Ontwikkelingskroniek
enkele suggesties te doen hoe daar meer gebruik van kan worden gemaakt en hoe de
mensen daartoe kunnen worden georganiseerd om ten slotte te concluderen dat
daardoor de economische haalbaarheid
van huisvestingsprojecten wordt verbeterd.
Alternatieve
financiering van huisvesting
in de derde wereld
DR. M.P. VAN DIJK*
Inleiding
De sterke groei van derde-wereldsteden
is een bekend verschijnsel. De stroom migranten uit kleinere naar grotere steden, en
van het platteland naar de steden vindt
meestal onderdak in krottenwijken. In dit
soort ,,substandard”-wijken woont veelal
een kwart, soms zelfs de helft van de stedelijke bevolking. Migranten huren er een
kamer of richten een voorlopig onderkomen in op een stuk land waarvan ze meestal niet de eigenaar zijn.
Wat in deze steden met behulp van overheidssubsidie wordt gebouwd, is vaak bestemd voor ambtenaren en de hogere-inkomensgroepen. Voor de lagere-inkomensgroepen zijn te weinig huizen tegen een betaalbare prijs beschikbaar en deze groepen
komen meestal niet in aanmerking voor
een lening van een commerciele bank of
een overheidsinstelling om zelf een huis te
kunnen bouwen.
Daarom Helen de Verenigde Naties vijf
jaar geleden al een studie maken van alternatieve financieringsmogelijkheden voor
de huisvesting van lage-inkomenshuishoudingen 1). Recent organiseerde het United
Nations Center for Human Settlements
(UNCHS of Habitat te Nairobi, Kenya)
een ..expert group meeting” om de mogelijkheden meer gebruik te maken van alternatieve financieringsbronnen, verder uit te
diepen. Daarbij wordt verondersteld dat
op die manier de besparingen van de mensen zelf beter zullen worden gemobiliseerd
en krediet zal worden verschaft op een manier die beter aansluit op de behoeften en
de mogelijkheden van lage-inkomensgroepen.
Alternatieve financiering wordt in het
genoemde rapport gedefinieerd als: ,,Any
financing approach which, by modifying
loan terms, guarantees, collateral and/or
eligibility requirements, permits low income households to qualify for, and to
afford, housing loans for which they
otherwise would be ineligible due to their
limited financial and socio-economic circumstances.” Dit is een brede definitie,
waaronder zowel een nationale hypotheekbank die voor lage-inkomensgroepen 1
procent minder rente rekent valt, als een
groepje mensen dat samen spaart, zonder
ESB 15-2-1984
hun geld aan een bank toe te vertrouwen
2). In dit artikel zullen naast conventionele
en alternatieve financieringsmogelijkheden de termen formele en informele organisatie worden gebruikt. Die termen duiden op het karakter van de instellingen die
de fondsen verzamelen en/of kanaliseren
3).
Lage-inkomensgroepen blijken, indien
ze een stuk grond hebben bemachtigd,
vaak wel zelf in staat om daar iets op te
bouwen. Vrienden, kennissen en familie
worden gemobiliseerd om daar aan bij te
dragen door hun arbeidsinzet of door
bouwmaterialen of geld beschikbaar te
stellen. Dit vermogen om zelf het probleem
aan te pakken, als aan een aantal voorwaarden is voldaan, wordt vaak onderschat en er wordt te weinig op ingespeeld.
Het bouwproces kan zich echter in zo’n geval over jaren uitstrekken en in een woning
van lage kwaliteit resulteren. Toch is dit
gegeven aanleiding geweest om te zoeken
naar die minimale voorwaarden, naar de
mogelijkheden om de familie en medebewoners te mobiliseren en het vermogen van
de armen om zelf financiele middelen bijeen te krijgen. Deze ..self help”-benadering heeft namelijk enorme voordelen, al
was het alleen maar dat het een veel goedkopere oplossing van de huisvestingsproblematiek betekent. Overheden worden
zich daar ook in toenemende mate van bewust en daarom zijn ..site and services”
(men krijgt een perceel met een minimale
infrastructuur) en slumverbeteringsprojecten steeds meer een ree’el alternatief geworden. De minimale voorwaarden voor het
succes van die benadering zijn meestal: een
kleine lening om de lage-inkomensgroepen
op gang te helpen, een eenvoudige opzet
van zo’n kredietprogramma, enige technische assistentie, het verschaffen van een
eigendomsbewijs voor het stuk land waarop deze mensen wonen en het verschaffen
van een aantal basisvoorzieningen die de
armen niet zelf kunnen aanleggen of verzorgen 4).
In dit artikel komen eerst de beperkingen van bestaande financiele instellingen
ter sprake en de problemen die zij hebben
om de lagere-inkomensgroepen te bereiken. Dan komen enkele alternatieve financieringsmogelijkheden ter sprake, alvorens
Beperkingen van bestaande financiele
instellingen
De bestaande financiele instellingen bereiken in het algemeen de lagere-inkomensgroepen niet 5). In de eerste plaats zijn ze
daar niet op ingesteld. De financiele instituties stellen allerlei eisen waaraan deze
groepen niet kunnen voldoen. Men moet
b.v. een bepaald inkomen verdienen, een
vaste betrekking hebben of voor een onderpand zorgen. Bovendien wordt een aantal restrictieve voorwaarden geformuleerd
voor een lening, zoals een minimum of een
maximum bedrag, een eigen bijdrage en
een lange looptijd. Verder is de rente vaak
te hoog, het terugbetalingsschema weinig
flexibel en de terugbetaling dient in een
kantoor van de betreffende instelling te gebeuren dat vaak niet in de betreffende wijk
van de betreffende is gevestigd. Voor ongeletterden met onregelmatig werk en wisselende inkomsten zijn dit meestal onoverkomelijke hindernissen. Bovendien zijn zij
bang voor de juridische verplichtingen ten
opzichte van de kredietverlenende instelling. Zelfs in landen als Tunesie en Thailand, die goede overheids- en particuliere
instellingen kennen, is minder dan 1 procent van de kredieten van deze instellingen
bestemd voor lage-inkomenshuishoudingen 6).
Daar staat echter tegenover dat in de
derde wereld een aantal andere mogelijkheden bestaan om aan geld te komen. Ten
eerste is de uitgebreide familie (,,extended
family”) een bron van krediet. Verder verschaffen winkeliers, ambtenaren en religieuze leiders vaak krediet en soms gaat
men naar de lommerd. Ten slotte zijn er in
bepaalde landen geldschieters, hoewel die
gewoonlijk niet voor huisvestingsdoeleinden geld uitlenen. Geldschieters zijn bo-
* De auteur is verbonden aan het NIAS in Was-
senaar. Hij nam in oktober 1983 deel aan een
,,expert group meeting” van UNCHS in Nairobi
over het onderwerp van dit artikel. Hij geeft
hierin zijn persoonlijke visie.
1) United Nations Department of International
Economic Affairs, Non-conventional financing
of housing for low-income households, New
York, 1978.
2) N.O. J0rgensen, Housing finance for low in-
come groups, University of Kenya, Nairobi,
1977, laat onder ,,non-institutional finance”
ook ,,suppliers credit and helping friends”
vallen.
3) Een nationale hypotheekbank is dan een formele organisatie die meestal op conventionele
voorwaarden geld uitleent, terwijl een spaarvereniging een informele organisatie kan zijn die op
een alternatieve wijze geld verzamelt en aan de
leden verstrekt.
4) UN, op. cit., biz. 10.
5) Idem, biz. 9-15. (
6) The Urban Edge,jg. 1, nr. 4, mei 1983.
165
vendien vaak duur, in ieder geval indien
besparingen kanaliseren, bij voorbeeld
met een laag inkomen durven te accepte-
het krediet over een lange periode moet
tief wordt geinvesteerd.
Van land tot land zal moeten worden na-
door rente-inkomsten niet fiscaal te
belasten.
Naast de vrijwillige besparingen zijn
ook gedwongen en contractuele besparin-
ren. Bovendien is de minimumomvang van
de hypotheek vaak groter dan wenselijk is.
Arme mensen willen veelal liever kleine leningen, met een korte looptijd en tegen een
gegaan hoe belangrijk deze vormen van
gen belangrijk. In het eerste geval wordt
lage rente. Sommige alternatieve financie-
krediet zijn. Waarschijnlijk zal dan blijken
dat ze wel belangrijk zijn, maar niet voldoende om aan de vraag van lage-inko-
van het salaris (bij voorbeeld gelijktijdig
met de sociale premies) een bepaald bedrag
afgehouden. Een probleem hierbij is dat
ringsprogramma’s spelen in op deze behoefte. Daarbij wordt de lener dan vaak
wel de mogelijkheid geboden om een twee-
mensgroepen naar krediet te voldoen 7).
dit alleen kan voor mensen die in loon-
de lening te krijgen indien de eerste geheel
Daar is dan een uitbreiding van de alterna-
dienst zijn. Het wordt dan ook het meest
toegepast door de overheid voor hogere-
is terugbetaald. Het is ook mogelijk om leningen met flexibele terugbetalingsregelingen te verschaffen 10). Daardoor wordt de
maandelijkse terugbetaling kleiner. De
veronderstelling is echter wel dat het inkomen van de betreffende familie in de loop
der tijd zal stijgen, zodat op een later
tijdstip maandelijks meer kan worden terugbetaald. Die veronderstelling is echter
voor veel lage-inkomensfamilies niet erg
realistisch.
In de vierde plaats kunnen lagere-inko-
worden terugbetaald en niet direct produk-
tieve financieringsmogelijkheden noodzakelijk.
Traditionele spaarsystemen
Financiele middelen voor het bouwen
van een huis kunnen uit het inkomen of uit
besparingen in het verleden, of door middel van krediet, worden verkregen. Indien
het inkomen laag is, is in de eerste plaats
belangrijk na te gaan of en hoeveel kan
worden gespaard.
inkomensgroepen. In het geval van contractuele besparingen wordt een lening in
het vooruitzicht gesteld indien de spaarder
op een bepaald tijdstip een zeker bedrag
heeft gespaard. Het spaargedrag in het verleden geeft de betreffende instelling een indruk van de kansen op terugbetaling in de
toekomst. Er bestaan bovendien specifieke
,,sparen-voor-huisvesting”-programma’s,
cooperatieve spaarsystemen, woningbouwverenigingen en informele spaarsystemen die kunnen worden gestimuleerd.
mensgroepen worden bereikt door een be-
tere toegankelijkheid van de kredietverle-
Vanwege het lage inkomen en het veelal
Deze programma’s werken veelal omdat de
nende instanties te bewerkstelligen. Men
ontbreken van een duidelijk doel om te
mensen elkaar kennen en de besparingen
probeert dan de drempels te verlagen door
sparen worden de armen in het algemeen
een specifiek doel hebben. Ze functioneren
bij voorbeeld ook kantoren in de wijk te
nauwelijks in staat geacht om te sparen.
Traditioneel spaarde men misschien in de
dan ook, indien ze specifiek voor huisvesting opgericht zijn, totdat het gestelde
doel is bereikt.
Gezien de genoemde belemmeringen
voor lage-inkomensgroepen om te sparen,
zal het niet eenvoudig zijn het sparen te bevorderen. Bovendien is de relatie tussensparen en investeren in ontwikkelingslanden vaak anders dan in het Westen. Men
vestigen en die ook na de gewone werktijden open te laten zijn. Voorbeelden van instellingen die dit ook proberen zijn de
,,money shops”, de ..market place banks”
en de ,,post office savings banks”.
Dan zijn er nog leningen in natura. Er
worden bij voorbeeld bouwmaterialen ver-
kan er vaak waarnemen dat besparingen
den zelfs de noodzakelijke machines en het
vorm van sieraden of vee, maar geldelijke
besparingen worden vaak gewantrouwd
vanwege de inflatie en de mogelijkheid dat
bepaalde biljetten of munten ongeldig
worden verklaard zonder dat men daarvan
op de hoogte is. Ook het gebrek aan kennis
over institutionele spaarmogelijkheden, de
angst voor de belastingdienst en de moge-
lijke claims van familieleden en buurtgenoten stimuleren sparen niet.
Een bekende vorm van besparingen zijn
de Rotating Savings and Credit Associations (ROSCA’s) 8). Zij zijn bekend onder
verschillende namen: ,,tontines” in Franstalig West-Afrika, ,,arisan” in Indonesie,
onmiddellijk (op een wekelijkse of maandelijkse basis) worden geinvesteerd, in
plaats van dat men wacht tot er voldoende
geld beschikbaar is om een bepaald project
in een keer, in zijn geheel te verwezenlijken
(z.g. op ,,an incremental basis”).
en ,,cundina” in Mexico. Het betreft een
groep mensen die met een zekere regelmaat
Alternatieve
bij elkaar komt waarbij iedereen een gelijke, meestal financiele, bijdrage levert. Het
ma’s
totale bedrag wordt aan een van de aanwe-
kredietverleningsprogram-
Er zijn een aantal pogingen gedaan om
schaft om de bewoners te stimuleren een
huis te bouwen. In bepaalde landen worvereiste gereedschap om bouwmaterialen
te vervaardigen en huizen te bouwen te
huur of te leen aangeboden. Het voordeel
hiervan is dat het huis veel goedkoper kan
worden gebouwd, omdat de mensen zelf
een groot deel van het werk doen. Soms
dient het verschaffen van deze benodigdheden gepaard te gaan met enige technische assistentie of met training van de men-
sen. Bovendien is in dit geval een belangrijk voordeel dat de kans dat het verschafte
spraken of door middel van het lot. De be-
komensgroepen te laten bereiken. Ten
geld op een andere manier wordt uitgegeven erg klein is.
In de zesde plaats kunnen werkgevers
treffende deelnemer komt vervolgens niet
meer in aanmerking, totdat iedereen aan
eerste worden de eisen met betrekking tot
het onderpand of de garantie soms ver-
hun personeel leningen voor huisvesting
verschaffen. De terugbetaling wordt dan
de beurt is geweest. Het is echter de vraag
zacht. Er worden bij voorbeeld andere on-
gemakkelijk geregeld door inhoudingen op
in hoeverre de gelden die op deze manier
worden gegenereerd, worden gebruikt
voor huisvestingsdoeleinden. In een ,,case
derpanden geaccepteerd: de werkplaats
van een kleine ondernemer, de kiosk van
een handelaar, of de persoonlijke bezittingen van de aanvrager. Of, in plaats van het
gebruikelijke eigendomsbewijs van het
perceel, wordt soms ook een,.occupancy
het salaris. Dit werkt echter alleen voor
mensen die in loondienst zijn en waarvan
zigen toegekend op grond van bepaalde af-
study” met betrekking tot Cameroen werd
bij voorbeeld gevonden dat dit slechts in 4
procent van de gevallen was gebeurd 9).
overheidsprogramma’s ook1 de lagere-in-
licence” (met een beperkte looptijd van bij
Het bevorderen van sparen
Het genoemde VN-rapport noemt een
aantal manieren om het sparen door lageinkomens groepen te bevorderen. In de
eerste plaats worden indexatie (om voor inflatie te corrigeren) en depositoverzekeringen of overheidsgaranties voor deposito’s
aanbevolen. Bovendien kan een hogere
rente besparingen voor huisvestingsdoeleinden bevorderen. Ten slotte is een gunsti-
ge fiscale behandeling van spaarders mogelijk en van instellingen die dit soon
166
voorbeeld 20 jaar) als onderpand geaccepteerd, of dient het huis zelf als onderpand
(bij voorbeeld indien de grond van de overheid is). Ook komt collectieve verantwoordelijkheid (,,collective responsibility”,
,,community collateral” of de ,,group
guarantee”) voor, bij voorbeeld in het geval van een cooperatie, een ,,credit union”
of een ,,community association”. De
groep is dan in zijn geheel verantwoordelijk voor de leningen van de leden die via
deze instellingen zijn gekanaliseerd.
Hypotheken hebben over het algemeen
een langere looptijd dan de meeste families
7) M.P. van Dijk, Informal finance structures
for small enterprises. Evidence form West Africa and India, in: El-Namaki, M.P. van Dijk en
N.Molenaar (red.), Small-scale industry, promotion in developing countries, RVB, Delft,
1984.
8) F.J.A. Bouman, The ROSCA: Financial
technology of an informal savings and credit institution in developing economies, Savings and
Development, nr. 4, 1979.
9) M.P. van Dijk, op. cit., Het bleek evenmin
een belangrijke bron van krediet voor investeringen in kleine bedrijven.
10) UN, op. cit., biz. 69, stelt tegenover ,,level
payments”, de ,,variable installment schemes”
en wel drie typen: de,,variable principal mortgage”, de ..variable rate mortgage” en de ,,variable payment mortgage”.
de werkgever de voordelen ziet van betere
levensomstandigheden voor zijn personeel.
Ten slotte dient te worden vermeld dat
huurkoopovereenkomsten,
eenvoudige
toelichtingen op de terugbetalingsvoor-
waarden en hulp bij het administreren van
terugbetalingen eenvoudige hulpmiddelen
zijn om ook lagere-inkomensgroepen aan
een huis te helpen.
De redenen om deze alternatieve kredietverlening uit te breiden zijn vooral dat
huisvesting dan minder zal hoeven te worden gesubsidieerd, dat tegelijkertijd de
besparingen worden gestimuleerd, dat
meer bouwen meer werkgelegenheid betekent en dat daardoor de huisvestingssituatie voor veel mensen kan worden verbeterd
11).
De organisatie van de betrokkenen
Idealiter nemen krottenwijkbewoners
zelf het initiatief om hun situatie te verbeteren. Uit de ,,case study” van Rio de Janeiro bleek een gemeenschappelijke vijand
(het leger, dat een deel van de wijk voor
zich opeiste) als een katalysator voor dit
spontane organisatieproces te werken. In
de Kenyaanse situatie bleken echter buitenstaanders (sociale werkers, of een
NGO, of een politicus) een belangrijke rol
te spelen. Het is niet gemakkelijk zo iets te
regelen en het lijkt wenselijk spontane initiatieven meer te beoordelen op hun haal-
baarheid dan op de krachten die er achter
zitten 16).
NGO’s blijken vaak een belangrijke rol
te spelen. In Kenya was het een NGO die is
den toegestaan. Vanuit finnancierings-
oogpunt is de vorming van een ,,revolving fund” zeer wenselijk. Zo’n fonds stelt
de betreffende organisatie in staat nieuwe
aanvragen te honoreren en op continue basis te opereren.
Subsidising van huisvesting voor lagere-inkomensgroepen zal steeds moeilijker
worden. Subsidie zou daarom alleen moeten worden verstrekt indien absoluut
noodzakelijk. In eerste instantie moet worden geprobeerd met ,,cross subsidization”
het project kostendekkend te maken. Dat
wil zeggen dat de eigenaren van de grotere
percelen bij voorbeeld meer dan evenredig
meebetalen aan de voorzieningen en die
van kleinere percelen dus minder hoeven te
betalen. Subsidising van de allerarmsten
zal echter waarschijnlijk nodig blijven.
begonnen met huisvestingsprojecten voor
Case studies
Voor de genoemde ,,expert group meeting” werden verschillende soorten ,,case
studies” gemaakt. Ten eerste werden de
officiele organisaties die in Egypte, India
en de Filippijnen speciale programma’s
hebben voor lage-inkomensgroepen behandeld 12). Vervolgens kwamen de ervaringen van organisaties van de krottenwijkbewoners zelf in een drietal huisves-
tingsprojecten in Kenya en in een project in
Brazilie aan de orde 13). Ten slotte beschreef een ,,case study” de activiteiten
van een niet-gouvernementele organisatie
(NGO) in Indonesie’, een benadering die als
de ,,charity”-benadering werd gekarakte-
de lagere-inkomensgroepen, een initiatief
dat later door de overheid is overgenomen.
NGO’s werken gewoonlijk kleinschaliger,
hechten veel waarde aan persoonlijke relaties en het laten participeren van de doelgroep in het project. Internationale NGO’s
De rente op leningen aan lagere-inkomensgroepen kan vaak ook laag worden
gehouden door die aan de hogere-inkomensgroepen iets hoger te stellen. Dit gebeurt bij voorbeeld in de Indiase ,,case study”. De eisen met betrekking tot het on-
hebben vaak veel ervaring met huisvestingsprojecten, die ze kunnen inbrengen
naast financiele steun. NGO’s zijn vaak
derpand zijn vaak te zwaar indien financie-
ook in een betere positie om met de overheid of de betrokken overheidsinstellingen
te onderhandelen dan de basisgroepen zelf.
,,Building groups”, verenigingen van
krottenwijkbewoners en huisvestingcooperaties zijn geschikte organisatievormen
om samen te sparen en te bouwen. Een nationale overkoepelende organisatie kan
nieuwe organisaties en cooperaties vaak
ook alternatieve onderpanden te accepteren, zoals voorlopige landeigendomsbe-
ringsinstellingen lagere-inkomensgroepen
willen bereiken. Gesuggereerd werd om
wijzen, juwelen en andere waardevolle
voorwerpen, evenals het reeds gebouwde
deel van het huis.
Het voordeel van een lange terugbetalingstermijn is weliswaar dat het maandelijks terug te betalen bedrag dan daalt,
maar het nadeel is dat de inning kostbaar-
riseerd, die op zich zelf geen oplossing kan
helpen in een eerste stadium om van de
bieden omdat er niet voldoende geld is om
zulke projecten ook elders te herhalen 14).
grond te komen. Het financiele beheer van
de genoemde organisaties laat echter vaak
In Kenya werden ,,building groups” of
te wensen over en daardoor is assistentie
woningbouwcooperaties opgezet. Deze
combineren een ,,self help”-benadering
met het stimuleren van besparingen. Ze
vaak gewenst. Standaardprocedures zou-
11) The Urban Edge, op. cit.
den kunnen worden ontwikkeld 17). Management problemen spelen ook vaak een
for low-income groups in developing countries,
bi City Council en van een lokale NGO leningen te krijgen op gunstige voorwaarden. De groepen of cooperaties gaven het
geld door aan hun leden en inden de aflossing. Ten gevolge van een zwakke organisatie van de terugbetaling en doordat politici geruchten verspreiden dat er niet hoefde te worden terugbetaald, waren de terugbetalingsresultaten teleurstellend. In enke-
rol. Deze problemen zijn vaak het gevolg
van de marginale positie van de lage-inkomensgroepen, het gebrek aan leiderschap
en hun vaak amateuristische organisatie.
Toch moeten deze organisaties onderhandelen met gemeentelijke overheden, inspelen op lokale ideee’n over samen werken
aan de ontwikkeling en leren van de ervaringen van hun eigen en van vergelijkbare
organisaties in het verleden. Hoe kleiner
le gevallen werden de gelden niet doorgege-
trouwens de organisatie, hoe minder
ven aan de geldverlenende organisaties
15).
meestal de managementproblemen. Ook
sociaal homogene groepen hebben over het
algemeen minder problemen.
slaagden erin van respectievelijk de Nairo-
Economische haalbaarheid, subsidies en
buiten de wijk nodig was. Puur door zich te
leningsvoorwaarden
ESB 15-2-1984
Helwan upgrading project, Credit Foncier
Egyptien, Cairo; H.U. Bijlani, Case studies on
non-conventional financing: squatter settlement
upgrading housing programmes in Hyderabad
and rural housing in Tamil Nadu, New Delhi,
Hudco; Lezing E. Gale, The experience of the
NHMFC of the Philippines.
13) E.G. Agevi, Non-conventional approaches
to financing low-cost housing schemes in Kenya:
Hurumba building groups and the Gikomba
housing co-operative. Housing Research and
Development Unit, University of Nairobi, Nairobi; D. Lamba, Formal and informal financing
in a sites and services project in Kenya, Mazingira Institute, Nairobi; C.N.F. Dos Santos en
M.L. Perreira da Silva, The case of Mono do
Timbau (Brazil), Brazil Institute of Municipal
De ,,case study” van een krottenwijk in
Rio de Janeiro (Brazilie) sprong eruit omdat in dat geval geen financiele steun van
organiseren en politici te bewerken slaagde
de wijk erin bepaalde infrastructurele
voorzieningen te krijgen en geleidelijk zelf
legale titels te verkrijgen voor hun percelen. De bewoners brachten zelf het geld bijeen om bepaalde werkzaamheden te bekostigen en om hun huizen vervolgens te verbeteren. Deze ,,case study” werpt ook de
vraag op of de problemen door buitenstaanders moeten worden aangepakt of dat
de betrokkenen zich zelf dienen te organiseren.
12) A.S. Yassin, Upgrading housing projects
Administration, Rio de Janeiro.
Huisvesting wordt in bijna alle landen
gesubsidieerd. Economische haalbaarheid
speelt echter op het nationale, het projecten het individuele niveau. In alle gevallen
geldt dat de kosten kunnen worden gedrukt indien de bouwvoorschriften minimaal worden gehouden, indien zelfbouw
en het gebruik van aangepaste technologiee’n worden bevorderd en indien het verhuren van kamers en het op het perceel uitoefenen van economische activiteiten wor-
14) T. Parwoto, A case study ofthe Sugiapranata social foundation housing project in Semarang (Indonesia), The Institute of Architecture,
Bandung.
15) Gedetailleerder in: M.P. van Dijk, Report
on the export group meeting: non-conventional
finance for low-cost housing, UNCHS, Nairobi,
1983.
16) Gemeenschappelijke belangen en bestaande
netwerken (op grond van werk, religie, afkomst
enz.) spelen vaak een belangrijke rol in dit mobilisatieproces.
17) Bij voorbeeld DESWOS, Pre-member education course for housing co-operatives, German Development association for Social Housing, Keulen, 1979.
167
der wordt. Dit geldt met name indien het
om relatief kleine bedragen gaat. Voor
lage-inkomensgroepen kan het een enorme
belasting zijn om zich niet van een schuld te
kunnen ontdoen. De motivatie om terug te
betalen zou in de loop der tijd kunnen dalen, terwijl het steeds moeilijker wordt om
iemand nog uit zijn huis te zetten.
Aanbevolen werd de lening geleidelijk te
verschaffen, rekening houdend met vorderingen in de bouw. Ook dient nooit de voile
100 procent gefinancierd te worden en
Conclusie
Omdat de conventionele benadering
door middel van formele organisaties er
niet in slaagt de armen in de derde wereld te
helpen hun huisvestingsproblemen op te
lessen, verdienen alternatieve oplossingen
en informele organisaties voor dit doel op-
gericht meer aandacht en steun 18). De
..expert group meeting” beveelt dan ook
aan dat de overheid leningen beschikbaar
stelt, of helpt stellen die ook voor lagere-
moet een duidelijk maximum worden geformuleerd hoeveel krediet men kan krij-
inkomensgroepen toegankelijk zijn. Initia-
gen. Betere terugbetaling is mogelijk indien in sommige gevallen betaling in natura mogelijk wordt gemaakt en indien bij
regelmatige terugbetalingen kortingen
steun van de overheid en niet-gouverne-
worden gegeven. Op de Filippijnen hoeft
de twaalfde maand bij voorbeeld niet vol-
daan te worden indien elf maal op tijd is
betaald.
Terugbetaling kan ook aantrekkelijk
worden gemaakt door er een loterij aan te
tieven van basisgroeperingen verdienen de
mentele organisaties kunnen vaak een intermediaire rol spelen. Ze helpen bij de organisatie en de mobilisatie en kanalisering
van de fondsen en dienen daarbij te wor-
den geholpen.
Ook het stimuleren van informele vormen van sparen en kredietverlening lijkt
wenselijk. In het algemeen geldt voor dit
verbinden. Ook is het noodzakelijk dat de
soort kleinschalige activiteiten dat ze betrekkelijk succesvol zijn vanwege de schaal
kantoren waar kan worden terugbetaald
en het feit dat de mensen elkaar persoon-
zich in de wijk bevinden of vlak daarbij.
lijk kennen. Men kan zich afvragen of het
uberhaupt nodig is om de mobilisatie van
De overheid kan zorgen voor een garantiefonds waar financierende instellingen hun
leningen kunnen verzekeren, maar ook is
onderlinge organisatie van de bewoners
fondsen en andere inputs te stimuleren omdat de mensen zelf in deze zaken vaak actief zijn. De overheid kan echter voor een
mogelijk, om bij te springen in die gevallen
klimaat zorgen waarin dit soort initiatie-
waar niet meer kan worden betaald. Lenin-
ven maximaal kunnen gedijen 19). De
gen in natura (bouwmaterialen) hebben
vaak het voordeel dat deze ook echt worden gebruikt voor het beoogde doel. Het is
in alle gevallen wenselijk de terugbetalingsprocedure zo doorzichtig mogelijk te
overheid is dan ten eerste goedkoper uit
maken. Dat geeft de belanghebbenden zelf
de mogelijkheid te volgen hoeveel ze al betaald hebben en of de betaling ook doorgegeven en bijgeboekt wordt.
omdat er minder geld via de officiele kanalen hoeft te worden gesluisd. De slechts gedeeltelijke financiering dwingt de mensen
bovendien zelf creatief te zijn en zelf additionele fondsen te mobiliseren. In die situatie komt men ook tot ,,(mutual) self help
schemes”. Ten slotte is alternatieve financiering waarschijnlijk ook minder duur
voor de mensen zelf en als zodanig meer afDe ,,case studies” leidden tot de identifi-
gestemd op de behoeften van de lagere-in-
catie van een groot aantal problemen
komensgroepen.
waarmee organisaties van bewoners kampen en die de economische haalbaarheid
Deze ,,expert group meeting” zal resulteren in ,,guidelines” voor het bevorderen
van huisvestingsprojecten ondermijnen.
van alternatieve financiering voor huisves-
Deze werden geclassificeerd als ,,community development”-problemen, leider-
ting. Enerzijds wordt aan geldverschaffende instellingen uitgelegd hoe ze hun leningsbeleid meer op deze doelgroep kun-
schapsproblemen, organisatieproblemen
en problemen met de maatschappelijke
context waarin men functioneert. Groepen
hebben bij voorbeeld soms te weinig sociale cohesie of de participanten voelen zich
nen afstemmen, anderzijds worden de
voorwaarden aangegeven waaronder initiatieven van de basis gemakkelijker tot
succes leiden.
door hun lage opleiding niet in staat de
, .community development” ter hand te ne-
M.P. van Dijk
men. Vaak zijn er ook te weinig leiders en
deze zijn niet altijd vrij van nepotisme. Als
ze beter opgeleid zijn bestaat het risico dat
ze hun mening aan anderen op zullen drin-
gen. Over organisatieproblemen is al iets
gezegd. Vooral omdat vaak met vrijwilligers wordt gewerkt die komen en gaan,
wordt er in de loop der tijd niet genoeg ken-
18) Jorgensen, op. cit., concludeert integenstel-
nis opgebouwd. Permanente staf en redelijke uitrusting zijn vaak noodzakelijke
ling hiermee: ,,In terms of capital mobilization
( . . . ) there are no constraints on the production
voorwaarden voor het goed functioneren
of houses for the low-income groups. The real
van associaties en cooperaties. Tenslotte
moeten zij onderhandelen met beter georganiseerde overheidsinstanties. Ze zouden
in deze ook kunnen leren van de ervaringen
van organisaties die reeds ervaring hebben
opgedaan met zulk soort onderhandelingen.
168
bottleneck is the lack of serviced plots”. Hij laat
dan echter het ,,access”-probleem buiten beschouwing. Wie krijgt toegang tot die percelen
en wie tot de bestaande financieringsbronnen?
Waarschijnlijk niet de laagste-inkomensgroepen!
19) Daarvoor worden gedetailleerdere suggesties gedaan in M.P. van Dijk, op. cit., 1983.