De ontwikkeling van
huren en inkomens sinds 1978
DRS. J. WALRECHT*
Het inzicht in de hoogte en verdeling van woonuitgaven is met name voor huurwoningen de laatste
jaren aanzienlijk verbeterd. Uit de cijfers blijkt dat sinds 1978 voor alle onderscheiden
inkomenscategorieen het aandeel van de huur in het netto huishoudinkomen is toegenomen. Ook de
overige woonlasten zijn sinds 1978 sneller gestegen dan het inkomen. Mede daardoor is het reele
besteedbare inkomen van huurders na aftrek van woonuitgaven de laatste jaren aanzienlijk gedaald.
De toename van de individuele huursubsidie heeft hiervoor slechts gedeeltelijk compensatie geboden.
Inleiding
Voor de hoogte van de woonuitgaven bestaat al jarenlang een
brede maatschappelijke en politieke belangstelling. De jaarlijkse
huurverhogingen zijn meestal onderwerp van felle politieke debatten. Het is daarom enigszins verbazingwekkend dat het inzicht in de feitelijke hoogte van deze uitgaven en de verdeling
daarvan over verschillende inkomensgroepen lange tijd zeer beperkt was. Slechts enkele summiere gegevens, en dan nog in
geaggregeerde vorm, kwamen beschikbaar via onder andere de
Nationale Rekeningen, CBS-budgetonderzoek en de tienjaarlijkse volkstelling. Aan het eind van de jaren zeventig kwam er
enige kentering. Het Woningbehoeftenonderzoek (WBO) 1977
bevatte meer informatie dan voorheen over de woonuitgaven,
vooral over die van huurders. Voorts onderging de CBShuurenquete een forse uitbreiding. Via dit onderzoek werd voortaan informatie verzameld over de huren, de servicekosten en
stookkosten die door verhuurders in rekening worden gebracht.
Eveneens werd de jaarlijkse ontwikkeling van deze posten vastgesteld. Begin 1982 werd door het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) een onderzoek naar de vaststelling van de servicekosten en de ontwikkeling van deze posten over de jaren 1977-1980 gepubliceerd 1).
VRAOGO
Van een werkelijk systematische verzameling van gegevens
was echter nog geen sprake. Over de koopsector werd bij voor-
beeld niets, of nagenoeg niets verzameld. Bovendien werd het
begrip woonuitgaven verschillend uitgelegd, zowel door onderzoekers als door maatschappelijke groeperingen en in de politick. De Voorlopige Raad van Advjes voor het Onderzoek betreffende de Gebouwde Omgeving (VRAOGO)vond dan ook in
1981 dat empirisch onderzoek naar en definiering van woonuitgaven de hoogste prioriteit diende te hebben, mede ook gezien de
ongunstiger economische ontwikkelingen 2).
In het onderzoekprogramma voor de jaren 1982 en verder van
het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en
Milieubeheer is hierin in aansluiting op deze advisering voorzien. Informatie over woonuitgaven kreeg ook politieke belangstelling. Minister van Dam kondigde in 1982 een nota over
de woonlastenproblematiek aan 3). In het najaar van 1982 verscheen het IWW-rapport 4). Op 1 december 1982 was er een
hoorzitting over woonuitgaven. Bij de aanbieding van de begro-
* De auteur is werkzaam bij het directoraat-generaal van de Volkshuisvesting van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening
en Milieubeheer. Dit artikel is op persoonlijke titel geschreven.
1) Euro Veldkamp, Servicekosten, hoogte, opbouw en ontwikkeling,
Amsterdam, 1982.
2) J.B.S. Conijn, Woonlasten en hun verdeling over de private en collectieve sector, VRAOGO, 1981.
3) Tweede Kamer 1981-1982, Handelingen Begroting VROM, biz. 2196
en verder.
4) Interdepartementale Werkgroep Woonlasten (IWW), Over woonlasten, Den Haag, 1982.
ting in 1983 werd door staatssecretaris Brokx de nota met het re-
Het actuele beeld
geringsstandpunt over woonlasten gevoegd 5). In deze nota werd
onder meer een jaarlijkse signalering van de woonuitgaven aan-
Met de huidige ontwikkelingen op het terrein van onderzoek
gekondigd, op te nemen in de inkomensnotitie. Rond de jaarwisseling 1983-1984 6) verscheen een eerste versie. De notitie zou
voortaan jaarlijks op Prinsjesdag verschijnen, wat dit jaar is ge-
behoeftenonderzoek, waarin in 1981 de vraagstelling met be-
kan een inzicht in de ontwikkelingen van woonuitgaven worden
geboden waarmee men politiek en maatschappelijk voldoende
uit de voeten kan. Uiteraard blijven er ook nu nog wensen
bestaan. Zo is de informatieverschaffing nog transversaal, dat
wil zeggen dat een groep mensen met bepaalde kenmerken in het
ene jaar wordt vergeleken met een groep met dezelfde kenmerken in een ander jaar. Die laatste groep zal niet uit dezelfde individuen bestaan. Door onder andere promotie, andere huishou-
trekking tot de woonuitgaven aanzienlijk is uitgebreid. Voor
tussentijdse informatie wordt aangesloten bij het panelonder-
denssamenstelling, verhuizingen, verandert de samenstelling
van de onderzochte groepen van jaar tot jaar. Met het panelon-
zoek van het onderzoekbureau Interact uit Dongen. In opdracht
derzoek kan hieraan over enige jaren tegemoet worden gekomen
van VROM vindt in dat panel een uitgebreide enquetering plaats
en kunnen wooncarrieres beter in beeld worden gebracht.
naar de hoogte van de woonuitgaven. leder jaar kan in September worden beschikt over de situatie in het voorjaar van hetzelfde jaar. Naast de genoemde onderzoeken blijven de CBS-
beeld voor de huursector worden geschetst. Het WBO 1977 en
beurd 7). In de inkomensnotitie is voor het eerst actuele informa-
tie over de woonuitgaven in huur- en koopsector opgenomen.
Voor de verzameling van de benodigde informatie wordt in
eerste instantie gebruik gemaakt van het vierjaarlijkse woning-
huurenquete en het CBS-budgetonderzoek als informatiebron-
nen bestaan.
Op grond van de nu beschikbare informatie kan een actueel
dat voor 1981 zijn de bronnen waaruit wordt geput; waar mogelijk worden zij aangevuld met informatie uit het huishoudpanel.
Deze laatste gegevens worden thans meer diepgaand geanalyseerd en hebben daarom nog een voorlopig karakter waar het de
exacte hoogte van de bedragen betreft. De verhouding en richting die de bedragen ten opzichte van vorige jaren aangeven
staan echter vast. Eerst wordt het inzicht beperkt tot de eerste
groep van uitgaven, te weten die uit hoofde van het beschik-
Definiering van begrippen
Een goede eerste definiering van de woonuitgaven staat in de
IWW-rapportage 8). In dat rapport wordt een indeling naar drie
kingsrecht; daarna vindt uitbreiding plaats met de tweede groep,
hoofdgroepen gemaakt.
de kosten van bewoning.
De eerste groep omvat de uitgaven uit hoofde van het beschikkingsrecht over de woning. Voor de huurders bestaan deze uit de
kale huur en de servicekosten die voor toekenning van de individuele huursubsidie in aanmerking kunnen worden genomen.
Verminderd met het bedrag dat eventueel aan individuele huursubsidie of huurgewenningsbijdrage wordt ontvangen, ontstaat
Huurwoningen vergeleken
De gemiddelde basishuur (som van kale huur en servicekosten) van een eengezinswoning bedroeg op 1 januari 1978
de netto huur: het netto bedrag voor het beschikkingsrecht over
f. 222 per maand, dat is f. 15 lager dan voor een woning in een
de woning. Voor eigenaren-bewoners bestaan deze uitgaven uit
meergezinshuis: f. 237. Op 1 januari 1982 is het niveau voor bei-
de rente en aflossing voor de financiering van de woning ver-
de gelijk, namelijk f. 305. Begin 1984 is de eengezinswoning gemiddeld duurder dan de woning in een meergezinshuis. (f. 364
tegenover f. 348). De belangrijkste oorzaak voor deze verandering is de huurharmonisatie. Immers, op grond van het woning-
meerderd met uitgaven voor exploitatie, zoals onderhoud en beheer. Verminderd met de eventuele premies en gecorrigeerd voor
fiscale effecten en premieheffing volksverzekeringen als gevolg
van renteaftrek en huurwaardeforfait ontstaat het netto bedrag
voor het beschikkingsrecht. De tweede groep wordt gevormd
door de directe kosten van bewoning die zowel voor huurders als
5) Regeringsstandpunt over de woonlastenproblematiek, Tweede Ka-
kopers zijn onder te verdelen naar niet en wel door bewoners te
mer, 1983-1984, 18 104.
beinvloeden uitgaven 9). Tot de eerste categorie behoren de heffingen (polderbelasting, onroerend-goedbelasting), tot de twee-
6) Notitie inzake een aantal aspecten van inkomensontwikkeling en verdeling, Tweede Kamer 1983-1984, 18 189.
7) Notitie inkomensbeleid 1985, Tweede Kamer 1984-1985, 18 611,
de de uitgaven voor gas, water en elektra. De derde groep van
uitgaven (,,overige” genoemd in het IWW-rapport) bestaat uit
nr.2.
8) 1WW, op. cit.
bij voorbeeld de uitgaven voor woninginventaris en de kosten
van woon/werkverkeer.
9) Zie ook H. van Fulpen, Woonlasten- en inkomensbegrippen in onderzoeken statistiek, Delft, 1983.
In het regeringsstandpunt over woonlasten wordt aangesloten
10) H. van Fulpen, Woonuitgaven 1980-2000, een analyse van mogelijke
ontwikkelingen, Sociaal en Cultureel Planbureau, Den Haag, 1984.
11) P.A. de Vrije en K. Kok, Bewoners met hoge huur- en hypotheeklasten, Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid, Amsterdam,
1984.
12) W. Hulshof, B. Veldman en J. Walrecht, Woonuitgaven in Nederland, de huursector, VROM, Den Haag, 1984.
bij de voornoemde indeling. De indeling is voorts uitgangspunt
gewofden voor veel onderzoek. Zo is onder meer een studie ver-
schenen van het SCP 10), deelstudies van de TH Delft in het kader van het project ,,woonlasten en woonlastenbeleid”, en een
eerste fase van het onderzoek naar knelgroepen 11). VROM
bracht een overzicht met informatie over de huursector uit 12).
Tabel I. Gemiddelde huurniveaus van enige woningcategorieen, in gld. per maand
1 januari 1978
1 januari 1982
1 april 1984
kale huur
servicekosten
basishuur
kale huur
servicekosten
basishuur
kale huur
servicekosten
basishuur
– met servicekosten
270
– zonder servicekosten
210
15
—
285
210
222
336
289
15
—
351
289
305
403
348
15
—
418
348
364
253
192
40
_
293
312
271
40
_
352
271
305
359
313
40
—
395
313
348
Eengezinswoningen:
– totaal
Woningen in meergezinshuizen:
– met servicekosten
– zonder servicekosten
– totaal
1102
192
237
waarderingsstelsel kunnen eengezinswoningen in het algemeen
een hogere huur doen dan woningen in meergezinshuizen. Zie
hiertoe bij voorbeeld het Evaluatierapport huurprijzenwet 13).
Tabel 5. Gemiddelde netto huren (in guldens per maand) voor
drie inkomensgroepen naar alleenstaanden en meerpersoonshuishoudens
Voorts blijkt er een aanzienlijk verschil te bestaan in huurni-
veaus tussen woningen met en zonder servicekosten. Dit geldt
1
januari
1978
voor de eengezinswoningen en woningen in meergezinshuizen op
alle drie de beschouwde tijdstippen. In label 1 zijn de bedragen
weergegeven.
Het gemiddelde bedrag dat aan servicekosten wordt besteed is
indeperiode 1978-1984 praktisch niet gewijzigd. De afzonderlijke componenten van de servicekosten zijn wel gestegen 14),
maar deze stijging is gecompenseerd door een veranderde sa-
Alleenstaanden
Minimum
1
januari
1982
166
219
319
1,5 x modaal
205
178
219
256
Modaal
219
281
350
293
373
Procentuele
stijging
1
Procentuele
stijging
april
1984
23
34
17
23
19
25
—
244
274
346
419
306
— a)
Meerpersoons-
menstelling van het pakket.
huishoudens
Minimum
Modaal
1,5 x modaal
Huurders vergeleken
34
37
25
23
20
a) Te weinig waarnemingen.
In label 2 is weergegeven wat de gemiddelde netto inko-
menspositie is van de huishoudens (inkomen van de hoofdbewoner + dat van de eventuele partner, inclusief kinderbijslag en va-
kantietoeslag) in de onderscheiden woningtypen.
ari 1982 de huurquote toegenomen. Het bekende beeld vari afnemende quoten naarmate het inkomen hoger is, is tussen 1978 en
Tabel 2. Gemiddeld inkomensniveau bewoners van verschillende categorieen woningen, in gld. per jaar
ziet men weer terug van 1982 naar 1984 wanneer de gegevens van
WBO 1981 worden vergeleken met voorlopige gegevens uit het
1982 nauwelijks gewijzigd. Beide voornoemde ontwikkelingen
huishoudpanel (zie label 3).
1
1
januari januari
1978
1982
Eengezinswoningen zonder servicekosten
Eengezinswoningen met servicekosten
23.300
25.700
21.900
24.800
Woningen in meergezinshuizen zonder servicekosten
Woningen in meergezinshuizen met servicekosten
26.700
29.000
25.000
27.300
Naast de ontwikkeling van de gemiddelde woonlastenquole is
1
april
1984
ook de spreiding van belang voor hel verkrijgen van een juisl
beeld van de huuruilgaven in Nederland (zie label 4).
In de periode 1978-1984 is voor alle drie de inkomensgroepen
26.400
28.800
24.200
26.400
een verschuiving le zien naar hogere woonquolen. Lagere quo-
ten komen bij het minimurninkomen minder vaak voor dan bij
modaal en 1,5 x modaal.
Tabel 3. Gemiddelde netto huren in gld. per maand en inprocen-
Inkomens na \\oonuitgaven
ten van het netto huishoudinkomen voor enkele inkomensgroepen
In de inkomensnotitie die op afgelopen Prinsjesdag is versche-
nen, is nog meer gedetailleerde informatie over de woonuitgaven
Netto huur
I januari 1978
Netto huur
1 januari 1982
Netto huur
1 april 1984
in de huursector opgenomen. Zo kan de onlwikkeling van de
nelto huur voor een aantal inkomensgroepen worden vastgesteld
(zie label 5). In de inkomensnolilie is daarbij onderscheid ge-
in gld.
per
in
pro-
in gld.
per
in
pro-
in gld.
per
mnd.
centen
mnd.
centen
mnd.
centen
165
173
16,4
12,8
17,5
260
17,3
Modaal
Modaal
+
1,5 x modaal
2 x modaal
3 x modaal
196
211
236
263
284
330
12,4
11,9
11,3
10,5
9,0
7,7
205
221
252
289
325
362
393
408
13,2
13,2
12,6
11,8
9,8
8,1
350
15,5
de inkomensnotitie wil de regering namelijk een beeld geven van
de bestedingsmogelijkheden na aftrek van de woonuitgaven. Die
besledingsmogelijkheden verschillen tussen alleenstaanden en
meerpersoonshuishoudens.
In de inkomensnotitie zijn naast de netto huren ook de kosten
400
13,7
van bewoning (energie-uitgaven en heffingen) opgenomen. Deze
verschillen niet naar de onderscheiden groepen, behoudens dal
Totaal gemiddelde van de
voorraad
218
12,8
284
14,3
331
Minimum
–
Minimum
Minimum
-f
13,8
in
pro-
maakt naar alleenstaanden en meerpersoonshuishoudens. Via
de energie-uitgaven voor alleenstaanden op een ander niveau liggen dan voor meerpersoonshuishoudens. De energie-uitgaven
bedroegen voor alleenstaanden begin 1978 f. 96 per maand. Op 1
januari 1982 was dat f. 173, hetgeen een stijging betekende van
15,2
80%. Op 1 april 1983 betaalde de alleenstaande f. 190, een stijging van 10% ten opzichte van begin 1982. Voor de meerpersoonshuishoudens zijn deze gegevens respectievelijk f. 117,
f. 210 en f. 257 neerkomend op slijgingen van 79 en 13%.
Tussen 1978 en 1984 is het beeld van de inkomensposities nauwelijks veranderd. In woningen in meergezinshuizen zonder servicekosten is en blijft het gemiddeld inkomen van de bewoners
hel laagst. In de huizen met servicekosten is het gemiddeld inkomen van de bewoners hel hoogst. Het beeld van de inkomensposities wijkt daarmee af van dat van de basishuren, die voor de
vier onderscheiden woningtypen, zoals hiervoor is aangegeven,
13) Adviesgroep Partners, Huurprijzenwet woonruimte, evaluatie van
in de periode 1978-1984 wel zijn veranderd.
de huurharmonisatie, Maastricht, 1983.
Voor alle inkomensgroepen is tussen 1 januari 1978 en 1 janu-
14) Zie het servicekostenrapport van Euro Veldkamp, op. cit.
Tabel 4. Spreiding van de netto huurquoten over drie inkomensgroepen
Modaal
Minimum
Netto huurquoten
1,5 x modaal
1-1-1978
0-10%
10-15%
15 – 20%
> 20%
ESB 21-11-1984
1-1-1982
1-4-1984
1-1-1978
1-1-1982
1-4-1984
1-1-1978
1-1-1982
1-4-1984
28,4
48,8
15,1
7,6
18,4
54,4
17,2
10,1
8,4
39,1
29,9
22,7
41,8
33,9
18,2
6,1
29,9
37,1
22,6
10,4
15,4
35,1
24,5
24,9
52,6
31,5
12,1
3,8
42,3
25,7
33,2
19,2
5,3
37,8
28,4
16,2
1103
Tabel 6. Ontwikkeling van de inkomens na woonuitgaven over 1978-1984, in nominate en reele termen, in gld.
Nominaal
1 januari
1978
1 januari
1982
procentuele
stijging
t.o.v. 1978
Reeel, in gld. van 1978
1 april
1984
procentuele
stijging
t.o.v. 1982
1 januari
1982
procentuele
857
12
0
V. 8
V.ll
_
—
609
666
1.136
1.234
—
V.10
V_12
639
623
“/. 4
1.870
0
970
1.032
—
—
861
863
V. 2
847
V.10
V_ 5
844
1.242
V. 7
1.244
“/_ 6
1.703
1.688
stijging
t.o.v. 1978
1 april
1984
procentuele
stijging
t.o.v. 1982
Atleenstaanden:
Minimum met huursubsidie
Minimum zonder huursubsidie
673
764
1,5 x modaal met huursubsidie
755
1.184
1.310
– a)
836
1.424
1.547
_
14
11
20
18
_
1,5 x modaal zonder huursubsidie
1.866
2.345
26
880
958
1.364
1.479
1.079
1.082
1.620
1.725
23
13
19
2.032
2.167
2.403
2.483
18
Modaal met huursubsidie
Modaal zonder huursubsidie
Meerpersoonshuishoudens:
Minimum met huursubsidie
Minimum zonder huursubsidie
Modaal met huursubsidie
Modaal zonder huursubsidie
1,5 x modaal met huursubsidie
1,5 x modaal zonder huursubsidie
17
15
836
1.301
1.383
—
—
1.135
1.131
1.665
1.667
2.283
2.263
5
5
6
“/. 3
“/_ 5
V_ 9
1.292
1.376
1.916
1.980
“/. 6
—
V_ 9
‘/. 6
V.l 5
V.16
_
—
V. 2
‘/_ 2
“/. 4
V.10
~/_ll
V.15
a) Te weinig waarnemingen.
De heffingen stegen voor deze groepen van 1 januari 1978 tot
1 januari 1982 met 36%, van f. 22 naar f. 30. Twee jaar later is dit
bedrag f. 32 per maand (+1%).
Over de gehele periode zijn de energie-uitgaven het meest
gestegen. Over de periode 1978-1982 is de stijging zelfs zeer fors
(tot 80%), in de periode daarna is dat aanmerkelijk minder geworden. De netto huren zijn in deze periode (januari 1982-april
1984) zelfs meer gestegen, terwijl deze stijging in de periode
daarvoor behoorlijk achterbleef bij de stijging van de
energie-uitgaven.
Alle woonuitgaven stijgen in de beschouwde perioden op een
enkele uitzondering na sneller dan het inkomen. Het gevolg
daarvan is dat de toename van het inkomen na aftrek van de
woonuitgaven achterblijft of zelfs daalt.
In de Iweede plaals vail de relalief geringe stijging van het nominale inkomen na woonuitgaven op wanneer wordl bedachl
dal de inflatie over de periode 1978-1982 25 % bedroeg en over de
periode 1982-april 1984 7%. Op Iwee uilzonderingen na blijft de
inkomensslijging daarbij achler. In reele cijfers ziel men dal nog
duidelijker weerspiegeld. Na aflrek van de woonuilgaven is in de
periode 1978-1984 over het algemeen sleeds minder overgebleven voor overige uilgaven.
Slot
Wanneer de onlwikkeling van woonuitgaven wordl bezien,
dan vallen vooral wijzigingen op in de hoogle daarvan. De
In de volgende label zijn de gegevens voor de verschillende
woonuilgaven zijn voor alle inkomensgroepen loegenomen. De
groepen in nominale en reele termen bijeengebracht. De reele be-
koslen van het beschikkingsrechl over de woning (nello huren)
zijn een relalief groler deel van hel inkomen gaan uitmaken. Het
dragen zijn verkregen door de bedragen van 1982 en 1984 te corrigeren voor de algemene kosten van stijging van levensonderhoud in de periode 1978-1982, respectievelijk 1978-1984. In label 6 is voorts een onderscheid gemaakt naar wel of niet onlvarigen van individuele huursubsidie. Dit onderscheid is interessanl
aandeel van de kosten van bewoning en daarin met name de uilgaven voor energie zijn nog sneller toegenomen. In haar slandpunl over woonlaslen is de regering van mening dal de loegenomen besledingsmogelijkheden in de afgelopen decennia zeker
omdal mel de individuele huursubsidie onder andere een relalie
een groler deel van hel inkomen voor woonuilgaven rechtvaardi-
wordt gelegd lussen inkomens en huurontwikkeling.
gen. Welke ruimte in guldens is ontstaan, is wetenschappelijk
In de eersle plaals vail op dal de besledingsmogelijkheden na
niet vast le stellen; evenmin zijn er beleidsmalig noch in de poli-
woonuilgaven voor onlvangers van individuele huursubsidie in
alle onderscheiden calegorieen in de periode 1978-1984 naar de
liek harde gelallen genoemd. Of de onlslane ruimle door de slijging van de laalsle jaren is lenielgedaan, kan daarom niel wor-
niel-onlvangers loe zijn gegroeid. In 1978 lagen de mogelijkhe-
den bewezen. Wel is duidelijk dal die ruimte in ieder geval – ze-
den van de huursubsidie-onlvangers nog behoorlijk achter. De
•slijging van de nello huren blijkl in behoorlijke male door loe-
ker in reele lermen – flink minder is geworden.
name van individuele huursubsidie le zijn gecompenseerd.
J. Walrecht