Marktprijzen voor
huurwoningen
Stel, er komt marktwerking in de huursector.
De markt van huurwoningen heeft
sinds het einde van de tweede wereldoorlog te maken met een alles overheersende overheidsinterventie. Het is
onduidelijk welke huurprijzen er zullen ontstaan wanneer de prijsvorming
op de woningmarkt veel minder aan
regels zal zijn gebonden dan nu het
geval is.
In dit artikel wordt een poging gedaan de prijzen van huurwoningen te
simuleren met als uitgangspunt een
vrije woningmarkt. Een dergelijke analyse werpt allereerst de vraag op hoe
de prijsvorming in een vrije woningmarkt in de huursector kan worden
gemodelleerd. Daarnaast is er ook
een belangrijke maatschappelijke
vraag, of er als gevolg van deze marktwerking bepaalde groepen in de knel
komen. Op beide vragen zal in het navolgende worden ingegaan.
Het model
De meeste verhuurders differentieren
de huren op grond van de prijs-kwaliteitverhouding, waarbij dan de objectieve kwaliteitsmeting uit het woningwaarderingsstelsel wordt gehanteerd1.
Vrijwel nergens wordt van een meer
subjectieve marktprijs uitgegaan.
Naast kwaliteit in de vorm van woninggrootte en ouderdom, zullen in
de marktprijs ook andere factoren,
zoals de kwaliteit van de woonomgeving en de schaarste tot uiting moeten
komen. Vanwege deze onbekendheid
is hier de werking van de markt van
koopwoningen als voorbeeld genomen voor de prijsvorming op een
vrije markt van huurwoningen. Daarmee is gekozen voor een extreme
variant. De koopmarkt is immers aan
veel minder restricties gebonden dan
de huurmarkt ooit zal zijn.
De analyse bestaat uit vier stappen.
Eerst worden de geschatte verkoopprijzen van koopwoningen uit het Woningbehoefte-onderzoek uit 1989 verklaard uit een aantal kenmerken van
de woning en woonomgeving2. Als
tweede stap wordt het verkregen model toegepast op de huursector, waardoor koopprijzen van huurwoningen
ontstaan. In de derde stap worden de
koopprijzen omgezet in huurprijzen
en tot slot worden de woonlasten van
de huurders berekend, waarbij de individuele huursubsidie wordt betrokken.
Een drietal groepen kenmerken zijn
meegenomen bij de verklaring van de
koopprijzen; woningkenmerken, fysie-
Tabel 1. Uitkomsten regressie-analyse met als te verklaren variabele
“verkoopprijs woning” van koopwoningen
ke en sociale kenmerken van de
woonomgeving en schaarste-indicatoren. In totaal wordt 51% van de variantie in koopprijzen verklaard door dit
model (zie label 1). Opvallend is daarbij dat naast de woningkenmerken,
de sociaal economische status van de
buurt een belangrijke invloed heeft
op de koopprijs, gevolgd door de
schaarste en de fysieke kenmerken
van de woonomgeving. Een tweede
opmerkelijk punt is dat de ouderdom
van de woning er niet veel toe doet in
de verklaring van de koopprijzen, terwijl deze factor een belangrijke rol
heeft in de huidige regelgeving rond
de prijsvorming in de huursector, i.e.
het woningwaarderingsstelsel.
Na toepassing van het model op de
huursector worden de koopprijzen
van de huurwoningen omgezet in
huurprijzen. Van der Donk heeft met
behulp van het budgetonderzoek een
model ontwikkeld om de bruto huurwaarde van koopwoningen te voorspellen3. In dat onderzoek wordt door
makelaars-taxateurs geschat welk bedrag een koopwoning zou opbrengen
wanneer deze voor commerciele verhuur wordt aangeboden. Om die reden is deze methode dan ook bij uitstek geschikt voor een simulatie van
huurprijzen onder het regime van
een vrijere woningmarkt. Het model
waarmee de koopprijs in een huurprijs wordt omgezet bevat naast de
koopprijs zelf vooral regionale componenten. Hierdoor wordt rekening
gehouden met de verschillen in vraagaanbodverhoudingen op de huurmarkt in elk van de woningmarktgebieden.
1. Het woningwaarderingsstelsel maakt
onderdeel uit van de huurprijzenwet
woonruimte (HPW) en geeft de huurcommissies de mogelijkheid de redelijkheid
van het huurniveau van een woning te
toetsen. Het stelsel meet een aantal
fysieke kenmerken van de woning, waarbij ruimte in de woning, uitrusting van de
woning en ouderdom centraal staan. De
lokatie van de woning speelt hierbij een
beperkte rol. Met behulp van dit stelsel
wordt aan elke woning een aantal kwaliteitspunten toegekend. De overheid stelt
jaarlijks de maximaal redelijke huurprijs
vast per kwaliteitspunt.
2. CBS, Woningbehoefteonderzoek 1989.
3. P. van der Donk, Huurwaarde als inkomen in natura: een ramingsmethode, Sociaal-economische maandstatistiek, 94/5,
biz. 5-13.
B^^Hliii
Drie varianten
Er zijn een drietal varianten berekend.
Startpunt van de analyse is de huidige
situatie, die uitgaat van de huren in de
woningvoorraad in 1989. De andere
Tabel 2. Gemiddelde buur, Nederland totaal en regionaal, in guldens per
maand
varianten worden hiertegen afgezet.
In de eerste variant worden markthu-
ren gepresenteerd die aan de hand
van de modelberekeningen zijn ver-
kregen. In deze marktvariant gaan
volume-effecten (toename gemiddeld
huurniveau) en herverdelingseffecten
(regionale verschillen worden groter)
hand in hand. Om een beter beeld te
krijgen van de verandering in de verdeling van de huren over de voorraad
is ook een variant doorgerekend waarbij de huidige gemiddelde huur in
Nederland constant is gehouden. In
deze ‘gecorrigeerde marktvariant’
komen dus alleen de herverdelingseffecten tot uiting.
De derde variant staat los van de
marktsimulatie, maar is gebaseerd op
de huidige ontwikkelingen in het beleid van woningcorporaties, waarbij
corporaties de objectieve kwaliteit uit
het woningwaarderingsstelsel als ijk-
punt voor het huurbeleid gebruiken.
Op basis is hiervan kan de maximaal
redelijke huur worden berekend. Omdat het algemene streven is de huren
dichter bij het kostprijsniveau te brengen is hier een variant geconstrueerd
waarbij alle huurwoningen minimaal
een huur hebben van 80% van de
maximaal redelijke huur. Deze variant
kan beschouwd worden als een praktijkvariant.
Hieronder staat een overzicht van
de varianten:
• huidige situatie: huidige huurniveau;
• marktvariant: de markthuren
(uitkomsten van modelberekening);
• gecorrigeerde marktvariant: de
gecorrigeerde markthuren (totale
huursom in Nederland neemt niet
toe);
• praktijkvariant: alle huren zijn minimaal 80% van de maximaal redelijke huur.
De uitkomsten
In de marktvariant neemt de gemiddelde huurprijs met 200 gulden toe (label
2). Tegelijkertijd nemen de huren in
de Randstad veel sterker toe dan daarbuiten. Slechts 20% van alle huurwoningen blijkt op dit moment al een
gelijke of hogere huurprijs te hebben
dan op grond van de vrije markt gerechtvaardigd zou zijn.
ESB 6-12-1995
In de gecorrigeerde marktvariant nemen de huren in de grote steden met
bijna 25% toe, terwijl de andere ge-
meenten gemiddeld genomen een afnemende huurprijs laten zien. De
De sterkste afname van de gemiddelde huur wordt verwacht in Flevoland,
Limburg, De Achterhoek en Twente.
Geeft de vergelijking tussen het huidige huurniveau en de marktvarianten
sterkste huurverhogingen vinden
al aan dat er vrijwel geen sprake is
plaats in de woningmarktgebieden
Amsterdam, Zuid- en Midden-Kennemerland, Den Haag en de Rijnmond.
van marktwerking in de huursector
op dit moment, de uitwerking van de
praktijkvariant laat zien dat het wo-
»^HHii:ii
ningwaarderingsstelsel volledig contrair de markt werkt. In deze variant
nemen de huren het meest toe in die
gebieden waar op grond van de
marktwerking de huren het meest
zouden afnemen. Deze uitkomsten
zijn niet onlogisch. Buiten de grote
steden en de Randstad zijn de woningen en de kavels groter en betreft het
vaker eengezinswoningen. De objectieve kwaliteitsmeting in het woningwaarderingsstelsel leidt dus tot hogere
huren in gebieden waar de woningmarkt in evenwicht is en, omdat ouderdom een belangrijke factor is in dit
stelsel, tot lagere huren in de grote
steden.
verhogingen zal onvermijdelijk reacties bij de huurders oproepen. Enerzijds zal een ieder die dat maar enigszins kan een woning gaan kopen, wat
weer tot prijsstijgingen van koopwoningen kan leiden. Anderzijds zullen
dergelijk hoge huren tot grote protesten leiden, vooral omdat het huidige
systeem van IHS de gevolgen niet kan
verwerken. De vraag naar huurwoningen zal derhalve aanzienlijk afnemen,
waardoor de woningcorporaties genoodzaakt zullen zijn een groot deel
van hun bezit te verkopen. De huursector zal marginaliseren en zichzelf
niet of nauwelijks in stand kunnen
houden.
ook de woonlasten. Voor de lagere in-
Het is duidelijk dat er een grens is
in de prijsstelling in de huursector,
waarboven de huursector zichzelf uit
de markt prijst. Deze grens ligt nu ongeveer op/ 800 (buiten de Randstad)
tot/ 1000 (in de Randstad). Toch zal
ook bij volledige marktwerking maar
komensgroepen wordt deze toename
een betrekkelijk klein deel van de
van de huren deels gecompenseerd
met behulp van individuele huursubsidie (IHS), voor de midden- en hogere
inkomensgroepen zullen de woonlasten nominaal het meeste toenemen.
De huurquote, het deel van netto besteedbaar huishoudensinkomen dat
aan netto huur na aftrek van huursubsidie wordt besteed, neemt wel weer
het meest toe bij de lagere inkomensgroepen. Dit komt omdat de huursubsidieregeling ertoe leidt dat naarmate
huurwoningen boven deze grenzen
uitkomen. De toename van de huren
vindt plaats in het huurbereik van
/ 400 -/ 700 per maand, het grote
middensegment, waar de meeste huurwoningen in Nederland toe behoren.
Bij een gemiddelde toename van de
huur met/ 200 per maand blijven de
meeste van deze woningen binnen
deze verhuurbaarheidsgrenzen. Het
probleem is eerder de betaalbaarheid
voor de laagste inkomensgroepen in
relatie tot de IHS, dan de prijsgrenzen
op de woningmarkt.
Gevolgen voor de woonlasten
Het is duidelijk dat bij volledige marktwerking niet alleen het huurniveau in
Nederland fors zal toenemen, maar
de huur hoger is, een groter deel van
de huur zelf moet worden betaald. De
gemiddelde huurquote voor de laagste inkomensgroepen neemt toe van
26% naar 40%. Dit laat zien dat de huidige huursubsidieregeling de gevolgen van de marktvariant niet aankan,
terwijl de IHS-uitgaven toch met 60%
zouden toenemen.
In de andere twee varianten zijn de
gevolgen voor de woonlasten gemiddeld genomen veel minder groot,
maar differentieren vooral per woningmarktgebied. In de gecorrigeerde
marktvariant nemen de woonlasten
in schaarstegebieden sterk toe, in
andere gebieden is er sprake zijn van
een afname. In de praktijkvariant is
dat patroon juist omgekeerd.
Conclusie
Marktwerking in de huursector, die
op gelijke leest geschoeid is als die in
de koopsector, zal ertoe leiden dat de
huren in Nederland aanzienlijk zullen
toenemen en dat er grote verschillen
zullen ontstaan tussen de woningmarktgebieden. In de grote steden zullen de huren het meest toenemen. De
woonlasten stijgen hierdoor sterk, alsmede de uitgaven voor individuele
huursubsidie. De huurquotes zullen
fors stijgen, vooral bij de lagere inkomensgroepen. Deze zullen op zoek
moeten naar goedkopere vormen van
huisvesting of voor zover mogelijk,
Kanttekeningen
andere prioriteiten stellen in de beste-
Er zijn een aantal kanttekeningen te
maken bij deze analyses . Zo zijn er
geen gedragsreacties opgenomen in
het model. Volledige marktwerking
die leidt tot de hier berekende huur-
hogere inkomensgroepen die nu huren, zullen een woning kopen. Het
eindresultaat kan een marginale huursector zijn, waar de sociale en fysieke
problemen samenkomen.
ding van hun inkomen. De midden en
De kans dat een dergelijke markt
er komt moet niet hoog worden ingeschat. De sociale instelling van de
woningcorporaties moet niet worden
vergeten. Deze instellingen zijn niet in
eerste instantie uit op maximalisatie
van de huuropbrengst. Er is een lange
traditie van sociaal-maatschappelijke
betrokkenheid bij de sociale verhuurders in Nederland. Belangrijker is
echter dat de door voormalig staats-
secretaris Heerma ingezette liberaliseringstendenzen in de sociale huursector, door het huidige kabinet niet
verder worden doorgezet. In de be-
leidsbrief die onlangs door staatssecretaris Tommel naar de Tweede kamer
is gestuurd, wordt onder meer aangekondigd dat er een norm komt waarmee de huurinkomsten van een corporatie jaarlijks maximaal mogen
toenemen, de maximale huursomstijging5. De vrijheid in het vaststellen
van het huurbeleid door een corporatie wordt daarmee sterk ingeperkt,
vooral omdat er in het bruteringsakkoord tussen het Rijk en de corporaties al een minimale huursomstijging
is afgesproken van 3,5% tot het jaar
20006.
Indien er sprake zal zijn van een bepaalde vorm van vrije marktwerking
in de huursector zal er waarschijnlijk
een situatie ontstaan die het midden
houdt tussen de marktvariant en de
gecorrigeerde versie daarvan. Hierbij
zullen de regionale herverdelingseffecten samengaan met een huurniveau
dat meer dan nu het geval is de marktprijs zal benaderen. De woningmarkt
zal zichzelf corrigeren voor een te
hoog prijsniveau in de huursector ten
opzichte van de koopsector. Wat is immers het voordeel van huren als het
even duur of duurder is dan kopen?
Een belangrijk gegeven dat uit de
analyses naar voren komt is dat de
prijsvorming in de huursector op basis van het woningwaarderingsstelsel
4. Zie bijv. H. Priemus, De huurexplosie
van het SCP, Bouw, jg. 50, nr. 11, november 1995.
5. Tweede Kamer, Volkshuisvestingsbeleid,
brief van de Staatsscretaris van VROM,
vergaderjaar 1995-1996, 24508, nr. 1.
6. In het bruteringsakkoord worden de
leningen die de corporaties bij het Rijk
hebben verrekend met de gekapitaliseerde subsidies, waar de corporaties nog
recht op hebben. Bij de veronderstellingen die ten grondslag liggen aan dit akkoord is uitgegaan van een gemiddelde
huurstijging van 3,5% tot en met het jaar
2000.
volstrekt contrair de markt werkt. In
schaarstegebieden is er minder ruimte voor huurverhoging, terwijl in
evenwichtsgebieden meer ruimte is.
De corporaties zullen er dan ook niet
omheen kunnen de differentiatie in
de huren beter te laten aansluiten bij
de positie die hun woningen inne-
men op de woningmarkt. Bijstelling
van de huurprijsregelgeving is echter
noodzakelijk. In de eerder aangehaalde beleidsbrief wordt dan ook aangekondigd dat er studie is naar een andere manier om woningkwaliteit te
meten, dan nu in het woningwaarderingsstelsel het geval is. Hierbij wordt
gedacht aan de taxaties in het kader
van de Wet Waardering Onroerende
Zaken. Dit komt een heel eind in de
richting van de marktvariant in de
hier gepresenteerde modelberekeningen. De marktprijzen als richtlijn
voor de maximaal redelijke huur.
Geen onaardig idee.
F.A. van Dugteren
De auteur is werkzaam bij de afdeling
Rapportage en Advies van het Sociaal en
Cultureel Planbureau te Rijswijk. Dit artikel
is gebaseerd op het hoofdstuk Marktwerking in de volkshuisvesting uit de Sociaal
en Culturele Verkenningen 1995, Sociaal
en Cultureel Planbureau/VUGA, Rijs-
wijk/Den Haag, 1995, SCP-cahier 120.