Demografische krimp en woningprijzen

beleid

Demografische krimp en
woningprijzen
Demografische krimp zal op de lange termijn een bepalende
factor zijn voor grote delen van de Nederlandse ­ oningmarkt.
w
De recente ervaringen in Parkstad Limburg geven aan dat
krimp leidt tot structurele leegstand en achterblijvende
woningprijzen.

van de relevante literatuur op het gebied van stede­
lijke krimp, gevolgd door een analyse van de woning­
markt in Parkstad. Het artikel sluit af met conclusies
en beleidsaanbevelingen.

oor Nederland als geheel neemt het aantal
huishoudens nog steeds trendmatig toe,
maar op termijn komt daar een eind aan.
Volgens de meest recente projecties zal
het aantal huishoudens in Nederland ergens in de
jaren dertig stabiliseren, wat betekent dat in een
deel van het land nog steeds groei zal plaatsvinden
en in andere delen krimp. In die regio’s krimpt ook
de vraag naar woningen en dat kan grote gevolgen
hebben voor de prijzen op lokale woningmarkten.
De afgelopen decennia werd de woningmarkt geken­
merkt door consistente groei en het Nederlandse
beleid was erop gericht om die groei in goede banen
te leiden. De komende decennia zal Nederland
wat dat betreft een draai moeten maken en gaan
nadenken over de vraag hoe het woningmarktbe­
leid moet worden aangepast als de groei regionaal
omslaat in krimp. Dit is een urgent probleem omdat
in Nederland enkele regio’s bestaan waar deze krimp
nu al gaande is. Zeeuws-Vlaanderen en Groningen
worden vaak genoemd, maar Parkstad Limburg
is met circa 240.000 inwoners de belangrijkste
en meest verstedelijkte regio waar de krimp al is
begonnen. Parkstad (een samenwerkingsverband
van de gemeenten Heerlen, Kerkrade, Landgraaf,
Brunssum, Voerendaal, Simpelveld en Onderbanken)
is in bevolkingsomvang de zesde stedelijke regio van
Nederland, niet veel kleiner dan de regio Eindhoven.
Door de demografische krimp en de verbreding
van de hypotheekrenteaftrek naar huishoudens
met een woning over de grens maar een inkomen
in Nederland neemt de vraag naar woonruimte in
Parkstad trendmatig af. De afgelopen jaren is de
ontwikkeling in deze Limburgse regio deels gemas­
keerd door de doorzettende groei in de Nederlandse
woningprijzen, maar als de prijzen in Nederland
stoppen met stijgen, zullen ze in Parkstad waar­
schijnlijk gaan dalen.
Dit alles betekent ten eerste dat er nu voor Parkstad
nieuw beleid moet worden gemaakt en ten tweede
dat de ontwikkelingen in deze stadsregio belangrijke
lessen vormen voor de toekomst van de Nederlandse
woningmarkt. De bedoeling van dit artikel is om de
effecten van krimp voor lokale woningmarkten in
kaart te brengen met behulp van de casus Parkstad.
Om te beginnen geeft het artikel een kort overzicht

Een recent artikel van Glaeser en Gyourko (2005)
geeft aan dat woningprijzen zeer gevoelig zijn
voor dalende vraag, aangezien de woningmarkt
een geknakt aanbod kent. Figuur 1 laat zien dat
een toename van de vraag naar woningen leidt tot
groei van het aanbod (van Q1 naar Q2). Doordat het
aanbod toeneemt als gevolg van de grotere vraag,
blijft de prijsstijging relatief beperkt (van P1 naar
P2). Daarentegen leidt een gelijke afname van de
vraag niet tot minder aanbod, want het aantal wonin­
gen dat hoort bij Q1 staat er nu eenmaal en het is
voor de individuele woningbezitter niet rationeel om
zijn woning te slopen en aldus het aanbod te ver­
minderen. Het aanbod zit naar beneden toe dus vast
op Q1, in ieder geval voor de korte en middellange
termijn. Daarom is het prijseffect naar beneden toe
veel groter: van P1 naar P3. Als de vraag naar wonin­
gen verder zou blijven krimpen, dan is er in principe
geen bodem in de prijs.
Stedelijke krimp is dan ook niet simpelweg het
spiegelbeeld van stedelijke groei. De analyse van
Glaeser en Gyourko (2005) laat zien dat bij een
positieve ontwikkeling de bevolking sneller groeit dan
de woningprijzen stijgen, maar dat bij een negatieve
ontwikkeling de woningprijzen sneller dalen dan
de bevolking afneemt. Als de woningprijzen dan
beneden de kosten van nieuwbouw komen, raakt een
stad in verval, omdat investeringen in de woning­
markt dan vrijwel geheel wegvallen. Bovendien
hebben dalende woningprijzen een sterke negatieve

V

Piet Eichholtz en
Thies Lindenthal
Hoogleraar en promovendus aan de Universiteit
Maastricht

Krimp in de woningmarktliteratuur

Figuur 1

Vraag en aanbod op de woningmarkt.

Bron: Glaeser en Gyourko, 2005

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.

ESB

94(4558) 17 april 2009

249

Kwantitatieve analyse voor Parkstad
Sinds 1997 neemt de bevolking in Parkstad geleide­
lijk af. De krimp is nu ongeveer 0,75 procent per jaar
en het regionale economische onderzoeksbureau Etil
voorspelt tussen nu en 2020 een cumulatieve daling
van 9,4 procent (Etil, 2008a). Gezien de boven­
beschreven neerwaartse rigiditeit van het aanbod
zou er dus nu al sprake moeten zijn van structurele
leegstand. Dat blijkt inderdaad het geval: volgens
Etil (2008b) was de gemiddelde leegstand voor alle
buurten en woningtypen in Parkstad rezamen op 31
december 2007 4,9 procent. Voor rijwoningen, vrij­
staande en halfvrijstaande woningen is de leegstand
per buurt tussen 1,5 en 6 procent; voor apparte­
menten tussen 5,8 en 12 procent. De leegstand
is het hoogst voor appartementen in Voerendaal.
Ter vergelijking: het Ministerie van VROM gaat uit
van een frictieleegstand van 3,5 procent (Renooy,
2008). Op basis van deze leegstandscijfers zou men
verwachten dat er in Parkstad sprake is van dalende
woningprijzen. Dat gebeurt inderdaad, maar deze
daling is pas recent ingezet. De te verwachten prijs­
daling is de afgelopen jaren waarschijnlijk groten­
deels gemaskeerd door de opgaande trend voor de
woningprijzen voor Nederlands als geheel.
Met behulp van een microanalyse van de verschil­
lende submarkten van Parkstad kan het verband
tussen leegstand en woningprijzen worden geana­
lyseerd. Op basis van woningprijsindices op buurt­
niveau die afkomstig zijn van Ortec is het mogelijk
om de leegstand in december 2007 te relateren
aan de prijsverandering van het laatste kwartaal van
Tabel 1

Leegstand en woningprijzen.

Leegstand
Dummy vrijstaand
Intercept
Adj. R 2
N

250

ESB

Coëfficiënt
–0,159
–0,051
0,010
0,87
44

t-waarde
–3,14
–17,18
3,36

P>t
0,00
0,00
0,00

94(4558) 17 april 2009

Figuur 2

Leegstand en woningprijzen, gecorrigeerd voor het landelijk gemiddelde,
in Parkstad.

3 %
2
Bovenmatige opbrengsten

invloed op de particuliere consumptie. Zulke steden
worden gekenmerkt door een combinatie van goed­
kope woningen en een zwakke vraag naar arbeid,
want de woningen zijn hier juist voor laag opgeleiden
relatief aantrekkelijk (Glaeser en Gyourko, 2005).
Menselijk kapitaal is samen met het aantal huis­
houdens de bepalende factor voor de vraag naar
woningen (Green en Hendershott, 1996; Eichholtz
en Lindenthal, 2008; Neuteboom en Brounen,
2007). Hoger opgeleide en gezonde huishoudens
met een goed inkomen vragen veel woning, dus veel
k
­ waliteit. Lager opgeleide huishoudens en huis­
houdens waarin chronische ziekte of een handicap
voorkomen, hebben gemiddeld een relatief gering
menselijk kapitaal en blijken minder vraag naar
woningen te hebben. Als het laatste type huishouden
­
de ­ verhand krijgt in een stad leidt dit tot nog
o
minder vraag en een neergaande spiraal.

1
0
-1
-2
-3
-4
-5
-6
%

-7
0

2

4

Vrijstaand

6
8
Leegstand (31 december 2007)

Appartementen
Trendlijn

10

12

Halfvrijstaand
Rijwoningen
Trendlijn vrijstaand

Bron: Woningprijsindices op buurtniveau van Ortec en leegstandsinformatie van Etil, 2008b

2007 tot en met het derde kwartaal van 2008. Daarbij ligt het voor de hand om
te kijken naar de woningprijsverandering gecorrigeerd voor de landelijke trend.
Er zijn elf submarkten en vier woningtypen te onderscheiden: appartementen,
rijwoningen, halfvrijstaande en vrijstaande woningen. Dat betekent dat er 44
cross-sectionele observaties zijn van leegstand en prijsverandering (figuur 2).
De figuur laat vier puntenwolken zien: een voor elk van de woningcategorieën.
Wat betreft leegstand onderscheiden appartementen zich duidelijk van de rest,
terwijl vrijstaande woningen zich anders gedragen wat betreft prijsontwikkeling.
Vrijstaande woningen laten bij alle leegstandsniveaus een negatieve relatieve
prijsontwikkeling zien, terwijl de andere woningtypen ten opzichte van de index
in prijs zijn gestegen. Omdat de vrijstaande woningen enerzijds en de andere drie
categorieën anderzijds zich wat dit betreft zo uiteenlopend gedragen, wordt de
eerste groep hier apart behandeld.
Uit figuur 2 blijkt een duidelijk negatief verband tussen leegstand en woningprijs­
veranderingen, waarbij vrijstaande woningen het veel slechter doen dan andere
woningtypen. Dat verband lijkt lineair en er is geen kritische leegstandswaarde
waarboven de prijzen dramatisch zakken. De prijzen in Parkstad blijken achter te
blijven bij de nationale trend vanaf een leegstand van 6,5 procent. Vrijstaande
woningen blijven voor alle leegstandsniveaus achter bij de nationale trend.
Dit negatieve verband kan formeler in kaart worden gebracht door een crosssectionele regressie van de prijsverandering, opnieuw gecorrigeerd voor het
Nederlandse gemiddelde, op de leegstand, met een dummy voor vrijstaande
woningen. De resultaten staan in tabel 1. Uit deze analyse blijkt dat op micro­
niveau leegstand van grote negatieve invloed is op prijsontwikkeling: dit simpele
model verklaart 87 procent van de variantie in de prijsverandering. Het type
woning speelt daarbij een grote rol. De dummy voor vrijstaande woningen is
significant negatief. Het intercept, dat kan worden geïnterpreteerd als de dummy
voor de overige woningtypen, is significant positief. Deze resultaten sluiten aan
bij de voorspellingen van Glaeser en Gyourko (2005): dat vooral vrijstaande
woningen last hebben van dalende prijzen suggereert dat de koopkrachtige vraag
naar woningen in Parkstad afneemt. Dit betekent dat Parkstad de eerste tekenen
vertoont van een stad in verval.
De dynamiek in de woningprijsontwikkeling in Zuid-Limburg en in Parkstad
kan verder worden geanalyseerd door te kijken hoe de prijzen zich gedragen
ten opzichte van de nationale trend. Met behulp van gegevens van de NVM kan
voor elk van de vier eerder besproken woningtypes een index worden gemaakt,
zowel voor Zuid-Limburg als voor Parkstad. Door deze indices te delen door de
nationale index ontstaat een beeld van de relatieve prijsontwikkeling in de regio.
Figuur 3 geeft het verloop van de acht indices. Uit deze figuur blijkt dat Limburg
en Parkstad sinds ongeveer 1999 stelselmatig achterblijven bij de nationale
prijsontwikkeling. Dit wordt waarschijnlijk veroorzaakt door de demografische
ontwikkeling en door het uitbreiden van de hypotheekrenteaftrek naar huis­
houdens die in het buitenland wonen, maar in Nederland inkomstenbelasting
De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.

betalen. Beide factoren blijven de komende jaren gelden, dus de figuur geeft
waarschijnlijk een redelijk beeld voor de toekomst.
Sinds 1999 zijn de huizenprijzen in Zuid-Limburg ongeveer twintig procent
gedaald ten opzichte van het Nederlands gemiddelde; in Parkstad ongeveer
25 tot 45 procent. Vrijstaande woningen verliezen het meest in waarde. Deze
relatieve prijsval zet zich jaar in jaar uit voort. Als de woningprijs voor Nederland
als geheel dus niet verder stijgt, en daar lijkt het op, dan zullen de prijzen in
Parkstad hoogstwaarschijnlijk trendmatig gaan dalen. De ervaringen van de
afgelopen negen jaar wijzen op een mogelijke jaarlijkse prijsdaling van circa drie
procent tot zeven procent per jaar. Weliswaar is deze voorspelling omgeven met
een grote mate van onzekerheid, maar zonder ingrijpen is een structurele prijsda­
ling te verwachten. De vraag is dan of daaraan door gericht ingrijpen in de markt
iets te doen valt. In kader 1 zijn de beleidservaringen weergegeven in Chemnitz
(Oost-Duitsland), waar de vraag al lange tijd stelselmatig krimpt.

Beleidsaanbevelingen
De literatuur geeft aan dat demografische krimp kan leiden tot snel dalende
woningprijzen en het wegvallen van investeringen in de woningmarkt. Steden en
regio’s waar dit gebeurt zijn relatief aantrekkelijk voor huishoudens met weinig
menselijk kapitaal en een geringe koopkracht om een woning aan te kunnen
schaffen. Dit kan leiden tot een een neerwaartse spiraal. Het is voor ZuidLimburg en Parkstad cruciaal om zo’n negatieve ontwikkeling te doorbreken,
door de juiste mensen aan te trekken. In Maastricht is dat al gelukt door de
aanwezigheid van de Universiteit Maastricht en het academisch ziekenhuis. Het
nabijgelegen Aken heeft met de RWTH (de grootste technische universiteit van
Europa) een trekker voor hoogopgeleide mensen. De vraag is hoe Parkstad van
deze instellingen kan profiteren. De Euregio trekt ieder jaar duizenden talentvolle
jongeren van achttien tot twintig jaar aan uit een groot deel van Europa, die ver­
volgens grotendeels weer vertrekken nadat ze hun diploma hebben gehaald. De
uitdaging zit hem in het vasthouden van die mensen in de regio. Parkstad zou
dat als eerste beleidsprioriteit moeten gaan behandelen.
De tweede belangrijke conclusie uit de wetenschappelijke literatuur is dat
steden in verval raken als de prijzen van woningen zakken onder de kosten van
nieuwbouw. Uit de analyse van de woningmarkt in Parkstad blijkt dat als de
gemiddelde Nederlandse woningprijzen niet meer stijgen, de prijzen in Parkstad
stelselmatig kunnen gaan dalen met vier tot vijf procent per jaar. Na verloop
van tijd zou dat betekenen dat de prijzen inderdaad onder de nieuwbouwkosten
Kader 1

Ervaringen in Oost-Duitsland
Chemnitz lijkt in veel opzichten op Parkstad, maar hier is de bevolkings­
afname al ruim vijftien jaar gaande. De leegstand is navenant hoger: 23 tot 25
procent. Sinds het midden van de jaren negentig zijn de woningprijzen gemiddeld met ongeveer vijf procent per jaar gedaald, waarbij appartementen het
meest in waarde zijn gedaald en rijwoningen het minst.
Er is daar geëxperimenteerd met verschillende manieren om de negatieve
gevolgen van de demografische ontwikkeling voor de woningmarkt te keren
en daar vallen lessen uit te trekken voor Parkstad. De deelstaat Saksen is
enkele jaren geleden begonnen met een omvangrijk sloopprogramma. Er zijn
circa vijftigduizend woningen gesloopt en volgens de plannen komen er nog
negentigduizend bij. Chemnitz zelf verwacht in totaal circa twintigduizend
woningen te slopen, ongeveer twee derde van de leegstand.
De grote prijsdaling lijkt, mede door dit sloopprogramma, voorbij. De leegstand is nog steeds hoog, maar stijgt niet verder. Echter, die officiële leegstandscijfers hebben voor een groot deel betrekking op de niet gemoderni­
seerde galerijflats van direct na de oorlog. Het lijkt erop dat die geen rol
meer spelen in de normale vraag-en-aanbodrelatie, omdat ze door huishoudens blijkbaar niet meer als een reële woonoptie worden beschouwd. Dat zou
betekenen dat hun waarde in het economisch verkeer gedaald is naar een
niveau dichtbij nul, zoals figuur 1 voorspelt.

Figuur 3

Prijzen Limburg en Parkstad ten opzichte
van Nederland, 1996–2008 (1996 = 100).

110

100

90

80

70

60

50

‘96 ‘97 98 ‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 06 ‘07 ‘08
Halfvrijstaand Limburg
Appartementen Limburg
Rijwoning Limburg
Vrijstaand Limburg

Halfvrijstaand Parkstad
Appartementen Parkstad
Rijwoning Parkstad
Vrijstaand Parkstad

Bron: Eigen berekeningen op basis van gegevens van de NVM

terecht zouden komen. Het op peil houden van de
vraag kan dit gedeeltelijk voorkomen, maar een
gericht sloopprogramma kan de neergang helpen te
keren. De daling van de woningprijzen in Chemnitz
lijkt nu gestopt te zijn en daar heeft het slopen van
woningen waarschijnlijk een belangrijke bijdrage
aan geleverd. De conclusie is dan ook dat Parkstad
zo’n sloopprogramma moet ontwikkelen. Daarbij is
gecoördineerde actie tussen corporaties, projectont­
wikkelaars, woningbeleggers en de overheid essenti­
eel, aangezien er zonder zulke coördinatie een groot
meeliftersprobleem dreigt, waarin de niet-slopers
profiteren van de aanbodbeperking van de slopers.
Het kan niet zo zijn dat de corporaties gaan slopen,
terwijl de ontwikkelaars geen bouwrechten opgeven.
Dan komt er van sloop niets terecht.
Demografische krimp kan grote gevolgen hebben
voor regionale woningmarkten. Nederland zal op
termijn met deze situatie te maken krijgen. Eerst
alleen in de periferie, en later ook dichter bij de
Randstad. Het is een goed idee om nu al na te
denken en te experimenteren met beleid om deze
situatie tegen te gaan.
Literatuur
Eichholtz, P. en T. Lindenthal (2008) Demographics, human
capital, and the demand for housing. Universiteit Maastricht,
werkdocument.
Etil (2008a) Parkstad Limburg: Bevolkingsprognose en prognose
woningvoorraadbehoefte 2008–2040. www.parkstad-limburg.nl.
Etil (2008b) Transformatieopgave Parkstad Limburg, 2008–2020.
www.parkstad-limburg.nl.
Glaeser, E. en J. Gyourko (2005) Urban decline and durable
housing. Journal of political economy, 113(2), 345–375.
Green, R. en P. Hendershott (1996) Age, housing demand, and
real house prices. Regional science and urban economics, 26(5),
465–480.
Neuteboom, P. en D. Brounen (2007) Demography and
housing demand – Dutch cohort evidence. Erasmus Universiteit
Rotterdam, werkdocument.
Renooy, P. (2008) Leegstand en kraken. Regioplan rapport nr
1728. Amsterdam: Regioplan.

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.

ESB

94(4558) 17 april 2009

251