Rente-aftrek en dynamiek op de woningmarkt
Aute ur(s ):
Reitsma, A.M.
Ve rs che ne n in:
ESB, 84e jaargang, nr. 4204, pagina 361, 14 mei 1999 (datum)
Rubrie k :
Van de redactie
Tre fw oord(e n):
w oningmarkt, belastingen
Het debat over de aftrek van de hypotheekrente is heropend. Na de wijzigingen in de aftrek die door Paars II zijn voorgesteld (maximale
aftrek in de bovenste schijf van 60 naar 52% en in de tweede schijf van 50% naar 42% ) heeft GroenLinks vorige week voorgesteld de
aftrek geheel af te schaffen en hem te vervangen door een hypotheekrente-subsidie die onafhankelijk van het inkomen 30% bedraagt.
Daarnaast stelt de partij voor om in plaats van het huurwaardeforfait, vanaf een bepaalde vrijstellingsgrens (Æ’ 280.000 voor een
alleenstaande en Æ’ 400.000 voor gehuwden en samenwonenden) een vermogensbelasting te heffen van 1,2% . Het voorstel is er vooral
op gericht de oneerlijkheid van het belastingstelsel terug te dringen: daarin loopt de aftrek immers op met het inkomen en op die wijze
trekken degenen die het hoogste belastingtarief betalen een onevenredig groot deel van de nationale aftrekpost naar zich toe 1. Dat
verschil wordt door het huurwaardeforfait bij lange na niet opgeheven. Het huidige stelsel wordt bovendien gezien als een zeer
kostbare, maar weinig effectieve manier om het eigen-woning bezit te bevorderen (de hypotheekrente-aftrek doet namelijk over de hele
linie de financieringskosten dalen en schept daardoor ruimte voor een verhoging van de woningprijzen). Het voorstel van GroenLinks
maakt het stelsel er simpeler op en levert bovendien een besparing van zo’n twee miljard voor de schatkist. Die zouden volgens het
voorstel kunnen worden teruggesluisd door een verlaging van de eerste schijf van de inkomstenbelasting, en daarmee de huurders ten
goede komen.
Wie zich kan vinden in een progressief belastingstelsel, moet het met GroenLinks eens zijn dat het huidige systeem van rente-aftrek
detoneert. Het voorstel van de partij verdient serieuze overweging. Een omissie van het voorstel is evenwel dat het geen aandacht
besteedt aan de effecten die een verandering van de hypotheekrente-aftrek heeft op de woningmarkt. Deze zouden de positie van
aspirant-kopers in lagere inkomensgroepen alsook die van huurders, nadelig kunnen beïnvloeden.
Wat is er aan de hand? Door de verandering die de combinatie van vervallen huurwaardeforfait en verlaagde rente-aftrek teweeg brengt,
zullen de financieringskosten van een huis voor lagere inkomens licht afnemen, voor hogere inkomens echter fors toenemen. Een grove
berekening van de effecten over dertig jaar (de aflossingsduur), gebaseerd op de rekenvoorbeelden van Groen Links zelf (deze betreffen
alleen het eerste jaar) levert voor iemand in de eerste schijf, met een hypotheek van Æ’ 100.000 en een woning van Æ’ 150.000, een daling
van de kosten op metÆ’ 5.625. Voor een alleenverdiener in de derde schijf met een hypotheek van Æ’ 500.000 en een woning van acht ton, is
er een nadelig verschil van grofweg Æ’ 76.500 2. Ten opzichte van de voorstellen van Paars II vormt het voorstel van Groen Links een
verslechtering voor deze groep met Æ’ 58.200. Bij financiering via de momenteel populaire spaarhypotheken zou het voordeel voor lage
inkomens grofweg verdubbelen tot Æ’ 11.250 maar zou het nadeel op de hypotheek van vijf ton eveneens verdubbelen tot Æ’ 153.000. Merk
op dat de nadelen nog groter zijn (en het voordeel voor lagere inkomens kleiner) als minder ‘eigen geld’ wordt meegenomen en het
verschil tussen geleend bedrag en waarde dienovereenkomstig kleiner is.
De verschillen zijn in overeenstemming met de wens om de ‘subsidiëring’ van duurdere huizen af te remmen. Maar wat brengt dit alles aan
verschuivingen mee bÃnnen de woningmarkt? De kostenstijging in hogere segmenten van de woningmarkt, in combinatie met de geringe
kostenstijging of de daling daarvan in de midden- en lagere segmenten, zou kunnen leiden tot een clustering van vragers in het lage- en
middensegment. De vraag naar woningen van meer dan vijf ton zal immers verschuiven naar woningen met een lagere prijs terwijl de
vraag aan de onderkant nauwelijks hoeft te dalen. Hierdoor komt de doorstroming uit het middensegment in gevaar en kunnen de prijzen
in dat en in het lagere segment stijgen. Zo’n stijging bevordert het eigen huizenbezit onder lagere inkomens niet. Dat geldt eens te meer
naarmate deze kopers minder ‘eigen geld’ meenemen.
Het is duidelijk dat de grootte van de zojuist beschreven effecten afhankelijk is van de vraagelasticiteit en de aantallen (ontmoedigde)
aspirant kopers en -doorschuivers in de diverse segmenten. Een waterdichte raming van het uiteindelijke effect is dan ook niet te geven.
Wie echter niet voor verrassingen wil komen te staan, doet er goed aan de effecten terdege door te rekenen. De zojuist voorgespiegelde
uitkomst is immers naar alle waarschijnlijkheid namelijk niet door Groen Links beoogd. Evenmin lijkt dat het geval voor het effect op de
huren. Als de stap van huur naar koop namelijk onaantrekkelijker wordt, kunnen de huren stijgen. De voorgestelde `teruggave’ van de
aftrekpost door verlaging van het tarief in de eerste schijf zal de huurders dan niet veel helpen.
Maar uiteraard is ook het aanbod van belang. Op termijn kan het groeiend aantal Vinex-woningen met een prijs in het middensegment,
GroenLinks wellicht redding brengen. En andersom natuurlijk
1 Bij de oude tarieven zou de drie procent die het hoogste tarief betaalt, twintig procent incasseren van de nationale aftrekpost, aldus F.
van der Ploeg, aangehaald in Nederlandhypotheekrenteland, http://www.groenlinks.nl/
2 Het door GroenLinks berekende verschil voor het eerste jaar, tussen het huidige systeem en het eigen voorstel, is hier vermenigvuldigd
met dertig en gedeeld door twee om de lineaire aflossing te benaderen. Bij een spaarhypotheek blijft men dertig jaar het maximale rente bedrag aftrekken.
Copyright © 1999 – 2003 Economisch Statistische Berichten ( www.economie.nl)