Een nieuw belasting- en
subsidiestelsel voor de
eigen woning?
In ESB van 18 januari 1989 heeft dr.
Ferrio vier eenvoudige maatregelen opgesomd die ertoe moeten leiden dat tegemoet word! gekomen aan de bezwaren die volgens hem kleven aan het huidige subsidie- en fiscale systeem voor
de eigen woning. Uit zijn beschouwingen blijkt dat hij iets heeft tegen het verschijnsel ‘eigen woning’; en dat hij een
duidelijke voorkeur heeft voor de huurwoning. In dat opzicht staat hij niet alleen. Het is een politieke keuze die niet
de mijne is, doch in dit opzicht wil ik niet
op zijn voorkeur ingaan. Waar ik wel bezwaar tegen heb, is dat hij een aantal
zaken sterk eenzijdig of onjuist belicht.
Vrije sector
Het is juist dat de vrije sector na een
sterke terugval in het begin van de jaren tachtig fors is gegroeid. Een groot
stuk van die groei heeft betrekking op
woningtypen die eerder met subsidie
werden gebouwd. Dat blijkt ook heel
duidelijk uit de scherpe daling van de
kwaliteitsindex na 1981 en de verlaging
van de aannemingssommen, rekening
houdend met de algemene prijsontwikkeling. De overstap van gesubsidieerd
naar ongesubsidieerd was in de praktijk
ook niet zo groot als gevolg van het hanteren van subsidiegrenzen. De toeneming van het aantal voltooide woningen
in de vrije sector moge spectaculair lijken, in werkelijkheid werd er op de
meeste plaatsen in hoofdzaak hetzelfde gebouwd als eerder met subsidie
plaats vond. Voor de kopers van die woningen was de verlaging van de nominale rente een factor die opwoog tegen
de verminderde mogelijkheid om subsidie te verkrijgen. Dat is een gezonde
ontwikkeling. De belangrijkste aantrekkingskracht van de eigen woning is op
de meeste plaatsen gelegen in het feit
dat men aldus een woning kan bemachtigen die als huurwoning niet beschikbaar is1. Tegen deze achtergrond zou ik
dan ook niet over een explosieve groei
van de vrije sector willen spreken. Voor
het afremmen van die groei is mijn inziens dan ook geen reden. Overigens
werkt ook op dit terrein het marktmechanisme. Nieuwe kostenstijgingen als
ESB 15-3-1989
gevolg van CAO-eisen van werknemers leiden tot prijsstijgingen die samen met de stijging van de hypotheekrente het aantal vragers van koopwoningen nu al doen afnemen.
Volkshuisvestingsaspecten
Op het eerste gezicht lijkt de stijging
van de omvang van de woningbouw tot
capaciteitsproblemen te leiden en gevaar op te leveren voor de voortgang
van de sociale woningbouw. Op de
meeste plaatsen blijkt dit echter mee te
vallen. De oorzaak is gelegen in de afwezigheid van vorst gedurende het najaar en de wintermaanden. Dit heeft geleid tot een incidentele capaciteitsuitbreiding van ongekende omvang. Als
de belangstelling voor de ongesubsidieerde sector zo blijft, is het niet uitgesloten dat dit moet leiden tot een kleine
beperking van het contingent huurwoningen. Dat zou echter nog geen drama
zijn. De meeste kopers van woningen
maken immers huurwoningen vrij.
Fiscale en budgettaire
aspecten
Het is niet zo verwonderlijk dat de
Commissie-Oort geen voorstellen heeft
gedaan om het huidige fiscale stelsel
voor de eigen woning te wijzigen. Dat
stelsel is namelijk al eenvoudig geworden door de invoering van het huurwaardeforfait in 1971. Tot dan toe
moestdeeigenaareen bruto huurwaarde aangeven waarop alle kosten in mindering mochten worden gebracht,
waaronder een afschrijving van 15%
van de bruto huurwaarde. Hetthans bestaande huurwaardeforfait is een netto
forfait. Het bestaat uit een bruto huur
verminderd met de niet meer afzonderlijk aftrekbare kosten van onderhoud,
zakelijke belastirrgen, verzekeringen en
afschrijvingen, alsmede met een bestedingscomponent van 0,7% van de
waarde van de woning. Met die bestedingscomponent wordt tot uitdrukking
gebracht dat de eigen woning een dubbel karakter heeft. Enerzijds is het een
vermogensobject dat geacht wordt inkomsten op te leveren, doch anderzijds
is het een duurzaam consumptiegoed,
waaraan in de regel wat meer ten koste wordt gelegd dan aan een huurwoning. Langs deze weg komt de bezitter
van de eigen woning tot op zekere
hoogte gelijk te staan met de huurder,
die verbeteringen aanbrengt aan zijn
huurwoning en voor het genot van die
verbeteringen ook niet in de heffing van
de inkomstenbelasting wordt betrokken.
Dat dubbele karakter van de eigen
woning is de oorzaak van het verschil
in fiscale behandeling van de eigen woning in andere landen van de EG. Legt
men de nadruk op de betekenis als
duurzaam consumptiegoed, dan zou
het huurwaardeforfait moeten vervallen. Daarbij zou een beperking van de
rente-aftrek kunnen passen. Groot-Brittannie kent een dergelijk systeem.
Huurwaarde behoort daar niet tot het inkomen en rente-aftrek is beperkt tot de
rente op een bedrag van £ 30.000 of
wel rond / 110.000. Daarbij moet men
wel bedenken dat de rentevoet voor hypotheken daar gemideld 1,5 tot 2 maal
zo hoog is als in Nederland. Door de beperking van de rente-aftrek is het moeilijk grotere leningen dan £ 30.000 te
verkrijgen. Voor zakenlieden is het echter mogelijk als ondernemer geld te lenen en dat geld te gebruiken voor de eigen woning. Op de situatie in andere
landen zal ik niet ingaan. Ik volsta met
de opmerking dat er enig verband bestaat tussen de hoogte van de toptarieven en de rente-aftrek.
Ik ben het niet eens met de stelling
van Ferrio dat de inkomsten van de eigen woning op dit moment sterk worden
ondergewaardeerd. De bruto huurwaarde die ten grondslag ligt aan het
huurwaardeforfait is afgestemd op het
gemiddelde huurpeil in ons land. Voor
de nieuwste woningen ligt het huurpeil
op ongeveer 6,5% van grond- en bouwkosten. Voor woningen gebouwd in de
jaren vijftig en eerder ligt het huurpeil
daar als gevolg van onvoldoende harmonisatie ver onder. Het minimum redelijk huurpeil ligt nog steeds zo’n 80%
daaronder. Ik schat dat het gemiddelde
huurpeil in Nederland in de buurt ligt
van 5% van de boekwaarde berekend
op grondslag van de vervangingswaarde. Als men daarop voor onderhoud,
vaste lasten en afschrijving 3% in mindering zou brengen, dan resteert een
netto opbrengst van circa 2%. Daarop
komt dan nog de eerder genoemde bestedingscomponent van 0,7% in mindering zodat dan 1,3% van de leegwaarde van de woning te belasten zou zijn.
Op dit moment is dat ongeveer 0,8% en
per 1 januari 1990 wordt dat ongeveer
1. In de gemeente Zeist is de wachttijd voor
een eengezinswoning 15 jaar!
263
1,1%. Van een grote onderwaardering
is derhalve geen sprake. Daarbij moet
men ook nog bedenken dat 9 van de 10
kopers van een eigen woning, kopers
zijn van een bestaande woning, hetgeen meebrengt dat zij bij de aankoop
gemiddeld 8 tot 10% van de koopsom
aan kosten kwijt zijn, die zij ook in tien
jaar moeten afschrijven, hetgeen het
feitelijk rendement van de eigen woning
ook met een vol procent doet verminderen. De feitelijke situatie is voor de koper van een eigen woning in financieel
opzicht dan ook in beginsel nauwelijks
voordeliger dan voor een huurder van
een gelijkwaardige woning.
Daarbij moeten echter twee kanttekeningen worden gemaakt. De positie
van de eigenaar van de woning wordt
mede bepaald door de hoogte van de
hypotheekrente bij de aankoop van de
woning en bij verlenging van de lening
na afloop van de eerste leningsduur. De
huurder heeft geen last van renteschommelingen. Daarentegen moet de
huurder wel rekening houden met toekomstige huurverhogingen. In het verleden bleven dergelijke verhogingen
achter bij de stijging van het algemeen
prijspeil. In de toekomst zou dat wel
eens anders kunnen worden. Als het
gemiddelde huurpeil in ons land zou
stijgen, dan is het redelijk dat de gevolgen daarvan in het huurwaardeforfait
tot uitdrukking worden gebracht. Men
mag aannemen dat dit ook inderdaad
zal gebeuren.
Ik ben het met Ferrio eens dat de
overdrachtsbelasting van 6% van de
koopsom wat betreft de eigen woning
behoort te worden afgeschaft. Hetzelfde geldt voort de eenmalige subsidie
van / 5.000 die tamelijk onbelangrijk is.
Wat betreft het systeem van premiekoop-A ben ik van mening dat afschaffing op dit moment niet verantwoord is.
Dat wordt anders zodra het gemiddelde
huurpeil aanmerkelijk wordt verhoogd.
Dan wordt immers de stap tussen kopen en huren kleiner.
Herziening van het belastingen subsidiestelsel
Wat betreft twee van de vier voorstellen, te weten de afschaffing van de
overdrachtsbelasting voor de eigen woning en de subsidies, verwijs ik naar het
voorafgaande.
De afschaffing van het huurwaardeforfait lijkt mij geen goede zaak, omdat
dit een effect heeft dat precies het omgekeerde is van wat Ferrio wil bereiken.
Het forfait is het grootst bij de duurste
woningen, die in het algemeen wel zullen worden bewoond door de belastingplichtigen met de hoogste inkomens.
Daaronder zijn er ook die geen rente-aftrek behoeven te benutten. Afschaffing
264
van het huurwaardeforfait komt dus
neer op een algemene belastingverlaging die sterker werkt naarmate het huis
duurder en het inkomen hoger is..
Het voorstel om voor elke eigenaar/bewoner de bestaande aftrek te
vervangen door een tax-credit van 50%
van de rentelasten tot een maximum
van een hypotheek van 200.000 gulden
zou een verschuiving opleveren met
een voordeel voor personen met een lager marginaal tarief dan 50% en een aanmerkelijk – nadeel voor personen
met een hoger marginaal tarief en uiteraard versterkt, indien het leningbedrag
groter is dan 200.000 gulden. Het is een
variant op de door diverse personen uit
de kring van de PvdA bij herhaling gedane voorstellen. Daartegen pleit allereerst dat dit stelsel een ingewikkelde
wetgeving noodzakelijk maakt, waar
niemand op zit te wachten. Men behoeft
daarvoor maar naar het wetsontwerp te
kijken dat in het verleden voor een beperking van de rente-aftrek is gemaakt
en dat, indien het was aangenomen, bij
de operatie-Oort zeker zou zijn gesneuveld. Dat dit technisch zo’n groot probleem is, vloeit voort uit het feit dat betaalde rente op verschillende plaatsen
in een aangifte kan voorkomen. Dat kan
zijn als aftrekbare kosten binnen de
winstsfeer, bij verschillende opbrengsten van vermogen (bij voorbeeld bij
een krediet tegen onderpand van effecten) en als persoonlijke verplichting (bij
voorbeeld de rente van een persoonlijke lening). Het beperkingssysteem zal
daarom niet werken in de gevallen
waarin iemand op een andere manier
dan via een hypothecaire lening een
deel van de aankoop van een eigen woning kan financieren. Het werkt ook niet
als de betrokken belastingplichtige over
vermogen beschikt dat hij te gelde kan
maken. Een dergelijk systeem kan uiteraard niet worden ingevoerd zonder
bestaande situaties te respecteren. Dat
zou een langdurige overgangsregeling
noodzakelijk maken, hetgeen de eenvoud niet ten goede komt. De beperking
zou in de praktijk alleen nieuwe gevallen kunnen betreffen en wel degenen
die niet over mogelijkheden beschikken
om er buiten te vallen. Daarmee zou
men dus alleen weinig kapitaalkrachtige belastingplichtigen kunnen treffen.
Die zullen het echter niet zo ver laten
komen. Zij zullen als kandidaat-kopers
moeten afvallen omdat de hypotheeklasten voor hen aanzienlijk zouden stijgen. Het systeem zal dus niet werken.
Daarmee vervalt uiteraard ook de
mogelijkheid om de vermeende baten
te gebruiken voor belastingplichtigen
met lagere inkomens. Er zijn nog wel
meer bezwaren aan te voeren tegen het
voorgestelde systeem, doch dat zou mij
te ver voeren.
Ik heb de indruk dat Ferrio een verkeerde opvatting heeft van de werking
van rente in ons fiscale stelsel. Hij vermeldt – overigens zonder commentaar
– in een voetnoot, dat in de Nota Volkshuisvesting /4,25 miljard belastingderving in 1987 wordt genoemd. Die mededeling is onjuist omdat een vergelijking wordt gemaakt tussen een bestaande toestand en een andere fictieve toestand. Daarbij wordt over het
hoofd gezien dat tegenover betaalde en
afgetrokken rente in beginsel belastbare rente-inkomsten staan van dezelfde
omvang. De rente is in beginsel budgettair neutraal.
Op zichzelf levert het afschaffen van
het huurwaardeforfait een vereenvoudiging op. De omvang van het huurwaardeforfait bedroeg in 1988 / 1.850 miljoen. Dat betekent een bate voor de
schatkist van rond / 900 miljoen. Het
prijsgeven van die opbrengst lijkt mij
een te groot offer voor een kleine vereenvoudiging. Er zijn wel hogere prioriteiten. Daarbij neem ik wel in aanmerking dat het voorstel tot afschaffing van
het huurwaardeforfait onlosmakelijk
verbonden is met het voorstel tot verandering van de aftrekmogelijkheid van
hypotheekrente, waarvan ik hierboven
heb aangegeven dat het niet eenvoudig
kan worden uitgevoerd en dat de verwachte extra opbrengsten zullen uitblijven als gevolg van de ontgaansmogelijkheden enerzijds en van het wegvallen van nieuwe hypotheken anderzijds.
De twee belastingvoorstellen werken
niet rechtvaardig, leiden niet tot vereenvoudiging en bemoeilijken de controleerbaarheid in ernstige mate. Het is mij
een raadsel hoe Ferrio tot de uitspraak
is gekomen dat het tegendeel het geval
zou kunnen zijn.
Alternatieven
De wethouders van volkshuisvesting
van Amsterdan, Rotterdam, Den Haag,
Utrecht en Groningen hebben in hun
gezamenlijke nota Volkshuisvesting,
een kwestie van beschaving, een aantal voorstellen ontwikkeld die na enige
veranderingen een bijdrage kunnen leveren tot de oplossing van de problemen die door Ferrio zijn aangesneden.
Essentieel is daarin het optrekken van
het minimaal redelijke huurpeil tot 80%
van het maximaal redelijke huurpeil,
waardoor de achtergebleven huren van
een groot deel van de woningvoorraad
fors wordt opgetrokken. Dat levert ongeveer een miljard gulden aan extra baten op. Een even grote bate zou kunnen
voortvloeien uit een stelsel van huurheffingen. Dit onderdeel heeft echter grote
praktische bezwaren. Het zou de vereenvoudigingswinst van de operatieOort grotendeels doen verdwijnen,
mede omdat in bedoelde voorstellen de
individuele huursubsidie zou worden
uitgebreid tot 55% van de huurders. De
bezwaren zouden kunnen worden ondervangen door na de voorgestelde
huurharmonisatie het algemeen huurpeil met ongeveer 30% te verhogen en
voordeze verhoging een algemene belastingcompensatie te geven waardoor
de koopkracht van de huurders niet
wordt aangetast. Indien voor gehuwden
met een inkomen op het niveau van het
wettelijk minimumloon de extra huurverhoging ongeveer / 70 per maand ofwel / 840 per jaar zou bedragen, dan
zou de fiscale compensatie kunnen bestaan uit:
Dit pakket compensaties werkt ook
bij toeneming van het inkomen op bevredigende wijze. Die algemene belasa. Verlaging van het alg. tarief v.d.
omzetbelasting van 18,5 tot 15%
f 210
b. Verlaging van de vrije voet met
2 x f 400 = f 800 tegen 35,2%
f 282
c. Verlaging v.h. tarief v.d. eerste
schijf met 2 pnt., hetgeen oplevert f354
Totale compensatie
f846
tingcompensatie kan voor de bewoners
van een eigen huis worden afgeroomd
door het huurwaardeforfait te verhogen
tot circa 3,5% ofwel ongeveer het dubbele van het forfait na de verhoging per
1 januari 1990 van 1,3 tot 1,8 procent.
Voor deze groep bewoners kan de operatie budgettair neutraal worden uitgevoerd. Dit geldt ook voor de huurders,
omdat de meeropbrengsten aan huur
nagenoeg geheel direct of indirect in de
schatkist zullen vloeien. Er is nog een
aantal gunstige neveneffecten waarvan
ik wil noemen: de verlaging van de kostprijs van nieuwe woningen door de verlaging van de omzetbelasting, en de
verlaging van de margihale druk op de
inkomens. Deze laatste is nog steeds te
hoog omdat een tarief van 35,2% voor
loontrekkenden wordt toegepast op een
grondslag die ongeveer 13% hoger is
dan de bestaande grondslag en dus
vergelijkbaar is met een heffing van bijna 40% over de oude grondslag.
Slotopmerking__________
De volksmond spreekt met betrekking tot de eigen woning nog steeds
over het voordeel van de rente-aftrek,
terwijl het werkelijke voordeel niet
schuilt in die aftrek doch in het relatief
lage huurwaardeforfait. Dat zal pas veranderen zodra het algemeen huurpeil
op een kostendekkend niveau is aangekomen, dat wil zeggen bij een marktrente van 7,5% op 9,5 tot 10% van de
investering. Er zal nog heel wat moeten
veranderen voor een dergelijk peil
wordt bereikt en ik verwacht ook niet dat
dit ooit zal gebeuren. Zolang dat niet ge-
ESB 15-3-1989
beurt heeft de bezitter van een eigen
woning er recht op dat aan hem geen
groter inkomen wordt toegerekend dan
overeenkomt met het te lage huurpeil
en dat betekent het hanteren van een
matig huurwaardeforfait.
C.P.A. Bakker
Naschrift_____________
In bijgaand artikel gaat mr. Bakker
uitgebreid in op mijn voorstellen voor
een nieuw belastingregime voor de eigen woning. Hij verwijt mij een vooroordeel tegen de eigen woning. Niets is
minder waar, maar dat terzijde, mijn
motivatie ligt in een aantal andere feiten. Het belangrijkste is wel dat door
een aantal marktontwikkelingen en
door een aantal politieke besluiten de
verhoudingen tussen de lasten van
huurders ten opzichte van die van eigenaren drastisch verschoven zijn en in
de toekomst nog verder zullen verschuiven ten nadele van huurders. Ik
noem slechts het feit dat door de afbouw van de objectstudies in de woningbouw tegen het einde van de eeuw
meer dan de helft van de huurders een
huurquote heeft van meer dan 20%.
Een belangrijk deel van deze bevolkingsgroep behoort tot de lagere inkomensklasse. In de koopsector werkt het
huidige systeem van rente-aftrek zo dat
het belastingvoordeel groter is naarmate het inkomen hoger en het huis duurder. Deze groeiende kloof tussen huurders en kopers leidt niet alleen tot een
groeiende onrechtvaardigheid maar
tast ook de geloofwaardigheid van het
systeem aan. De discussie over renteaftrek lijkt meer op een loopgravenoorlog dan op een discussie op grond van
feitelijke argumenten.
Een andere zaak die ik wil bewerkstelligen is een versimpeling, dezelfde
doelstelling als de voorstellen van de
commissie-Oort. Het hele systeem van
belastingen is een zaak van plussen en
minnen en daarmee een potentiele
bron van ontduiking. De eigen woning
in het belasting- en subsidiesysteem is
daar een typisch voorbeeld van. lemand die een huis koopt, betaalt overdrachtsbelasting, als hij geluk heeft
krijgt hij / 5.000 subsidie uit dezelfde
overheidspot, vervolgens mag hij de
rente aftrekken maar moet wel weer
een vrij willekeurig bedrag aan huurwaarde bij zijn inkomen optellen1.
Hoe ingewikkeld en arbitrair de berekening van het huurwaardeforfait is,
toont de heer Bakker goed aan. Een forse verhoging van het huurwaardeforfait
is een alternatief voor een aftopping van
de rente-aftrek. Dat ik hiervoor niet gekozen heb, is uit praktische overwegin-
gen. De controlerende inspecteur van
belastingen heeft bij mijn systeem voldoende aan de jaarafrekening van de
hypotheeknemer. Hij hoeft de waarde
van het huis niet te toetsen en geen ingewikkelde, arbitraire percentages
daarop los te laten. Een jaarlijkse aanpassing van het huurwaardeforfait leidt
tot eindeloze politieke discussies en tot
onzekerheid voor de eigenaar.
Daarnaast is de rente op de eigen
woning de grootste aftrekpost in ons
huidige belastingstelsel en vormt Nederland een buitenbeentje in de EG.
Ondanks de door Bakker genoemde
bezwaren werkt het systeem in die landen wel goed.
Het door mij voorgestelde systeem
werkt bovendien conjunctuur-stabiliserend. Speculatieve uitschieters als eind
jaren zeventig worden afgeremd door
de aftopping van de aftrek. Naast bovengenoemde argumenten is ook de timing van belang. Veelal reageert de politiek te laat en te weinig, waardoor
maatregelen die anti-cyclisch bedoeld
zijn pro-cyclisch werken. De ontwikkelingen in de vrije sector woningbouw
zijn in de tweede helft van 1988 dusdanig geweest dat de markt een stootje
kan hebben. Een vergelijking met de afschaffing van de WIR kan gemaakt worden. In tegenstelling tot sommige sombere voorspellingen zijn de investeringen niet ingestort, de conjunctuur kon
dit stootje verdragen en de politieke timing was in dit geval goed.
Nogmaals, ik heb geen voorkeur
voor huren. Ik denk wel dat het systeem
van lasten van kopen en huren over de
inkomensklassen evenwichtig moet
zijn.
W. Ferrio
1. Hetzelfde geldt ook voor de belastbare
premie bij de premiekoop-A-woning.
265