluiten van een hypotheek limiteert het aflossingsvrije deel weliswaar tot
maximaal 50 procent van de woningwaarde, maar het volledig aflossen van hypo­
theken verlaagt het risico voor bank en consument verder. Bovendien draagt het
bij aan de vermogensvorming bij consumenten. Dit vermogen kan later ingezet
worden als aanvulling op het pensioeninkomen. Om de betaalbaarheid van
hypotheken te waarborgen dient dit samen te vallen met een verlenging van de
looptijd en aflossingstermijn van hypotheken naar veertig jaar. Dit sluit goed aan
bij de verhoging van de pensioenleeftijd en de koppeling van de pensioenleeftijd
aan de stijgende levensverwachting zoals vastgelegd in het pensioenakkoord.
Het Deense hypotheekmodel
Het Deense hypotheekmodel bestaat al ruim tweehonderd jaar en heeft zich in
die tijd ontwikkeld tot het meest efficiënte en stabiele systeem ter wereld
(Frankel et al., 2004). De kracht van het model is de zeer efficiënte manier
waarop hypotheken worden gefinancierd. Dit gebeurt met de uitgifte van obliga­
ties op hetzelfde moment dat de hypotheek passeert. Deze obligaties zijn een
exacte spiegel van de hypotheek: dezelfde looptijd, rentestructuur en aflossings­
profiel. De obligaties worden doorlopend uitgegeven – telkens wanneer er een
hypotheek wordt verstrekt – en maken deel uit van grote liquide series die
worden verhandeld aan de beurs van Kopenhagen. De actuele marktrente op
deze obligaties bepaalt de hypotheekrente en is hierdoor objectief vast te stellen.
Dit maakt het systeem transparant voor de consument.
In het Deense model treden banken op als intermediair tussen de consument
en de kapitaalmarkt. Het marktrisico wordt direct en volledig overgedragen aan
Kader 1

Tabel 1

Nieuwe
hypotheken
voorstel

Nieuwe
h
­ ypotheken
huidige stelsel

Bestaande
hypotheken

Samenstelling hypotheken in procenten.

Aflossingsvrije hypotheek

60

50

0

Spaarhypotheek

30

40

60

Annuïtaire hypotheek

10

10

40

Voorgestelde maatregelen
1. Geleidelijke verlaging van de hypotheekrenteaftrek en afrekening eigenwoningforfait tegen ditzelfde lagere tarief en tegelijkertijd een volledige afschaffing
van de overdrachtsbelasting;
2. Verlenging van de looptijd van hypotheken tot veertig jaar en volledige aflossing
van de hypotheekschuld;
3. Efficiëntere financieringstructuur naar Deens voorbeeld met een lagere rente
als gevolg: het berekende rentevoordeel is vijftig basispunten.

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders

te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.

ESB

96(4624) 9 december 2011

731

langetermijnbeleggers, zoals pensioenfondsen, die de juiste middelen hebben
om dit soort langetermijnrisico´s te absorberen. Om moreel gevaar te voorkomen
blijft het kredietrisico wel voor rekening van de uitgevende bank. Door optimaal
gebruik te maken van de beschikbare langetermijnmiddelen van institutionele
beleggers en de bemiddelingscapaciteit van banken, wordt het systeemrisico
gereduceerd en een stabiele financiële sector gerealiseerd. Beleggers krijgen
een ruim aanbod van zeer liquide obligaties met een laag kredietrisicoprofiel.
Dit vertaalt zich in significant lagere tarieven voor de consument: momenteel
ligt de hypotheekrente in Denemarken 1,5 tot 2 procentpunten lager dan die in
Nederland. Onder genormaliseerde economische omstandigheden zal dit verschil
naar onze verwachting nog steeds 0,5 tot 1 procentpunt bedragen. Dit verschil
wordt verklaard door de mismatch in de huidige financieringsstructuur die zowel
onder Bazel 3 als in de kapitaalmarkt tot een hoger kapitaalbeslag leidt dan
onder het Deense model. Bovendien zijn de risicopremies die beleggers vragen
voor Deense hypotheekobligaties lager dan voor de huidige financieringsinstru­
menten vanwege de grotere liquiditeit en hogere mate van transparantie.
Het traditionele hypotheekproduct in Denemarken is de annuïtaire lening met
een vaste rente. Dit biedt de consument zekerheid over de maximale maandlas­
ten en volledige aflossing van de lening gedurende de looptijd. Er bestaat ook
de mogelijkheid om tegen geringe kosten af te lossen als de rente daalt en de
hypotheeklening over te sluiten tegen het lagere tarief om zo de maandlasten
te verlagen. Uniek is verder de mogelijkheid voor Deense consumenten om de
hypotheeklening met een korting af te lossen als de rente stijgt en zo de hypo­
theekschuld te verlagen. Bij implementatie van het Deense model in Nederland
zou ook een annuïtaire hypotheekvorm waarbij de rente is gebaseerd op de
Nederlandse inflatie ingevoerd moeten worden. Aan inflatie gelinkte obligaties
sluiten goed aan bij de vraag van pensioenfondsen, die zich hiermee tegen het
inflatierisico kunnen indekken.

Gecombineerd effect berekend
Aanpassingen dienen geen grote overgangsproblemen te veroorzaken door een
Tabel 2

Vergelijking netto effectieve kosten per jaar per inkomensgroep in procenten.
Jaren na implementatie maatregelen
Inkomensgroepen

0

1e deciel (tot 16.000 euro)

5

10

15

20

25

30

35

40

74,9 74,9 74,9 74,9 74,9 74,9 74,9 74,9 74,9

2e deciel (16.000 tot 22.000 euro)

74,0 74,0 74,0 74,0 74,0 74,0 74,0 74,0 74,0

3e deciel (22.000 tot 28.000 euro)

73,8 74,4 75,1 75,9 77,1 78,3 78,5 78,5 78,5

4e deciel (28.000 tot 36.000 euro)

74,3 75,6 77,3 79,4 81,8 83,4 83,6 83,6 83,6

5e deciel (36.000 tot 45.000 euro)

74,8 76,7 79,0 81,8 84,7 86,3 86,5 86,5 86,5

6e deciel (45.000 tot 55.000 euro)

75,5 77,9 80,8 84,3 87,3 89,0 89,2 89,2 89,2

7e deciel (55.000 tot 66.000 euro)

76,0 78,6 81,8 85,6 88,6 90,3 90,5 90,5 90,5

8e deciel (66.000 tot 81.000 euro)

76,4 79,3 82,9 86,9 89,9 91,7 91,9 91,9 91,9

9e deciel (81.000 tot 106.000 euro)

77,5 81,0 85,3 89,5 92,6 94,4 94,6 94,6 94,6

10e deciel (106.000 euro of meer)

80,4 85,2 90,5 95,0 98,3 100,2 100,4 100,4 100,4

Tabel 3

Vergelijking initiële maandlasten per inkomensgroep in procenten.
Jaren na implementatie maatregelen
Inkomensgroepen

0

1e deciel (tot 16.000 euro)

5

10

15

20

25

30

35

40

-10,8 -10,8 -10,8 -10,8 -10,8 -10,8 -10,8 -10,8 -10,8

2e deciel (16.000 tot 22.000 euro)

-10,6 -10,6 -10,6 -10,6 -10,6 -10,6 -10,6 -10,6 -10,6

3e deciel (22.000 tot 28.000 euro)

-10,4 -10,4 -10,4 -10,4 -10,4

-7,8

-5,8

-5,8

-5,8

4e deciel (28.000 tot 36.000 euro)

-10,2 -10,2 -10,2 -10,2

-7,7

-2,5

-0,4

-0,4

-0,4

5e deciel (36.000 tot 45.000 euro)

-10,1 -10,1 -10,1 -10,1

-4,9

0,4

2,6

2,6

2,6

6e deciel (45.000 tot 55.000 euro)

-10,0 -10,0 -10,0

-7,9

-2,4

3,1

5,3

5,3

5,3

7e deciel (55.000 tot 66.000 euro)

-9,9

-9,9

-9,9

-6,7

-1,1

4,5

6,7

6,7

6,7

8e deciel (66.000 tot 81.000 euro)

-9,9

-9,9

-9,9

-5,5

0,2

5,8

8,1

8,1

8,1

9e deciel (81.000 tot 106.000 euro)

-9,8

-9,8

-8,8

-3,0

2,8

8,5 10,9 10,9 10,9

10e deciel (106.000 euro of meer)

-9,5

-9,5

-4,0

2,1

732

ESB

96(4624) 9 december 2011

8,1 14,2 16,7 16,7 16,7

sterke stijging van de hypotheeklasten. Het gecom­
bineerde effect van de voorgestelde maatregelen
(kader 1) voor consumenten is geanalyseerd op basis
van de netto effectieve kosten en de ontwikkeling
van de netto initiële maandlasten. De netto effec­
tieve kosten worden bepaald door een internal rate
of return-berekening. Hierbij zijn de netto effectieve
kosten gelijk aan de discontovoet waarbij de verdis­
conteerde kasstromen van de doorlopende netto
kosten (rente, aflossing minus hypotheekrenteaftrek)
gelijk zijn aan de koopprijs van de woning minus de
initiële kosten (overdrachtsbelasting en afsluitkos­
ten) en minus de inbreng van eigen geld.
De initiële maandlasten zijn de netto-maandlasten
gedurende het eerste jaar van de nieuwe hypotheek.
De maatregelen zijn geanalyseerd voor alle inko­
mensgroepen op basis van inkomensdecielen en de
bijbehorende effectieve belastingvoet zoals gepu­
bliceerd door het CBS (2010). Om het stationaire
langetermijneffect te kunnen bepalen beslaat de
analyse een periode van veertig jaar. Bij de samen­
stelling van hypotheken is uitgegaan van een gemid­
delde gecombineerde hypotheekvorm (tabel 1).
De veronderstelde aflossingstermijn voor de rest­
schuld van aflossingsvrije hypotheken bedraagt tien
jaar, waarbij 25 procent in het begin wordt afgelost,
50 procent annuïtair en de resterende 25 procent
aan het eind.
De netto effectieve kosten zijn berekend onder het
huidige stelsel en onder de voorgestelde maatrege­
len. Vervolgens zijn de netto effectieve kosten
onder de voorgestelde maatregelen uitgedrukt als
percentage van de netto effectieve kosten onder
het huidige stelsel. Een percentage van minder dan
100 procent betekent hierbij dus een daling van de
kosten ten opzichte van het huidige stelsel.
Tabel 2 laat de resultaten zien, waarbij is uitgegaan
van een hypotheekrente van 5,5 procent onder het
huidige stelsel. Onder het voorstel wordt een structu­
reel langetermijn rentevoordeel van 0,5 procentpunt
verondersteld als gevolg van de efficiëntere financie­
ring na implementatie van het Deense model.
De netto effectieve kosten voor alle hypotheken
verstrekt in de eerste twintig jaar na implementatie
zijn lager onder het voorstel dan onder het huidige
stelsel. Alleen voor de hoogste inkomensgroep geldt
een zeer beperkte stijging van de netto effectieve
kosten vanaf jaar twintig na implementatie.
De initiële maandlasten zijn lager voor alle inkomens­
groepen gedurende de eerste vijftien jaar na implemen­
tatie van de maatregelen (tabel 3). Omdat verder de
maximale stijging van de maandlasten niet meer dan
1,5 procent van jaar op jaar bedraagt zal de invoering
van deze maatregelen naar alle waarschijnlijkheid een
positief effect hebben op de woningmarkt.
Voor bestaande hypotheken is een vergelijkbare
ana­yse gemaakt waarbij een gemiddelde ­ esterende
l
r
looptijd van 23 jaar is verondersteld, plus een
aflos­ ingstermijn van 10 jaar voor de restschuld.
s
De verlaging van de hypotheekrenteaftrek voor
bestaande hypotheken wordt gedeeltelijk gecom­

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.

Figuur 1

5,0

Ontwikkeling netto kosten overheid.

106

4,0
3,5

104

3,0

102

2,5
2,0

100

1,5

98

1,0

96

0,5
0,0

30

108

4,5

1e

2e

Huidig stelsel
(linkeras)

3e

4e

5e

Voorstel
(linkeras)

6e
Deciel

7e

8e

9e

10e

94

Netto kosten per jaar in miljard euro

Netto effectieve kosten in procenten

Figuur 2

Netto effectieve kosten bestaande
h
­ ypotheken per inkomensgroep.

140

25

120
100

20

80
15

60

10

40

5
0
2012

20

2016

Eigen woning als aanvulling
Door de hypotheek in veertig jaar volledig af te
lossen kan de woning beter gaan functioneren als
pensioenvoorziening. Met een volledig afgeloste
hypotheek hebben gepensioneerden immers lagere
woonlasten. Verder kan het vrijgespaarde kapitaal
in de woning worden benut als aanvulling op het
pensioen. De mogelijkheden om de eigenwoning in
te zetten als aanvulling op het pensioeninkomen zijn
momenteel beperkt tot de zogenaamde “omkeerhypotheekâ€. In deze constructie kan ongeveer 65
procent van de marktwaarde van de woning worden
gebruikt om een lening op te nemen, verminderd
met de toekomstige rentebetalingen. Bij een woning­
waarde van 200.000 euro en een rentepercentage
van vijf procent, betekent dit een jaarlijkse aanvul­
ling op het pensioeninkomen van ongeveer 5000
euro voor een periode van 17 jaar. Dit is gebaseerd
op een gemiddelde levensverwachting na het berei­
ken van de huidige pensioenleeftijd van 65 jaar.
Na aftrek van de onderhoudskosten van gemiddeld
2000 euro (een procent van de woningwaarde

2024

Huidig stelsel
(linkeras)

Voorstel ten opzichte van huidige
stelsel in procenten (rechteras)

penseerd door de aftrekbaarheid van de rente over
de restschuld. Het negatieve effect op bestaande
hypotheken is relatief klein en beperkt zich tot de
hogere inkomensgroepen. Een geringe verlenging
van de resterende looptijd en oversluiting naar het
Deense systeem kan dit effect bovendien compense­
ren (figuur 1).
De effecten op de overheidsfinanciën zijn berekend
op basis van een gelijkblijvend volume van 50 mil­ard
j
euro per jaar. De negatieve effecten van het afschaf­
fen van de overdrachtsbelasting worden na ongeveer
veertien jaar volledig gecompenseerd door de lagere
hypotheekrenteaftrek, een absoluut lager renteniveau
van 0,5 procentpunt en de hogere aflossingen.
De langetermijn stationaire besparingen bedragen
ongeveer 9 miljard euro per jaar. De netto contante
waarde van de totale besparingen over de komende
veertig jaar – verdisconteert tegen 1,3 procent –
bedraagt ongeveer 110 miljard euro. De eeuwigdu­
rende contante waarde van de besparingen – tegen
dezelfde discontovoet – bedraagt ongeveer 530
miljard euro. Hierbij is geen rekening gehouden
met het lagere risico voor de overheidsfinanciën als
gevolg van een robuustere bankensector (figuur 2).

2020

2028

2032

Voorstel
(linkeras)

2036

2040

2044

2048

0
2052

Voorstel ten opzichte van huidige
stelsel in procenten (rechteras)

volgens het Nibud) bedraagt de netto aanvulling op het inkomen 3000 euro
per jaar, waarbij het langlevenrisico wordt gedragen door de consument. Een
alternatieve oplossing is om de eigenwoning bij aanvang van de pensioenleeftijd
te verkopen aan een woningcorporatie en diezelfde woning vervolgens te gaan
huren. De woningcorporatie financiert de aankoop met de uitgifte van inflatiegeïndexeerde obligaties – bijvoorbeeld aan pensioenfondsen of verzekeraars
– waarvan de uitgaande kasstroom wordt gedekt door de inflatie-geïndexeerde
huurinkomsten. De verkoopopbrengst kan vervolgens door het individu worden
aangewend voor de aanschaf van een levenslange geïndexeerde lijfrente bij een
pensioenfonds of verzekeraar. Hierbij wordt de periodieke uitkering onder de
lijfrente gedekt door de couponbetalingen van de inflatie geïndexeerde obliga­
ties. Dit zou ook in de vorm van een zorgannuïteit kunnen, welke meer uitbetaalt
als ADL (activities of daily living) wegvallen. De basis voor de vaststelling van
de lijfrente-uitkering is in dit geval de marktwaarde van de woning, en niet een
percentage van de executiewaarde. Als gevolg hiervan ligt de periodieke uitkering
ook veel hoger. Bij een woningwaarde van 200.000 euro bedraagt deze ongeveer
15.500 euro. Bij een huurprijs van 10.000 euro per jaar – gebaseerd op een
woningwaarde van twintig maal de jaarlijkse huur – bedraagt de netto aanvulling
op het inkomen 5500 euro per jaar. Lijfrente-uitkeringen onder dit stelsel zouden
gedefiscaliseerd kunnen worden of een vergelijkbare fiscale behandeling dienen te
krijgen als gerealiseerde overwaarde bij verkoop van de eigen woning (box 3).

Conclusie
Ondanks de minder riante fiscale hypotheekrenteaftrek en het volledig aflossen
van hypotheken treden er geen grote schokeffecten op en zal de betaalbaarheid
van woningen waarschijnlijk zelfs verbeteren. Daarbij betekent het wegnemen
van de onzekerheid en de toegenomen transparantie een impuls voor de woning­
markt. Invoering van het Deense model levert een significante verlaging van het
systeemrisico op voor banken en daarmee de impliciete claim op de overheids­
financiën. De participatie van pensioenfondsen in de financiering van woningen
wordt groter door een ruim aanbod van liquide, veilige en transparante obligaties.
Invoering van inflatiegelinkte obligaties voorziet bovendien in de behoefte bij
pensioenfondsen om het inflatierisico af te dekken. Nederland gebruikt haar
grote pensioenbesparingen daarom beter voor het financieren van de woning­
voorraad. Vermogensopbouw door volledige aflossing van de hypotheekschuld in
combinatie met de lijfrente-huurconstructie maakt het mogelijk de woning beter
te benutten als oudedagsvoorziening. Hierdoor neemt de druk van kosten van
pensioenen en ouderenzorg op de arbeidskosten af en ontstaat er meer ruimte
voor investeringen in menselijk kapitaal. De lagere hypotheekrenteaftrek, volle­
dige aflossing van de hypotheekschuld, de lagere hypotheekrente als gevolg van
de efficiëntere manier van financiering en de private financiering van ouderen­
zorg versterken de overheidsfinanciën.
Literatuur
CBS (2010) Huishoudens met hypotheekrenteaftrek 2008. Den Haag:
Centraal Bureau voor de Statistiek.
Frankel, A., J. Gyntelberg, K. Kjeldsen en M. Persson (2004) The
Danish mortgage market. BIS Quarterly Review, maart, 95–109.

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders

te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.

ESB

96(4624) 9 december 2011

733