markten
I
LLUSTRAT IE: roel ottow
Beweging op de woningmarkt
De Nederlandse woningmarkt zit op slot. Er vindt weinig
door troming plaats tussen huur en koop en er is
s
sprake van een kwalitatieve en kwantitatieve mismatch
van vraag en aanbod. Huurdifferentiatie, verlaging van
de overdrachtsbelasting en een betere werking van de
grondmarkt kan de werking van de woningmarkt verbeteren.
H
Evert Jan van Asselt
en Raymond Gradus
Plaatsvervangend directeur
Wetenschappelijk Instituut
voor het CDA, directeur
Wetenschappelijk Instituut
voor het CDA en hoogleraar
aan de Vrije Universiteit
Amsterdam
70
ESB
et Nederlandse ruimtelijkordeningsbeleid
heeft geleid tot een mismatch van vraag
en aanbod op de woningmarkt, zowel
kwalitatief als kwantitatief (Besseling
et al., 2008). De woonwensen van de burger zijn
onvoldoende gehonoreerd en er zijn te weinig woningen gebouwd. Door woningschaarste, en ook door
de stijgende inkomens, dalende rente en ruimere
hypotheekmogelijkheden, zijn de koopwoningprijzen
sterk gestegen, terwijl de huurstijgingen juist zijn
getemperd door overheidsregulering. De huur- en
koopmarkt zijn zo uit elkaar gegroeid. Opmerkelijk is
ook dat zowel de huurmarkt als de koopmarkt vaak
wordt benaderd vanuit een inkomenspolitieke invalshoek, terwijl marktaspecten een beperktere rol lijken
te spelen. Het ontbreken van voldoende betaalbare
koopwoningen en huurwoningen in het middenseg-
94(4553) 6 februari 2009
ment heeft de doorstroming tussen beide markten
sterk verminderd. Het is zaak de woningmarkt zich
te laten ontspannen door meer bouwlocaties, ook
buiten het stedelijke gebied, en te zorgen voor meer
betaalbare koopwoningen vanuit de bestaande
huurvoorraad. Bovenal is het zaak dat gemeenten en
provincies meer betrokken zijn bij de woonwensen
van hun burgers. Kleinschalige projecten en particulier opdrachtgeverschap kunnen hierbij behulpzaam
zijn vanwege de grotere betrokkenheid van burgers.
Te veel is de gemeentelijke en provinciale verantwoordelijkheid voor het wonen in detail geregeld en
verweven geraakt met de financiering van het openbaar bestuur, en is de afhankelijkheid van projectontwikkelaars toegenomen (Ruimtelijk Plan Bureau,
2007). Daarbij is het ook van belang om de regionale verschillen goed in ogenschouw te nemen. Aan
de rand van Nederland is de situatie op de woningmarkt fundamenteel anders dan in bijvoorbeeld de
Randstad.
Kwantitatieve mismatch
De woningmarkt is uiteindelijk een kwestie van vraag
en aanbod van woningen. Demografische ontwikkelingen zijn daarom belangrijk. Tussen 2007 en 2030
De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.
neemt het aantal huishoudens met circa 900.000
toe van 7,2 miljoen tot 8,1 miljoen. De komende
tien jaar, wanneer de groei het sterkst is, komt dat
neer op jaarlijks zeventigduizend nieuwe woningen.
Daarbij is reeds rekening gehouden met de jaarlijkse
sloop van circa twintigduizend woningen. De afgelopen jaren nam de nieuwbouwproductie toe van zestigduizend in 2003 tot tachtigduizend in 2007, en
werden jaarlijks ook zo’n zevenduizend woningen toegevoegd vanwege splitsing en bestemmingswijziging
(figuur 1). Dat is voldoende om de huishoudgroei bij
te houden, maar onvoldoende om de beleidsdoelstelling te halen om voor 2012 het bestaande woningtekort, volgens een door het Ministerie van VROM
gehanteerde systematiek, terug te brengen tot 1,5
procent, wat nog steeds hoog is. Tegen die achtergrond komt de inzakkende nieuwbouwproductie als
gevolg van de kredietcrisis slecht uit. Volgens het
voor het koopdeel representatieve Garantie Instituut
Woningbouw (GIW) is de maandelijkse verkoop van
nieuwbouwhuizen in oktober 2008 gehalveerd (van
vierduizend naar achttienhonderd) ten opzichte van
het maandelijks gemiddelde in de maanden ervoor.
Gezien de tijd tussen verkoop en oplevering betekent
dit dat de krapte over een poos weer aanzienlijk
verder toeneemt. Bovendien als er in 2009 geen verbetering optreedt, zou dat ruim een procent minder
bbp betekenen.
Kwalitatieve mismatch
Behalve te weinig woningen, zijn er ook niet de juiste
woningen. Nederland telt 6,9 miljoen  oningen,
w
waarvan 3,1 miljoen huurwoningen. Van alle huurÂ
woningen zijn er 2,4 miljoen in het bezit van
corporaties. Gemeten aan de draagkracht van de
doelgroep kan Nederland met zeker een miljoen
minder sociale huurwoningen toe (Eichholtz en
Lindenthal, 2008). Het aandeel koopwoningen ligt
op 56 procent. De fundamentele oorzaak van de
kwalitatieve mismatch op de woningmarkt is dat er
onvoldoende geluisterd wordt naar de woonwensen
van de burger. Dat blijkt het meest pregnant uit de
verhouding tussen eengezinswoningen en appartementen in de nieuwbouw. Van alle huizenzoekers
wil 89 procent een grondgebonden woning en elf
procent een appartement (NVB, 2008a). Van de
nieuwbouw oningen is echter een op de drie woninw
gen een appartement. Dit sluit dus niet aan bij de
behoefte, wat blijkt uit het oplopen sinds 2000
van het aantal te koop staande appartementen tot
10.500 in 2007, terwijl het aantal te koop staande
e
 engezinswoningen sinds 2003 relatief stabiel is op
9.000. Het aantal te koop staande appartementen
is dertien keer zo hoog als het aantal transacties,
terwijl in de markt een factor vijf à zes als gezond
wordt gezien (NVB, 2008b). Met name in Noord- en
Zuid-Holland staan veel appartementen te koop. Dit
roept de vraag op of de nadruk zoals neergelegd in
de recente Randstadvisie 2040 op binnenstedelijk
bouwen met onvermijdelijk veel hoogbouw, wel de
juiste weg is.
Figuur 1
De woningbouwproductie 1995-2007.
x 1.000
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Totaal woningonttrekkingen
Woningvoorraad saldo vermeerdering
Woningvoorraad toevoeging
Bron: CBS Statline
Verbetering van de grondmarkt
De prijzen van koopwoningen zijn sterk gestegen. Het ontleden van deze prijsstijging geeft inzicht in de belangrijkste oorzaken (figuur 2). De basisbouwkosten
stegen met de inflatie. Wel namen de kwaliteitseisen enigszins toe en stegen de
ontwikkelkosten door de langere doorlooptijd. De hogere woningprijzen hangen in
belangrijke mate samen met hogere grondkosten, die de afgelopen tien jaar met
tweehonderdvijftig procent zijn gestegen.
Van verschillende zijden is gepleit voor een ruimere grondmarkt (REA, 2006;
SEO, 2006; Ruimtelijk Plan Bureau, 2006). De grondprijzen liggen in Nederland
substantieel hoger dan in de omringende landen. De prijzen van woningbouw-
Figuur 2
Bouwkosten nieuwbouw woning.
300
x 1.000 euro
250
200
150
100
50
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Ontwikkelkosten
Grondkosten
Bijkomende kosten
Basisbouwkosten
Kwaliteitsverbetering
Bron: NVB, 2007 en 2008b
De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.
ESB
94(4553) 6 februari 2009
71
blijft meer ruimte voor woningbouw en ook natuur
beschikbaar.
Figuur 3
Marginale wig huurtoeslag, naar huishoudinkomen.
45
Huurregulering en huurtoeslag
%
40
35
30
25
20
15
10
5
Euro
0
0
5.000
10.000
15.000
Eenpersoons 65-
20.000
25.000
30.000
Meerpersoons 65-
grond in het gewest Brussel zijn nog niet de helft van die in de Randstad. In
Vlaanderen liggen ze nog weer de helft lager (Eichholtz en Lindenthal, 2008).
De Nederlandse aanbodelasticiteit van woningen is dan ook erg laag, tussen de
0,05 en 0,30 (Vermeulen en Rouwendaal, 2007). Dit betekent dat het aanbod
van woningen nauwelijks reageert op de huizenprijs. Van belang is daarbij
ook dat de elasticiteit van het woningaanbod ook beduidend minder is dan in
andere landen vanwege het restrictieve ruimtelijkordeningsbeleid (Besseling et
al., 2008). Het is dus noodzakelijk dat meer bouwlocaties beschikbaar komen.
Dit zal leiden tot lagere grondprijzen, lagere woningprijzen, meer woningen en
grotere kavels. Bij een te sterke verdichting van het stedelijk gebied in de vorm
van hoogbouw bestaat het risico dat de aansluiting met de woonbehoefte van
de consument verder verloren gaat en er vanwege de beperkte binnenstedelijke
ruimte en hoge ontwikkelkosten te veel appartementen worden gebouwd. Behalve
in de Randstad zal de woningbouw juist ook kunnen plaatsvinden in economisch
sterk groeiende regio’s als Brabant en Gelderland, alsmede in de buurt van regioÂ
nale centra elders in het land. Goede infrastructuur kan bijdragen aan woningbouw buiten de Randstad, om de druk op de ruimte daar te verminderen.
Bij bedrijventerreinen is juist een omgekeerde beweging wenselijk. Het te
kwistig uitgeven van bedrijventerreinen door gemeenten moet een halt worden
toegeroepen en bestaande bedrijventerreinen moeten eerst worden geherstructureerd voordat nieuwe worden uitgegeven (Algemene Rekenkamer, 2008). Zo
Tabel 1
Budgettaire beslag fiscale behandeling eigen woning1 (in miljoenen euro).
Hypotheekrenteaftrek
Vrijstelling KEW
Eigenwoningforfait
1.800
1.900
2.000
1.800
Netto voordeel
7.800
9.200
9.700
9.613 10.189 10.918 11.256
OZB eigenaren
Rioolrechten eigen
woningen
Fiscale facilitering
eigen woning
Overdrachtsbelasting
eigen woning
Inclusief overdrachtsbelasting
1
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
9.300 10.700 11.300 11.013 11.589 12.331 12.716
300
400
400
400
400
400
400
1.100
500
1.200
600
1.300
600
1.300
600
1.300
600
1.300
650
1.400
650
6.200
7.400
7.800
7.713
8.289
8.968
9.206
2.400
2.400
2.500
2.800
3.100
3.000
3.100
3.800
5.000
5.300
4.913
5.189
5.968
6.106
De cursieve cijfers zijn geëxtrapoleerd.
Bron: Wetenschappenlijk Instituutvoor het CDA, 2008
72
ESB
94(4553) 6 februari 2009
1.800
1.813
1.860
De mismatch op de woningmarkt wordt ook in de
hand gewerkt door de huurregulering door de overheid. Tot aan de liberalisatiegrens van 631 euro in
2008 zijn huurwoningen gereguleerd en mogen de
huren maximaal stijgen met de inflatie. Dit biedt
onvoldoende mogelijkheden voor differentiatie van
huurwoningen naar prijs en kwaliteit. Alleen bij
nieuwe verhuringen wordt meer en meer een marktconforme huur gevraagd. Hierdoor stagneert de
doorstroming van goedkope naar duurdere huurwoningen en van huur naar koop, omdat de prijzen van
koopwoningen sneller stegen dan de huren. Gevolg
is dat huurders met een inkomen boven modaal in
een sociale huurwoning blijven wonen. Voor mensen
met een laag inkomen wordt de sociale huurmarkt
daarmee moeilijker toegankelijk. De wachttijden voor
een sociale huurwoning lopen op. Om de markt beter
te laten werken zouden bescheiden huurstijgingen
boven de inflatie mogelijk moeten zijn. Ook zou
bij de waardering van de woning rekening moeten
worden gehouden met de WOZ-waarde, waardoor
de marktwaarde beter in de huurprijs doorklinkt
dan in het huidige woningwaarderingsstelsel. Een
belangrijk instrument voor de overheid is de huurtoeslag. Het inkomensafhankelijke karakter leidt tot
een  arginale druk oplopend tot veertig procent
m
voor een ersoonshuishouden en 32 procent voor
p
meerpersoonshuishoudens (figuur 3). Een euro extra
inkomen leidt dus tot dertig à veertig cent minder
huurtoeslag. De marginale wig is niet constant,
maar loopt op omdat verondersteld wordt dat de
draagkracht toeneemt met het inkomen. De inkomensondersteuning via de huurtoeslag veroorzaakt
een armoedeval, die nadelig uitpakt op de arbeidsparticipatie. De huurtoeslag hangt momenteel af van
de werkelijk betaalde huur. Om het profijtbeginsel te
versterken zou de huur van een standaardwoning als
norm kunnen gelden. Zo werkt ook de zorgtoeslag.
Voor 65-plussers en gehandicapten zou boven de
standaardhuurtoeslag een aanvullende huurtoeslag
kunnen komen, uitgevoerd door gemeenten, die op
hun beurt invloed kunnen uitoefenen op de locale
woningvoorraad en de woningtoewijzing.
De hypotheekmarkt
Veel is de afgelopen jaren geschreven over de hypotheekmarkt. De VROM-raad (2007) kiest daarbij als
invalshoek dat huren en kopen in inkomenspolitieke
zin gelijk behandeld moeten worden. Deze benadering kent echter verschillende nadelen. Op de eerste
plaats zal deze inkomenspolitieke benadering niet
bijdragen aan de oplossing van het kernprobleem:
hoe worden er meer en de juiste woningen gebouwd.
In de tweede plaats dienen de huurtoeslag en de
hypotheekrenteaftrek andere doelen, respectievelijk waarborg van het besteedbaar inkomen versus
stimulering eigen woningbezit.
De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.
Een andere invalshoek is of er
Conclusie
Op de korte
Op veel terreinen van de woningmarkt is de balans verstoord.
juist vanuit budgettair oogpunt
Het is van belang dat onevenwichtigheden in de huidige
argumenten zijn om de fiscale
termijn kan ook
s
 ituatie worden aangewezen en mogelijkheden voor verandebehandeling van het eigen huis
de verkoop van
ring worden geschetst. Het is omwille van het evenwicht op de
ter discussie te gaan stellen. Ook
woningmarkt van belang dat het aantal bouwlocaties uitgedeze benadering hangt in belangcorporatiewoningen
breid wordt, met name in economisch sterke regio’s buiten de
rijke mate samen met het gekozen
soelaas bieden om
Randstad. Meer aandacht voor de woonwensen van mensen
perspectief. Als men namelijk
kan helpen de balans te herstellen. Kleinschalig en particulier
ook fiscale verzwaringen zoals de
meer beweging
opdrachtgeverschap zijn daarvoor in het bijzonder behulpzaam.
overdrachtsbelasting, het eigenop de woningmarkt
In de huurmarkt is behoefte aan meer differentiatie naar prijs
woningforfait, rioolrechten en OZB
en kwaliteit omwille van de doorstoming en kan verkoop van
in ogenschouw neemt dan is het
te krijgen
huurwoningen door woningcorporaties bijdragen een evenwichbudgettaire beslag beperkt met
tigere woningvoorraad. Een normatieve huurtoeslag kan leiden
circa zes miljard. Ook steeg dit
tot een aanzienlijke vereenvoudiging, waarbij tevens moet worden bezien hoe de
beslag de afgelopen jaren minder dan de inflatie en
marginale wig in de huurtoeslag verlaagd kan worden. De hypotheekrenteaftrek
dus ook minder dan de waardestijging van de huizen
is minder onevenwichtig dan vaak wordt gesuggereerd. Er wordt gepleit voor een
(tabel 1). Ook is het niet zo dat kopers veel meer
verlaging van de overdrachtsbelasting.
profiteren van het overheidsbeleid dan huurders,
en dat daarom de fiscale behandeling van de eigen
woning moet worden aangepast. Een vergelijkende
analyse van de woonlastenverlaging voor eigenaren
en huurders door het Besseling et al. (2008) toont
een verlaging van 3.750 euro voor kopers (inclusief
de vrijstelling van vermogen in box 3 van 2.250
euro) en 3.250 euro voor huurders (exclusief de
huurverlaging door corporaties van 1.500 euro).
Daar komt bij dat in de huidige economisch onzekere
tijden een discussie over de fiscale behandeling
van het eigen huis niet bijdraagt aan het vertrouwensherstel. Wel kent de huidige systematiek een
Literatuur
onwenselijk aspect, namelijk dat vreemd vermogen
Algemene Rekenkamer (2008) Herstructurering van bedrijventerwordt bevoordeeld ten opzichte van eigen vermogen,
reinen. Den Haag: Algemene Rekenkamer.
waardoor lenen door huiseigenaren onnodig fiscaal
Besseling, P., L. Bovenberg, G. Romijn en W. Vermeulen (2008)
wordt gestimuleerd door de overheid. Dit maakt
De Nederlandse woningmarkt en overheidsbeleid: over aanhuiseigenaren extra kwetsbaar voor renteschommebodrestricties en vraagsubsidies. In: Koninklijke Vereniging
voor de Staathuishoudkunde, Agenda voor de woningmarkt,
lingen. Dit aspect hangt echter in belangrijke mate
Preadviezen 2008, Amsterdam: KVS, 13–77.
samen met het hogere marginale tarief waartegen
Eichholtz, P. en T. Lindenthal (2008) Behoefte en belemmede hypotheekÂente mag worden afgetrokken in box
r
ringen in de woningbouw: een lange termijn perspectief. In:
1 van maximaal 52 procent, ten opzichte van de
Â
Koninklijke Vereniging voor de Staathuishoudkunde, Agenda
belasting van 30 procent van het rendement op
voor de woningmarkt, Preadviezen 2008. Amsterdam: KVS,
79–100.
vermogen in box 3. Een lager, wellicht vlak, margiNVB (2007) NVB Thermometer koopwoningen Najaar 2007.
naal tarief in box 1 van de inkomstenbelasting zal
Voorburg: NVB.
dit voordeel in belangrijke mate mitigeren en zal
NVB (2008a) Huizenkopers in profiel. Voorburg: NVB.
leiden tot een gezondere financieringsstructuur van
NVB (2008b) NVB Thermometer koopwoningen voorjaar 2008.
hypotheken, omdat onnodig lenen niet langer fiscaal
Voorburg: NVB.
REA (2006) De woningmarkt uit het slot. Over goede intenties en de
wordt aangemoedigd.
harde wetten van de woningmarkt. Den Haag: REA.
Overdrachtsbelasting
Op de koopmarkt beperkt de overdrachtsbelasting
de verhuismobiliteit. Volgens Besseling et al. (2008)
zal door een verlaging van deze belasting ook de
werking van de arbeidsmarkt verbeteren. Het is
wenselijk om de overdrachtsbelasting te verlagen. Op
de korte termijn kan ook de verkoop van corporatiewoningen soelaas bieden om meer beweging op de
woningmarkt te krijgen. De woning wordt dan met
korting verkocht en de corporatie en koper delen dan
samen vermogenswinst. Met de opbrengsten kunnen
woningcorporaties nieuwe woningen bouwen. Het
vermogen van deze maatschappelijk ondernemingen
wordt daarmee aangewend voor de volkshuisvesting.
Romijn, G. en P. Besseling (2008) Economische effecten van regulering en subsidiëring van de huurwoningmarkt. CPB Document No
165. Den Haag: CPB.
Ruimtelijk Planbureau (2006) De betaalbaarheid van koopwoningen en de rol van ruimtelijk beleid. Rotterdam: NAi Uitgevers.
Ruimtelijk Planbureau (2007) De grondmarkt voor woningbouwlocaties. Belangen en strategieën van grondeigenaren. Rotterdam:
NAi Uitgevers.
SEO (2006) Een nieuw fundament. Borging van publieke belangen op
de woningmarkt. Amsterdam: SEO.
Vermeulen, W. en J. Rouwendaal (2007) Housing supply in the
Netherlands. CPB Discussion Paper, No 87. Den Haag: CPB.
VROM-raad (2007) Tijd voor keuzes. Perspectief op een woningmarkt
in balans. Advies 064. Den Haag: VROM-raad.
Wetenschappelijk Instituut voor het CDA (2008) De woningmarkt in beweging. Naar een markt die werkt. Den Haag: WI voor
het CDA.
De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.
ESB
94(4553) 6 februari 2009
73