markten
De koopsector: een verstorende
factor op de woningmarkt
Het hoge prijsniveau van de koopsector dat mede het gevolg
is van de fiscale bevoordeling, heeft een verstorende invloed
op de grondmarkt en de huurwoningmarkt. Hiermee dient
bij het woningmarktbeleid rekening te worden gehouden.
H
et disfunctioneren van de Nederlandse
woningmarkt staat de laatste jaren sterk
in de belangstelling. De tekortschietende
nieuwbouw van woningen, de imperfecties op de woningbouwmarkt, de stagnatie in de
doorstroming, de problemen voor starters op de woningmarkt, het ontbreken van een aansluiting tussen
de huur- en de koopwoningmarkt zijn enkele thema’s
die centraal staan. De paradox is dat dit disfunctioneren van de woningmarkt tegelijkertijd gepaard gaat
met een omvangrijke betrokkenheid van de overheid.
De afgelopen jaren heeft het rijksbeleid zich geconcentreerd op de huursector. Hierbij is ten onrechte
geen aandacht geschonken aan de invloed die de
koopsector uitoefent op het functioneren van de
grondmarkt en de huurwoningmarkt. Het is de
koopmarkt die door de combinatie van de fiscale
aftrekbaarheid van de hypotheekrente en het starre
aanbod een verstorende invloed uitoefent op de
grondmarkt en de huurwoningmarkt. De gevolgen
van het disfunctioneren van de woningmarkt zijn
bestreden, maar een belangrijke oorzaak werd ongemoeid gelaten. Weinig effectief beleid derhalve.
De instabiliteit van de koopsector
Johan Conijn
Verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate
en de Universiteit van
Amsterdam.
630
ESB 1
Internationale vergelijkingen laten zien dat de
Nederlandse koopwoningmarkt een sterk afwijkend
beeld vertoont. Een recent rapport van de IMF over
de Nederlandse koopwoningmarkt constateert dat
Nederland samen met België de langste periode met
een onafgebroken prijsstijging kent (Yelten, 2006).
Een werkdocument van De Nederlandsche Bank
laat zien dat de volatiliteit van de woningprijzen in
Nederland het hoogst is van zes westerse landen
die in de vergelijking zijn betrokken (Swank et al.,
2002). Het in 2004 verschenen OECD-rapport met
een vergelijking tussen de achttien OECD-landen
bevestigt dit beeld. Op basis van een gemiddelde
van drie maatstaven voor volatiliteit luidt de conclusie dat in Nederland de volatiliteit het hoogste is
(OECD, 2004). Ook wat betreft de omvang van de
hypothecaire schuld staat Nederland royaal aan de
top. Blijkens het laatste IMF-rapport over Nederland
is de schuldquote in procenten van het bruto nati-
december 2006
onaal product 111 procent, terwijl het gemiddelde
van vijftien EU-landen 46 procent is (Yelten, 2006).
Deze hoge schuldquote krijgt extra betekenis als in
aanmerking wordt genomen dat in Nederland het
aandeel van het eigenwoningbezit relatief laag is
(Van Ewijk, 2006). Hierbij hoort nog wel de kanttekening dat de omvang van hypothecaire schuld niet
is gecorrigeerd voor het vermogen dat eigenaar-bewoners opbouwen via spaar- en beleggingspremies.
Ook de verhouding van de hypotheekschuld tot de
waarde van de woning bij nieuwe hypotheken is in
Nederland hoog. Deze loan-to-value bij starters is
in Nederland gewoonlijk honderd procent van de
koopprijs, terwijl deze ratio in andere landen aanmerkelijk lager is. Voorts is de betaalbaarheid van de
koopwoning voor starters op de koopwoningmarkt in
Nederland de laatste jaren verslechterd. Voor starters is de koopsector in Nederland en het Verenigd
Koninkrijk momenteel minder toegankelijk dan in andere landen, mede door de prijsstijgingen (Brounen
et al., 2006). Een recent rapport van de OECD
bevestigt deze conclusie (Girouard et al., 2006).
Uit het bovenstaande overzicht komt naar voren dat
de Nederlandse koopwoningmarkt een sterk afwijkend beeld laat zien. Hiervoor zijn drie oorzaken aan
te wijzen (Swank et al., 2003):
• de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente;
• de geringe prijselasticiteit van het woningaanbod;
• de ruimhartige hypotheekverstrekking.
Bij de hypotheekverstrekking worden in Nederland in
vergelijking met andere landen relatief weinig beperkingen aan de koper opgelegd. Hierdoor gaat van de
hypotheekverstrekking geen zelfstandig remmende
werking uit. Deze factor blijft hier verder buiten
beschouwing. De fiscale aftrekbaarheid van de
hypotheekrente en de geringe prijselasticiteit van het
woningaanbod zullen verder centraal staan.
Het fiscale regime voor de
eigenwoningsector
Het fiscale regime voor de eigen woning bestaat van
oudsher uit drie componenten. De hypotheekrente is
fiscaal aftrekbaar, de huurwaarde van de woning is
belastbaar en bij de aankoop van een eigen woning
is overdrachtsbelasting verschuldigd. Deze laatste
belasting kent geen andere logica dan het vullen
van de schatkist en is bovendien als remmende
factor op de doorstroming schadelijk voor het goed
functioneren van de woningmarkt. Bij de herziening
van de fiscale behandeling van het vermogen in de
inkomstenbelasting via box 3 is het fiscale regime
voor de woning op hoofdlijnen ongewijzigd gebleven.
Mede als gevolg hiervan wordt de
in house price, nor to any other market force. This clearly
eigen woning in vergelijking met
De omvang van het
reflects that housing supply in the Netherlands is largely deterandere vermogenstitels bevoorrepressed –
aanbod via nieuwbouw mined – if notet al., 2002).by sweeping government intervendeeld. In een recente publicatie
tion†(Swank
van het Centraal Planbureau
of via omzetting van
Nieuwbouw van woningen wordt dus nagenoeg niet beïnwordt het fiscale voordeel dat alle
vloedt door de prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt.
huur naar koop wordt
eigenaar-bewoners gezamenlijk
Behalve via nieuwbouw kan het aanbod in de koopsector ook
per saldo genieten, becijferd op
slechts in zeer beperkte worden uitgebreid door omzetting van huur- naar koopwonin14,25 miljard euro (Van Ewijk et
punt
van het buitenland
mate beïnvloed door de gen. Ook op dit beeldlaat Nederland eenhet aandeel van
al., 2006). In vergelijking met het
sterk afwijkend
zien. Enerzijds is
buitenland is de fiscale bevoordeprijsontwikkeling op de de huursector in de totale woningvoorraad relatief groot.
ling in Nederland het hoogst (Van
Anderzijds is de particuliere huursector relatief klein en
markt.
den Noord, 2003; OECD, 2004).
wordt de huursector gedomineerd door woningcorporaties.
De netto financieringslasten in
Deze non-profitinstellingen verkopen tot op heden maar in
procenten van de waarde van de woning zijn in
beperkte mate huurwoningen. De afgelopen jaren is jaarlijks niet meer dan
Nederland lager dan in andere landen.
circa 0,5 procent van het woningbezit van woningcorporaties aan eigenaarDe fiscale bevoordeling van de eigenaar-bewoner
bewoners verkocht (CFV, 2005). De omvang van de huursector is derhalve
beïnvloedt het functioneren van de woningmarkt
in hoge mate institutioneel bepaald en onttrekt zich in sterke mate aan de
in grote mate. De netto gebruikskosten van de
werking van de markt. Dit verklaart waarom in Nederland ondanks de fiscaal
koopwoning, waarmee wordt aangegeven hoeveel
gunstige behandeling van de koopsector, het aandeel van de huursector in
de eigenaar-bewoner voor zijn woonconsumptie
internationaal opzicht relatief hoog is.
betaalt, worden er door verlaagd. Hierdoor wordt de
Er is derhalve sprake van een star aanbod op de Nederlandse koopwoningwoonconsumptie gestimuleerd. Huishoudens zullen,
markt. De omvang van het aanbod via nieuwbouw of via omzetting van huur
voorzover het fiscale voordeel niet is gekapitaliseerd
naar koop wordt slechts in zeer beperkte mate beïnvloed door de prijsontin de woningprijs, eerder kiezen voor een eigen
wikkeling op de markt. Als gevolg hiervan leidt de fiscale bevoordeling tot
woning. De oorzaak voor het feit dat het aandeel
hogere koopprijzen. De bevoordeling is verdisconteerd in het prijsniveau en is
eigenwoningbezit toch relatief laag is in Nederland,
daarmee geen effectief instrument meer voor de verlaging van de woonlasten.
komt verderop aan de orde. Voorts zullen eigenaarBovendien draagt deze combinatie van factoren in grote mate bij aan de relabewoners bij gegeven woonpreferenties streven naar
tief hoge volatiliteit van de koopprijzen in Nederland. “The volatility of house
een zo hoog mogelijke schuld. Inbreng van eigen
prices results from a combination of price-inelastic supply of newly built
vermogen bij de financiering van de woning en
dwellings and preferential tax treatment of owner-occupied housing†(Van den
aflossen van de hypotheek worden ontmoedigd. De
Noord, 2003).
populariteit van spaar- en beleggingshypotheken en
van aflossingsvrije hypotheken vloeit hieruit voort.
De grondmarkt als absorberende factor
Het is financieel immers aantrekkelijker om desgeIn Nederland verloopt het aanbod van bouwrijpe grond voor woningbouw over
wenst buiten de woning om te sparen of om te behet algemeen via de gemeente. Er is hierbij sprake van lokale, gemeentelijke
leggen. “Dutch households have strong incentives to
monopolies (CPB, 1999). Het gemeentelijke beleid is van doorslaggevende
maintain mortgage at high levels given the extremely
betekenis voor de omvang van de nieuwbouw van woningen. De prijsvorming
favourable tax treatment of debt-financed owner-ocvan bouwrijpe grond is daarbij een extra factor van belang. In zijn algemeencupied housing†(Girouard, 2006). In feite vindt er
heid is het zo dat de grondeigenaar de prijs van de grond zal afleiden van
arbitrage plaats tussen hypothecaire schuldfinanciehetgeen op de grond gebouwd gaat worden. Dat geldt ook als woningbouw
ring enerzijds en financiële investeringen anderzijds
de bestemming van de grond wordt. In de situatie dat de verkoopprijzen van
(Swank et al., 2002; Van Ewijk et al., 2006). Door
nieuwe woningen hoger zijn dan de bouwkosten, zal de grondprijs zodanig stijde grotere renteafhankelijkheid wordt de instabiliteit
gen dat het verschil tussen verkoopprijs en bouwkosten als ’Ricardiaanse rent’
van de koopwoningmarkt er echter wel door vergroot. in de hoogte van de grondprijs wordt geabsorbeerd (Koning et al., 2006).
In Nederland komt deze economische wetmatigheid naar voren in de residuele
Het starre aanbod op de
bepaling van de grondwaarde. In 2001 hebben diverse bij de woningbouw
koopwoningmarkt
betrokken partijen het Convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid opgesteld
Het aanbod van nieuwbouw op de koopwoningmarkt
over het gemeentelijke grondprijsbeleid. Een belangrijk onderdeel van dit
bepaalt in grote mate het effect van de fiscale
convenant is dat de marktconforme grondprijs gebaseerd zou dienen te zijn
bevoordeling van de eigenaar-bewoner. De enige,
op de residuele waardemethode. De hoogte van de grondprijs wordt bij deze
recente, empirische studie naar de hoogte van de
methode afgestemd op de verkoopprijs van de nieuwe woning. Een hogere
prijselasticiteit van het aanbod van nieuwbouwverkoopprijs leidt in principe tot een hogere grondprijs. Op deze wijze kan
woningen is te vinden in een werkdocument van De
worden bereikt dat de waarde van de woning bepalend is voor de hoogte van
Nederlandsche Bank. Deze studie laat zien dat die
de grondprijs en niet andersom. Uit een onlangs uitgevoerde evaluatie van de
elasticiteit in Nederland erg laag is. In een vergeuitvoering van het convenant komt naar voren dat ruim vijftig procent van de
lijking met vijf andere landen is in Nederland de
gemeenten een of andere vorm van residuele grondwaardemethode toepast
prijselasticiteit van het aanbod het laagst, op de voet (ECORYS, 2006). Zo heeft de gemeente Amsterdam in haar beleidsnota voor
gevolgd door het Verenigd Koninkrijk. De conclualle commerciële woon- en werkfuncties de grondprijzen vastgesteld op basis
sie uit deze studie is dat “new construction in the
van de residuele benadering (Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam, 2003).
Netherlands does not significantly react to changes
ESB 1
december 2006
631
In Nederland zijn de grondprijzen voor woningbouw hoog omdat de prijzen van
koopwoningen hoog zijn. Dit mechanisme verzwakt in de praktijk de reactie
van het aanbod op de woningbouwmarkt. Als gevolg van een residuele bepaling van de grondwaarde neemt bij een prijsstijging in de bestaande woningvoorraad immers ook de grondprijs toe, waardoor de ontwikkelaar geen extra
winst en daarmee ook geen extra stimulans voor een groter aanbod heeft. De
stimulans voor extra aanbod zou van de grondeigenaar moeten komen. De
mate waarin op de grondmarkt het aanbod van bouwrijpe grond voor woningbouw wordt beïnvloed door de veranderingen in grondprijs, is uiteindelijk
cruciaal voor de prijselasticiteit van het woningaanbod. Deze marktgeoriënteerde prikkel heeft echter weinig, hooguit een sterk vertraagde invloed op het
gemeentelijke aanbod van bouwrijpe grond.
Het feit dat de grondprijs in belangrijke mate residueel wordt bepaald, heeft
ook gevolgen voor het effect dat de fiscale bevoordeling van de eigenaar-bewoner heeft. Door de nagenoeg ontbrekende prijselasticiteit van het aanbod is
het fiscale voordeel gekapitaliseerd in de prijs van de koopwoning. De residuele grondwaarde in combinatie met koopprijzen waarin de fiscale bevoordeling is gekapitaliseerd, leidt er vervolgens toe dat het waarde-effect van de
fiscale bevoordeling in de hoogte van de grondprijzen tot uitdrukking komt.
De grondmarkt absorbeert via de grondprijzen de fiscale bevoordeling van de
eigenaar-bewoner.
gezette verhuur wordt dan gelijk gemaakt aan de
waarde van de woning als koopwoning. De verhuurder arbitreert in feite tussen twee deelmarkten, die
niet met elkaar in evenwicht zijn. Hiermee kan de
verhuurder het voordeel behalen dat in de koopsector aanwezig is als gevolg van de fiscale bevoordeling. Via een hoger huurniveau, dat hiervan het
gevolg kan zijn, leidt de fiscale bevoordeling van
de eigenaar-bewoner bij een marktconform huurbeleid tot een nadeel voor de huurder.
De beleidsopties voor een
betere woningmarkt
De afgelopen jaren is het rijksbeleid gericht op een
toename van de liberalisering van de huren. De
werking van de huurwoningmarkt zou verbeteren
als huren marktconform zouden kunnen worden.
Uit de hier weergegeven analyse vloeit voort dat
een liberalisering van de huren in een situatie
dat er sprake is van een fiscale bevoordeling in
de koopsector, juist tot een huurniveau leidt dat
hoger is dan bij een marktevenwicht past zonder
De interactie tussen de koop- en de huursector
marktverstoringen. Er is daarnaast nog een andere
Als er in de koop- en de huursector geen marktverstoringen zouden zijn en
reden dat een zekere mate van huurprijsregulering
er een elastisch aanbod was, zouden de marktconforme huren tenderen naar
gewenst kan zijn. Verhuizen kost bedstro, zo luidt
kostendekkende huren. Het bestaan van een koopwoningmarkt met een fiscale een bekende uitdrukking. Hiermee wordt tot uitbevoordeling belemmert echter de totstandkoming van dit marktevenwicht. De
drukking gebracht dat de huurder niet zonder hoge
verstorende invloed van de koopwoningmarkt kan zich op twee manieren mani- kosten kan switchen van de ene naar de andere
festeren. In de eerste plaats via de grondmarkt en in de tweede plaats via het
huurwoning. Er is sprake van een ‘hold up-progedrag van de verhuurder.
bleem’, een vorm van marktimperfectie (Hof et al.,
Het feit dat door de fiscale bevoordeling de grondprijs hoger is dan hij anders
2006). Ook dit kan een goede reden zijn om bij
zou zijn, beperkt zich niet tot de koopsector. Ook de grondprijs voor nieuwe
bestaande huurcontracten een vorm van huurprijshuurwoningen wordt er door beïnvloed. Er worden steeds meer pleidooien
regulering toe te passen.
gehouden om ook voor de bouw van huurwoningen een marktconform grondDe Nederlandse woningmarkt is volledig uit balans.
prijsbeleid te voeren. Het gaat dan om de grondprijs, waarvan het niveau
Er is sprake van een omvangrijke fiscale bevoordoor de koopsector wordt bepaald. Een lagere grondprijs voor de bouw van
deling voor de eigenaar-bewoners zonder dat zij
huurwoningen wordt beschouwd als een vorm van subsidiëring, die beëindigd
daar nog voordeel van hebben in de vorm van een
zou moeten worden (Leuvensteijn en Shestalova, 2006; Hof en Koopmans,
verlaging van de woonlasten. Zolang er sprake is
2006). Op deze wijze wordt de hogere grondprijs ook in rekening gebracht bij
van een fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekde bouw van nieuwe huurwoningen. De stichtingskosten van huurwoningen
rente in de koopsector is een betere marktwerworden hierdoor hoger en als gevolg daarvan ook het huurniveau. De huurder
king in de huursector een fata morgana, tenzij
betaalt dan via de grondmarkt voor de gevolgen van de fiscale bevoordeling
geaccepteerd wordt dat het fiscale voordeel zich
van de eigenaar-bewoner.
op de woningmarkt vertaalt tot een nadeel voor
Het feit dat de koopprijzen door de fiscale bevoordeling zijn
de huurder. Het is van tweeën
verhoogd, kan ook een verhogende invloed hebben op het
één. Een optie is om de fiscale
huurbeleid van verhuurders. Een marktconform handelende
Het draagvlak bij
bevoordeling van de eigenaarverhuurder zal de hogere prijs in de koopsector namelijk ook
bewoner (grotendeels) intact te
eigenaar-bewoners
willen realiseren. Hij heeft hiervoor twee mogelijkheden.
laten. Voortzetting van een lagere
De eerste mogelijkheid is de woning bij de verhuizing van
en huurders dient
grondprijs voor huurwoningen
de huurder als koopwoning te verkopen. Via deze verkoop
ligt dan in de rede om te voorkote worden gezocht
ontvangt de verhuurder de hogere prijs in de koopsector.
men dat de huurder de rekening
Particuliere verhuurders bewandelen deze weg via het
in het besef dat
betaalt van de kunstmatig hoge
uitponden van huurwoningen op grote schaal. De tweede
residuele grondwaarde. Het in
continuering van het
mogelijkheid is het huurniveau te verhogen. Voortzetting
stand houden van de huurprijsrevan de verhuur in plaats van verkoop is immers pas aantrekhuidige beleid met
gulering is dan nodig omdat het
kelijk als het huurniveau zodanig wordt verhoogd dat de
hoge maatschappelijke prijsmechanisme in de huursecextra huuropbrengsten opwegen tegen de opbrengsten via
tor niet goed functioneert als de
verkoop. De waarde van de huurwoning is bij voortgezette
kosten gepaard gaat
koopprijzen door de fiscale beverhuur over het algemeen lager dan de waarde als koopvoordeling zijn verhoogd. Voorts
en tot steeds grotere
woning. Door het huurniveau extra te verhogen wordt dit
kunnen woningcorporaties in dat
verschil geëlimineerd. De waarde van de woning bij voortproblemen leidt.
geval een rol vervullen om de
632
ESB 1
december 2006
potentiële verstoring van de huurmarkt te beperken. Een andere optie is om geleidelijk de fiscale
bevoordeling te verminderen. Beter functioneren
van de woningmarkt gaat dan tot de mogelijkheden
behoren, zowel in de koop- als in de huursector
en een grotere samenhang tussen beide deelmarkten via een integraal beleid is dan een realistisch
perspectief.
De tweede optie heeft duidelijk de voorkeur. De
belangrijkste opgave is in dat geval het vinden
van een goed transitiepad van de huidige naar
de gewenste situatie (Hof et al, 2006). Het gaat
hierbij om draagvlak bij eigenaar-bewoners en
huurders. Daarnaast gaat het om de volgorde en
de geleidelijkheid van de maatregelen. Wat dat
betreft is leergeld betaald voor de toch wel mislukte poging van de afgelopen jaren om de werking
van de woningmarkt te verbeteren. Het draagvlak
ontbrak en de volgorde was onjuist. Het draagvlak
bij eigenaar-bewoners en huurders dient te worden gezocht in het besef dat continuering van het
huidige beleid met hoge maatschappelijke kosten
gepaard gaat en tot steeds grotere problemen leidt.
Het aanpassingsproces dient in beide sectoren
simultaan te worden ingezet. Een hoge mate van
geleidelijkheid is hierbij noodzakelijk vanwege de
grote financiële belangen die voor veel partijen
verbonden zijn aan de huidige situatie. Voor een
vermindering van de fiscale bevoordeling in de
koopsector dient er in ieder geval een lange overgangsperiode te worden uitgetrokken.
Literatuur
Brounen, D., P. Neuteboom en A.van Dijkhuizen (2006) House
Prices and Affordability – A Firtst and Second Look Across
Countries. DNB Working Paper No. 83, De Nederlandsche Bank,
Amsterdam.
CFV (2005) Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2005.
Centraal Fonds Volkshuisvesting, Naarden.
CPB (1999) De grondmarkt. Een gebrekkige markt en een onvolmaakte overheid. Sdu Uitgevers, Den Haag
ECORYS (2006) De prijs van kwaliteit. Handreiking voor gemeentelijke grondprijsbeleid bij woningbouw. VNG/NEPROM/NVB/
MVROM, Den Haag.
Ewijk, C. van, M. Koning, M. Lever en R. de Mooij (2006)
Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning. Bijzondere CPB-publicatie No. 62, Centraal Planbureau,
Den Haag.
Girouard, N., M. Kennedy, P. van den Noord en C. André (2006)
Recent House Price Developments: the Role of Fundamentals.
Economics Department Working Papers No. 475, OECD, Paris.
Hof, B. en C. Koopmans (2006) Woningcorporaties in Amsterdam:
Marktmacht en subsidies. SEO-rapport nr. 875. SEO Economisch
Onderzoek, Amsterdam.
Hof, B., C. Koopmans en C. Teulings (2006) Een nieuw fundament.
Borging van publieke belangen op de woningmarkt. SEO-rapport nr.
899, SEO Economisch Onderzoek, Amsterdam.
Koning, M., R. Saitua Nistal en J. Ebregt (2006)
Woningmarkteffecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning. CPB Document No. 128, Centraal Planbureau, Den Haag.
Leuvensteijn, M. van en V. Shestalova (2006) Investeringsprikkels
voor woningcorporaties, CPB Document No. 112, Centraal
Planbureau, Den Haag.
Noord, P. van den (2003) Tax Incentives and House Price
Volatility in the Euro Area: Theory and Evidence. OECD
Economics Department Working Paper No. 356, OECD, Paris.
OECD (2004) OECD Economic Survey of The Netherlands 2004:
Housing Policies. OECD, Paris.
OGA (2003) Nota Gemeentelijk Grondprijsbeleid 2003.
Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam, Amsterdam.
Swank, J., J. Kakes en A. Tieman (2002) “The housing ladder,
taxation, and borrowing constraintsâ€. DNB Working Paper No.
2002/9, De Nederlandsche Bank, Amsterdam.
Yelten, S. (2006) “House Prices in the Netherlands:
Determinants, Concerns, and Considerations related to
Phasing out the Tax Deductibility of Mortgage Interest
Paymentsâ€, in: Kingdom of the Netherlands – Selected Issues. IMF
Country Report No. 06/284, International Monetary Fund,
Washington, D.C., 25-49.
ESB 1
december 2006
633