Een hypotheek op de toekomst

Een hypotheek op de toekomst
Aute ur(s ):
Groeneveld, J.M. (auteur)
De auteur is werkzaam b ij De Nederlandsche Bank. Met dank aan Jan Brockmeijer, Steef Kaatee, Job Swank en Annemarie van der Zwet voor hun commentaar op een eerdere versie
van dit artikel.
Ve rs che ne n in:
ESB, 82e jaargang, nr. 4121, pagina 724, 24 september 1997 (datum)
Rubrie k :
Tre fw oord(e n):
nederlandse, economie, kredietverlening

Is de hypothecaire kredietverlening te royaal?
Op de Nederlandse huizenmarkt is sprake van een hausse. Dit uit zich in sterke stijgingen van de huizenprijzen en een uitbundige ontwikkeling van de hypothecaire
kredietverlening van banken (zie figuur 1). In de afgelopen twee jaar zijn de woningprijzen jaarlijks met meer dan 10% gestegen en hebben commerciële banken hun
hypotheekportefeuille met gemiddeld 15% uitgebreid.

Figuur 1. Woninghypotheken en huizen- prijzen 12-maands procentuele mutaties
Deze ontwikkeling is niet zonder risico’s. In de eerste plaats kan de waardestijging van woningen zich vroeg of laat via vermogenseffecten naar andere sectoren van de
economie gaan uitbreiden. Anderzijds zou, spontaan of beleidsgeinduceerd, een (scherpe) neerwaartse correctie van de prijzen op de huizenmarkt op gang kunnen komen,
die wellicht (net als enkele jaren geleden in Japan, de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk) in een proces van ‘asset-deflation’ zou kunnen omslaan. Dit zou op zijn
beurt kunnen leiden tot een conjuncturele inzinking.
In dit verband is de vraag van belang in hoeverre de uitbreiding van de hypotheekportefeuille van banken gepaard is gegaan met een lagere overwaarde van het
onderpand en hogere rente- en aflossingslasten in relatie tot het beschikbare inkomen. Hierdoor zouden zowel banken als gezinnen kwetsbaarder zijn geworden voor een
eventuele omslag op de woningmarkt. Om de huidige situatie adequaat te kunnen beoordelen, worden eerst kort de achtergronden van de ontwikkelingen op de
huizenmarkt sinds het midden van de jaren zeventig geschetst. Mede op basis van deze historische beschouwing wordt een beoordeling van de risico’s gegeven. De
conclusie luidt dat voorzichtigheid bij de kredietverlening op zijn plaats is.
Historisch perspectief
De periode 1975-1982
Aan het einde van de jaren zeventig werden huizenprijzen sterk opgedreven door een scherpe stijging van de vraag naar eigen woningen. Hieraan lag vooral de relatief
lage (en soms zelfs negatieve) reële rente ten grondslag. Daarnaast werd de vraag gestimuleerd doordat hypothecaire leningen voor de aankoop van bestaande woningen
met overheidsgarantie konden worden afgesloten; tot 1975 werden overheidsgaranties alleen voor nieuwbouwwoningen afgegeven. Bovendien was sprake van een sterk
inflatoir klimaat en vormden loonstijgingen van 10% geen uitzondering.
In de daaropvolgende 2,5 jaar kelderden de huizenprijzen door de inzakkende vraag naar eigen woningen, die samenhing met oplopende rentetarieven en de
daaropvolgende recessie. De crisis werd destijds nog versterkt doordat de verkoopdrang onder de hypotheeknemers (banken en verzekeraars) zo groot was geweest dat
vele cliënten een maximale hypotheek hadden afgesloten. De zogenoemde groeihypotheek wordt hier vaak als belangrijke boosdoener gezien. Bij deze hypotheek bereikten
de uitgaven aan rente en aflossing pas na verloop van tijd de volledige omvang. Bij het afsluiten van deze hypotheek werd ervan uitgegaan dat het inkomen van de lener
met ongeveer 6% per jaar zou groeien. Toen die inkomensstijging door de recessie uitbleef, kwam een aanzienlijk aantal houders van groeihypotheken in financiële
problemen en werden de geldgevers met omvangrijke slechte leningen opgezadeld.
Gul krediet sinds 1982
Na een stabilisatie van de transactieprijs in de periode 1982-1986 liep de gemiddelde verkoopprijs weer geleidelijk op door een daling van de hypotheekrente en door
optimistische verwachtingen omtrent de ontwikkeling van de gezinsinkomens. Pas in het eerste kwartaal van 1993 werden de huizenprijzen van 1978 (ongeveer f. 200.000)
weer geëvenaard. Uit figuur 1 blijkt voorts dat gedurende een periode van bijna tien jaar sprake is geweest van een stabiele groei van de bancaire woninghypotheken van
rond de vijf a zeven procent. Sinds eind 1993 is de expansie van de hypothecaire kredietverlening, met een korte onderbreking, gestaag toegenomen. In juli 1997 lag dit

groeitempo op bijna 19%.
Voor de stijgingen van de huizenprijzen in de laatste jaren zijn uiteen-lopende factoren verantwoordelijk. In de eerste plaats speelt de, vergeleken met de jaren tachtig,
relatief lage reële rente een belangrijke rol. Hierdoor hebben aspirantkopers vrij ruime leenmogelijkheden. Een andere prijsverhogende factor is de omstandigheid dat
banken de afgelopen jaren de verstrekkingsvoorwaarden hebben verruimd. Zo wordt in toe- nemende mate het eventuele partner-inkomen in een huishouding volledig
meegeteld bij de berekening van het maximaal te lenen bedrag (dit staat bekend als de tweeverdienersregeling). Deze regeling heeft extra vraag op de huizenmarkt uitgelokt.
Tot voor enkele jaren geleden werd het partnerinkomen slechts voor een beperkt deel in deze berekening betrokken. Daarnaast wordt sinds kort door sommige banken bij
nieuwbouwwoningen een hypotheek van 110% in plaats van 100% van de stichtingskosten verstrekt. Bij bestaande woningen wordt recentelijk door sommige banken een
hoger percentage van de executiewaarde (135% in plaats van 125%) gehanteerd bij de bepaling van het leningplafond. Als vierde belangrijke factor kan de introductie van
fiscaal aantrekkelijke hypotheekvormen, zoals de spaarhypotheek aan het eind van de jaren tachtig en meer recentelijk de ‘meegroeihypotheek’, worden genoemd 1. Tot slot
wordt de schaarste op de woningmarkt ook deels door demografische factoren bepaald. De stijgende vraag die hiervan het gevolg is overtreft al enige tijd het aanbod.
Banken proberen actief hun marktaandeel te vergroten. Het is daarom nuttig naar de verkoopstrategie van banken te kijken. Als uitgangspunt fungeren de getotaliseerde
woninghypotheken van institutionele beleggers (verzekeringsmaatschappijen, pensioenfondsen en bouwfondsen) en van het collectieve bankwezen zoals deze in het
Kwartaalbericht van De Nederlandsche Bank worden gepubliceerd. Als de onderscheiden finan- ciele instellingen in gelijke mate van de huidige hausse op de huizenmarkt
profiteren, zullen geen substantiële verschuivingen in de marktaandelen waarneembaar zijn. Het blijkt evenwel dat de marktaandelen door de jaren heen aanzienlijke
schommelingen vertonen. Zo is de marktpositie van banken in de eerste helft van de jaren tachtig flink verzwakt. Bedroeg het marktaandeel in 1980 nog 76%, in 1987 was
dit teruggelopen tot 69%. Het marktaandeel heeft zich vervolgens tot 1993 op dit niveau gehandhaafd. Daarna hebben banken flink marktaandeel herwonnen. Momenteel
ligt hun marktaandeel op 78%.
Dit suggereert op zijn minst dat het Nederlandse bankwezen de laatste jaren hypothecaire kredieten actiever aan de man heeft gebracht dan institutionele beleggers. Dit
heeft mede zijn beslag gekregen door de bovengenoemde versoepeling van de verstrekkingsvoorwaarden van banken en wellicht tevens door een scherpere tariefstelling.
Beoordeling
Aan de huidige huizenprijsstijging en de expansie van de woninghypotheken liggen tot op zekere hoogte gelijksoortige factoren ten grondslag als in het midden van de
jaren zeventig. Ook nu vormen institutionele veranderingen, de introductie van nieuwe hypotheekvormen en de (ten opzichte van de jaren tachtig) relatief lage (reële) rente
de belangrijkste verklaringen. Achteraf kan worden vastgesteld dat deze factoren, in combinatie met te optimistische veronderstellingen omtrent de inflatie en
inkomensgroei bij het verstrekken van woninghypotheken, de kiem hebben gelegd voor de scherpe neerwaartse correctie op de huizenmarkt aan het eind van de jaren
zeventig. Zowel geldgevers als geldnemers hebben hiervan jaren lang de negatieve consequenties ervaren.
Hier dringt zich de vraag op of de huidige hausse op de huizen- en hypotheekmarkt wellicht weer de voorbode is van een onroerendgoedkrach. In dit kader is relevant in
hoeverre de huidige krachtige groei van de hypothecaire kredietverlening de resultante is van een onderschatting van de risico’s en/of het toepassen van te soepele
verstrekkingscriteria door banken.
Risicofactoren
De eerste risicofactor is dat momenteel veel gezinnen de overwaarde van hun eigen woningbezit door de gestegen huizenprijzen verzilveren. Dit blijkt uit de sterke
toeneming van het aantal afgesloten tweede en kleine woninghypotheken in de afgelopen jaren (zie tabel 1). Het aandeel van de categorieën B en C is van ruim 17% in
1993 opgelopen tot iets meer dan 23% in 1996. Helaas zijn historische cijfers voor de jaren zeventig niet beschikbaar. Toch kan wel met enige zekerheid worden gesteld dat
de hypotheektypen B en C in die tijd qua omvang minder voorstelden. In die jaren nam namelijk de voorraad eigen woningen relatief sterk toe, zodat destijds waarschijnlijk
hoofdzakelijk hypotheken ten behoeve van de aankoop van woningen (categorie A) werden afgesloten. Dit maakt het op zijn beurt aannemelijk dat de kwaliteit van de
hypotheekportefeuille van banken de afgelopen jaren is verslechterd. Of anders geformuleerd: de overwaarde van het onderpand zal zijn afgenomen.

Tabel 1. Aantal afgesloten woninghypotheken naar type % van het totaal
1993

1994

1995

1996

A. Aankoop woning
61,5
52,8
52,2
42,0
B. Deelhypotheek/2e hypotheek
5,9
6,8
10,7
10,2
C. Hypotheek < f.50.000
11,4
12,6
12,5
13,0
D. Oversluitingen (schatting)
21,1
28,4
24,6
34,7
E. Totaal
100
100
100
100
absolute aantal (x 1.000)
322
412
391
547
Bron: CBS, Financiële maandstatistiek.

Ondanks dat de groei van de hypotheekportefeuille en de waardestijging van koophuizen vooralsnog gematigder zijn dan na het midden van de jaren zeventig, kleven aan
beide ontwikkelingen op dit moment voor zowel gezinnen als banken risico’s. Zo worden tegenwoordig veel meer hypotheken met een relatief korte rentevaste-periode
afgesloten. Gezinnen zijn daardoor kwetsbaarder geworden voor een eventuele rentestijging, hetgeen tot een groter debiteurenrisico voor banken leidt. Bovendien blijkt uit
de begin september gepubliceerde studie van het Centraal Bureau voor de Statistiek De Nederlandse economie in 1996 dat ongeveer de helft van de stijging van het
uitstaande hypotheekbedrag (f. 21 mrd) niet is gestoken in verbeteringen aan bestaande woningen of nieuwe woningen. Deze gein- casseerde vermogenswinst op huizen is
waarschijnlijk deels voor consumptieve doeleinden en – meer recentelijk – zelfs voor de aanschaf van effecten gebruikt.
Gevolgen van rentestijging
In het voorgaande werd al in kwalitatieve zin ingegaan op de invloed van rentemutaties op de ontwikkeling van de huizenprijzen en daarmee op de financiële posities van
gezinnen en banken. Hierbij staat de vraag centraal wat er met de huizenprijzen, cq. de onderpandswaarde gebeurt als de hypotheekrente met, zeg, een procentpunt stijgt.
In figuur 2 valt in een oogopslag te zien dat een stijging van de hypotheekrente doorgaans gepaard gaat met een daling van de woningprijzen. Dit verband is de laatste
tien jaar zelfs nog geprononceerder geworden (correlatiecoëfficiënt januari 1978-december 1987: -0,3; januari 1988-maart 1997: -0,6).

Figuur 2. Stijgende rente, dalende prijzen hyptoheekrente en huizenprijzen, 12-maandsmutaties
Naast de correlatie is ook het oorzakelijke verband tussen beide variabelen onderzocht. Daartoe zijn zogenoemde Granger-causaliteitstoetsen uitgevoerd. Hieruit kwam naar
voren dat de hypotheekrente wel van invloed is op de huizenprijzen, maar dat van een omgekeerde causaliteit geen sprake is. Mutaties in huizenprijzen worden dus
gedreven door veranderingen in de hypotheekrente. Vanuit macro-economisch perspectief is deze uitkomst niet zo verrassend. Immers, de hypotheekrente is grosso modo
gelijk aan de binnenlandse lange rente (de rente op staatsobligaties) plus een opslag; voor een kleine open economie als de Nederlandse wordt de binnenlandse lange
rente bijna volledig door internationale factoren bepaald.
Internationaal perspectief
Een vergelijking met het buitenland leert dat de ontwikkeling van de hypothecaire kredietverlening door Nederlandse banken in internationaal perspectief opmerkelijk is.
tabel 2 maakt dit duidelijk. In Duitsland en Frankrijk zijn de aandelen van de woninghypotheken in de totale binnenlandse bancaire kredietverlening aan de particuliere
sector weliswaar ook aan fluctuaties onderhevig, maar dit staat in schril contrast met de Nederlandse situatie. In Nederland is het aandeel van de woninghypotheken in de
totale binnenlandse kredietverlening sinds 1993 met ongeveer zes procentpunten gestegen tot 39. Wat dit betreft loopt Nederland dus uit de pas met Duitsland en
Frankrijk. Het gaat hierbij overigens niet zozeer om de afwijkende niveaus (die onder meer institutionele verschillen tussen landen reflecteren), maar veeleer om het tempo
waarin de balansstructuur verandert. Immers, als de samenstelling van de binnenlandse kredietportefeuille in korte tijd sterk wijzigt, kan dit consequenties hebben voor het
risicoprofiel van banken 2.

Tabel 2. Uitstaande woninghypotheken als percentage van de totale binnenlandse bancaire kredietverlening aan de private sector
1990
Duitsland
Frankrijk
Nederland

26
35
33

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997*
23
22
23
24
35
34
34
35
34
33
33
33
35
36

25
36
37

26
35
39

26

* maart 1997. Bron: publicaties van de respectievelijke centrale banken.

Conclusie
De huidige hausse op de huizen- en hypotheekmarkt geeft reden tot zorg, aangezien er tot op zekere hoogte vergelijkbare factoren aan ten grondslag liggen als in het
midden van de jaren zeventig. Er zijn aanwijzingen dat gezinnen de afgelopen jaren financieel kwetsbaarder zijn geworden door de fikse uitbreiding van hun hypothecaire
schulden. Indien dit inderdaad het geval is, zal tevens de kwaliteit van de hypotheekportefeuille van Nederlandse banken zijn verslechterd. In het licht van de bevinding
dat gezinnen de waardestijging van hun koopwoningen voor een belangrijk deel te gelde hebben gemaakt om consumptieve bestedingen te verrichten, is bovendien een
scenario denkbaar waarbij een daling van de huizenprijzen de consumptieve uitgaven en economische groei onder druk zet. Door deze afvlakking van de groei zou de
finan-ciele positie van gezinnen en banken zelfs verder negatief kunnen worden beïnvloed.
Zie ook:
C.J.M. Kool, Een hyptheek op de toekomst?, ESB, 16 januari 1998, blz. 34-35
W. van Assenbergh, De ene hypotheek is de andere niet, ESB, 16 januari 1998, blz. 36-38
J.N. Groeneveld, De stemming van de markt, ESB, 16 januari 1998, blz. 38-3

1 Bij de meegroeihypotheek wordt tijdens de looptijd niets afgelost, zodat steeds de maximale renteaftrek geldt. Via de Meegroeiverzekering wordt belastingvrij een kapitaal
door te sparen of beleggen bij elkaar gebracht. Aan de eind van de looptijd wordt het opgebouwde kapitaal gebruikt om de hypotheek geheel of gedeeltelijk af te lossen.
Gedurende de looptijd kan deze hypotheekvorm evenwel aan persoonlijke omstandigheden worden aangepast. Bijvoorbeeld door de premie tijdelijk of langdurig te
verhogen of verlagen, de looptijd te verlengen of verkorten, of het overlijdensrisico al dan niet te verzekeren. Ook kan een deel van de opgebouwde reserves tussentijds
eventueel worden aangewend voor bijvoorbeeld consumptieve bestedingen.
2 Via effectisering van de hypotheek-portefeuille kan dit risico voor banken, onder bepaalde voorwaarden, worden beperkt. Dit laat natuurlijk onverlet dat de financiële
positie van gezinnen door ‘securitization’ niet verandert.

Copyright © 1997 – 2003 Economisch Statistische Berichten (www.economie.nl)