In 2004 werd de bijleenregeling geïntroduceerd, met als doel om doorstromers op de huizenmarkt te stimuleren de overwaarde op de oude woning als eigen vermogen in te brengen in de nieuwe woning. Op grond van gekoppelde data op woning- en huishoudniveau constateren wij een nogal vreemd patroon bij deze regeling.
- Overwaarde lijkt niet een-op-een tot een lagere hypotheekschuld te leiden.
- Mogelijk wordt de bijleenregeling niet altijd even goed begrepen of toegepast bij belastingaangiftes.
De bijleenregeling geeft een prikkel aan huizenkopers om de overwaarde op hun oude woning in een nieuwe woning te investeren. De regeling wil zeggen dat de overwaarde op de eigen woning in de nieuwe woning geïnvesteerd moet worden om recht te houden op de maximale hypotheekrenteaftrek. Deze fiscale overwaarde – die bij verkoop formeel het ‘vervreemdingssaldo eigen woning’ wordt genoemd – wordt berekend door de fiscale eigenwoningschuld (EWS), behorend bij de oude woning, in mindering te brengen op de verkoopopbrengst (kader 1). Daarom is het interessant om uit te zoeken of huizenkopers zo reageren als verwacht mag worden, en daadwerkelijk de overwaarde gebruiken om de hypotheek te verlagen.
Wie zijn oude woning voor 200.000 euro verkoopt en op die woning een EWS van 150.000 euro heeft, zal de overwaarde van 50.000 euro moeten aanwenden voor de financiering van zijn nieuwe eigen woning. Dus als de nieuwe woning 250.000 euro kost, dan mag de doorstromer maximaal 200.000 euro als zijn nieuwe EWS in box 1 van de inkomstenbelasting opvoeren.
Een uitzondering voor een hogere EWS wordt gemaakt voor schulden die zijn aangegaan voor verbetering en onderhoud van de nieuwe woning. Ook deze mogen tot de nieuwe EWS worden gerekend. In bovengenoemd voorbeeld mag de EWS dus groter zijn dan 200.000 euro als het betreffende huishouden extra geld heeft geleend om bijvoorbeeld een grote verbouwing van de nieuwe woning te financieren.
Door verschillende databronnen te koppelen, onderzoeken we hoe huizenkopers met de bijleenregeling omgaan. Sterk gesimplificeerd ziet de regeling er als volgt uit:
(1) \(Eigenwoningschuld \;nieuwe \;woning \;(EWS^{nieuw}) ≤\)
\(\quad \quad Koopprijs \;nieuwe \;woning \;(P^{nieuw})\)
\(\quad \quad − Fiscale \;overwaarde \;(P^{oud} − EWS^{oud})\)
\(\quad \quad + Schulden \;verbouwing \;(V^{nieuw})\)
Op basis van de transactiedata van het Kadaster weten we voor welke prijs een groot aantal doorstromers hun oude woning verkocht heeft; \(P^{oud}\) is gelijk aan de netto-verkoopopbrengst van de oude woning (transactieprijs minus verkoopkosten). Daarnaast kunnen we in de inkomensstatistieken van het CBS, die gebaseerd zijn op de aangiften inkomstenbelasting van huishoudens, zien hoe groot de eigenwoningschuld was aan het einde van het kalenderjaar voorafgaand aan hun verhuizing \((EWS^{oud})\). Door beide bronnen te combineren, kan er afgeleid worden hoeveel overwaarde zij (minimaal) gerealiseerd hebben op hun oude woning \((P^{oud} − EWS^{oud})\).
Van de nieuwe woning is, op basis van dezelfde bronnen, bekend welke prijs ervoor is betaald; \(P^nieuw\) is gelijk aan de verwervingskosten van de nieuwe woning (aankoopprijs plus aankoopkosten, waaronder overdrachtsbelasting). Ten slotte weten we hoe groot de eigenwoningschuld is aan het einde van het kalenderjaar waarin de huishoudens verhuisd zijn \((EWS^{nieuw})\). De kosten voor verbouwing \((V^{nieuw})\) is als enige variabele niet waar te nemen in de data, maar, doordat we alle andere variabelen in vergelijking (1) kennen, is het mogelijk te reconstrueren hoe groot \(V^{nieuw}\) minimaal moet zijn geweest. En dus kunnen we voor een groot aantal doorstromers, die binnen een en hetzelfde kalenderjaar de oude woning met overwaarde verkochten en de nieuwe woning aankochten, achterhalen hoeveel geld zij extra hebben geleend voor verbetering en onderhoud van hun nieuwe woning. Vervolgens relateren we dit aan de eigenwoningschuld en de overwaarde. Dat hebben we voor de periode 2006–2013 voor ruim 87.000 huishoudens, ongeveer een derde van het totale aantal doorstromers, gedaan.
Uit de reconstructie blijkt dat huishoudens die binnen één kalenderjaar doorstromen een \(EWS^{nieuw}\) hebben die een kleine 25.000 euro groter is dan de totale verwervingskosten minus de fiscale overwaarde. Dit ‘overschot’ aan eigenwoningschuld zou, zoals gezegd, in principe moeten zijn aangewend voor onderhoud en verbetering van de nieuwe woning \((V^{nieuw})\) en is dus op zichzelf wel te verklaren.
Maar er lijkt toch meer aan de hand. De data laten namelijk ook een statistisch significante, positieve relatie zien tussen het vervreemdingssaldo en het leenbedrag dat is aangegaan voor woningonderhoud en -verbetering \((V^{nieuw})\). Dat blijkt uit een regressieanalyse, gebaseerd op vergelijking (1), waarin we \(V^{nieuw}\) simpelweg hebben geregresseerd op het vervreemdingssaldo. Om daarbij de absolute bedragen van de verbouwing te corrigeren voor de waarde van de woning, hebben we alle variabelen gedeeld door de aankoopprijs van de nieuwe woning. Huishoudens met een negatief vervreemdingssaldo en huishoudens met een vervreemdingssaldo van meer dan honderd procent van de waarde van de nieuwe woning, hebben we uit de analyse gehouden. De vergelijking is als volgt:
(2) \(\dfrac {Schulden \;verbouwing_t}{Koopprijs \;nieuwe \;woning_t }=\)
\(\quad \quad C + a(\dfrac{Fiscale \;overwaarde_t}{Koopprijs \;nieuwe \;woning_t}) + \eta_t\)
De constante \(C\) in vergelijking (2) heeft een geschatte waarde van 0,08 en is significant op eenprocentsniveau. Met andere woorden, huishoudens in deze steekproef lenen volgens hun eigen aangifte gemiddeld minimaal acht procent van de verwervingskosten van hun nieuwe woning bij voor een verbouwing. Daar is, zoals eerder aangegeven, op zichzelf niets vreemds aan.
Dat ligt echter anders met de geschatte waarde van de coëfficiënt \(a\). A priori zou je verwachten dat deze coëfficiënt gelijk is aan nul. Het idee van de bijleenregeling is immers dat, ceteris paribus, één euro extra overwaarde op de oude woning leidt tot een één euro lagere eigenwoningschuld van de nieuwe woning. Per saldo zou \(V^{nieuw}\) dus onveranderd moeten blijven als een huishouden een hoger vervreemdingssaldo realiseert.
Het kan natuurlijk wel zo zijn dat een hogere overwaarde op de woning een ruimer budget toelaat voor de nieuwe woning. Dat extra budget kan besteed worden aan zowel een hogere aankoopprijs (\(P^{nieuw}\)) als aan een grotere verbouwing (\(V^{nieuw}\)). Het is echter niet aannemelijk dat de verhouding tussen deze twee variabelen (de linkerzijde van vergelijking (2)) afhangt van de gerealiseerde overwaarde. De parameter \(a\) zou dan ook niet significant af moeten wijken van nul.
Uit de schatting blijkt echter dat \(a\) gelijk is aan 0,21 met een eenprocentsignificantieniveau. Met andere woorden: hoe groter het aandeel van de overwaarde in het totale budget voor de nieuwe woning, des te meer huishoudens er blijkbaar voor kiezen om een kwalitatief mindere woning te kopen en een groter deel van hun budget aan verbouwen uit te geven (kader 2). Dit is een opmerkelijk verband dat niet zonder meer te verklaren is.
Verder bouwend op het voorbeeld in kader 1 zou het waargenomen effect van overwaarde op verbouwingen aan de nieuwe woning het volgende impliceren. Stel dat de oude EWS gelijk is aan de verkoopprijs van de oude woning van 200.000 euro. De overwaarde op de oude woning is in dat geval nihil. Op basis van onze schatting zal het huishouden dan in totaal 270.000 euro aan de nieuwe woning besteden: 250.000 euro voor de aankoop en 20.000 euro (acht procent van 250.000 euro) voor verbouwing en onderhoud. Om het effect zo helder mogelijk weer te geven, houden we vervolgens dit totale budget van 270.000 euro constant, maar veronderstellen we nu dat de oude EWS nihil is en de gerealiseerde overwaarde dus gelijk is aan 200.000 euro. Gegeven het budget van 270.000 euro zal volgens onze schatting hetzelfde huishouden in dat geval ruim 211.000 euro aan de aankoop besteden en bijna 59.000 euro aan de verbouwing. Met andere woorden: uitsluitend als gevolg van een andere samenstelling van de financiering gaat dit huishouden bijna 40.000 euro extra uitgeven aan verbouwen. In het eerste geval bestaat het budget namelijk uit 0 euro eigen vermogen en 270.000 vreemd vermogen, wat resulteert in een verbouwing van 20.000 euro. In het tweede geval bestaat het zelfde budget uit 200.000 eigen vermogen en 70.000 vreemd vermogen, maar wordt er in dat geval voor bijna 60.000 euro aan de woning vertimmerd. Dankzij gedragseconomen als Richard Thaler weten we dat mensen geld uit verschillende inkomensbronnen anders besteden, maar het effect dat wij vinden zou een wel hele bijzondere vorm van ‘mental accounting’ zijn.
Hoe kleiner de eigenwoningschuld voor de nieuwe woning van doorstromers maximaal mag zijn als gevolg van de bijleenregeling, hoe meer zij aangeven geld bij te lenen voor onderhoud of verbetering van de nieuwe eigen woning. Dat verband is nogal merkwaardig. Meer overwaarde op de oude woning verruimt weliswaar het totale budget voor de aankoop en verbouwing van een nieuwe woning, maar dit kan niet verklaren waarom, bij een gegeven totaal budget voor de nieuwe woning, een steeds groter aandeel van het totale budget besteed zou worden aan woningonderhoud en -verbetering.
Een mogelijke verklaring is dat er verschillen zijn in ‘klusgeneigdheid’. Het probleem bij deze verklaring is dat de klussers in de steekproef de verbouwingen aan hun oude woning zelf hebben uitgevoerd of zelf hebben gefinancierd, terwijl ze bij hun nieuwe woning juist de verbouwing uitbesteden en met vreemd geld financieren. Een dergelijke gedragsverandering achten wij niet heel aannemelijk. De meeste overwaarde zal waarschijnlijk zijn ontstaan door stijgende huizenprijzen en door aflossingen, en niet zozeer door verbouwingen.
Een andere mogelijke verklaring zou kunnen zijn dat de bijleenregeling niet door alle huishoudens altijd even goed begrepen of toegepast wordt bij het invullen van hun belastingaangiftes. Het zou bijvoorbeeld kunnen dat sommige huishoudens de volledige hypothecaire schuld (en bijbehorende rentelasten) opgeven, ook al is een deel van de schuld niet daadwerkelijk aangewend voor woningonderhoud of -verbetering. Op grond van onze data kunnen wij dat echter niet nagaan.
Om te kunnen reageren moet u ingelogd zijn.
4 reacties
Ik denk dat ze er iets anders van doen, m..n. in de lijn van luxe-goederen.
De schrijvers voeren een interessante analyse uit om grip te krijgen op de aangifte-effecten van de bijleenregeling.
Om daar een spraakmakend resultaat uit te krijgen doen ze een niet onderbouwde veronderstelling.
Ze maken bijvoorbeeld niet aannemelijk dat de resultaten van Richard Thaler ook onverminderd op huizenkopers van toepassing zijn.
Ze proberen conclusies te trekken ten aanzien van een vraag die niet als onderzoeksvraag is gesteld, en waarover het onderzoek ook geen hypothese bevat.
Hun veronderstelling is dat de verhouding van schulden verbouwing en koopprijs nieuwe woning niet afhankelijk zou moeten zijn van de verhouding tussen fiscale overwaarde en koopprijs nieuwe woning.
Op basis van deze veronderstelling komen ze tot de conclusie dat er meer aan de hand zou moeten zijn.
Dit wordt dan onderbouwd door een rekenvoorbeeld (in kader 2).
De logische verklaring achter de twee aldaar gepresenteerde situaties kan zijn dat:
- De eerste situatie een typische ‘huurder’ betreft. Dat wil zeggen een eigenaar die zijn hypotheeklasten als huur ziet, niet aflost en uitsluitend bekijkt of hij de lasten kan dragen.
- De tweede situatie een typische ‘bezitter’ betreft. Dat wil zeggen een eigenaar die zo veel mogelijk aflost, dan weet dat het huis zijn eigendom is. Als hij opnieuw koopt, wil hij zeker weten dat het huis van hem is: de aankoopwaarde is nagenoeg gedekt door zijn eigen geld. Met het oog op de toekomst doet hij nog wel investeringen in verbouwing die hij ook weer zo snel mogelijk wil aflossen.
Deze evenzeer niet verder onderbouwde veronderstellingen halen hun conclusies geheel onderuit.
We zijn weer terug bij de vraag, die overigens niet als onderzoeksvraag was gesteld: worden de belastingaangiftes correct ingevuld.
Het is jammer dat in de pers met dit artikel aan de haal is gegaan en dat al tot gesjoemel is geconcludeerd.
Deze opmerkingen mogen als ingezonden brief worden gepubliceerd als ik daarvan vooraf op de hoogte ben gesteld. Ik ben belangstellend naar de reactie van de schrijvers.
Nog meer ontbrekende verklaringen? Zowel gedrag, de verhoging van de fiscale aftrekbaarheid bij verbouwleningen als een "oude" maar niet onbelangrijke regeling tot 2010 die in de onderzoeksperiode is gelegen!!
1. Zou het kunnen dat bij een zekerheid van geïnvesteerd eigen vermogen er ook een "zekere (meer)opbrengst wordt verwacht? Is het niet zo dat verbouwingen als vuistregel voor circa 50% waardeverhogend werken? Dan wil je zeker zijn dat je investering plus verbouwkosten niet leiden tot een resterende schuld bij de bank..!? En laat die situatie zich nou voordoen als er met veel overwaarde wordt gefinancierd. Economisch gezien wellicht niet slim om een minder goede investering te doen, maar de uitkomst met schuld bij de bank kon hier wel eens mede een verklaring zijn.
2. Andere reden: als bij verbouwleningen de rente wél tot aftrek leidt, kan dat eveneens een eenvoudige verklaring zijn (die dan mogelijk niet door economen kan worden verklaard: irreëel?).
3. Fiscaal ander argument of onkunde
Over de invulling van de aangiften kunnen we snel zijn: de bijleenregeling is dermate complex, dat de toepassing in veel gevallen buiten de de schuld van belastingplichtigen tot fouten leidt. Als dat al het geval is!? Er is namelijk nog een niet onbelangrijke fiscale noot: het toch niét verplicht fiscaal hoeven investeren van de overwaarde bestond als een bijzondere regel tot 2010!
Indien de nieuwe aankoop niet hoger was dan de eigen woningschuld van de oude woning, mocht je toch de oude schuld als "bodem"schuld aanhouden. Deze "kleiner wonen regeling" bestond als bedoeling om ouderen niet te verplichten bij het kleiner wonen op de oude dag om hun gehele overwaarde in te brengen in de nieuwe lening. Zij mochten de oude grens van de schuld als fiscaal minimum gebruiken en de overwaarde dus zelf behouden. Dit zal ook door andere doelgroepen dankbaar zijn toegepast.
Voorbeeld (tot 2010!):
X verkoop woning voor 250.000, schuld (EWS) bedroeg 200.000. Nieuwe "kleinere aankoop" van 210.000, schuld volledig. Eigenwoningreserve bedraagt 50.000. Fiscaal bedraagt de EWS dan tóch als bodem de "oude EWS", zijnde 200.000. Slechts 10.000 van de nieuwe lening wordt in box geplaatst. De 50.000 kan daar voor 10.000 worden aangewend, maar fiscaal is dat niét verplicht.
mr Frits van der Kamp, fiscaal adviseur familievermogensrecht
De uitkomst lijkt mij in het geheel niet merkwaardig: Naarmate een groter deel van de koopsom met de overwaarde van het oude huis wordt gefinancierd, is er -bij voldoende inkomen- een hogere leencapaciteit bij de banken om extra woonwensen (verbouwing) te realiseren.
Mensen verhuizen immers ook omdat ze beter willen wonen en daar lenen ze geld voor, hoe meer overwaarde hoe meer er geleend kan worden!
Hans Smit
Reactie niet ok? Meld misbruik bij de redactie.