w,
oningmarkt
Rangnummers en relatieve
woningnood
De markt voor huurwoningen wordt beheerst door een uitgebreid
stelsel van prijs- en vraagregulering. Dit artikel richt zich op de
verklaring van verschillen in de hoogte van ingezette rangnummers
bij het verkrijgen van huurwoningen in Amsterdam. Het blijkt dat de
rangnummers fungeren als ‘schaduwprijzeri.
De overheid intervenieert op de
markt voor huurwoningen door middel van onder meer huursubsidies en
woonruimteverdeling. De gevraagde
huurprijzen stemmen niet overeen
met prijzen die tot stand zouden komen in een vrije markt. De vraaghuur
van woningen in de ‘sociale sector’ is
niet zelden lager dan de markthuur,
waardoor vraagoverschotten kunnen
ontstaan en dienovereenkomstig woningnood. De prijsregulering wordt
daarom vergezeld van vraagregulering
in de vorm van woonruimteverdeling.
Een gedeelte van het woningbezit
kan door lokale overheden worden
opgeeist voor de huisvesting van
‘urgente’ woningzoekenden. Dit
geschiedt op basis van de Woonruimtewet van 1947, die in 1993 is vervangen door de Huisvestingswet. De gemeente Amsterdam kan bij voorbeeld
op grond van de in juni 1994 door
haar vastgestelde Huisvestingsverordening de helft van het aantal vrijkomende woningen met een huurprijs tot
/ 600 per maand vorderen.
Het resterende gedeelte van het
woningbezit kunnen de leden van
woningcorporaties in beginsel onderling verdelen. De corporaties hanteren hierbij op enigerlei wijze wachtlijsten. Zo wordt het lidmaatschap door
sommige gekoppeld aan een rangnummer en vindt toewijzing van een
bepaalde woning plaats aan het lid
met het laagste rangnummer. Deze
handelwijze wordt gevolgd door onder meer Woningbouwverening Eigen
Haard te Amsterdam. De toegewezen
woningen en de ‘winnende’ rangnummers worden regelmatig door Eigen
Haard in het ledenblad gepubliceerd.
Hieruit blijkt dat niet alle woningen
van Eigen Haard in gelijke mate gewild zijn. Sommige woningen trekken
leden aan met zeer lage rangnum-
ESB4-10-1995
mers, terwijl andere aan niet-leden
moeten worden verhuurd bij gebrek
aan belangstelling. Dit duidt er op dat
de woningnood afhankelijk is van
prijs en kwaliteit van de aangeboden
woning. De leden zijn zich bewust
van het te behalen voordeel, een kwalitatief hoogwaardige(r) woning tegen
een relatief lage huurprijs, en stemmen de inzet van hun rangnummer
hierop af. Door natuurlijk verloop
wordt wachten beloond met een gestage verlaging van het rangnummer.
Nochtans mist een lid met een laag
rangnummer, dat hij niet uitoefent,
het genot van een betere woning,
zodat wachten met de inzet van het
rangnummer voor gemotiveerde leden bestaat uit een voortdurende afweging tussen kosten en baten.
De door Eigen Haard gepubliceerde
gegevens bieden de gelegenheid inzicht te verkrijgen in de woningnood,
zoals die blijkt uit de hoogte van de
ingezette rangnummers, en de relatie
ervan met de prijs en kwaliteit van de
aangeboden woningen. De gepubliceerde gegevens bestaan voor elke
verhuurde woning uit onder meer de
maandelijkse huurprijs, het adres en
het ingezette rangnummer. Op grond
van de adressen kunnen de woningen
worden gegroepeerd naar locatie, die
in belangrijke mate bepalend is voor
de kwaliteit van de woningen, maar
niet of nauwelijks van invloed is op
de huurprijzen van de woningen.
Deze houden voornamelijk verband
met de technische kenmerken ervan.
Kwalitatieve verschillen tussen locaties kunnen zo leiden tot verschillen
in de hoogte van de ingezette rangnummers, ofte wel relatieve woningnood1.
In het navolgende wordt allereerst
ingegaan op de vaststelling van huurprijzen van woningen en de mate
waarin hierbij rekening wordt gehouden met locatiefactoren. Voorts wordt
aandacht besteed aan de mogelijke invloed van het stelsel van Individuele
Huursubidie op de vraag naar woningen. Het empirische onderzoek richt
zich vervolgens op locatie en huursubsidie als mogelijke verklaringen voor
de verschillen in ingezette rangnummers.
Woningwaarderingsstelsel
In 1979 trad de Huurprijzenwet Woonruimte in werking, die ten doel heeft
de huurprijs van woningen af te stemmen op de kwaliteit ervan. Het Besluit Huurprijzen Woonruimte (BHW)
geeft hieraan uitvoering met een
‘waarderingsstelsel in punten voor woningen’. Gelijktijdig is de Wet op de
Huurcommissies van kracht geworden, die onder meer de weg opent
voor een onafhankelijke beoordeling
bij geschillen tussen huurders en verhuurders over de specifieke toepassing van het puntenstelsel.
Het aantal toegekende punten, en
dus ook de huurprijs, neemt lineair
toe met het aantal vierkante meters
vloeroppervlakte van de vertrekken,
zodat aan bij voorbeeld 50 vierkante
meter vloeroppervlakte 50 punten
worden toegekend. Andere faciliteiten, zoals centrale verwarming, sanitair en isolatie, leveren bij aanwezigheid een bepaald aantal punten op,
ongeacht de kwaliteit ervan. Veroudering van de woning leidt tot een aftrek van maximaal 30 punten. Door
het totale aantal punten nu te vermenigvuldigen met een bepaalde eenheidsprijs, die jaarlijks wordt herzien,
verkrijgt men de ‘maximaal redelijke
huurprijs’ .
Behalve voor de genoemde criteria
worden ook punten toegekend aan
de kwaliteit van de woonomgeving,
een taak die berust bij de huurcommissies. Het BHW geeft de suggestie
hierbij uit te gaan van de loopafstand
1. Van een kwantitatief woningtekort is in
Nederland geen sprake; zie bij voorbeeld
F. van Dugteren, Woonsituatie minderheden, SCP, Rijswijk, 1993, biz. 22-26.
2. Nieuwe woningen waarvan de huur-
prijs hoger is dan de grens voor het toekennen van huursubsidie zijn vanaf juli
1989 ‘geliberaliseerd’, zodat deze niet
meer onder het puntenstelsel vallen. Vanaf juli 1994 betreft de huurliberalisatie alle
opnieuw verhuurde woningen met een
huurprijs die hoger is dan de huursubsi-
diegrens.
tot enkele nader genoemde liggingsning, speelgelegenheid voor kinderen, stedelijke voorzieningen en
parkeergelegenheid. Het totale aantal
punten voor de kwaliteit van de
ders ervan in aanmerking komen voor
Individuele Huursubsidie. Behalve het
inkomen en eventuele vermogen van
de huurder is hiervoor de hoogte van
de huurprijs bepalend. Aangezien de
huurprijzen elk jaar per 1 juli worden
woonomgeving bedraagt maximaal
verhoogd, vindt met ingang van de-
25. Hierop kan een aftrek worden toe-
zelfde datum aanpassing van de subsidiegrenzen plaats. Om in aanmerking
te komen voor huursubsidie golden
voor de periode juli 1992 tot juli 1993
minimum- en maximumgrenzen voor
de huurprijs van resp. / 306,67 en
/ 865,42.
In figuur 1 zijn de huurprijzen voor
aspecten, waaronder groenvoorzie-
gepast van maximaal 20 punten voor
zgn. hinderlijke situaties. In Amsterdam zijn aldus punten toegekend per
straat of straatdeel3.
De huurcommissie voor het Ressort
Amsterdam heeft besloten de in het
BHW genoemde dertien liggingsaspecten maximaal 17 punten toe te ken-
en na aftrek van huursubsidie op res-
huurcommissie heeft toegekend aan
pectievelijk de horizontale as en de
de locatie van de woning. De ingezette rangnummers zullen naar verwachting lager zijn naarmate het aantal aan
de woonomgeving toegekende punten hoger is. Bedenk dat lage rangnummers duiden op een lange wachttijd en dus een hoge ‘prijs’.
Het effect van het stelsel van Individuele Huursubsidie op de vraag naar
woningen is benaderd met behulp
van de variantie van de huurprijs . De
gemiddelde huurprijs van de verhuurde woningen houdt met/ 502,64 vrijwel het midden tussen de effectieve
huursubsidiegrenzen van / 306,67 en
nen. De overige 8 punten kent zij toe
aan woningen die hoog scoren op
vertikale as weergegeven. Hierbij is
drie additionele aspecten, namelijk
Buurtaantrekkelijkheid, Woningdichtheid in de wijk en Veiligheid. Met het
aspect Buurtaantrekkelijkheid (maximaal 4 punten) wordt getracht enig
gewicht te geven aan ‘de verhuisbewegingen en de voorkeuren van de wo-
uitgegaan van de in de periode 19921993 geldende regeling voor een- en
meerpersoonshuishoudens waarvan
de aanvrager jonger is dan 65 jaar en
een belastbaar inkomen heeft van ten
hoogste resp. / 24.371 en/ 29.8S44.
Voor deze groep potentiele huurders
ningzoekenden’.
Het blijkt evenwel dat de variatie in
de waardering van de woonomgeving
beperkt is en daardoor nauwelijks invloed heeft op verschillen in de totale
waardering van huurwoningen in Amsterdam. Zo kan een grote kloof ontstaan tussen de puntenwaardering en
de feitelijke waardering van woningen door potentiele huurders. In het
empirische gedeelte van het onderzoek wordt bezien of verschillen in
de waardering van de woonomgeving, zoals vastgesteld door de huurcommissie, een verklaring bieden
danig dat deze betrekking hebben op
15 stadsdelen. Alleen Zuid, Oud-West
en het vrijwel onbevolkte Westelijk
Havengebied moeten buiten beschouwing blijven. Het aantal vertegenwoordigde stadswijken is 32 bij een totaal
aantal van 93.
De relatie tussen de ingezette rangnummers en de hiervoor genoemde
verklarende variabelen is geschat met
behulp van een log-lineaire regressievergelijking met twee verklarende variabelen. De eerste variabele is op
grond van het voorgaande gespecificeerd als het aantal punten dat de
neemt de huursubsidie toe tot 48%
van de totale huur; dit maximum
wordt bereikt bij een huurprijs van
/ 697,50 per maand. Daarom is vanaf
de minimumgrens voor huursubsidie
tot dit bedrag niet of nauwelijks spra-
ke van toenemende huurlasten, ofschoon de kwaliteit van de woning
volgens het puntenstelsel ruim verdubbelp. Het laat zich raden dat de concurrentie om woningen in dit segment
van de markt groot is.
Gegevens en methodiek
Eigen Haard behoort met ruim 12.000
woningen tot de zes grootste woningcorporaties van Amsterdam. In de
periode van 15 januari 1991 tot 1 juli
Individuele Huursubsidie
1994 werden 3.708 verhuurtransacties
De vraag naar huurwoningen houdt
geregistreerd, waarvan nadere gegemede verband met de vraag of huurvens zijn gepubliceerd via het ledenblad. De verhuurtransacFiguur 1. Huurprijs per tnaand voor (horizontaal)
ties zijn verdeeld over
en na (verticaal) aftrek van huursubsidie
2.345 (63,2%) vrije transacties, 1.168 (31,5%) toewijzingen door Gemeentelijke Dienst Herhuisvesting en 195 (5,3%)
woningruiltransacties.
De aandacht gaat hier
uit naar de vrije transacvoor verschillen in de ingezette rang-
nummers.
ties, omdat slechts in
deze gevallen het rangnummer van de woningzoekende doorslaggevend is.
100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000
De spreiding van de
verhuurtransacties is dus-
3. Huurcommissie Ressort Amsterdam,
Puntenboek Woonomgeving Ressort Amsterdam 1 juli 1990 (incl. aanv. ’91, ’92,
’93 en ’94), Amsterdam, 1994; Huurcommissie Ressort Amsterdam, Puntenboek
hinderlijke situaties ressort Amsterdam
per 1 juli 1994, Amsterdam, 1994.
4. A. Meering e.a., Elseviers Belasting Almanak 1993, Bonaventura, Amsterdam,
1993. Dezelfde subsidiebedragen gelden
overigens voor een- en meerpersoonshuishoudens ouder dan 65 jaar met een
belastbaar inkomen van ten hoogste resp.
/ 19781 en/ 25142, zij het dat de huursubsidie voor hen ‘doorloopt’ bij huurprijzen
vanaf/ 697,50 per maand tot de maximumgrens.
5. Hoewel personen die huursubsidie ontvangen gemiddeld een lager inkomen
hebben dan niet-gesubsidieerden, geven
zij een hoger (lager) bedrag uit aan huur
voor (na) aftrek van huursubsidie dan de
laatsten. Het effect van de huursubsidie is
dus dat men beter woont tegen een lagere
prijs; zie R.H. Koning en G. Ridder, Indivi-
duele Huursubsidie en de vraag naar
woondiensten, Maandschrift Economie,
jg. 58, 1994, biz. 367-376.
6. Een alternatieve maatstaf is gebaseerd
op het feitelijke (maximale) bedrag aan
huursubsidie dat bij een bepaalde huurprijs behoort. Gebruik van deze maatstaf
verleent een geringere verklaringskracht
(R ) aan het model, maar leidt tot verge-
lijkbare conclusies ten aanzien van de significantie van de huursubsidie-coefficient.
Tabel 1. Ingezette rangnummers: coefficienten
de variabelen
Constante
Locatie
(t-waarden) van de verklarenHuur-
R2
subsidie
Variant I
(t-waarde)
10,072
(16,7)
-0,427
(-6,9)
Variant if
10,562
-0,615
(t-waarde)
(17,6)
(-8,4)
Durbin-
Watson
0,080
0,085
1,876
(13,3)
0,081
(13,6)
0,093
1,879
a. bij variant n is het aantal punten dat is toegekend aan de variabele Lokatie verhoogd
(verlaagd) als de woning (niet) is gelegen in de Jordaan.
/ 697,50 in het tijdvak 1992-1993.
Naarmate de variantie van de huur-
prijs groter is, is het verwachte effect
van de huursubsidie op de vraag naar
woningen kleiner. De ingezette rangnummers zullen dan relatief hoog zijn.
Resultaten
De uitkomsten van de geschatte regressievergelijking zijn weergegeven
in label 1. De coefficienten van de
onafhankelijke variabelen locatie en
huursubsidie (uitgedrukt in punten
resp. guldens) zijn beide statistisch
significant met een onbetrouwbaarheid van minder dan 1%. De door de
huurcommissie vastgestelde waardering van locaties blijkt dus in enige
mate overeen te komen met de voorkeuren van woningzoekenden. De
goede locaties lokken de inzet uit van
relatief lage rangnummers. Hierdoor
ontstaat relatieve woningnood. De
verhuurder kan dit tegengegaan door
grotere verschillen aan te brengen in
de gevraagde huurprijzen, conform
de verschillen in de door de huurcommissie vastgestelde waardering van
lokaties. De huurcommissie kan hiertoe uiteraard ook zelf stappen ondernemen door de puntenwaardering
meer uiteen te laten lopen.
Voorts blijkt het stelsel van Individuele Huursubsidie te leiden tot selectieve vraag naar huurwoningen. Zoals
verwacht, worden lagere rangnummers ingezet op woningen met een
huurprijs die minder afwijkt van het
subsidie-optimum van circa / 500 per
maand. Hierdoor ontstaat eveneens
relatieve woningnood. De landelijke
overheid kan dit tegengaan door het
verschuiven van de subsidie op wonen naar andere vormen van inkomenssteun.
Het effect van huursubsidie op de
vraag naar woningen lijkt groter te
zijn dan het effect van de kwaliteit
van de woonomgeving. De t-waarde
ESB 4-10-1995
van de huursubsidie-coefficient is bijna tweemaal zo hoog als de (absolute) t-waarde van de lokatie-coefficient. Het is echter de vraag in
hoeverre de door de huurcommissie
vastgestelde waardering van locaties
overeenkomt met de voorkeuren van
woningzoekenden. Zo blijken de woningen in de stadswijk Jordaan gemiddeld slechts 10,55 punten te zijn toegekend, terwijl het gemiddelde voor alle
overige woningen 15,15 punten bedraagt7.
De Jordaan maakt onderdeel uit
van de oude binnenstad, waar groenvoorziening, speelgelegenheid voor
kinderen, parkeergelegenheid e.d.
schaars zijn. De woningen in de Jordaan krijgen voor deze liggingsaspecten dus weinig punten. Weinigen zullen de Jordaan echter beschouwen als
een ‘minder dan gemiddelde’ lokatie.
Een aanpassing van de puntenverdeling in het voordeel van de Jordaan
zou mogelijk beter aansluiten bij de
voorkeuren van woningzoekenden.
Om dit na te gaan wordt het aantal
punten toegekend aan de 248 woningen in de Jordaan verhoogd met 4 en
dat aan de overige 2097 woningen
verlaagd met (248×4/2097 =) 0,47,
zodat het gemiddelde aantal punten
van alle woningen gelijkblijft. Deze
eenvoudige herverdeling van punten
leidt naar verwachting tot een betere
verklaring van de hoogte van de ingezette rangnummers.
De uitkomsten van de herschatte re-
gressievergelijking zijn als variant II
weergegeven in label 1. Het blijkt dat
de invloed van de locatie-variabele,
getuige de hogere (absolute) t-waarde, sterk toeneemt als gevolg van de
aanpassing van de puntenverdeling.
Conclusie
De woningnood is afhankelijk van de
kwaliteit van de woonomgeving en
het stelsel van Individuele Huursubsidie. Uit de analyse van de ingezette
rangnummers van leden van Woningbouwvereniging Eigen Haard blijkt
dat deze significant lager zijn naarmate (a) het door de huurcommissie vastgestelde aantal punten voor de lokatie
van de woning hoger is en (b) de
huurprijs van de woning een hoger
bedrag aan huursubsidie toestaat.
De uitkomsten van het onderzoek
impliceren dat de huurprijzen van woningen niet alle relevante informatie
weerspiegelen. De markt van huurwoningen is in dit opzicht dus inefficient.
Indien de rangnummers vrij verhan-
delbaar zouden zijn, dan zou de prijs
ervan mede worden bepaald door de
in het onderzoek betrokken variabelen. Nu verhandeling ervan niet mogelijk is, is sprake van ‘woningnood’.
De verhuurder kan dit tegengaan
door grotere verschillen aan te bren-
gen in de huurprijzen, conform de verschillen in de door de huurcommissie
vastgestelde waardering van locaties.
Woningcorporaties beschikken veelal
over de hiertoe benodigde ruimte, omdat zij uit hoofde van hun sociale taakopvatting genoegen nemen met huurprijzen die niet zelden 20% a 30%
lager zijn dan de maximaal toegestane
huurprijs. Om de relatieve woningnood tegen te gaan, dienen zij bij
huuraanpassingen zoveel mogelijk te
differentieren naar de kwaliteit van de
woonomgeving, eventueel door de
huur van woningen op relatief slechte
locaties te verlagen.
De huurcommissies kunnen de relatieve woningnood bestrijden door het
aantal punten dat zij toekennen aan
de zg. liggingsaspecten beter in overeenstemming te brengen met de voorkeuren van woningzoekenden. De
ruimte wordt hen hiertoe in de wetgeving ook geboden. De uitkomsten
van het onderzoek tonen aan dat de
vereiste afstemming nu onvoldoende
is. Zo zijn de woningen in de Jordaan
geliefder dan het lage aantal toegekende punten doet vermoeden.
De overheid zou zich de belemmering van de mobiliteit van huishou-
De door de huurcommissie vastgestel-
de waardering van locaties is dus vatbaar voor verbeteringen, waarmee de
discrepantie in de hoogte van de ingezette rangnummers, ofte wel de relatieve woningnood, kan afnemen.
7. De bijbehorende standaarddeviaties
zijn resp. 1,50 en 2,48 punten. De waardering van de woningen in de Jordaan is gemiddeld dus beduidend lager dan die van
de overige woningen.
dens die het gevolg is van de relatieve
woningnood moeten aanrekenen. Het
zijn vooral mensen met relatief lage inkomens die hierdoor worden getroffen. Bij verhuizing naar een ander gedeelte van het land moeten zij ‘achter
aansluiten’, waarvoor zij geneigd zul-
De inefficienties op de woningmarkt worden, zoals is opgemerkt,
veroorzaakt doordat de prijzen niet
alle relevante informatie weerspiegelen. Een grotere rol voor het prijsmechanisme kan leiden tot een grotere
inkomensongelijkheid tussen verschil-
len zijn een inkomenspremie te verlangen. Zo bemoeilijkt de relatieve woningnood een goede werking van de
arbeidsmarkt.
Een van de maatregelen die de overheid kan nemen om fricties op de wo-
lende stadswijken. Sommigen zullen
dit ongewenst achten met het oog op
het ontstaan van ‘Amerikaanse toestanden’. Zij zullen de relatieve woningnood wellicht willen oplossen door
verdergaande regelgeving in plaats
ningmarkt op te heffen betreft het stelsel van Individuele Huursubsidie. De
concurrentie onder woningzoekenden
van prijsdifferentiatie. Aan deze funda-
is het grootst bij woningen die een
mentele, politieke keuze wordt echter
vaak voorbij gegaan door de relatieve
woningnood te verwarren met een
maximaal bedrag aan huursubsidie
fictief woningtekort.
kunnen opleveren. Een verschuiving
van de subsidie op wonen naar andere vormen van inkomenssteun zou
Dirk de Wit
daarom de werking van de woningmarkt ten goede komen.
De auteur is verbonden aan Stichting
De Quintessens.