.
ESB Woningmarkt
Woningmarkt
Reactie op: HypotheekrenteÂ
aftrek en de kredietcyclus
I
maximale LTV. Dit heeft een belangn de ESB van 7 februari jongstleden
rijke oorzaak in de institutionele inrich(ESB, 4678) betogen Pieter Gauting van de woningsector van ons land
tier en Reinoud Linschoten (verder
Wim Boonstra
(Van Dalen en Boonstra, 2013). Nederaangeduid als GL) dat de hypotheekrenHoofdeconoom bij de
land kent vrijwel geen vrije huursector
teaftrek (HRA) en daarop gebaseerde
Rabobank en bijzonder hoogleraar
en vrije huurwoningen zijn in het alproducten die de HRA maximaliseren,
aan de Vrije Universiteit Amsterdam
gemeen duur. Hierin onderscheidt ons
zoals de aflossingsvrije hypotheek, een
land zich sterk in negatieve zin van het
belangrijke verklaring vormen voor zowel
buitenland. Vaak wordt de hoogte van
de huizenprijzen als de omvang van de hypotheekschuld. Tevens betogen zij dat dit mede kan verklaren de LTV in ons land vergeleken met die in Duitsland, waar de
waarom ons land hard door de crisis is geraakt. Bij beide stel- LTV een stuk lager ligt. Duitsland kent echter een goed ontwikkelde vrije huursector. Daardoor kunnen nieuwkomers
lingnames vallen kanttekeningen te plaatsen.
op de woningmarkt relatief goedkoop een woning huren en
daarnaast aan vermogensopbouw doen. In ons land ligt dit
Huizenprijzen en hypotheekschuld
De omvang van de Nederlandse hypotheekschuld bedroeg een stuk moeilijker. Dus hebben nieuwkomers op de woningaan het eind van het derde kwartaal van 2013 circa 645 mil- markt de keuze tussen de sociale huursector, met lage huren
jard euro (DNB, 2014). Dit is ongeveer 105 procent van het maar vaak wachttijden, een relatief dure vrije huursector, of
Nederlandse bruto binnenlands product. Hiermee steekt ons het kopen van een huis. Dit laatste is, inderdaad dankzij de
land in internationaal perspectief in ongunstige zin af. Daar- HRA, relatief goedkoop. Omdat koopstarters gemiddeld
bij passen wel enkele kanttekeningen. Allereerst kent ons op hun 28e hun eerste woning kopen, hebben zij vaak nog
land weinig consumptief krediet (circa 25 miljard euro) en is geen financieel vermogen van betekenis. Dat maakt bij een
creditcard-schuld in ons land een vrijwel niet-bestaand feno- eerste aankoop een hoge LTV noodzakelijk. Overigens kan
meen. De relatieve schuldpositie van Nederlandse gezinnen is de HRA waarschijnlijk wel verklaren dat een tijdlang ook bij
dus wellicht minder ongunstig dan op het eerste gezicht lijkt. doorstroming op de koopwoningmarkt steeds weer opnieuw
Aan de andere kant zitten zaken als studieschuld en schuld voor een hoge HRA werd gekozen. Velen hadden de gewoonte om de overwaarde van een vorige woning niet in te brengen
bij postorderbedrijven weer niet in de DNB-cijfers besloten.
De relatief hoge hypotheekschuld kent twee verklarin- in de nieuwe woning. Zo kon het profijt van de HRA worden
gen, te weten: de in verhouding tot de waarde van het on- gemaximaliseerd. Hieraan kwam overigens een einde toen in
derpand relatieve hoge hypotheekschuld bij aankoop van de 2014 de zogeheten ‘bijleenregeling’ werd ingevoerd. Momenwoning, en het feit dat er tot voor kort weinig op de hypothe- teel bedraagt de gemiddelde LTV (totale hypotheekschuld
caire lening werd afgelost. Dat laatste kan inderdaad groten- gedeeld door waarde woningvoorraad) circa 68 procent.
De HRA is dus inderdaad een belangrijke verklaring voor
deels worden toegeschreven aan de HRA, die aflossen van hypotheekschuld ontmoedigt. Overigens is deze situatie sedert de (relatieve) omvang van de hypotheekschuld en het beloop
begin 2013 wezenlijk veranderd, omdat nadien alleen nieuwe van de huizenprijzen in ons land, zoals GL terecht betogen.
hypothecaire leningen op annuïtaire basis in aanmerking ko- Er kunnen echter meer oorzaken worden gevonden die in een
men voor de HRA. Ook staat tegenover de hoge hypotheek- vergelijkend onderzoek met buitenlandse woningmarkten
schuld een bedrag van enkele tientallen miljarden euro’s aan snel over het hoofd worden gezien. Zo leidt de situatie in de
geoormerkt financieel vermogen. De zichtbare (bruto-)hypo- huursector ertoe dat, vanuit demografische factoren, de vraag
theekschuld is dus wat opwaarts vertekend, netto is deze wat naar woonruimte in ons land eerder dan elders terechtkomt op
de markt voor koopwoningen. Verder zien GL over het hoofd
lager.
De hoge hypotheekschuld in verhouding tot de waarde dat in 1994 de Algemene wet gelijke behandeling van kracht
van het onderpand (de zogeheten loan to value of LTV) be- werd. Die wet betekende onder meer dat banken bij kredietdraagt in ons land bij aankoop doorgaans tussen de 90 en 95 verstrekking niet meer mochten discrimineren tussen eerste en
procent. Dat komt omdat koopstarters veelal kiezen voor een tweede gezinsinkomens. Dit vergrootte de leencapaciteit van
156
De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.
Jaargang 99 (4680) 7 maart 2014
Woningmarkt ESB
gezinshuishoudingen enorm, temeer daar dit plaatsvond tegen
de achtergrond van een snel oplopende participatie van vrouwen in het arbeidsproces. De versnelling van de hypotheekverstrekking en de stijging van de huizenprijzen vanaf het midden
van de jaren negentig kan dus niet uitsluitend worden toegeschreven aan het maximaliseren van de HRA.
Hypotheekschuld en de financiële crisis
In hun conclusie noemen GL de HRA als een van de redenen
waarom Nederland hard door de financiële crisis is geraakt.
De forse bruto-hypotheekschuld heeft de kwetsbaarheid van
gezinnen zeker vergroot, met name van hen die in de jaren
voorafgaand aan het uitbreken van de crisis een zwaar gefinancierd huis hadden aangeschaft. Toch vormden de HRA en de
woningmarkt in ons land niet de bron van de crisis. In vergelijking met de ons omringende landen zijn de betalingsachterstanden op hypothecaire leningen hier erg laag, net als het
aantal gedwongen woningverkopen (bron: data van Moody’s).
De stelling dat de HRA en de daarop gebaseerde hypotheekverstrekking een rol van betekenis heeft gespeeld bij de
financiële crisis in ons land wordt door GL niet goed onderbouwd. Zo kan erop worden gewezen dat in veel landen het
knappen van een zeepbel op de woningmarkt het begin van
de recessie markeerde, terwijl in Nederland de gemiddelde
woningprijs juist in evenwicht was met economische fundamentele factoren (Kranendonk en Verbruggen, 2008; Van
den Belt et al., 2013). In Nederland liep de woningmarkt juist
geleidelijk vast nadat het land als gevolg van internationale
ontwikkelingen in een recessie was geraakt.
Een aanvullende opmerking betreft de schuldpositie van
gezinnen. Die is, althans gemiddeld, bepaald riant te noemen
(tabel 1). Waar de discussie zich vaak concentreert op de
hoogte van de hypotheekschuld, wordt de andere kant van
de balans meestal niet of nauwelijks in de beschouwing betrokken. De tabel laat zien dat er in het derde kwartaal van
2013, tegenover de totale schuld van 670 miljard euro, voor
een totaal van 1.631 miljard euro aan financiële activa stond.
Inclusief een ruwe schatting voor de waarde van de woningvoorraad ontstaat het beeld dat de sector gezinshuishoudens
een nettovermogen van bijna 1.900 miljard euro heeft. Hierbij past zoals gezegd wel de kanttekening dat een deel van de
schulden zich wellicht aan de waarneming van DNB onttrekt.
Een tweede kanttekening hierbij is het grote aandeel van illiquide activa bij de bezittingen van gezinnen. Van de brutobezittingen van naar schatting 2.551 miljard euro zit 1.937
miljard euro vast in pensioenvermogen en huizen.
Hoewel kan worden geconcludeerd dat de sector gezinnen in ons land althans netto niet diep in de schulden zit,
maar een stevige vermogenspositie heeft, zegt dit niets over
de onderliggende spreiding. Voor mensen die in de jaren vlak
voor het uitbreken van de crisis een volledig gefinancierd huis,
ofwel een huis met een tophypotheek hebben gekocht, is de
situatie waarschijnlijk minder gunstig. Velen van hen zitten
met hun huis ‘onder water’, ofwel de waarde van de woning
is gezakt tot onder het niveau van de hypothecaire lening.
Dit leidt niet per definitie tot problemen, getuige de eerder
gememoreerde lage aantallen gedwongen verkopen en betalingsachterstanden. Het rechtvaardigt wel een nadruk op het
aflossen van de hypotheek en het belemmert de doorstroming
op de woningmarkt. Wel zal deze problematiek de komende
jaren naar verwachting weer afnemen, nu de woningmarkt
een voorzichtig herstel laat zien.
Tot besluit
Het artikel van Gautier en Linschoten vraagt terecht aandacht voor de rol die de HRA heeft gespeeld bij zowel de
ontwikkeling van de hypotheekschuld als de woningprijzen.
Wel passen bij hun conclusie enkele, deels aanvullende, kanttekeningen. Zo hebben zij de invloed van de Algemene wet
gelijke behandeling, de opkomst van de tweeverdieners en de
institutionele inrichting van de woningmarkt ten onrechte
niet in hun analyse meegenomen. De relatie die zij daarna
leggen tussen de HRA, de daaruit ontstane hypotheekschuld
en de crisis is niet overtuigend onderbouwd. De gemiddelde
vermogenspositie van Nederlandse gezinnen is namelijk minder slecht dan een lezer uit hun artikel zou kunnen opmaken.
De discussie over de relatie tussen enerzijds de hypotheekrenteaftrek
en anderzijds huizenprijzen, hypotheekschuld en de financieel-econo-
Balans van Nederlandse gezinnen,
in miljard euro
Bezittingen
Giraal geld
Spaargeld
Effecten
Totaal liquide activa
Pensioenfondsen
Levensverzekeringen
Totaal pensioenvermogen
Schulden
2010 2013 en eigen vermogen
53
51 Hypotheekschulden
291 329 Consumptief krediet
102
91 Totaal schulden
446 471
835
151
986
Totaal
960
2010 2013
632 645
29
25
660 670
Nettovermogen inclusief
920 woningvoorraad
2.392 2.551 Totaal
Literatuur
Belt, R. van den, P. de Vries, D. Piljic en H. Stegeman (2013) Over de
waardering van woningen. Utrecht: Rabobank Nederland.
theek vergt verregaande hervorming gehele woningmarkt. Het
Financieele Dagblad, 9 november.
DNB (2014) Vermogenscomponenten van huishoudens. Data op www.
772
961
statistics.dnb.nl.
Kranendonk, H. en J. Verbruggen (2008) Is de huizenprijs in Neder-
1.732 1.881
2.392 2.551
Bron: DNB
Jaargang 99 (4680) 7 maart 2014
mische crisis gaat verder op de ESB blog op www.economie.nl.
Boonstra, W.W. en P. van Dalen (2013) Beperking hoogte hypo-
1.017
143
1.160
Totaal financieel vermogen 1.432 1.631 Netto financieel vermogen
Waarde woningvoorraad
tabel 1
land overgewaardeerd? Den Haag: Centraal Planbureau.
Vries, P. de (2009) Is de woningprijs van lucht? Tijdschrift voor de
Volkshuisvesting, 15(6), 6–11.
De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.
157