Rol overheid bij schuldafbouw consumenten

ESB Woningmarkt

Woningmarkt

Rol overheid bij
schuldafbouw consumenten

In de nasleep van de financiële crisis zit een deel van de Nederlandse consumenten in een proces van schuldafbouw. Als de economie
nog verder verslechtert zal de overheid moeten ingrijpen om de
herstructurering van schulden van huishoudens te bevorderen.
Hierbij kunnen we leren van de ervaringen in andere landen.

Michiel
Bijlsma
Hoofd sector Markt­
ordening bij het
Centraal Planbureau
Nancy
van Beers
Wetenschappelijk
medewerker bij het
Centraal Planbureau

750

N

ederlanders hebben internationaal gezien
hoge schuldenniveaus, vooral in de vorm
van hypotheekschuld. In de nasleep van de
financiële crisis staan door de dalende huizenprijzen ruim één miljoen huishoudens
onder water: de marktwaarde van de woning is dan lager dan
de hypotheek die op de woning rust (CBS, 2013b). Volgens
het BKR (2013) hadden per 1 oktober 91.812 huiseigenaren
een betalingsachterstand op hun hypotheek. Een achterstand
wordt geregistreerd na vier maanden op rij niet betalen. De
werkloosheid (de belangrijkste bepalende factor van betalingsproblemen bij consumenten) neemt nog steeds toe.
Weliswaar staan op geaggregeerd niveau tegenover de hoge
schuldenniveaus aanzienlijke bezittingen, zoals pensioenen
en de woning zelf, maar die bezittingen zijn niet altijd liquide.
Daarbij bestaat er grote heterogeniteit tussen groepen consumenten. Vooral jonge huishoudens die een huis kochten op
het hoogtepunt van de huizenzeepbel hebben hoge LTV-ratio’s
(loan-to-value) en zitten met een fikse restschuld als zij zich gedwongen zien hun huis te verkopen. Een deel van de Nederlandse consumenten zit dan ook in een proces van schuldafbouw.
In het uiterste geval kunnen consumenten hun schulden
niet snel genoeg afbouwen en is een herstructurering van de
schulden de enige optie. Dit betekent doorgaans dat zowel
schuldeiser als schuldenaar een verlies zal moeten nemen. De
vraag is of de overheid een rol moet spelen in het herstructureren van schulden van consumenten en zo ja, welke rol dan

precies. Overheidsingrijpen wordt doorgaans gerechtvaardigd als de markt geen efficiënte uitkomst genereert of als er
sprake is van externe effecten.
Inefficiënties bij herstructurering

Coördinatieproblemen kunnen ervoor zorgen dat schuldeisers
in eerste instantie weigeren te herstructureren en uiteindelijk
overhaast overgaan tot liquidatie. Als er meerdere schuldeisers zijn, kan bij heronderhandelingen over schuldcontracten
meeliftersgedrag ontstaan. Elke schuldeiser wacht dan het liefst
tot anderen hun schulden hebben afgeschreven, zodat zij zelf
minder of niet af hoeven te schrijven. Daardoor wordt er te
weinig of helemaal niet geherstructureerd. Tegelijkertijd kan
er een race ontstaan om als eerste geld zeker te stellen als het
vermoeden ontstaat dat liquidatie onvermijdelijk is. Het gevolg kan zijn dat problemen uit de hand lopen en potentieel
gezonde huishoudens failliet gaan. Dit is geen puur theoretische mogelijkheid. Pisorkski et al. (2010) vinden bijvoorbeeld
dat probleemleningen in een securitisatie sneller worden geliquideerd dan leningen die in de portfolio van banken terechtkomen, omdat banken eerder bereid zijn te heronderhandelen
over leningen waarvan ze de enige eigenaar zijn.
Informatieproblemen kunnen leiden tot inefficiënte beslissingen om te herstructureren of te liquideren. Informatieproblemen treden bijvoorbeeld op als de schuldeiser niet goed
kan bepalen wat de terugbetaalcapaciteit van een huishouden
is, wanneer de schuldenaar niet weet hoe streng de kredietverlener is met herstructurering van schulden, of wanneer acties
van kredietvertrekker dan wel schuldenaars om schulden beheersbaar te houden niet contracteerbaar zijn. Om strategisch
gedrag van schuldenaars te ontmoedigen hebben schuldeisers
dan een prikkel om herstructurering te weigeren (Foote et
al., 2008). Daardoor zullen sommige leningen niet worden
geherstructureerd en eindigen in liquidatie, zelfs als schuldenaars hun lening niet meer kunnen betalen en failliet zullen
gaan. Ook kunnen schuldenaars hun hakken in het zand zetten om zo te proberen betere heronderhandelingsresultaten

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
Jaargang 98 (4674 & 4675) 13 december 2013
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.

Woningmarkt ESB

Verschillende negatieve externe effecten van onverwacht
hoge schuldenniveaus van consumenten kunnen de gevolgen
van inefficiënte herstructurering en liquidatie voor de samenleving versterken.

is voor debiteuren dan voor crediteuren (Tobin, 1980; King,
1994). Via de vraaguitval wordt de schuldafbouw een probleem voor de hele economie (Mian, 2013).
Door coördinatieproblemen of informatieasymmetrie
verloopt herstructurering van problematische schulden dus
niet altijd efficiënt. Maar ook als deze problemen zijn opgelost, bestaan er negatieve externe effecten van herstructurering
waardoor schuldeisers en schuldenaars vanuit maatschappelijk
perspectief inefficiënte beslissingen nemen. Overheidsingrijpen is dus gerechtvaardigd. De vraag is nu welke mogelijkheden de overheid heeft om in te grijpen en wat de gevolgen zijn
van het inzetten van verschillende instrumenten.

Gedwongen verkopen

Beleidsopties

Indien een huizenbezitter de maandelijkse hypotheeklasten
niet meer kan dragen, kan de kredietverlener besluiten het
huis (vaak onder de marktprijs) te verkopen. Lagere verkoopprijzen bij gedwongen verkopen voeren een negatieve druk uit
op huizenprijzen en het vermogen van andere huishoudens
doordat huizenkopers en taxateurs deze prijzen gebruiken om
de prijs van andere huizen in de buurt te schatten (Harding et
al., 2009). Hierdoor zijn gezonde huizenbezitters soms niet in
staat om hun hypotheek te herfinancieren of hun huis zonder
restschuld te verkopen. Dat leidt tot een toename van het aantal
huishoudens met problematische schulden en het aantal onnodige liquidaties. Via een verdere verslechtering van bankbalansen kan dit weer zorgen voor verdere inperking van krediet en
een verdere druk op de huizenprijzen (Laeven en Laryea, 2009).

Diverse Europese landen en de Verenigde Staten hebben als
reactie op toenemende problemen met consumentenschulden
sinds het begin van de financiële crisis maatregelen doorgevoerd
om schuldherstructurering te versnellen, heronderhandelingen
te faciliteren, herstructurering door banken af te dwingen of
surseance op faillissementen op te leggen. Tabel 1 geeft een classificatie van de verschillende typen overheidsingrijpen.

te behalen. Als uitstel van herstructurering in een vroeg stadium ervoor zorgt dat in een later stadium alsnog schuldsanering nodig is, nu met steun van de overheid, dan hebben
schuldeisers een prikkel om herstructurering inefficiënt lang
uit te stellen. Banken wachten dan met herstructureren omdat dit de kans vergroot dat de overheid later zal bijspringen.
Negatieve externe effecten

Onder water staan

Als huizenprijzen dalen, kunnen huishoudens onder water
komen te staan: de marktwaarde van de woning is dan lager
dan de hypotheek die op de woning rust. Hierdoor hebben
huizenbezitters minder geld om te investeren in het huis.
Melzer (2010) constateert dat huizenbezitters die onder water staan dertig procent minder uitgeven aan de verbetering
en het onderhoud van hun huis dan huizenbezitters met een
positief huizenvermogen. Dit heeft mogelijk een negatieve invloed op de waarde van andere woningen in de buurt. Slecht
onderhouden en leegstaande huizen hebben een negatieve invloed op de visuele uitstraling en sociale cohesie in de buurt
en bevorderen criminaliteit (Apgar et al., 2005). Daarbij zullen hypotheekbezitters die bij verkoop met een moeilijk herfinancierbare restschuld achterblijven minder snel verhuizen.
Hierdoor kan de doorstroming op de huizenmarkt en de arbeidsmobiliteit in het gedrang komen.
Schuldafbouw

De afbouw van schulden die volgt na een onverwachte daling
van huizenprijzen kan ook leiden tot een afname van de geaggregeerde vraag doordat afbouw van hoge schulden consumenten dwingt minder te consumeren. De centrale vraag is waarom
degenen die hun leningen terugbetaald krijgen, niet méér gaan
consumeren, wat de afname in consumptie door huishoudens
met hoge schulden zou compenseren. Hier kunnen verschillende mechanismen achter zitten. De schuldeisers kunnen grotendeels in het buitenland zitten. Ook kunnen prijsmechanismen
niet goed werken vanwege de zogeheten zero lower bound, een
renteniveau dat niet verder omlaag kan. Een ander mechanisme
ontstaat als de neiging om te consumeren uit vermogen hoger

Herstructurering financieren

Ten eerste kan de overheid een herstructureringsprogramma
opzetten, dat vaak bestaat uit twee componenten. Ten eerste
het geven van financiële prikkels aan schuldeisers, bijvoorbeeld door middel van belastingkortingen op geherstructureerde leningen. Ten tweede het verstrekken van een directe
subsidie aan schuldenaars, bijvoorbeeld in de vorm van een
subsidie op rentebetalingen, of de mogelijkheid om restschulden goedkoop te financieren. Als dergelijke financiële prikkels voldoende compenseren voor private transactiekosten,
kunnen ze ervoor zorgen dat beide partijen meewerken. Tegelijkertijd kan een herstructureringsprogramma hoge kosten en administratieve belasting met zich meebrengen voor
de overheid, bijvoorbeeld als een programma complexe en
gedetailleerde eisen omvat. Daarnaast kan strategisch gedrag
van zowel schuldeisers als schuldenaars de effectiviteit van het
herstructureringsprogramma beperken.
In de VS bestaat sinds februari 2009 het herstructureringsprogramma Making Home Affordable (MHA), een vrijwillig herstructureringsprogramma dat als doel heeft faillissementen van huishoudens te voorkomen en de huizenmarkt
te stabiliseren. Het programma biedt huishoudens verschillende opties om de maandelijkse hypotheekbetalingen te
verlagen, zoals verlaging van de rentevoet van de hypotheek
(tot een rentevoet van twee procent), verlenging van de betalingstermijn (tot maximaal veertig jaar) en verlaging van de
hoofdsom met een bedrag dat pas later, bijvoorbeeld op de
vervaldag, terugbetaald hoeft te worden. Omdat de financiële
prikkels voor schuldeisers om deel te nemen in eerste instantie
niet sterk genoeg bleken en de toelatingseisen voor schuldenaars te streng waren, is het programma in juni 2012 aangepast. Sinds de start van het programma zijn 1,1 miljoen huizenbezitters in de VS direct geholpen door het programma,
dat recent verlengd is tot eind 2015. In Nederland bestaat de
woonkostentoeslag, een tijdelijke inkomensaanvulling speciaal bedoeld voor huishoudens van wie het inkomen plotseling
erg laag is en daardoor hun huur of hypotheek niet meer kunnen betalen. Daarnaast kent Nederland een uitgebreid sociaal

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
Jaargang 98 (4674 & 4675) 13 december 2013
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.

751

ESB Woningmarkt

Beleidsinstrumenten ter bestrijding economische gevolgen overmatige schuldenlast

tabel 1

Instrument
Subsidies van
de overheid aan
schuldeisers

Vormen
Garantie kredietrisico hypotheek­verstrekking
Belastingkorting geherstructureerde leningen
Lagere rente op kredietfaciliteiten

Voorbeelden

Nederland

NewBuy en Help to Buy Scheme (VK )
Impliciete overheidsgarantie op gesecuritiseerde hypotheken
van Fannie Mae en Freddie Mac (VS)

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Subsidies van
de overheid aan
schuldenaars

Inkomenssteun
Subsidies rentebetalingen en herfinan­
cieringen en garanties op betalingen

Mortgage payment subsidy (VS)
Support for Mortgage Interest (VK)

Woonkostentoeslag
Sociaal vangnet
NHG

Faciliteren van
heronderhande­
lingen tussen
schuldeisers en
schuldenaars

Herstructureringsprogramma
Verge­mak­kelijken van buitenge­rechtelijke
onderhandelingen door het uitzetten van
richtlijnen of het vaststellen van een juridisch
bindend kader
Invoering of hervorming van faillisse­ments­
regelingen om een ordelijke afwikkeling van
de overmatige schuldenlast makkelijker te
maken

Making Home Affdordable Program (VS)
The Office of the Debtor’s Ombudsman (IJsland)
Mogelijkheid aflossen of omzetten van leningen in vreemde
valuta naar eigen valuta tegen gunstige wisselkoers (Hongarije,
Kroatië)
Mogelijkheid afwaardering hypotheekschulden tot 110% van de
onderpandwaarde (IJsland)
Vrijwillige richtlijnen en gedragscodes voor banken om
consumentenschulden te herstructureren (IJsland, Ierland,
Letland en Portugal)
Invoering of aanpassing persoonlijke faillissementswetgeving
(Ierland, Estland, IJsland, Italië, Letland, Litouwen en Polen)

Wet gemeentelijke schuldhulpverlening
(minnelijk traject)

Gedwongen
Verplichte herstructurering
herstructurering Surseance op faillissementen

Preventie
overmatige
schulden

Illegaal verklaring van leningen in buitenlandse valuta (IJsland) Wet schuldsanering natuurlijke
Speciale wetgeving omtrent onhoudbare hypotheekschulden
personen (wettelijk traject)
(Portugal en Griekenland)
Door de overheid opgelegde uitstel van executie van
hypotheken (Grote Depressie VS, Griekenland, Hongarije)
Quota op het aantal faillissementen (Hongarije)

Hervorming wetgeving afsluiten van een
hypotheek: hoogte hypotheek beperken,
afschrijvingsperiode verkorten, aflossingsvrije
hypotheek inperken, hypotheekrenteaftrek
beperken en acceptatiecriteria verscherpen

vangnet. Dit functioneert als een verzekering die afbetaling
van schulden in geval van bijvoorbeeld werkloosheid mogelijk maakt en zo het aantal faillissementen beperkt.
Herstructurering faciliteren

De tweede mogelijkheid betreft het verminderen van coördinatieproblemen door heronderhandelingen tussen schuldeisers en schuldnemers te faciliteren. Indien vrijwillige heronderhandelingen gerechtelijke procedures kunnen voorkomen,
leidt dit tot snellere, kosteneffectievere en marktvriendelijkere heronderhandelingen. Daarnaast kan aanpassing van het
juridisch kader sommige negatieve externe effecten van herstructurering verkleinen, bijvoorbeeld door de duur van het
herstructureringsproces te beperken.
Overheden in IJsland, Ierland, Letland en Portugal hebben vrijwillige richtlijnen en gedragscodes voor banken opgezet om consumentenschulden te herstructureren. De Letse
overheid heeft in 2009 richtlijnen voor banken ontwikkeld
over hoe om te gaan met betalingsachterstanden, welke door
de banken opgenomen zijn in de interne procedures. Portugal heeft in 2012 richtlijnen geïntroduceerd voor vrijwillige
herstructurering van consumentenschulden met de hulp van
schuldbemiddelingsfaciliteiten. IJsland heeft in augustus
2010 The Office of the Debtors’ Ombudsman (DO) opgezet, een overheidsorganisatie die optreedt als bemiddelaar
bij onderhandelingen met schuldeisers. Hoewel de DO succesvol was in het herstructureren van individuele schulden,
zijn er te weinig aanvragen behandeld omdat het een-op-eenprocessen waren. Estland, IJsland, Italië, Letland, Litouwen
en Polen hebben een persoonlijk-faillissementswet aangeno752

LTV van 106 procent naar 100 procent
Maximaal 50 procent nieuwe hypo­the­
ken aflossingsvrij
Hypotheekrenteaftrek alleen bij
annuïtaire aflos­sing
Aftrek rente bij restschuld

men of aangepast. De Ierse overheid heeft een geheel nieuwe
faillissementswetgeving aangenomen om onder andere de
periode tot kwijtschelding van de schulden onder bepaalde
voorwaarden te verkorten van twaalf tot drie jaar. Omdat het
niet-gerechtelijke procedures betreft, zijn de lasten voor het
gerechtelijke systeem in Ierland aanzienlijk verminderd (Liu
en Rosenberg, 2013; Van Beers en Bijlsma, 2013). Het invoeren of aanpassen van de faillissementswetgeving kan herstructurering dus faciliteren. Maar het kan ook moreel risico bij
schuldenaars en schuldeisers in de hand werken. Doordat liquidatie minder ingrijpend is, schrikt het mogelijk minder af.
Er is nog geen onderzoek gedaan naar dit effect in de landen
met aangepaste faillissementswetgeving. In Nederland kunnen huishoudens met betalingsproblemen in eerste instantie
de hulp inroepen van schuldverleners in het minnelijk traject,
de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs). Hierbij
probeert de schuldhulpverlener een betalingsregeling met de
schuldeisers te treffen door middel van bemiddeling of sanering. In 2012 meldden 84.250 personen zich voor de Wgs, bijna een verdubbeling ten opzichte van 2008 (NVVK, 2012).
Herstructurering verplichten

Een derde middel voor de overheid om te interveniëren in de
schuldproblemen van consumenten is het verplicht opleggen
van herstructurering van problematische schulden. Daarnaast
kan de overheid de financiële sector een surseance op faillissementen opleggen, waarbij zij gedurende een bepaalde periode geen hypotheken mag executeren. Maatregelen waarbij
herstructurering afgedwongen wordt, blijken vaak duur en administratief belastend te zijn. Daarbij ondermijnt de inmenging

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
Jaargang 98 (4674 & 4675) 13 december 2013
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.

Woningmarkt ESB

in persoonlijkeschuldcontracten de kredietdiscipline en kan
het tot een hogere prijs van krediet leiden als kredietverstrekkers rekening gaan houden met overheidsingrijpen. Het is dus
belangrijk de kosten zo eerlijk mogelijk tussen schuldeiser en
schuldenaar te verdelen, ook om te voorkomen dat de stabiliteit
van de financiële sector in het geding komt. Desondanks kan het
instrument van nut zijn als het schuldenprobleem erg verspreid
is en het inzetten van andere instrumenten niet meer mogelijk is.
In Hongarije, waar het merendeel van de schulden in
de aanloop naar de crisis in buitenlandse valuta was, heeft de
overheid in 2011/2012 enkele maatregelen genomen om het
aantal faillissementen van huishoudens te beperken. Zo kregen huishoudens de mogelijkheid leningen in buitenlandse
valuta vroegtijdig af te lossen tegen een gunstige wisselkoers
(ongeveer 25 procent onder de officiële wisselkoers), de wisselkoers van de lening voor een periode van vijf jaar vast te zetten
(exchange rate cap) en niet-presterende leningen tot 25 procent
af te laten schrijven en deze leningen naar eigen valuta om te
zetten. Omdat de kosten volledig gedragen werden door de
banken kwam de stabiliteit van de bancaire sector in gevaar.
In december 2011 is het programma aangepast zodat banken
de mogelijkheid kregen om verliezen als gevolg van de afschrijvingen voor dertig procent af te trekken van de bankbelasting
en de kosten van de exchange rate cap eerlijk verdeeld werden
tussen banken en de overheid. Vanwege de complexiteit van
het programma was deelname eraan beperkt. Wel waren de
kosten aanzienlijk, waarbij twee derde gedragen is door de
banken en een derde door de overheid. In IJsland oordeelde
het hooggerechtshof medio 2010 dat leningen geïndexeerd in
vreemde valuta illegaal zijn en huishoudens niet gehouden zijn
de hogere rente te betalen. Dit heeft tot een forse afschrijving
van consumentenschulden geleid. Schuldenaars in Portugal
hebben, onder bepaalde voorwaarden en als laatste redmiddel,
de mogelijkheid de eigendomsrechten van de hypotheek over
te dragen aan de bank of een overheidsinstelling, waarna zij
kwijtgescholden zijn van de hypotheekschuld tot de geschatte
waarde van de woning. In Griekenland en Hongarije hebben
overheden uitstel van executie van hypotheken opgelegd voor
een bepaalde periode (Liu en Rosenberg, 2013; Van Beers
en Bijlsma, 2013). In Nederland kan bij het mislukken van
de Wgs een beroep gedaan worden op het wettelijk traject,
de Wet schuldsanering natuurlijke personen (Wsnp). Hierbij
kan de rechtbank beslissen tot een dwangregeling of wettelijke
sanering indien een schuldeiser onterecht weigert te herstructureren. In 2012 zijn 11.300 personen op deze manier ingestroomd in de Wsnp (CBS, 2013a).
Ten slotte is het van belang dat overmatige schuldenproblemen in de toekomst voorkomen worden door middel van
hervorming van wetgeving omtrent het afsluiten van een hypotheek. Voorbeelden zijn het beperken van de hoogte van
nieuwe hypotheken, het verkorten van de afschrijvingsperiode
van hypotheken en het verscherpen van acceptatiecriteria. Ook
in Nederland is er sprake van strengere hypotheekregels. Zo
wordt de LTV-ratio afgebouwd tot honderd procent, mag nog
maximaal vijftig procent van de waarde van het huis aflossingsvrij gefinancierd worden en is hypotheekrenteaftrek alleen nog
mogelijk bij annuïtaire aflossing. Verlaging van de LTV-ratio
brengt echter ook kosten met zich mee. Het creëert immers
kredietrestricties voor consumenten die toekomstig verwacht
inkomen willen gebruiken om een huis te financieren.

Conclusie

Ondanks de aanwezigheid van allerlei soorten van marktfalen die schuldherstructurering belemmeren, zijn er sinds het
begin van de crisis in Nederland vooralsnog weinig extra stappen ondernomen om herstructureren van schuld makkelijker
te maken. Moeten er in Nederland ook maatregelen genomen
worden die financiële prikkels geven voor herstructurering,
zoals in de VS of Ierland? Dit hangt af van de economische
ontwikkelingen. Als de economie herstelt volgens de huidige
prognoses is dit waarschijnlijk niet nodig. Als herstel uitblijft,
luidt het antwoord mogelijk anders. De lessen uit ervaringen
bij andere landen: wees ruimhartig, vermijd een case-by-casebenadering, en houd rekening met eventuele kwetsbaarheden
bij banken. Onafhankelijk van de economische ontwikkeling
is het verstandig na te gaan of er voldoende mogelijkheden
voor herfinanciering van de restschuld van hypotheken zijn.
Ten tweede is een belangrijke vraag of faillissementswetgeving
aangepast moet worden om herstructurering makkelijker te
maken. In diverse EU-landen is wetgeving aangepast naar
aanleiding van de crisis. Hier zou een diepgaande studie van
de voor- en nadelen op zijn plaats zijn. Tot slot, vanuit het
licht van preventie moeten we ons in Nederland afvragen welke LTV-ratio voor huizenbezitters optimaal is. Beleidsmakers
moeten de juiste balans vinden tussen het voorkomen van
schuldenproblematiek en het onnodig creëren van kredietrestricties door de mogelijkheid om te lenen tegen toekomstig
inkomen in te perken.

Literatuur
Apgar, W.C., M. Duda en R.N. Gorey (2005) The municipal cost of foreclosures: a Chicago case
study. Homeownership Preservation Foundation Housing Finance Policy Research Paper, 1.
Beers, N. van en M. Bijlsma (2013) Afbouw van consumentenschuld – welke rol voor de overheid?
CPB Achtergronddocument. Den Haag: Centraal Planbureau.
BKR (2013) Hypotheekbarometer, oktober 2013. Persbericht op perskamer.bkr.nl.
CBS (2013a) Minder nieuwe schuldsaneringen in 2012. Persbericht op www.cbs.nl.
CBS (2013b) Eigen woning van ruim één miljoen huishoudens onder water. Publicatie op www.
cbs.nl.
Foote, C., K. Gerardi en P. Willen (2008) Negative equity and foreclosure: theory and evi­
dence. Journal of Urban Economics, 6(2), 234–245.
Harding, J.P., E. Rosenblatt en V.W. Yao (2009) The contagion effect of foreclosed properties.
Journal of Urban Economics, 66(3), 164–178.
King, M. (1994) Debt deflation: theory and evidence. European Economic Review, 38(3–4), 419–445.
Laeven, L. en T. Laryea (2009) Principals of household debt restructuring. IMF Staff position
note, 15.
Liu, Y. en C.B. Rosenberg (2013) Dealing with private debt distress in the wake of the Euro­
pean financial crisis – a review of the economics and legal toolbox. IMF Working Paper, 44.
Melzer, B. (2010) Debt overhang: reduced investment by homeowners with negative equity. Chi­
cago: Kellogg School of Management Working Paper.
Mian, A. (2013) Testimony on ‘State of the American Dream: economic policy and the future of the
middle class’. Washington: Committee on Banking, Housing and Urban Affairs – Subcommit­
tee on Economic Policy.
NHG (2013) Kwartaalbericht, 2e kwartaal 2013. Publicatie op www.nhg.nl.
NVVK (2012) Jaarverslag 2012. Publicatie op www.nvvk.eu.
Pisorksi, T., A. Seru en V. Vig (2010) Securitization and distressed loan renegotiation: evi­
dence from the subprime mortgage crisis. Journal of Financial Economics, 97(3), 369-397.
Tobin, J. (1980) Asset accumulation and economic activity: reflections on contemporaneous ma­
croeconomic theory. Oxford: Basil Blackwell.

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
Jaargang 98 (4674 & 4675) 13 december 2013
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.

753