Het wonderlijke verloop
van de bouwkosten
Naast en samen met het tekort aan
woningen heeft de ontwikkeling van de
bouwkosten sedert de tweede wereldoorlog de belangstelling van velen getrokken. De voortdurende stijging van
de bouwkosten is voor de overheid
aanleiding geweest een ingewikkeld
stelsel van premies en subsidies in het
leven te roepen om het volume van de
woningbouw op een voldoende hoog
niveau te handhaven en de huren min
of meer betaalbaar te houden. Het indexcijfer van de bouwkosten van woningen liep vele jaren gelijk op met dat
van de lonen en de bouwmaterialen.
Sedert 1980 is dit simultane verloop
echter doorbroken en blijven de bouwkosten achter. Dit betekent dat nieuwe
woningen relatief goedkoper zijn
geworden.
De figuur geeft de prijsontwikkeling
weer van nieuwbouwwoningen in de
woningwetsector. Het daarvoor gebruikte indexcijfer wordt ieder kwartaal
samengesteld door het Centraal Bureau voor de Statistiek aan de hand
van door het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer gedane opgaven over de
aannemingssommen van goedgekeurde nieuwbouwprojecten op voet van de
woningwet 1). De door VROM verschafte data betreffen projecten die
zijn gecorrigeerd voor kwaliteitsverschillen tussen de te bouwen woningen en een door VROM gehanteerde
standaard 2). In de figuur zijn ter vergelijking ook cijfers opgenomen over de
prijsontwikkeling van bouwmaterialen
en lonen, de belangrijkste componenten voor het verloop van de totale
bouwkosten.
Het blijkt dat in de periode 1971 1975 de stijging van de lonen groter is
dan die van de bouwkosten. De stijging
van de materiaalprijzen daarentegen
wijkt nauwelijks van het bouwkostenverloop af. Het is denkbaar dat in deze
periode de produktiviteit sterker is
gestegen dan de lonen, terwijl de bruto
winst procentueel geen grote verandering heeft ondergaan.
In de periode 1975 – 1980 stijgen de
bouwkosten wat sterker dan de kosten
van lonen en materialen. Dit kan veroorzaakt zijn door een vergroting van
de bruto winst en/of het relatief achterblijven van de arbeidsproduktiviteitsontwikkeling.
Na 1981 treedt een opvallende verandering op. De bouwkosten dalen
dan ondanks het feit dat de lonen en de
materiaalprijzen blijven stijgen. Als
verklaring hiervoor kan worden gedacht aan een stijging van de produktiviteit of een daling van de bruto winst.
Figuur. Prijsindexcijfers van nieuwbouwwoningen, verdiende lonen en bouwmaterialen, 1980 = 100
120
_ nieuwbouwwoningen
verdiende lonen
— bouwmaterialen
110
100.
90.
80.
70.
6050.
Oorzaken
Uit een recente studie naar het verloop van de bouwkosten door de Directie Financiele en Economische Zaken
van het Ministerie van VROM 3) blijkt
dat de ontwikkeling van de bouwkosten in hoge mate uit de volgende
factoren kan worden verklaard: de materiaalkosten, de lonen, de arbeidsproduktiviteit en de winstquote 4). De ontwikkeling van de materiaalkosten en
de lonen is hiervoor geschetst; op de
ontwikkeling van de arbeidsproduktiviteit en de winstquote wordt in deze paragraaf ingegaan.
Het is aannemelijk te veronderstellen dat arbeidsproduktiviteit en bruto
winst door een zelfde factor sterk worden be’mvloed, te weten de spanning
tussen de vraag naar en het aanbod
van bouwactiviteiten. Van het aanbod
van bouwactiviteiten – de capaciteit
van de bouwsector – behoeven op
korte termijn geen grote veranderingen te worden verwacht. Dat ligt anders bij de vraag naar bouwactiviteiten, die zoals bekend in belangrijke
mate door de (centrale) overheid wordt
be’mvloed.
De arbeidsproduktiviteit
Een indruk van de omvang van de
nieuwbouw van woningen geeft tabel
1. Het blijkt dat de top van de woningbouwproduktie in 1973 lag (f. 14 mrd.);
daarna volgde een snelle daling tot circa f. 11 mrd. in 1975 en 1976. Vervolgens trad een tijdelijke stijging op in
1977 en 1978 waarna een zekere stabilisering op een wat lager niveau plaatsvond. Sinds 1973 is de reele produktie
dus met ruim 36% teruggelopen. Ter
vergelijking is ook de produktie in de
rest van de gebouwensector opgenomen. Deze varieerde in de jaren 1970
t/m 1980 tussen f. 9,4 mrd. en f. 12,4
mrd. Vanaf 1980 ziet men ook hier een
scherpe daling met ca. 34%. Over de
produktie van de aantallen nieuw-
40.
1) Strikt genomen heeft dit indexcijfer uitsluitend betrekking op woningwetwoningen. Het
is echter gebruikelijk het ook voor andere
nieuwbouwactiviteiten te hanteren.
2) De hierbij gebruikte methode staat bekend
als de berekening van de bouwkosten van woningen (BBW’80).
3) Relatieve bouwprijsontwikkeling,
mei
30.
20.
10.
1986.
1972
Bron: CBS.
1975
1980
1985
4) Het opnemen van de relatieve bouwwerkloosheid als verklarende factor resulteerde
niet in een verbetering van het berekende
verband.
59
Tabel 1. Produktie van bouwwerken in
mrd. gld., exclusief werken van minder
dan f. 20.000, in prijzen van 1980
——————————— —————
Jaar
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
Nieuwbouw
woningen
11.3
12,1
14,1
14,2
12,2
10,7
10,7
12,1
12,0
11,0
11,5
10,3
10,2
9,9
10,3
9,0 a)
Overige
bouwwerken
Totaal
11.0
22,3
10,9
9.8
9.9
9,6
9,4
10,0
11,0
12,3
12,4
11.7
9,8
9,4
8,2
8,0
7,8 a)
23,0
23,9
24,1
21,8
21,1
20,7
23,1
24,3
23.4
23,2
21,1
19,6
18,1
18,3
16,8 a)
a) Geraamd
Bron: CBS.
bouwwoningen geeft tabel 2 informatie.
In de woningwetbouw ziet men in tabel 2 een terugval van bijna 56.000 woningen in 1973 tot bijna 26.000 in 1979,
ruim een halvering dus. Vervolgens
weer een grote stijging tot ruim 65.000
in 1982, waarna weer een snelle daling
tot circa 33.000 woningen in 1985. De
premiesector groeit eveneens in de
eerste jaren tot een top van 72.000 in
1972, gevolgd door een snelle daling
tot 33.000 in 1979. Na deze jaren treden nog wat fluctuaties op rond een niveau van ca. 45.000 woningen.
Woningwet- en premiesector te zamen
daalden van circa 124.000 in 1973 tot
58.000 in 1979. Daarna volgde weer
een stijging tot ruim 114.000 in 1982,
waarna weer een daling inzette tot
76.000 in 1985.
De niet-gesubsidieerde sector valt
eveneens terug na 1974, te weten van
bijna 36.000 in 1974 tot bijna 21.000 in
1976. Na een stijging tot circa 29.000
in 1980 volgt weer een snelle terugval
tot circa 6.500 in 1982, gevolgd door
een stijging tot bijna 22.000 in 1985.
Het teruglopen van de woningbouw-activiteiten met 30 a 35% heeft vanzelfsprekend repercussies gehad voor
het aantal arbeidskrachten dat bij de
bouw is ingeschakeld (zie tabel 3). De
top in de werkgelegenheid ligt in het
begin van de jaren zeventig (1971:
87.500). Na 1973 volgt een daling, die
in 1976 omslaat in een stijging, waarna
tot 1980 een niveau van ca. 80.000
wordt gehandhaafd. Daarna daalt de
werkgelegenheid voortdurend, tot een
niveau van bijna 38.000 in 1985.
Het teruglopen van het aantal arbeidskrachten in de bouw heeft geresulteerd in een toeneming van het aantal werklozen. Vooral na 1980 ziet men
een sterke groei van het aantal werkloze arbeiders in de bouw- en utiliteitssector. Waarschijnlijk is de terugval in
de woningbouw in de jaren zeventig
gedeeltelijk opgevangen door een
groei van de rest van de bouwsector
(zie ook tabel 1), vertrek naar andere
60
Tabel 2. Aantal gereedgekomen woningen naar financieringsvorm
Jaar
Woningwet
Premie
Niel-gesubsidieerd
Totaal
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
4.4
539
50.025
53.455
55.756
48257
40.130
36.420
35.955
31.130
25.828
4.4
048
55.165
65.589
52.011
4.3
863
33.245
51 . 5
70
6.2
430
72.31 1
6.7
852
62.176
5.6
447
4.9
945
4.4
784
44.139
32788
4.0
432
4.7
446
4.8
858
52.565
4.2
660
4.5
304
20.185
22.250
26.506
31.075
35.741
26 177
20.898
27.248
30.556
2.0
896
2.0
906
18.118
9.113
6.551
17.479
21.832
117.284
136.595
152.272
155.412
146.174
1074
2.7
106.813
1 11. 4
07
105.825
87.522
113.756
117.759
123.310
111.127
112.732
98.131
Bron: CBS.
bedrijfstakken of vervroegde uittreding. In elk geval is het aantal arbeiders in de nieuwbouw drastisch afgenomen. Dit ging gepaard met een sterke stijging van de arbeidsproduktiviteit. In tabel 4 is de waarde van de produktie aan nieuwbouwwoningen per
1.000 arbeiders weergegeven. Ter vergelijking is het overeenkomstige cijfer
voor de rest van de gebouwensector
eveneens opgenomen.
De gemiddelde produktie per arbeider in de woningbouw blijkt in de periode 1980 -1985 met circa 40% te zijn
gestegen. Anders uitgedrukt, 5 arbeiders produceren thans evenveel als 7
arbeiders in 1980. In de rest van de gebouwensector ziet men een overeenkomstig verloop, zij het dat de stijging
van de gemiddelde produktie wat kleiner is geweest en al in 1978/1979 is
begonnen.
Gaat men ervan uit dat ongeveer de
helft van de bouwkosten van woningen
(exclusief afschrijving en winst) uit lonen bestaat en dat de hoeveelheid arbeid in de jaren 1981 -1985 met tweezevende is afgenomen, dan moet, ceteris paribus, de looncomponent in de
Tabel 3. Personeel in de nieuwbouw,
herbouw en uitbreiding van woningen,
in personen x 1.000
Jaar
Aantal a)
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
83,1
87,5
86,8
86,5
77,5
66,6
71,1
79,9
78,8 b)
80,2 b)
68,3
59,5
48,5
48,0
45,2
37,9.
a) Tweede kwartaal van elk jaar. Exclusief bouwwerken
met een bouwsom kleiner dan f. 20.000.
bouwkosten dus met bijna 30% zijn
verminderd. De looncomponent loopt
dan terug van 50% tot 36%.
Toepassing van de produktiviteitsverbetering op de loonindex van 1985
levert een loonkostenaandeel in de totale bouwkosten gelijk aan 0,36 x 118
= 42. De materiaalcomponent bedraagt dan 0,50 x 113 = 56. Te zamen
komt men dan op 98, terwijl de werkelijke bouwkostenindex eveneens 98 bedraagt. Het voorgaande betekent dat
het ‘wonderlijke’ verloop van de bouwkostenindex in overwegende mate kan
worden verklaard uit de toegenomen
produktie per arbeider.
De winstquote
De afgenomen bedrijvigheid in de
bouw zal naar mag worden aangenomen ook een afkalving van de bruto
winst met zich hebben gebracht. Hierover staan geen gegevens ter beschikking, maar het is wel mogelijk een tentatieve raming van de bruto-winstmarge te maken.
Uit gegevens van het CBS kan worden afgeleid dat de bruto-winstmarge
in het verleden gemiddeld 25% van de
materiaal- en loonkosten heeft bedragen. Globaal kan de volgende verdeling van de bouwkosten worden gegeven 5):
materialen
lonen
afschrijving en winst
40%
40%
20%
100%
In het voorgaande is al gebleken dat
de looncomponent met ongeveer
tweezevende is afgenomen. Gaat men
er in eerste instantie van uit dat de
bruto-winstmarge relatief gelijk is gebleven, dan is absoluut gezien de winst
met (de helft van tweezevende is) eenzevende afgenomen. Toepassing van
de prijsindexcijfers op de kostprijscomponenten en verdiscontering van
de produktiviteitsontwikkeling leidt tot
het volgende resultaat:
b) Raming op basis van aantal arbeiders op bouwwerken
van groter dan f. 100.000.
Bron: CBS.
5) Zie onder meer Produktiestatistieken
Bouwnijverheid en Installatiebedrijven.
grootten de bouwkosten berekend.
In een recente studie 7) naar de
bouwkosten in kleine gemeenten
wordt echter geconcludeerd dat theo78,9
Hoe is de buitengewoon sterke stij- retische calculates, waarvan de bo= 19,7
– bruto winst 0,25 x 78,9
ging van de arbeidsproduktiviteit die vengenoemde er een is, niet zo relehiervoor werd gesignaleerd, te verkla- vant zijn aangezien bij deze calculates
ren? Voor de hoogte van de arbeids- onvoldoende rekening wordt gehou- berekende
den met de praktijk van de bouw van
bouwkostenindex 1985
98,6 produktiviteit zijn onder meer de volkleine projecten in de kleine gemeengende factoren van belang:
– een efficient ontwerp van het te rea- ten. In het rapport wordt geconcluGelet op het feit dat de werkelijke
deerd dat kostenverhogende omstanliseren project;
bouwkostenindex in 1985 98 bedraagt,
– een efficiente organisatie van het digheden die zich bij kleine projecten
kan hoogstens tot een kleine afneming
inderdaad voordoen, grotendeels onbouwproces;
van de procentuele bruto-winstmarge
– een goede kwaliteit van het perso- gedaan worden gemaakt door een
worden geconcludeerd. Zonder stijaangepaste organisatie, herhaling en
neelsbestand.
ging van de arbeidsproduktiviteit had
gebruikmaking van vaste relaties.
men een absolute winst van 0,25 x 92,4
Onder een efficient ontwerp wordt Beneden de acht woningen wordt het
= 23,1 mogen verwachten. Men heeft
echter moeilijk, en bij minder dan vijf
dus 4 punten ingeleverd of wel 15% o.a. begrepen een gering aantal typen woningen praktisch onmogelijk extra
minder ‘absolute’ winst. Hierbij dient per project, optimale toepassing van kosten geheel te vermijden.
echter ook rekening te worden gehou- arbeidsbesparende materialen en
Een efficiente organisatie van het
den met vermindering van vergoedin- technieken en een niet al te klein aanbouwproces omvat onder meer het tijgen, toeslagen e.d. aan het personeel tal woningen per project. Over het ver- dig aanwezig zijn van de benodigde
buiten het loon om. Bovendien heeft de band tussen projectgrootte en bouwmaterialen, de ingeschakelde ondersterke daling van de rentestand gere- kosten zijn in een studie van het Bouwcentrum 6) theoretische verbanden be- aannemers en het goed op elkaar laten
sulteerd in een vermindering van de
aansluiten van de te verrichten werkbouwrente. De gevolgen voor de netto rekend. Uit de studie blijkt dat met na- zaamheden. Men mag hiervan onder
winst zullen daardoor ongetwijfeld klei- me voor kleine projecten (4 en 8 woningen) de berekende bouwkosten hoog meer een verkorting van de bouwtijd
ner zijn geweest.
zijn: 67% resp. 31% hoger dan voor verwachten, waardoor onder andere
een serie van 64 woningen. In het on- de bouwrente kan worden verlaagd.
derzoek zijn ook voor andere organisa- Een verkorting van de bouwtijd heeft
tiegrootten bij verschillende serie- zich volgens indicatieve gegevens van
het CBS de laatste jaren echter niet
voorgedaan.
Men kan ook denken aan een verTabel4. Produktie per 1.000 arbeiders, in prijzen van 1980
groting van het aandeel goed geleide
bedrijven in het totale bedrijvenNieuwbouw van woningen
bestand. Zonder te willen zeggen dat
Produktie per
uitsluitend slecht geleide bedrijven failproduktie
aantal
produktie per
1.000 arbeiders
Met kunnengaan – het gaat ook om de
Jaar
in mrd. gtd.
arbeiders
in de rest van
1.000 arbeiders
reservepositie – geefthetgroteaantal
x 1.000
in mrd. gld.
de gebouwensector
bedrijven dat sinds 1979 failliet is gegaan een aanwijzing dat de gemiddel10,7
66,6
0,16
0,16
1975
0,15
10,7
71,1
0,15
1976
de kwaliteit van de bedrijven is verbe1977
12,1
79,9
0,15
0,16
terd.
0,15
0,19
1978
12,0
78,8
Ten slotte de kwaliteit van hetperso0,17
0,14
11,0
80,2
1979
0,17
0,19
11,5
68,3
1980
neelsbestand. Uit een onderzoek van
0,17
10,3
59,5
0,19
1981
het EIB 8) is gebleken dat de geschool10,2
0,21
0,19
1982
48,5
de werknemers in de jaren 19800,20
9,9
48,0
0,21
1983
0,24
1983 een groter aandeel zijn gaan in1984
10,3
45,2
0,23
37,9
0,24
0,22
9,0
1985
nemen in het totale bestand. De gemiddelde leeftijd van de bouwvakarbeider is wat gestegen als gevolg van
een afneming van het aandeel van de
Tabel 5. Verloop van prijsindices van nieuwbouwwoningen, bouwmaterialen en
jongeren. De leeftijdsgroep van 35-54
arbeid en produktie van bouwwerken
jaar heeft zich het beste kunnen handhaven. Op grond hiervan mag men
Categorie
1971
1975
Mutatie in procenten
aannemen dat de vermindering van de
totale werkgelegenheid in de bouw in+ 62
Lonen (index, 3e kw.)
42
68
derdaad gepaard is gegaan met een
71
+ 48
Materialen (index, 3e kw.)
48
67
Bouwkosten (index, 3e kw.)
+ 46
46
verhoging van de kwaliteit van de
Produktie bouwwerken (in mrd. gld.)
23,0
21,1
– 8
arbeid.
De belangrijkste factor achter de stij1980
1975
ging van de arbeidsproduktiviteit in de
bouwsector lijkt echter de omvang van
101
+ 49
Lonen (index, 3e kw.)
68
de produktie te zijn. Dit blijkt uit label 5.
+ 42
Materialen (index, 3e kw.)
71
101
– materialen 40 x 1,13
–
loon 40×0,71 x 1,18
Bouwkosten (index, 3e kw.)
Produktie bouwwerken (in mrd. gld.)
De arbeidsproduktiviteit
nader beschouwd
= 45,2
= 33,7
101
23,2
1980
Lonen (index, 3e kw.)
Materialen (index, 3e kw.)
Bouwkosten (index, 3e kw.)
Produktie bouwwerken (in mrd. gld.)
21,1
1985
101
101
101
23,2
118
113
98
16,8
67
+ 51
+ 10
+ 17
+ 12
– 3
-28
6) J. Boerlage, Invloed van project- en seriegrootte op de bouwkosten van woningen,
Bouwcentrum, Rotterdam, 1983.
7) Stichting Research Instituut Gebouwde
Omgeving (RIGO), Decentralisatie en kleine
gemeenten, Ministerie van VROM, Den Haag,
juli 1986.
8) De bouwarbeidsmarkt 1980- 1983, EIB,
September 1985.
1A-1.1QB7
61
Het blijkt dat in de perioden waarin
de bouwkostenstijging achterbleef bij
die van materialen en lonen (1971 1975 en 1980-1985) de produktie is
ingekrompen. In het expansietijdvak
(1975-1980) overtreft de stijging van
de bouwkosten die van lonen en materialen.
Slot_______________
De conclusie uit het voorgaande is
dat, behalve met de prijzen van arbeid
en materiaal, de bouwkosten nauw samenhangen met de ontwikkeling van
de arbeidsproduktiviteit. De arbeids-
produktiviteit kan op korte termijn belangrijk veranderen. De arbeidsproduktiviteit staat onder sterke invloed
van de omvang van de activiteiten in de
bouwsector. Hierin speelt de overheid
een grote rol omdat zij – direct of indirect – de vraag naar nieuwbouw in belangrijke mate be’mvloedt. Dit betekent
dat de overheid een rechtstreekse invloed uitoefent op de prijsontwikkeling
in de nieuwbouw via de vraag naar
bouwwerken.
J.A. van der Vlist
Hoofd van de afdeling Regio, Energie en Milieu van het Nederlands Economisch Instituut
te Rotterdam.