Meer kantoren dan banen
Aute ur(s ):
Eichholtz, P. (auteur)
De auteur is verb onden aan de Universiteit Maastricht en de Universiteit van Amsterdam. (auteur)
P.Eichholtz@b erfin..unimaas.nl
Ve rs che ne n in:
ESB, 87e jaargang, nr. 4389, pagina 899, 13 december 2002 (datum)
Rubrie k :
Prikkel
Tre fw oord(e n):
De Nederlandse kantorenmarkt zakt weg in een steeds diepere crisis. De opname van nieuwe kantoorruimte lijkt ieder kwartaal te
dalen, terwijl het aanbod bijna overal nog onverdroten doorgroeit. In alle steden lopen de leegstandpercentages zeer snel op, met
Amsterdam en Eindhoven aan kop: de leegstand is daar nu al tien procent of meer. Twee jaar geleden was dit nog circa twee procent.
Dat ziet er slecht uit. Toch beweren veel vastgoedpartijen dat we even de tanden op elkaar moeten zetten, maar dat de problemen snel
opgelost zullen zijn als de economie weer aantrekt. Daarbij wordt dan verwezen naar de kantorenmarktcrisis van begin jaren
negentig, die ook gepaard ging met een sterk stijgende leegstand en dalende kantoorhuren. De mensen die toen vertelden dat het lang
zou duren voor de crisis voorbij zou zijn, bleken het bij het verkeerde eind te hebben: de economie ging weer lopen, men bouwde
tijdelijk wat minder en in een paar jaar tijd was de leegstand omgeslagen in krapte. Nu zal het echter anders gaan.
De vraag naar kantoorruimte wordt gedreven door de ontwikkelingen op de arbeidsmarkt. Daarbij gaat het met name om de ontwikkeling
van de werkgelegenheid in de dienstensector, want grosso modo betekenen banen in die sector extra werkplekken in een kantoor. De
werkgelegenheid in de dienstensector is dan ook de belangrijkste lange-termijn indicator voor de ontwikkelingen op de kantorenmarkt.
Als we kijken naar de aantallen mensen die werkzaam zijn in de dienstverlening, dan blijkt er sprake te zijn van een trendmatige groei. In
de tien jaar van eind 1991 tot en met 2001 zijn er volgens het cbs bijna anderhalf miljoen banen bijgekomen in de Nederlandse
dienstensector. Aangezien voor al die banen werkplekken nodig waren, was de leegstand van begin jaren negentig snel verdwenen.
Op basis hiervan zou men bijna concluderen dat de huidige crisis inderdaad snel voorbij zal zijn als de economie weer aantrekt en de
werkgelegenheid zijn trendmatige groeipad weer oppikt. Maar er is méér. De werkgelegenheidsontwikkeling is maar één kant van de
medaille. Aan de andere kant moet rekening worden gehouden met de groei van de beroepsbevolking. In de jaren negentig werden er niet
alleen veel banen gecreëerd, maar groeide ook de beroepsbevolking zodanig dat al die banen konden worden opgevuld.
Het is zeer twijfelachtig of dat in de komende jaren ook het geval zal zijn, aangezien de bevolkingsgroep van 20 tot en met 64 jaar, die
sinds de oorlog gestaag gegroeid is, volgens het cbs nu stopt met groeien. Naar verwachting zal het aantal mensen dat de
pensioengerechtigde leeftijd bereikt vanaf nu ongeveer even groot zijn als het aantal mensen dat zich nieuw aanmeldt op de
arbeidsmarkt. Dat heeft een belangrijke implicatie. Zelfs als de economie weer even spectaculaire prestaties zou gaan leveren als in de
afgelopen tien jaar leidt dat niet automatisch tot een toenemende vraag naar kantoorruimte. Er zullen domweg geen mensen zijn om alle
banen te vervullen.
Natuurlijk zouden zaken als latere pensionering en toenemende immigratie toch kunnen leiden tot groei van de beroepsbevolking en
wellicht is het zelfs mogelijk dat we de ontwikkelingen in de wao zodanig weten om te buigen dat er sprake zal zijn van uitstroom. Daarbij
zal het naar verwachting echter niet om hele grote aantallen mensen gaan: als de pensioenleeftijd wordt verhoogd is het maar zeer de
vraag of dat zal leiden tot massaal langer doorwerken. Terwijl de pensioenleeftijd nu 65 is, werken er weinig mensen na hun 62ste. Wat
betreft immigratie heeft het Nederlandse bedrijfsleven in het verleden laten zien dat het arbeidskrachten opzoekt en binnenhaalt als ze in
Nederland niet te vinden zijn. Dat zal in de toekomst ook gebeuren, maar het politieke klimaat maakt een grote toestroom van nieuwe
immigranten onwaarschijnlijk. Voor ombuigingen in de wao, tenslotte, geeft een blik op het verleden weinig hoop voor de toekomst.
Kortom, het lijkt erop dat al deze factoren nog wel tot enige groei van de beroepsbevolking kunnen leiden, maar dat die groei beperkt zal
zijn. Het ziet er niet naar uit dat we de komende tien jaar opnieuw anderhalf miljoen nieuwe werkplekken nodig zullen hebben.
De crisis op de kantorenmarkt zal ditmaal dus niet worden opgelost door een explosie in de vraag naar werkruimte zoals we die in de jaren
negentig hebben gekend. Deze keer zal een beperking van het aanbod de markt in evenwicht moeten brengen, maar het ziet er niet naar
uit dat dit snel zal gaan gebeuren. Een rondje a10 laat helaas nog steeds een verbluffende hoeveelheid bouwkranen zien.
Kortom, het is tijd voor bezinning in de vastgoedwereld. Projecten die nog kunnen worden bevroren, dienen zo snel mogelijk het
vriesvak in te gaan. En gemeenten met ambitieuze plannen voor kantorenparken kunnen die plannen veelal aan de versnipperaar voeren.
Copyright © 2002 – 2003 Economisch Statistische Berichten ( www.economie.nl )