De stemming van de markt
Aute ur(s ):
Groeneveld, J.M. (auteur)
werkzaam bij de Nederlandse Bank
Ve rs che ne n in:
ESB, 83e jaargang, nr. 4135, pagina 38, 16 januari 1998 (datum)
Rubrie k :
Naschrift
Tre fw oord(e n):
hypotheekmarkt, financiële, markten, w oningmarkt
De hypotheekmarkt wordt beheerst door stemmingen, die gemakkelijk tot onevenwichtigheden kunnen leiden
Het artikel over de huizenmarkt heeft een golf van reacties teweeggebracht en ruime aandacht in de pers gekregen. Het kopen van een
huis is nu eenmaal vaak de grootste besteding die particulieren in hun leven doen. Hoewel ik voorgaande analyses van Kool en Van
Assenbergh over ditzelfde onderwerp in belangrijke mate onderschrijf, vind ik dat hun commentaar niet altijd hout snijdt en dat zij
aan de essentie van mijn artikel voorbijgaan. Hieronder zal ik mijn voornaamste kritiekpunten op hun discussiebijdragen
uiteenzetten.
Vergelijking jaren zeventig
Allereerst stellen Kool en Van Assenbergh dat ik de huidige situatie op de huizen- en hypotheekmarkt ten onrechte vergelijk met die in
de jaren zeventig. Echter, voor de beoordeling van de huidige constellatie is het onontbeerlijk een referentiekader te hanteren. Hierbij
besef ik natuurlijk dat de omstandigheden nooit helemaal volkomen identiek zijn. Vandaar dat ik in mijn artikel verschillende keren
expliciet heb aangegeven dat aan de huidige situatie tot op zekere hoogte gelijksoortige factoren ten grondslag liggen als in het midden
van de jaren zeventig.
Ik ben van mening dat op een hoger abstractieniveau wel degelijk duidelijk parallellen te trekken zijn. Hierbij doel ik met name op
institutionele veranderingen (onder andere de tweeverdienersregeling) en de introductie van nieuwe hypotheekvormen. Ook de
toepassing van soepelere verstrekkingscriteria door hypotheekgevers, en dan vooral banken, heeft extra vraag op de huizenmarkt
uitgelokt, en daarmee de huizenprijzen opwaarts beïnvloed. Het is enerzijds begrijpelijk dat banken hun kredietvoorwaarden aanpassen
aan maatschappelijke ontwikkelingen, zoals de opkomst van tweeverdieners en werknemers met flexibele arbeidscontracten. Anderzijds
halen banken én kredietnemers zich hierdoor wel grotere risico’s op de hals. Er zijn immers geen aanwijzingen dat de spectaculaire
toeneming van het aantal (echt)scheidingen in de afgelopen decennia een mitigerende invloed heeft uitgeoefend op de gemiddelde
hypotheekverstrekking.
Regressie: niets vreemds?
Anders dan de reacties van Kool en Van Assenbergh suggereren, ben ik het met hen eens dat de huidige hausse op de huizenmarkt
vanzelfsprekend deels uit macro-economische ontwikkelingen te verklaren is. Het gunstige renteklimaat heeft bijvoorbeeld ontegenzeglijk
bijgedragen aan de stijging van de huizenprijzen en de hypotheekverstrekking. Met behulp van ‘eenvoudige regressievergelijkingen’
poogt Kool op kwantitatieve wijze aan te tonen dat er niets vreemds op de huizenmarkt aan de hand is. De ontwikkeling van de waarde
en het volume van nieuw afgesloten hypotheken over de periode 1992-’95 blijkt volgens Kool goed te kunnen worden voorspeld op
basis van geschatte vergelijkingen voor de periode 1979-’91. Los van het feit dat (a) de hypothecaire kredietgroei sedert eind 1995 juist
veel verder is geaccelereerd, (b) de tekens en waarden van de geschatte coëfficiënten curieus zijn (de tijdstrend verschijnt bijvoorbeeld
met een negatief teken in beide vergelijkingen) en (c) beide variabelen vanaf begin 1993 juist worden onderschat, zijn de uitkomsten
weinig overtuigend. Immers, in de vergelijkingen is de feitelijke gemiddelde reële huizenprijs als verklarende variabele opgenomen. Mijn
kritiek is dat deze variabele vooral door de ruime(re) verstrekkingsvoorwaarden flink is gestegen. Dit prijsopdrijvende effect, resulterend
in hogere hypothecaire verstrekkingen en een hogere overwaarde waardoor meer (tweede) hypotheken worden afgesloten, komt dus
direct in Kools variabele p tot uiting.
Verzilvering van overwaarde
De analyse van de verzilvering van de overwaarde van de huizen bevestigt mijn conclusie dat hierdoor de kwaliteit van de
hypotheekportefeuille van banken verslechtert. Ik wil wel aannemen dat woningbezitters de overwaarde op hun onderpand steeds meer
als onderdeel van hun totale financiële planning gebruiken. Ik geloof evenwel niet dat de risicopositie meestal verbetert als gezinnen een
deel van het vrijkomende bedrag uit de eigen woning in effecten beleggen. Hierdoor kunnen gezinnen net zo goed financieel
kwetsbaarder worden. Immers, een rentestijging leidt, ceteris paribus, doorgaans tot een daling van de huizenprijzen en aandelenkoersen!
Vertrouwenseffecten
Kool betoogt verder dat het macro-economische effect van een daling van de huizenprijzen empirisch moeilijk is te vinden. Dit is logisch,
aangezien vertrouwenseffecten bij absolute waardedalingen van financiële activa (bijvoorbeeld huizen en aandelen) meestal buiten
beschouwing worden gelaten. De hieruit voortvloeiende negatieve bestedingseffecten kunnen niet adequaat worden gemodelleerd, maar
spelen in de praktijk een potentieel grote rol. In de context van mijn artikel is het voorts niet logisch om de totale kredietverlening in de
analyse te betrekken, zoals Kool propageert: de transmissie van kredietverlening naar de reële sfeer zal voor gezinnen hoofdzakelijk via
de hypothecaire verstrekkingen lopen.
Samenvattend heb ik met mijn artikel beoogd tegenwicht te bieden aan de algemene opvatting dat er nauwelijks neerwaartse risico’s aan
de sterke stijging van de huizenprijzen en hypothecaire leningen kleven. Hoewel de kans op een aanstaande woningmarktcrisis wellicht
niet groot is, moet de huidige situatie ook weer niet worden gebagatelliseerd. Eigenlijk ben ik door de discussies alleen maar gesterkt in
mijn mening dat enige nuancering van de gepercipieerde ‘positieve’ stemming op de huizen- en hypotheekmarkt vanuit maatschappelijk
perspectief dringend gewenst was en is.
Zie ook:
J.N. Groeneveld, Een hypotheek op de toekomst, ESB, 24 september 1997, blz. 724-726
C.J.M. Kool, Een hyptheek op de toekomst?, ESB, 16 januari 1998, blz. 34-35
W. van Assenbergh, De ene hypotheek is de andere niet, ESB, 16 januari 1998, blz. 36-38
Copyright © 1998 – 2003 Economisch Statistische Berichten (www.economie.nl)