Aardbevingen in Groningen weten de gemoederen nog flink bezig te houden. De vraag wie nu wat moet betalen en hoeveel is nog steeds een vraag met heel veel antwoorden en weinig consensus. Vooral bewoners en de NAM zijn het nog niet eens. Ondanks dat de NAM directe schade door gasbevingen al enkele jaren vergoedt, is vooral vergoeding van de immateriële schade reden voor getouwtrek. Immateriële schade omvat dan bijvoorbeeld toegenomen ongemak en onzekerheid over hoe het aardbevingsgebied zich in de toekomst zal ontwikkelen. Dit manifesteert zich onder andere in dat huizen in het aardbevingsgebied minder opbrengen. Maar wat zou de NAM dan de bewoners moeten betalen? Een recent paper gebruikt een nieuwe – relatief eenvoudige – maatstaf om dat te bepalen.
Rechtszaak tegen de NAM
Nu heeft de NAM sinds 2013 een waarderegeling waar in ongeveer 10 stappen bij verkoop van een huis mogelijkerwijs iets van die immateriële schade wordt vergoed. Ik heb al eerder de tekortkomingen van deze regeling beschreven: de procedure is langdurig, zeer ondoorzichtig (de vergoeding kan bijvoorbeeld verschillen voor twee aangrenzende huizen) en vindt pas plaats als het huis verkocht is (als dat al lukt). Stichting WAG spande daarom een rechtszaak tegen de NAM aan. De rechter bepaalde begin september 2013 dat de NAM waardedalingen in huizen als gevolg van aardbevingen direct moet compenseren, ook als de woning nog niet verkocht is en geen directe fysieke schade heeft. De NAM is in hoger beroep gegaan en op dit moment loopt de procedure.
Hoe groot is dan die immateriële schade?
Als Stichting WAG gelijkt krijgt is het natuurlijk nog steeds de vraag hoe moet worden bepaald hoeveel bewoners zouden moeten ontvangen bij een aardbeving. In de inmiddels gepubliceerde studie van een jaar geleden zochten Jos van Ommeren en ondergetekende uit dat dit ongeveer € 3500 zou moeten zijn voor een aardbeving met een kracht van boven de 2,5 op de schaal van Richter. In een recente publicatie is de analyse uitgebreid met twee jaren (2013 en 2014): deze resultaten blijken nagenoeg onveranderd te blijven. Een recente masterscriptie van Romy Hoogeveen die dezelfde methode gebruikt lijkt ook te suggereren dat er effecten zijn van aardbevingen op commerciële vastgoedwaardes, zoals winkels en kantoorpanden, hoewel het effect niet erg nauwkeurig kan worden berekend voor de provincie Groningen.
Nieuwe maatstaf: percentage woningen met schade
Men kan kritiek hebben op de bovenstaande analyse, omdat men moet bepalen wat ‘voelbare’ aardbevingen zijn. En dat is lastig. Om dit te omzeilen kun je ook een directere maatstaf gebruiken, namelijk het ‘percentage woningen met schade’ (zie plaatje hiernaast).1 Men kan verwachten dat in gebieden met een hoger percentage woningen met gemelde schade de immateriële schade ook groter is. Inderdaad, nieuwe uitkomsten laten zien dat dit het geval is: een stijging van één %-punt in het aandeel woningen met schade leidt tot een daling in de huizenprijzen van ongeveer 0.2%. George de Kam (Universiteit Groningen) heeft in een recente blog berekend dat de totale kosten bijna een miljard euro zouden zijn, gegeven deze effecten.
Immateriële schade is lastig aan te tonen
Waarom vinden veel studies nog steeds geen effect van de aardbevingen op vastgoedwaardes? Een recente studie van het Centraal Bureau van de Statistiek kon bijvoorbeeld geen prijseffect aantonen. Dit heeft twee redenen. Allereerst worden gebieden ingedeeld in wel/geen aardbevingsgebied. Het plaatje hiernaast laat zien dat er grote verschillen zijn in het percentage woningen met schade binnen het aardbevingsgebied en zelfs binnen gemeente. Door de arbitraire indeling wordt het spreekwoordelijke kind met het badwater weggegooid. Ten tweede wordt er vaak aangenomen dat er voor de beving in Huizinge geen prijseffecten waren; de jaren ervoor fungeren dus als het uitgangspunt. Dit blijkt echter aantoonbaar onjuist. Na 2002 zijn er wel degelijk prijseffecten.
Conclusie
Mits er met deze zaken rekening wordt gehouden lijken verschillende maatstaven en methodes dus tot vergelijkbare conclusies te leiden: aardbevingen leiden tot immateriële schade van €1000-€5000 per aardbeving, afhankelijk van hoe sterk de aardbeving is en hoeveel aardbevingen al hebben plaatsgevonden. Mocht de rechter de bewoners gelijk geven, dan kan dit bedrag worden gebruikt als ijkpunt om bewonersvergoedingen voor immateriële schade te bepalen, direct nadat een aardbeving heeft plaatsgevonden, en niet pas als de bewoner er in geslaagd is zijn huis te verkopen.
1 Nu zou het nog beter zijn om direct het aantal schademeldingen per aardbeving op te nemen zodat het effect per aardbeving kan worden geschat en we direct kunnen corrigeren voor de fysieke schade van aardbevingen, maar deze data waren helaas niet beschikbaar voor dit onderzoek.
Auteur
Categorieën