Optimale hypotheekkeuze

De financiering van het eigen huis is de belangrijkste
financiële beslissing die huishoudens aangaan, tegelijkertijd
is de zoektocht voor de optimale hypotheek voor de meeste
kopers nogal moeilijk en ondoorzichtig.

H

et kopen van een eigen huis wordt door
veel mensen ervaren als een belang­
rijke en positieve stap in hun leven. De
financiering van het eigen huis met een
hypotheek wordt echter door velen gezien als een
weliswaar noodzakelijke, maar tegelijkertijd ook wei­
nig inspirerende activiteit, terwijl de keuze voor een
hypotheek voor consumenten grote implicaties heeft
wat betreft de kosten en bijbehorende risico’s. Het
probleem voor veel consumenten is dat zij voldoende
en juiste kennis zeggen te ontberen om tot een
goede, optimale, afweging te komen. Nu wordt een
dergelijke keuze ook problematisch omdat de hui­
dige hypotheek een veelzijdig en complex product is
waarbij niet alleen de persoonlijke omstandigheden,
maar ook de (toekomstige) economische situatie en
de institutionele context (hypotheekrenteaftrek) een
bepalende rol spelen (zie figuur 1). En alsof dat niet
genoeg is, wordt het selectieprobleem voor huishou­
dens alleen maar verder in de hand gewerkt door de
grote verscheidenheid aan hypotheekvormen en de
honderden verschillende producten die op de markt
in de aanbieding zijn.
De gangbare weg om te vertrouwen op het oordeel
van hypotheekadviseurs en tussenpersonen hoeft
ook niet altijd tot het juiste resultaat te leiden; de
figuur 1

De zoektocht voor de optimale hypotheek

Peter Neuteboom
Senior onderzoeker aan
de RSM Erasmus University, Erasmus Universiteit
Rotterdam

AFM (2007) toonde recentelijk nog eens aan dat het
met de kennis en kunde van deze specialisten ook
niet altijd even goed is gesteld. Met als uiteindelijk
resultaat dat veel consumenten (ten onrechte) kiezen
voor de nieuwste hype: een beleggingshypotheek in
de jaren negentig, terwijl men tegenwoordig meestal
kiest voor een aflossingsvrije hypotheek. Hoewel
met beide hypotheken niets mis is, wil dat nog niet
zeggen dat iedereen met de gekozen vorm ook het
beste uit is.
In dit artikel wordt een methode uitgewerkt waarmee
de optimale hypotheekkeuze voor consumenten kan
worden bepaald; een keuze die per koper verschilt.
Ter illustratie zal vervolgens het model worden
gebruikt om de optimale keuze onder verschillende
omstandigheden te simuleren.

Afwegingskader
Het afwegingskader voor een individuele koper is
schematisch weergegeven in figuur 1. Terwijl een hy­
potheek een langlopende verplichting is, concentreert
de gemiddelde koper zich veelal op de betaalbaarheid
ervan in de beginperiode (Talaga en Buch, 1998).
Mede door de sterke oriëntatie van Nederlandse
financiële instellingen op de betaalbaarheid van de
hypotheek bepalen deze lasten immers direct de
leencapaciteit van de koper en daarmee zijn/haar
mogelijkheden om de gewenste woning te kopen.
Deze kortetermijnafweging hoeft echter niet altijd tot
een optimale keuze te leiden op langere termijn. De
totale kosten en de bijbehorende risico’s kunnen het
beeld op langere termijn nog sterk (nadelig) beïnvloe­
den; sterker nog, de standaard-aanvraagprocedures
voorkomen veelal dat huishoudens op korte termijn in
de problemen geraken. Echter, er bestaat (uiteraard)
geen garantie dat de uitgangssituatie bij het afsluiten
van een hypotheek de volle dertig jaar onveranderd
blijft, noch dat de veranderingen altijd in het voor­
deel van de koper zullen zijn.
Indien al deze factoren constant zouden zijn in de
tijd, dan wel perfect voorspelbaar zouden zijn, dan
zou de optimale keuze eenduidig a priori kunnen
worden vastgesteld. Maar veel van die factoren zijn
niet constant, zeker niet over een termijn van dertig
jaar, de standaardperiode waarvoor huishoudens nor­
maliter een hypotheek afsluiten. Veranderingen in de
rente en inflatie zijn onvermijdbaar (en nauwelijks te
voorspellen), economische omstandigheden veran­
deren en het huishoudinkomen fluctueert door onder
meer werkloosheid en scheidingen. Omstandigheden
waardoor een schijnbaar optimale, goedkope, hy­
potheek kan veranderen in een loden last. Neem

ESB

11 januari 2008

11

ontwikkeling

Optimale hypotheekkeuze

bijvoorbeeld de keuze voor een variabele rentevoet. Deze bedraagt momenteel
circa 4,25 procent; een stijging met één procent leidt tot een stijging van de
netto maandelijkse hypotheeklasten met circa 25 procent (afhankelijk van de
gekozen hypotheekvorm), met mogelijk grote gevolgen voor het huishoudbudget.
Dit risico kan uiteraard worden afgekocht (met een lange rentevaste periode),
maar voor deze zekerheid moet wel een prijs betaald worden in de vorm van een
hogere rente.

figuur 2

Hypotheekvormen in een tweedimensionale
setting: betaalbaarheid en risicodeling

Simulatiemodel en -uitkomsten
Veel factoren zijn van invloed op de optimale hypotheekkeuze voor een koper.
Om deze effecten in beeld te brengen is het analyseschema (figuur 1) verder
uitgewerkt tot een microsimulatiemodel. Hiermee worden toekomstige ontwik­
kelingen van de rente, inflatie, woningprijzen (macro) en het huishoudinkomen
(op individueel niveau, afhankelijk van de leeftijd, de huishoudsituatie en op­
leiding) gesimuleerd (Yang et al., 1998; Neuteboom, 2004). Er wordt niet één
scenario doorgerekend, maar duizenden mogelijke scenario’s. Tezamen geven zij
een beeld van de mogelijke ontwikkelingen van de verschillende relevante para­
meters. Voor ieder mogelijk scenario worden de maandelijkse hypotheekkosten
gedurende de totale looptijd van de hypotheek berekend. Aan de hand van de
maandelijkse hypotheekkosten kunnen de totale kosten voor een specifieke hypo­
theek worden berekend. Dan kan worden bepaald of deze maandelijkse kosten
betaalbaar zijn en blijven, en kunnen de overige risico-indicatoren worden afge­
leid, zoals hiervoor besproken.
Bij de simulaties wordt rekening gehouden met de verschillende karakteristie­
ken van de verschillende hypotheekvormen (zoals de rentevaste periode of het
aflossingsschema) en van de institutionele context (hypotheekrenteaftrek, kosten
vervroegde aflossing). Immers, de kosten en het risicoprofiel van de hypotheek
hangen hier direct mee samen. De hypotheekvormen (waarvan sommige wel en
andere niet op de Nederlandse hypotheekmarkt zijn te krijgen) variëren in de
wijze waarop het aflossingsschema (indien aanwezig) is vastgesteld en in de
verdeling van de risico’s tussen koper en hypotheekverstrekker. In figuur 2 is dit
schematisch uitgewerkt.
In het simulatiemodel worden acht hypotheekvormen onderscheiden. Uiteraard
zijn dat de gangbare spaar- en beleggingshypotheek en de aflossingsvrije hypo­
theek. De nu ouderwetse lineaire en annuïteitenhypotheken met een langdurige
vaste rente zijn/waren relatief duur; daar staat tegenover dat de risico’s voor de
consument relatief beperkt zijn (rechtsonder in de figuur 2).
tabel 1

De bepaling van de optimale hypotheekkeuze voor een koper: de kosten en
risico’s van verschillende hypotheekvormen

Hypotheekvorm

Kosten

Risico’s

1ste Maand
in euro’s

NCW
in euro’s

1 Lineaire hypotheek

901

177.734

2 Annuïteiten­
hypotheek
3 Spaarhypotheek

652

181.874

4 eleggings­
B
hypotheek
5 Aflossingsvrije
h
­ ypotheek
6 Inflatie neutrale
index hypotheek1
7 elvaartsvaste
W
index hypotheek 2
8 Quote hypotheek 3

4

Onzekerheid
in euro’s

5

Default7
in %

LTV6

LTI6 

3.729

3,98

1

0,70

4.437

4,79

1

3,50

684

171.381

4.356

4,50

1

1,70

689

178.487

13.535

4,38

1

4,50

491

199.953

8.526

6,17

1

3,80

449

193.173

4.443

5,97

1

8,00

581

196.260

5.274

4,76

1

3,90

611

192.904

6.509

5,06

1

0,00

Index gebaseerd op CPI; 2 Index gebaseerd op de loonontwikkeling modale werknemer; 3 Gemiddelde looptijd
bedraagt 31,6 jaar; 4 Netto contante waarde over de totale looptijd van de hypotheek; 5 Standaarddeviatie;
6
Aantal jaren totdat de LTV-ratio (= verhouding tussen schuld en waarde woning) lager is dan 80% resp. de LTI
(= verhouding schuld en netto inkomen) < 6; 7 Kans op betalingsachterstanden, bij een lineaire hypotheek zijn
deze geconcentreerd in de eerste jaren, voor indexhypotheken neemt de kans toe in de latere jaren.
1

12

ESB

11 januari 2008

De betaalbaarheid kan aanmerkelijk vergroot wor­
den als de kosten voor de afbetaling van de lening
naar latere jaren worden verschoven (of zelfs in het
geheel afwezig blijven: de aflossingsvrije hypotheek).
De indexhypotheken (6 tot en met 8 in tabel 1) zijn
in Nederland tegenwoordig minder bekend en nog
steeds omstreden; een slechte herinnering uit de
jaren tachtig toen veel huishoudens met zo’n hypo­
theek in de problemen raakten toen het economisch
en op de koopwoningmarkt slecht ging. Een situatie
overigens, die zich niet altijd hoeft voor te doen
omdat bij deze hypotheekvorm de constante maan­
delijkse hypotheekkosten (rente en aflossing) worden
ingeruild voor een systeem waarbij de totale kosten in
nominale termen weliswaar stijgen in de tijd, maar in
reële termen niet of veel minder. Afhankelijk van de
wijze waarop de totale kosten worden geïndiceerd is
er sprake van een inflatie-neutrale hypotheek, waarbij
de hypotheekkosten in reële termen gelijk blijven,
maar in nominale termen stijgen met de inflatie, dan
wel een welvaartsvaste indexhypotheek waarbij de
nominale stijging in de tijd is gekoppeld aan de stij­
ging van een loonindex (niet het individuele huishou­
dinkomen). Voor sommige huishoudens (bijvoorbeeld
van personen die aan het begin van hun arbeidscar­
rière staan) kan zo’n verschuiving van de hypotheek­
betalingen in de tijd een goede oplossing zijn. Deze
hypotheekvormen bevorderen de betaalbaarheid,
maar zijn natuurlijk wel risicogevoeliger (in figuur 2
zijn deze veelal (rechts)boven gepositioneerd).
Als laatste hypotheekvorm in tabel 1 is opgenomen
de quote-hypotheek. Bij deze vorm zijn de totale
hypotheekkosten gekoppeld aan de ontwikkeling
van de netto woonlastenquote van een individuele
koper terwijl de uiteindelijke looptijd van de hypo­
theek variabel is. De mate waarin de hypotheek­
kosten worden gespreid in de tijd (betaalbaarheid)
en de rentevaste periode (risicodeling) zijn hierbij
volledig variabel. Uiteraard bepaalt de persoonlijke
uitgangssituatie de optimale mix tussen betaalbaar­
heid en risicodeling; deze kan relatief eenvoudig voor
ieder individu worden vastgesteld. Let wel: de hier
besproken indexhypotheek is niet verkrijgbaar op de
Nederlandse hypotheekmarkt, het is meer een the­

figuur 3

Veranderende omstandigheden
Verschuiving van de optimale keuze bij
veranderende omstandigheden

A: Basisscenario; B: Hoog inkomen; C: Afschaffing hypotheekrente­ ftrek.
a
Nummers corresponderen met de verschillende hypotheekvormen zoals
genoemd in tabel 1.

oretische optie die een optimale keuzevrijheid biedt
aan consumenten.
In tabel 1 worden de uitkomsten, de kosten en
risico’s van verschillende hypotheekvormen getoond.
Als uitgangspunt is hierbij genomen de gemiddelde
koper (gezin, netto inkomen 35.000 euro, leeftijd
33 jaar) die een woning koopt met een hypotheek
van honderdvijftigduizend euro (verhouding schuld
en waarde woning bedraagt 95 procent). De gepre­
senteerde kosten en risico’s hebben betrekking op
de acht verschillende hypotheekvormen in combina­
tie met verschillende rentevaste perioden (variërend
van maandelijks variabel tot dertig jaar vast) en
verschillende looptijden.
De kosten verschillen sterk per hypotheekvorm;
het verschil tussen de duurste en goedkoopste
bedraagt ruim 28.000 euro, dat wil zeggen circa
vijftien procent. Dat geldt eveneens voor de verschil­
lende risico-indicatoren en de initiële maandelijkse
kosten (het belangrijkste keuzecriterium voor veel
consumenten).
Voor dit stereotype huishouden scoort de spaarhypo­
theek het gunstigst, niet in termen van de woonlasten
in de eerste maand (daar scoren de indexhypotheek­
vormen (6 t/m 8) gunstiger op) maar op de totale
kosten over de gehele looptijd van de hypotheek.
Ook de bijbehorende risico’s zijn relatief gematigd.
De indexhypotheken hebben weliswaar de laagste
woonlasten, maar gerekend over de gehele looptijd
zijn ze relatief duur terwijl ook de risico’s aan de
hoge kant zijn. Vooral ook de kans op betalingsach­
terstanden is relatief hoog, voornamelijk in de latere
jaren; dit is het gevolg van de continu geïndexeerde
stijging van de maandelijkse kosten die niet noodza­
kelijkerwijs overeen hoeft te komen met de feitelijke
inkomensontwikkeling. Ten slotte zij opgemerkt dat in
dit voorbeeld de schuld-inkomens-verhouding (LTI in
tabel 1) gelijk is aan 1,00. Dat is uiteraard een direct
gevolg van de lage hypotheekschuld in relatie tot het
inkomen; bij een hogere schuld en/of lager inkomen
gaat ook deze variabele sterk wisselen tussen de
verschillende hypotheekvormen.

Hiervoor is betoogd dat de optimale keuze voor een bepaalde hypotheekvorm af­
hankelijk is van veel factoren. Om dat duidelijk te maken zijn in figuur 3 de kosten
en risico’s voor de verschillende hypotheekvormen weergegeven (analoog aan ko­
lommen NCW en Onzekerheid in tabel 1). De acht hypotheekvormen in combinatie
met verschillende looptijden en rentevaste periode kunnen worden weergegeven in
de vorm van een cirkel. Hierbij beelden de hypotheekvormen genoemd op de cirkel
de kosten en risico’s van de extreme keuzes uit (de niet genoemde hypotheekvor­
men vallen binnen de grenzen van de cirkel en zijn dus suboptimaal).
In figuur 3 worden drie scenario’s gepresenteerd: een basisscenario, de optimale
keuze voor een huishouden met een inkomen dat tweemaal hoger is (zeventig­
duizend euro) en de situatie waarbij de hypotheekrenteaftrek is afgeschaft. De
verschuivingen zijn helder: een huishouden met een aanmerkelijk hoger inkomen
(een lagere schuld-inkomens-verhouding) is over het algemeen voordeliger uit
met een beleggingshypotheek.
Evenzo geldt dat bij een afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, een telkens
terugkerend onderwerp. Hypotheekvormen waarbij de kosten verschoven worden
naar latere jaren en/of hypotheken met een strak aflossingstempo worden dan
gunstiger. Zie figuur 3: de kosten voor een spaarhypotheek bedragen K1, bij
afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zijn de kosten aanmerkelijk hoger (K3);
een wijziging van de hypotheekvorm verlaagt de kostenstijging aanmerkelijk (tot
K2). In dit voorbeeld bedraagt de kostenstijging 69.433 euro, terwijl, als er voor
de nieuwe dan optimale hyotheekvorm gekozen wordt, de mogelijke kostenreduc­
tie 26.000 euro (38,6 procent) bedraagt.
Voor ieder huishouden kan op soortgelijke wijze de optimale keuze worden
bepaald, onder de huidige omstandigheden en als deze veranderen. Met andere
woorden, als instituties veranderen en/of als er sterke conjunctuurveranderingen
optreden doen consumenten er wijs aan hun hypotheekkeuze te heroverwegen.

Conclusies
De wisselwerking tussen persoonlijke omstandigheden, de (toekomstige) econo­
mische situatie en de institutionele context (bestaande wet- en regelgeving en
subsidie-instrumentarium) hebben grote invloed op de optimale hypotheekkeuze
voor eigenaar-bewoners. De methode die hiervoor kort is toegelicht, toont de ver­
schuivende opties aan. Verder blijkt duidelijk dat er niet één optimale hypotheek
is voor alle consumenten, zoals de financiële sector nog wel eens lijkt te sugge­
reren: het is en blijft maatwerk. Met andere woorden, een beleggingshypotheek
was eind jaren negentig, en ook tegenwoordig nog steeds, een goede keuze voor
sommige groepen huizenbezitters; maar voor veel anderen was dat toen, en ook
nu, niet het geval. Net zo min als de aflossingsvrije hypotheek nu voor iedereen
de beste keuze is. De methode die hiervoor is beschreven biedt een afwegings­
kader voor consumenten (en hun adviseurs) om tot een betere keuze te komen
en aldus duizenden euro’s te kunnen besparen.
Tegelijkertijd biedt de analyse ook een nieuw perspectief om eventueel nadelige
financiële gevolgen op te vangen van veranderende omstandigheden, of dat nu
privétegenslagen zijn, of een veranderende beleidsomgeving. Rationele kopers
optimaliseren immers hun hypotheekkeuze periodiek en met een beetje inventivi­
teit kunnen zij daarmee problemen oplossen of voorkomen. Uiteraard moet ook de
financiële sector het juiste aanbod creëren (innovatieve financiële producten), en
de medeverantwoordelijkheid accepteren om kopers juist en tijdig te adviseren.
Literatuur
AFM (2007) Kwaliteit, advies en transparantie bij hypotheken:
oriëntatiepunt voor een goede adviespraktijk, Amsterdam: Autoriteit
Financiele Markten.
Neuteboom, P. (2004) Optimal mortgage choices of homeowners,
Cambridge: ENHR.
Talaga, J.A. en J. Buch (1998) Consumer trade-off among mortgage
instrument variables, International Journal of Bank Marketing (16),
(6), 264–270.
Yang, T.T., H. Buist en I.F. Megbolugbe (1998) An analysis of the exante probabilities of mortgage prepayment and default, Real Estate
Economics 26(4), 651–676.

ESB

11 januari 2008

13