vakontwikkeling
Risicoafhankelijke hypotheekrente
M. Aalbers
De auteur is verbonden aan AMIDSt,
Universiteit van Amsterdam.
m.b.aalbers@uva.nl
In de Verenigde Staten worden hypotheken verstrekt
op basis van risk-based pricing; in Nederland staat riskbased pricing nog in de kinderschoenen. Maar wat is
risk-based pricing eigenlijk?
Risk-based pricing in de hypotheekmarkt uit zich in een risicoafhankelijke hypotheekrente: hogere risico’s gaan gepaard met
hogere prijzen en lagere risico’s met lagere prijzen. Een lichte vorm
van risk-based pricing kennen we in Nederland al jaren als de renteopslag voor hypothecaire leningen met een hoger risico. Ook de
rentekorting op de standaardhypotheekrente wordt in Nederland al
jaren toegepast. De opmars van een compleet doorgevoerd systeem
van risk-based pricing, waarbij renteopslagen en -kortingen niet de
uitzondering maar de regel zijn, is echter in de Nederlandse hypotheekmarkt van recente datum.
Banken hebben geprobeerd om het risico dat zij lopen op de
verstrekking van een lening in kaart te (laten) brengen en daarmee
te voorspellen. Het belangrijkste risico daarbij is het kredietrisico:
de kosten als gevolg van het niet correct terugbetalen van de lening, die ontstaan door verliezen bij gedwongen verkoop of door
achterstallige betalingen. Een hypotheekverstrekker onderscheidt
leningaanvragers aan de hand van risicofactoren in min of meer
homogene groepen. Met behulp van deze factoren wordt iemands
persoonlijk risicoprofiel bepaald en zo kan een aanvrager met
een hoog risicoprofiel een lening worden geweigerd, waardoor de
leningenportefeuille minder risico’s kent. Dit wordt credit scoring
of kredietrisicomanagement genoemd (Aalbers, 2005). Risk-based
pricing heeft zijn oorsprong in credit-scoringssystemen. De achterliggende gedachte is dat free rider problemen kunnen worden
tegengegaan door mensen met een hoger risicoprofiel een hogere
prijs te berekenen dan mensen met een laag risicoprofiel. Bij een
standaardprijs betalen mensen met een laag risicoprofiel eigenlijk
te veel omdat een verstrekker het kredietrisico van de mensen met
een hoog risicoprofiel moet afdekken.
In de Verenigde Staten voorziet risk-based pricing gekoppeld
aan steeds verfijndere credit-scoringssystemen in toenemende mate
in het gat in de markt voor kredietverlening. In Nederland worden
bijvoorbeeld hypotheekaanvragen geregeld afgewezen omdat de
aanvrager een relatief hoog risicoprofiel heeft. De methode van
risk-based pricing biedt voor deze groep aanvragers een uitkomst,
namelijk een hypothecaire lening tegen een hogere prijs, dat wil
zeggen een hoger rentetarief. Ook kan er op basis van risk-based
pricing een goedkopere lening worden aangeboden aan aanvragers
met een relatief laag risicoprofiel. Risk-based pricing kan deuren
openen voor mensen die eerder standaard een afwijsbrief kregen,
zoals mensen met een codering bij Bureau Krediet Registratie
(BKR) in Tiel, mensen zonder vaste inkomsten uit loon en mensen
die, in verhouding tot hun inkomen, een grote lening willen. In
Nederland hebben naar schatting een miljoen huishoudens een
variabel inkomen. Het gaat hierbij vooral om zelfstandigen, startende ondernemers, mensen met een tijdelijk contract, uitzend-
krachten, freelancers, mensen met extra inkomen door commissies, bonus of huurinkomsten. Ook kunnen mensen op basis van
risk-based pricing een hypotheek krijgen met een LTV-ratio (loan
to value) of LTI-ratio (loan to income) die hoger ligt dan die in
de gestandaardiseerde markt. In Nederland is risk-based pricing
vooralsnog een nichemarkt waarop buitenlandse hypotheekverstrekkers belangrijke spelers zijn.
Hoewel risk-based pricing voordelen oplevert voor zowel
mensen met een laag als een hoog risicoprofiel, zijn er ook een
aantal gevaren bij de toepassing van risk-based pricing. In de
Verenigde Staten is het duidelijk dat risk-based pricing niet alleen
de hypotheekmarkt heeft geopend voor velen voor wie de markt
van oudsher gesloten bleef, maar dat het ook tot misstanden heeft
geleid. Geregeld wordt hypotheekaanvragers een hogere rente
berekend dan het risico legitimeert. Ook zijn er vele hypotheekverstrekkers die met wurgcontracten, woekerrente en kleine lettertjes
werken. Het zijn niet alleen gespecialiseerde bedrijven die zich aan
predatory lending (roofzuchtige leningen) schuldig maken, maar
ook de grote banken en andere hypotheekverstrekkers. Een van die
bedrijven is Ameriquest van de nieuwe Amerikaanse ambassadeur
in Nederland, Roland Arnall. Ameriquest werd er in dertig staten
van beschuldigd dat het klanten misleidende informatie gaf over de
hypotheekvoorwaarden. In januari kwam het bedrijf een schikking
overeen waarbij het 325 miljoen dollar betaalt aan gedupeerden.
Credit scoring en risk-based pricing zijn Amerikaanse uitvindingen die zich langzaamaan verspreiden over de wereld. Binnenkort
zal het systeem internationaal geïnstitutionaliseerd worden in het
zogenaamde Bazel 2-akkoord: verstrekkers die kredietrisicomanagement toepassen krijgen een hogere solvabiliteitsscore en hoeven
daardoor minder eigen vermogen aan te houden. Mede om die
reden tonen de grote hypotheekverstrekkers inmiddels ook interesse
voor de toepassing van risk-based pricing. De Nationale Hypotheek
Garantie (NHG) heeft reeds een plan gelanceerd om NHG-leningen
ook mogelijk te maken voor aanvragers met een BKR-codering. De
plannen van minster Zalm van Financiën om het verstrekken van
tophypotheken moeilijker te maken, zal een deel van de markt voor
risk-based pricing kunnen wegnemen, maar er blijven genoeg marktsegmenten, zoals hypotheekaanvragers met een variabel inkomen of
met een BKR-notering, over waar risk-based producten iets kunnen
toevoegen aan gestandaardiseerde hypotheekproducten. n
Manuel Aalbers
Literatuur
Aalbers, M. B. (2005) ‘The quantified customer’, or how financial institutions
value risk. In: P. Boelhouwer, J. Doling & M. Elsinga (Red.) Home ownership:
Getting in, getting from, getting out. Delft: Delft University Press.
ESB  5-5-2006
211