■ Paul de Vries (Kadaster)
De sterke toename van het aantal 75-plussers heeft steeds meer effect op de ontwikkeling van de woningprijzen. Gemiddeld verkopen zij hun woning met verlies (in reële euro’s).
De figuur laat de reële winst zien die per leeftijdscategorie wordt gemaakt op de verkoop van een woning. Hierbij is de oorspronkelijke aankoopprijs van iedere woning geïndexeerd met de algemene woningprijsontwikkeling (Prijsindex Bestaande Koopwoningen). Als de woning een gemiddelde prijsontwikkeling doormaakt, dan zal de gerealiseerde verkoopprijs gelijk zijn aan de geïndexeerde aankoopprijs. Als de woning voor meer geld wordt verkocht, wordt er een winst geboekt.
De verkoopprijs van woningen van 85-plussers ontwikkelt zich ver onder de gecorrigeerde aankoopprijs (figuur); deze groep ouderen maakt dus in reële euro’s verlies bij verkoop. Ook ouderen vanaf 75 jaar verkopen hun woning goedkoper dan de algemene prijsontwikkeling voorspelt. Gemiddeld genomen verkopen alleen huishoudens jonger dan 65 jaar hun woning met winst. Omdat het aandeel 75-plussers in de toekomst stevig toeneemt, zal dit patroon de gemiddelde prijsontwikkeling beïnvloeden. Tussen nu en 2040 komen de woningen van de Babyboomgeneratie, geboren tussen 1945 en 1950, op de markt.
Er zijn verschillende redenen waarom ouderen goedkoper verkopen. Ten eerste zijn veel woningen slecht onderhouden. Hoe ouder de eigenaar-bewoner is, hoe minder hij aan onderhoud doet. Dit zorgt voor een negatief prijseffect. Ook gedateerde woningen zorgen voor een negatief prijseffect. Bij aankoop van zulke woningen is altijd een verbouwing nodig om te voldoen aan de huidige woonwensen. Als laatste zien we forse overwaarden op woningen van 75-plussers, oftewel het verschil tussen de WOZ-waarde en de resterende hypotheek. Gemiddeld is de overwaarde 200.000 euro. Dat kan betekenen dat ouderen, of hun erfgenamen, minder strak onderhandelen met kopers, omdat daar geen noodzaak toe is.
Notarissen zullen de komende jaren snel veel meer grijze verkopers zien in hun kantoor. Omdat ze gemiddeld met verlies in reële euro’s verkopen, zal dit de toekomstige woningprijsontwikkeling per definitie negatief gaan beïnvloeden.
2 reacties
In de reactie wordt bezwaar gemaakt tegen het indexeren van de waarde van woningen met de woningprijsindex. De woningprijsindex is echter hiervoor ontwikkeld en wordt ook zodanig gebruikt door vele instanties. Het doel van de index is om de woningprijsontwikkeling van de alle koopwoningen te geven. Met de index kunnen vastgoedeigenaren of hypotheekverstrekkers hun portefeuilles indexeren. Er gebeurt niets anders in het artikel. Er wordt geconcludeerd dat de woningwaardeontwikkeling afhankelijk is van de leeftijd van de verkoper.
Mijn hemel. Indexeren tegen de gemiddelde woningprijsontwikkeling. En een negatieve afwijking daarvan een reel verlies noemen is de ESB niet waardig. Wat een akelig frame. Zeker als je weet dat deze groep in feite de grootste overwaarde heeft.