Woningbezit ter bekostiging van zorg en pensioen

ESB Woningmarkt

woningmarkt

Woningbezit
ter bekostiging van
zorg en pensioen
Recent is van verschillende zijden aandacht gevraagd voor de rol
van het in de eigen woning opgeslagen vermogen als mogelijke financieringsbron voor een aanvulling op het pensioen of een bijdrage in de kosten van (extra) zorg. Doorgaans volstaat men daarbij met een verwijzing naar de grote omvang van dit vermogen. Als
die berekeningen worden uitgevoerd, blijken de extra inkomsten
uit verzilvering echter nogal tegen te vallen.

johan conijn
Hoogleraar aan de
Universiteit van
Amsterdam
bert kramer
Senior researcher en
team manager bij
Ortec Finance
jan
rouwendal
Hoogleraar aan de
Vrije Universiteit
Amsterdam
frans
schilder
Senior onderzoeker
aan de Universiteit
van Amsterdam

644

W

onen, zorg en pensioenen worden
steeds meer met elkaar in verband
gebracht (Asbeek Brusse en Van
Montfort, 2012). Bovenberg (2012)
spreekt in dit verband van een drieeenheid. De vergrijzing van de Nederlandse bevolking vormt
een belangrijke stimulans om deze beleidsvelden met elkaar in
verband te brengen. Door de vergrijzing zullen de kosten voor
de zorg sterk toenemen en de bekostiging vormt een potentieel probleem. Ook bij de pensioenvoorziening, die ooit zo
robuust en royaal leek te zijn, is de toekomstbestendigheid aan
de orde. Het eigenwoningbezit lijkt zich vervolgens aan te dienen als reddende financieringsbron. De mogelijkheid dat het
eigenwoningbezit deze rol vervult, is gelegen in de overwaarde
die bij veel eigenaar-bewoners aanwezig is. Die is aanzienlijk
en een deel ervan zou in potentie kunnen worden aangewend
voor consumptieve doeleinden zoals zorguitgaven.
Er zijn in hoofdlijn twee invalshoeken op het gebruik
van overwaarde voor zorg en pensioen te onderscheiden. Een
eerste is vervanging van pensioenopbouw door vermogens­
opbouw via het eigenwoningbezit. Zo zijn er voorstellen om
in het begin van de wooncarrière de pensioenpremie te kun-

nen gebruiken om de hypotheek af te lossen (Bovenberg en Jacobs, 2013; Fransman, 2013). Als gevolg hiervan zal een lager
pensioen ontstaan, maar ook lagere woonlasten. In feite is er
voor het huishouden sprake van balansverkorting. Een nadeel
hiervan is dat het diversificatievoordeel van een pensioenfonds
verdwijnt. De zekerheid dat een bij een pensioenfonds ingelegde premie wordt belegd in een goed gespreide beleggingsportefeuille wordt bij deze voorstellen ingeruild voor een zeer
eenzijdige belegging in een enkele Nederlandse woning.
Een andere invalshoek is om bij ouderen het vermogen
in de eigen woning te gebruiken om daarmee het pensioen
aan te vullen dan wel daarmee de stijgende kosten voor zorg
te dekken (Rouwendal en De Graaf, 2013). De discussie over
het verzilveren van het eigen vermogen in de woning door ouderen, die de laatste jaren in Nederland sterk is toegenomen,
is daar een uitvloeisel van. Dit is ook mede in de hand gewerkt door de sterke groei van het vermogen van ouderen dat
zich vooral in de eigen woning bevindt. Dit verzilveren van
het vermogen in de eigen woning kan vrijwillig plaats vinden,
maar ook worden afgedwongen door verplichte eigen bijdragen in de kosten voor de zorg op te leggen.
Ter bepaling van de mogelijkheden om oudedagsvoorziening en zorg te financieren uit eigenwoningbezit is het belangrijk om zicht te krijgen op het besteedbare inkomen dat
vrij zou komen bij verzilvering. De bijhorende onderzoeksvraag is in welke mate het inkomen van de ouderen structureel
kan toenemen door het eigen vermogen in de woning te verzilveren. Meer specifiek, hoeveel komt er aan inkomen vrij bij
de veelbediscussieerde sale and rent back-constructie die door
Bovenberg (2012) wordt besproken? Daarin verkoopt de oudere de woning aan een corporatie of andere belegger met het
recht in de woning te mogen blijven wonen. Hiermee wordt
ook rekening gehouden met het feit dat veel ouderen niet de
wens hebben om te verhuizen. Met de netto-opbrengst van
de verkoop kan de oudere vervolgens een levenslange lijfrente
kopen waarmee het pensioen wordt verhoogd. Het langlevenrisico ligt zo bij de verzekeringsmaatschappij die de lijfrente

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.

Jaargang 99 (4696) 23 oktober 2014

Woningmarkt ESB

heeft verkocht, en het beleggingsrisico van het vastgoed bij de
belegger (Bovenberg, 2012).
Voor uitgebreidere informatie over het maatschappelijk
debat naar de rol van de eigen woning bij de vergrijzingsproblematiek verwijzen we naar de studie van de WRR over de
samenhang tussen wonen, zorg en pensioenen (Asbeek et al.,
2012), het rapport van de commissie-Don (2013) en dat van
de TaskForce Verzilveren (2012).
Data en methode

De berekeningen van de opbrengst van verzilvering berusten
op een aantal veronderstellingen, waarvan hier de belangrijkste worden genoemd (Conijn et al., 2014). Er wordt uitgegaan van een eigenaar-bewoner die op zijn 75ste verzilvert.
Hij verkoopt de woning aan een belegger en huurt daarna de
voormalige eigen woning tot het tijdstip van overlijden van
het langstlevende lid van het huishouden. Voor de verwachte
woonduur is gebruikgemaakt van de sterftetabellen van het
Actuarieel Genootschap. De netto-opbrengst van de verkoop,
na aftrek van de nog uitstaande hypothecaire schuld, wordt
omgezet in een lijfrente. Bij de omzetting van de opbrengst
van de verkoop in een lijfrente is ervan uitgegaan dat de verzekeraar, conform de huidige marktomstandigheden een risicovrij rendement van 1,6 procent realiseert. De lijfrente betekent extra inkomen, maar er moet na de verzilvering ook huur
worden betaald. De huur is marktconform verondersteld: 5,5
procent van de WOZ-waarde op jaarbasis. De belegger realiseert een verwacht rendement van zes procent op basis van
de huur en de verkoop van de woning bij overlijden van de
langstlevende. Er wordt uitgegaan van een stijging van de woningprijzen met twee procent per jaar.De berekeningen zijn
uitgevoerd voor een representatieve steekproef van eigenaarbewoners, de respondenten van het WoON2012 onderzoek,
die nu en in de komende jaren mogelijk hun opgebouwde eigen vermogen in de woning zouden willen verzilveren. Indien
een huishouden uit twee leden bestaat wordt er verzilverd
vanaf het moment dat het oudste lid van het huishouden de
leeftijd van 75 jaar bereikt.
Tabel 1 geeft een overzicht van de overwaarde van huishoudens. Hierbij moet nadrukkelijk worden bedacht dat deze
overwaarde alleen gerealiseerd kan worden bij verkoop van de
woning in de koopwoningmarkt. De belegger, die de woning
koopt en daarna verhuurt aan de eigenaar bepaalt de prijs die
hij biedt op basis van zijn vereiste rendement. Verkoop aan een
belegger kan, maar hoeft dus niet noodzakelijkerwijs, dezelfde
opbrengst te genereren als verkoop op de koopwoningmarkt.
De tabel bevestigt het heersende beeld dat oudere eigenaar-bewoners een behoorlijk vermogen hebben opgebouwd
in de woning. De gemiddelde overwaarde is ongeveer 195.000
euro. Er is echter een duidelijk verschil tussen de verschillende
leeftijdscohorten. De jongere huishoudens onder de ouderen
hebben aanmerkelijk minder vermogen in de woning dan de
oudere huishoudens onder de ouderen. De reden is vooral
dat de jongere ouderen grotere hypotheekschulden hebben
(Van Dam et al., 2013). Deze schulden zijn vaak ook (gedeeltelijk) aflossingsvrij (Ament et al., 2013). Naar de toekomst
toe zullen eigenaar-bewoners dus minder vermogen hebben
om te verzilveren, ongeacht of de verzilvering plaats heeft via
verkoop van de woning op de koopwoningmarkt of aan een
belegger.
Jaargang 99 (4696) 23 oktober 2014

Resultaten

Op basis van de gehanteerde veronderstellingen kan het te
verzilveren vermogen van huishoudens in de toekomst worden ingeschat. De uitkomsten hiervan worden in figuur 1
afgezet tegen het vermogen dat huishoudens vrij kunnen
krijgen door te verhuizen. De waarden die voor – bijvoorbeeld – 2015 zijn weergegeven betreffen dus het gemiddelde
huishouden dat in 2015 kan verzilveren. Het te verzilveren
vermogen is het verschil tussen de opbrengst van de woning
– gerealiseerd door verkoop op de markt of aan een investeerder/belegger en de netto-hypotheekschuld. Het blijkt dat de
omvang van het te verzilveren vermogen in de toekomst veel
meer daalt indien de woning op de koopwoningmarkt wordt
verkocht dan indien deze wordt verkocht aan een belegger.
Dit is het gevolg van het feit dat bij verkoop aan een belegger over een langere periode een marktconforme huur wordt
betaald. Deze inkomsten nemen in de toekomst als gevolg van
een stijgende levensverwachting toe. Dit compenseert het feit

Bezit en schuld naar leeftijdsklasse in 2012,
maal duizend euro

tabel 1

Leeftijdsklasse

WOZ-waarde

Hypotheek­
schuld

Kapitaal­
verzekering

Overwaarde

50 -54 jaar

298

170

17

145

55 – 59

297

149

15

163

60 – 64

303

122

9

191

65 – 69

302

102

5

205

70 – 74

314

74

1

242

75 – 79

310

58

1

254

> 80

302

46

1

256

Totaal

303

117

9

195

Te verzilveren woningwaarde, naar type
verzilvering
300

figuur 1

Maal duizend euro

250
200
150
100
50
0

‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17 ‘18 ‘19 ‘20 ‘21 ‘22 ‘23 ‘24 ‘25 ‘26 ‘27 ‘28 ‘29 ‘30 ‘31 ‘32 ‘33 ‘34 ‘35 ‘36 ‘37
Verkoop op koopwoningmarkt

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.

Verkoop aan investeerder

645

ESB Woningmarkt

dat deze huishoudens een hogere hypotheekschuld hebben.
De omvang van de overwaarde bij oudere eigenaar-bewoners is dus aanzienlijk. De vraag is in hoeverre eigenaar-bewoners uit hun overwaarde vrij besteedbaar inkomen kunnen
krijgen als ze hun woning aan een belegger verkopen. Immers,
er dient na verkoop van de woning huur aan de belegger betaald te worden. In figuur 2 is de jaarlijkse uitkering uit de
lijfrente zowel bruto (dus alleen de lijfrente) als netto (dus
het verschil tussen ontvangen lijfrente en te betalen huur)
weergegeven. Hierbij is ook de besparing op de eigenaarslasten (ozb, onderhoudskosten) verrekend. Deze zijn bij de
uitkering opgeteld. Net als bij figuur 1 hebben de uitkomsten
betrekking op het gemiddelde huishouden dat in een bepaald
jaar voor verzilveren in aanmerking komt.

verzilveren is een veel minder
aantrekkelijke optie dan de grote overwaarde
die veel oudere eigenaar-bewoners hebben
in eerste instantie suggereert

300

Maal duizend euro

250
200
150
100
50
0

Figuur 2 laat zien dat eigenaar-bewoners weliswaar een
aardige bruto-lijfrente uit hun vermogen weten te realiseren,
maar dat hier na verrekening van de veranderende woonlasten aanzienlijk minder van over blijft. Voor huishoudens die
in de nabije toekomst verzilveren, is er nog een aanvullend
inkomen te realiseren van gemiddeld ongeveer 250 euro per
maand. Voor huishoudens die in de verdere toekomst zouden
gaan verzilveren, neemt dit bedrag aanzienlijk af als gevolg
van het feit dat nieuwe lichtingen verzilverende huishoudens

‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17 ‘18 ‘19 ‘20 ‘21 ‘22 ‘23 ‘24 ‘25 ‘26 ‘27 ‘28 ‘29 ‘30 ‘31 ‘32 ‘33 ‘34 ‘35 ‘36 ‘37
Verkoop op koopwoningmarkt

Verkoop aan investeerder

Jaarlijkse uitkering lijfrente
20

figuur 2

Maal duizend euro

een hogere hypotheek hebben. Op de langere termijn is de
uitkering vermeerderd met de besparing op de eigenaarslasten
niet voldoende om de huuruitgaven te dekken.
De analyse toont dat verzilveren een veel minder aantrekkelijke optie is dan de grote overwaarde die veel oudere eigenaar-bewoners hebben in eerste instantie suggereert. Deze
uitkomst is natuurlijk mede afhankelijk van de gehanteerde
veronderstellingen. Er wordt daarom een robuustheidsanalyse uitgevoerd.
Zo kan met de belegger die de woning koopt een lager
huurniveau worden afgesproken. Dat betekent dat de belegger – die marktconform opereert – minder biedt voor de woning zodat tegenover de lagere huur ook een lagere lijfrente
komt te staan. Per saldo blijkt dat voordelig uit te pakken voor
de bewoner: de jaarlijks netto-uitkering stijgt tot maximaal
circa 10.000 euro als helemaal geen huur meer wordt betaald.
Het is echter de vraag of een belegger deze overeenkomst zou
willen sluiten, aangezien hij wel te maken heeft met kosten
van verhuur, zoals onderhoud en het eigenaarsdeel van de
OZB – die niet in de berekeningen zijn meegenomen – die
gedurende lange tijd ongedekt blijven. Een jaarlijks huurniveau van vier procent over de OZB-waarde levert de bewoner
ook al een hogere netto-lijfrente op dan de oorspronkelijk gestelde zes procent, maar ook dan dient de belegger akkoord te
gaan met een lager dan marktconform rendement gedurende
het resterende leven van het huishouden.
De risicoperceptie van de belegger is eveneens van belang. Een lager vereist rendement van vijf in plaats van zes
procent doet de netto-lijfrente met ongeveer 2000 euro per
jaar toenemen. Een hoger vereist rendement leidt tot een ongeveer even groot negatief effect op de lijfrente.
Verder heeft de verwachte bewoningsduur een belangrijk
effect op de hoogte van de netto-lijfrente. Als wordt aangenomen dat al op 65-jarige leeftijd wordt verzilverd, wordt die
zelfs negatief. Als de lijfrente echter op 85-jarige leeftijd van
de bewoner wordt beëindigd, stijgt die met circa 6000 euro
per jaar.
Voorts valt op te merken dat het rendement in de lijfrente in de berekeningen laag is. Dat komt overeen met de huidige lage rentestand, maar als gerekend wordt met een meer
gebruikelijke rente van 4,25 procent, stijgt de netto-lijfrente
met ongeveer 4000 euro per jaar. Samen met de 250 euro aan
netto-lijfrente per maand bij de huidige lage rentestand, zou
de netto-lijfrente per maand dan uitkomen op circa 580 euro
voor huishoudens die in de nabije toekomst verzilveren.

18

conclusie en discussie

16

Wonen, zorg en pensioenen worden de laatste jaren in Nederland steeds meer met elkaar in verband gebracht. Enerzijds is
er, ook na de daling van de koopprijzen de afgelopen jaren,
een forse overwaarde in de eigen woning, in het bijzonder bij
de oudere generaties. Anderzijds zullen de zorgkosten met de
vergrijzing verder toenemen en is ook de pensioenvoorziening minder robuust dan eerder werd gedacht. Dit voedde
verkenningen naar de mogelijkheden om voor ouderen het
vermogen in de eigen woning beschikbaar te krijgen voor een
extra pensioen en de bekostiging van de zorgbehoefte. Vooralsnog waren deze verkenningen echter nog niet voorzien van
een cijfermatige inschatting van de mogelijke opbrengst van
het verzilveren van de overwaarde in de woning.

14
12
10
8
6
4
2
0
-2
-4

‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17 ‘18 ‘19 ‘20 ‘21 ‘22 ‘23 ‘24 ‘25 ‘26 ‘27 ‘28 ‘29 ‘30 ‘31 ‘32 ‘33 ‘34 ‘35 ‘36 ‘37
Bruto uitkering lijfrente

646

Netto uitkering lijfrente

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.

Jaargang 99 (4696) 23 oktober 2014

Woningmarkt ESB

Dat er aandacht is voor het vermogen in de woning blijkt
begrijpelijk. Bij 65-plussers met een eigen woning bedraagt
de overwaarde in de woning gemiddeld 225.000 euro. Deze
overwaarde is zo hoog omdat deze generatie de hypotheek
veelal geheel of grotendeels heeft afgelost en profijt heeft gehad van de grote prijsstijgingen op de woningmarkt. Mede
door het eigenwoningbezit is het vermogen, inclusief de overwaarde in de woning, van eigenaar-bewoners veel hoger dan
dat van huurders. Hieruit kan de aandacht in de beleidsdiscussie voor de mogelijke rol van dit vermogen als aanvulling
op het pensioen of als hulpbron voor het betalen van zorgkosten goed worden verklaard.
Berekeningen, op basis van redelijke veronderstellingen,
laten echter zien dat een realistische inschatting van de nettolijfrente die met verzilveren bereikt kan worden in een basisscenario tot een bedrag van nog geen 2000 euro per jaar zou
leiden, gemiddeld over een maximale woonduur van 25 jaar.
Het is goed hierbij op te merken dat de huidige percentages
mogelijk niet overeenkomen met het te verwachten structurele niveau. Op de woningbeleggingsmarkt zou een risicovrije
rente van vier procent en een risico-opslag van twee procent
op langere termijn relevanter kunnen zijn, en dan gaat het
beeld er inderdaad wat anders uitzien. Maar zelfs bij extreme veronderstellingen komt het nettobedrag niet uit boven
10.000 euro per jaar. Dat is een redelijk bedrag, maar hierbij
moet natuurlijk bedacht worden dat huishoudens die op hun
75ste verzilveren een verwachte woonduur hebben die veel lager ligt dan 25 jaar. Het verwachte bedrag dat totaal zal worden uitgekeerd is dus aanzienlijk lager dan de overwaarde die
momenteel in de woning aanwezig is. De conclusie is daarom
dat het extra inkomen dat door het verzilveren van de overwaarde kan worden gerealiseerd, beperkt is. Het algemene
beeld is dat de gouden bergen van de overwaarde grotendeels
verdampen als die overwaarde gebruikt wordt om het inkomen te verhogen. Dit impliceert dat de overwaarde niet veel
mogelijkheden biedt om het pensioen structureel aan te vullen of een structurele zorgbehoefte mee te bekostigen. Alleen
voor de lagere inkomens is het extra inkomen een substantiële
aanvulling van het inkomen.
De belangrijkste achtergrond van de bevindingen is de
asymmetrie in de hoogte van het rendement van belegger
en verzekeraar, die aansluiten bij de huidige situatie. Bij de
belegger is rekening gehouden met een rendement van zes
procent, terwijl bij de verzekeraar met een rentevergoeding
op basis van de risicovrije rente is gerekend. Bij een looptijd
van tien jaar is deze rente niet meer dan 1,6 procent. Deze
verhoudingen illustreren de huidige situatie op de verschillende markten. Het is met name het grote verschil tussen de
rendementen op beide markten dat een groot negatief effect
heeft op de hoogte van de lijfrente. Immers, naarmate de rendementseis van de belegger hoger is, is de netto-opbrengst
voor het huishouden lager. Naarmate het rendement dat de
verzekeraar inrekent lager is, is de lijfrente eveneens lager.
Een verschil tussen beide percentages is te verwachten omdat
daarin de risicopremies tot uitdrukking komen. Het lijkt er
dus op dat het beperkte rendement van verzilveren niet zozeer
een gevolg is van de huidige specifieke omstandigheden op de
markten voor onroerend goed en beleggingen, maar een algemeen geldende conclusie is.
De berekeningen werpen de vraag op waarom zo velen
Jaargang 99 (4696) 23 oktober 2014

de mogelijkheden van verzilveren veel optimistischer hebben
ingeschat. Onze indruk is dat het gebruik van eenvoudige
‘levenscyclus’ modellen van spaar- en consumptiegedrag die
geen rekening met de verschillen in rendement tussen woningmarkt en lijfrente houden, hier een bepalende rol speelt.
Mogelijk kunnen veranderingen in het aanbod van de
financiële producten die voor verzilveren van belang zijn
ook een bijdrage leveren aan betere verzilvermogelijkheden.
Bovenberg en Kortleve (2012) hebben nog niet zo lang geleden betoogd dat pensioenfondsen kunnen bijdragen aan het
functioneren van de woningmarkt. Dat zou ook hier het geval
kunnen zijn. Pensioenfondsen zetten ook ingelegd kapitaal
om in een lijfrente en zij lijken daarbij in staat een aanzienlijk
hoger rendement te behalen dan de risicovrije rente, of die nu
1,6 is of hoger. Het zou daarom de moeite waard zijn om te
bezien of het omzetten van de verkoopwaarde van de woning
in een lijfrente niet tegen gunstiger voorwaarden kan. Als
grootschalig wordt geïnvesteerd in verzilverde woningen kan
bovendien een deel van het woningmarktrisico geëlimineerd
worden. Met andere woorden: het probleem dat hier is aangekaart kan ook worden opgevat als een uitdaging.

Literatuur
Ament, P., S. Janssen-Jansen en J. Nieuweboer (2013) 60-Plussers hebben vaker aflossingsvrije hypotheken. CBS Webmagazine, 5 juni.
Asbeek Brusse, W. en C.J. van Montfort (red.) (2012) Wonen, zorg en pensioenen. Hervormen en
verbinden. Den Haag: Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid.
Bovenberg, A.L. (2012) Naar een drie-eenheid van pensioen, wonen en zorg. In: Asbeek et
al. (2012).
Bovenberg, A.L. en B. Jacobs (2013) Verzilver pensioenrechten om restschulden weg te werken. Opinie op www.mejudice.nl.
Bovenberg, A.L. en N. Kortleve (2012) Wonen in je Pensioen. ESB, 97 (4647), 658-661.
Commissie-Don (2013) Inkomen en vermogen van ouderen: analyse en beleidsopties. Den Haag:
Ministerie van Financiën.
Conijn, J.B.S., B. Kramer, J. Rouwendal en F. Schilder (2014) Verzilveren van overwaarde. De
mogelijkheden voor het woningbezit in de bekostiging van wonen, zorg en pensioen. Amsterdam:
Amsterdam School of Real Estate.
Dam, F. van., F. Daalhuizen, C. de Groot et al. (2013) Vergrijzing en ruimte; gevolgen voor de
woningmarkt, vrijetijdsbesteding, mobiliteit en regionale economie. Den Haag: Planbureau voor
de Leefomgeving.
Fransman, R. (2013) Met pensioen hypotheek aflossen. Column op www.ftm.nl.
Rouwendal, J. en M. de Graaf (2013) Mijn pensioen staat als een huis. NEA paper, 51.
Taskforce verzilveren (2013) Eigen haard is zilver waard. Rapport op www.eigenhuis.nl.
Venti, S.F. en D.A. Wise (1991) Aging and the income value of housing wealth. Journal of Public
Economics, 44(3), 371–397.

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.

647