Bijleenregeling leidt tot vreemd gedrag huizenkopers

• VanDijk Voogt (2018) ESB 4761 230-231.pdf Download [148,57 kb]

In 2004 werd de bijleenregeling geïntroduceerd, met als doel om doorstromers op de huizenmarkt te stimuleren de overwaarde op de oude woning als eigen vermogen in te brengen in de nieuwe woning. Op grond van gekoppelde data op woning- en huishoudniveau constateren wij een nogal vreemd patroon bij deze regeling.

De bijleenregeling geeft een prikkel aan huizen­kopers om de overwaarde op hun oude woning in een nieuwe woning te investeren. De regeling wil zeggen dat de overwaarde op de eigen woning in de nieuwe woning geïnvesteerd moet worden om recht te houden op de maximale hypotheekrenteaftrek. Deze fiscale overwaarde – die bij verkoop formeel het ‘vervreemdingssaldo eigen woning’ wordt genoemd – wordt berekend door de fiscale eigenwoningschuld (EWS), behorend bij de oude woning, in mindering te brengen op de verkoopopbrengst (kader 1). Daarom is het interessant om uit te zoeken of huizenkopers zo reageren als verwacht mag worden, en daadwerkelijk de overwaarde gebruiken om de hypotheek te verlagen.

Aanpak

Door verschillende databronnen te koppelen, onderzoeken we hoe huizenkopers met de bijleenregeling omgaan. Sterk gesimplificeerd ziet de regeling er als volgt uit:

(1) $Eigenwoningschuld \;nieuwe \;woning \;(EWS^{nieuw}) ≤$

$\quad \quad Koopprijs \;nieuwe \;woning \;(P^{nieuw})$

$\quad \quad − Fiscale \;overwaarde \;(P^{oud} − EWS^{oud})$

$\quad \quad + Schulden \;verbouwing \;(V^{nieuw})$

Op basis van de transactiedata van het Kadaster weten we voor welke prijs een groot aantal doorstromers hun oude woning verkocht heeft; $P^{oud}$ is gelijk aan de netto-verkoop­opbrengst van de oude woning (transactieprijs minus verkoopkosten). Daarnaast kunnen we in de inkomensstatistieken van het CBS, die gebaseerd zijn op de aangiften inkomstenbelasting van huishoudens, zien hoe groot de eigenwoningschuld was aan het einde van het kalenderjaar voorafgaand aan hun verhuizing $(EWS^{oud})$. Door beide bronnen te combineren, kan er afgeleid worden hoeveel overwaarde zij (minimaal) gerealiseerd hebben op hun oude woning $(P^{oud} − EWS^{oud})$.

Van de nieuwe woning is, op basis van dezelfde bronnen, bekend welke prijs ervoor is betaald; $P^nieuw$ is gelijk aan de verwervingskosten van de nieuwe woning (aankoopprijs plus aankoopkosten, waaronder overdrachts­belasting). Ten slotte weten we hoe groot de eigenwoningschuld is aan het einde van het kalenderjaar waarin de huishoudens verhuisd zijn $(EWS^{nieuw})$. De kosten voor verbouwing $(V^{nieuw})$ is als enige variabele niet waar te nemen in de data, maar, doordat we alle andere variabelen in vergelijking (1) kennen, is het mogelijk te reconstrueren hoe groot $V^{nieuw}$ minimaal moet zijn geweest. En dus kunnen we voor een groot aantal doorstromers, die binnen een en hetzelfde kalenderjaar de oude woning met overwaarde verkochten en de nieuwe woning aankochten, achterhalen hoeveel geld zij extra hebben geleend voor verbetering en onderhoud van hun nieuwe woning. Vervolgens relateren we dit aan de eigenwoningschuld en de overwaarde. Dat hebben we voor de periode 2006–2013 voor ruim 87.000 huishoudens, ongeveer een derde van het totale aantal doorstromers, gedaan.

Resultaat

Uit de reconstructie blijkt dat huishoudens die binnen één kalenderjaar doorstromen een $EWS^{nieuw}$ hebben die een kleine 25.000 euro groter is dan de totale verwervings­kosten minus de fiscale overwaarde. Dit ‘overschot’ aan eigenwoningschuld zou, zoals gezegd, in principe moeten zijn aangewend voor onderhoud en verbetering van de nieuwe woning $(V^{nieuw})$ en is dus op zichzelf wel te verklaren.

Maar er lijkt toch meer aan de hand. De data laten namelijk ook een statistisch significante, positieve relatie zien tussen het vervreemdingssaldo en het leenbedrag dat is aangegaan voor woningonderhoud en -verbetering $(V^{nieuw})$. Dat blijkt uit een regressieanalyse, gebaseerd op vergelijking (1), waarin we $V^{nieuw}$ simpelweg hebben geregresseerd op het vervreemdingssaldo. Om daarbij de absolute bedragen van de verbouwing te corrigeren voor de waarde van de woning, hebben we alle variabelen gedeeld door de aankoopprijs van de nieuwe woning. Huishoudens met een negatief vervreemdingssaldo en huishoudens met een vervreemdingssaldo van meer dan honderd procent van de waarde van de nieuwe woning, hebben we uit de analyse gehouden. De vergelijking is als volgt:

(2) $\dfrac {Schulden \;verbouwing_t}{Koopprijs \;nieuwe \;woning_t }=$

$\quad \quad C + a(\dfrac{Fiscale \;overwaarde_t}{Koopprijs \;nieuwe \;woning_t}) + \eta_t$

De constante $C$ in vergelijking (2) heeft een geschatte waarde van 0,08 en is significant op eenprocentsniveau. Met andere woorden, huishoudens in deze steekproef lenen volgens hun eigen aangifte gemiddeld minimaal acht procent van de verwervingskosten van hun nieuwe woning bij voor een verbouwing. Daar is, zoals eerder aangegeven, op zichzelf niets vreemds aan.

Dat ligt echter anders met de geschatte waarde van de coëfficiënt $a$. A priori zou je verwachten dat deze coëfficiënt gelijk is aan nul. Het idee van de bijleenregeling is immers dat, ceteris paribus, één euro extra overwaarde op de oude woning leidt tot een één euro lagere eigenwoningschuld van de nieuwe woning. Per saldo zou $V^{nieuw}$ dus onveranderd moeten blijven als een huishouden een hoger vervreemdingssaldo realiseert.

Het kan natuurlijk wel zo zijn dat een hogere over­waarde op de woning een ruimer budget toelaat voor de nieuwe woning. Dat extra budget kan besteed worden aan zowel een hogere aankoopprijs ($P^{nieuw}$) als aan een grotere verbouwing ($V^{nieuw}$). Het is echter niet aannemelijk dat de verhouding tussen deze twee variabelen (de linkerzijde van vergelijking (2)) afhangt van de gerealiseerde overwaarde. De parameter $a$ zou dan ook niet significant af moeten wijken van nul.

Uit de schatting blijkt echter dat $a$ gelijk is aan 0,21 met een eenprocentsignificantieniveau. Met andere woorden: hoe groter het aandeel van de overwaarde in het totale budget voor de nieuwe woning, des te meer huishoudens er blijkbaar voor kiezen om een kwalitatief mindere woning te kopen en een groter deel van hun budget aan verbouwen uit te geven (kader 2). Dit is een opmerkelijk verband dat niet zonder meer te verklaren is.

Conclusie en discussie

Hoe kleiner de eigenwoningschuld voor de nieuwe woning van doorstromers maximaal mag zijn als gevolg van de bijleenregeling, hoe meer zij aangeven geld bij te lenen voor onderhoud of verbetering van de nieuwe eigen woning. Dat verband is nogal merkwaardig. Meer overwaarde op de oude woning verruimt weliswaar het totale budget voor de aankoop en verbouwing van een nieuwe woning, maar dit kan niet verklaren waarom, bij een gegeven totaal budget voor de ­nieuwe woning, een steeds groter aandeel van het totale budget besteed zou worden aan woningonderhoud en ­-verbetering.

Een mogelijke verklaring is dat er verschillen zijn in ‘klusgeneigdheid’. Het probleem bij deze verklaring is dat de klussers in de steekproef de verbouwingen aan hun oude woning zelf hebben uitgevoerd of zelf hebben gefinancierd, terwijl ze bij hun nieuwe woning juist de verbouwing uitbesteden en met vreemd geld financieren. Een dergelijke gedragsverandering achten wij niet heel aannemelijk. De meeste overwaarde zal waarschijnlijk zijn ontstaan door stijgende huizenprijzen en door aflossingen, en niet zozeer door verbouwingen.

Een andere mogelijke verklaring zou kunnen zijn dat de bijleenregeling niet door alle huishoudens altijd even goed begrepen of toegepast wordt bij het invullen van hun belastingaangiftes. Het zou bijvoorbeeld kunnen dat sommige huishoudens de volledige hypothecaire schuld (en bijbehorende rentelasten) opgeven, ook al is een deel van de schuld niet daadwerkelijk aangewend voor woningonderhoud of -verbetering. Op grond van onze data kunnen wij dat echter niet nagaan.