De huiseigenaar aangeslagen?
Onlangs zijn weer voorstellen gelanceerd om bet huurwaardeforfait te
verhogen en/of de aftrek van hypotheekrente te beperken. De auteurs
bespreken enkele mogelijke varianten en de gevolgen voor koopkracht
en schatkist.
Bij het opmaken van de ‘tussenbalans’ door het kabinet-Lubbers/Kok
blijkt een aanzienlijk bedrag bijeen
gesprokkeld te moeten worden. Er
vliegen allerlei plannen en varianten
in het rond. Budgetneutrale balansverkorting biedt in dit geval geen
soelaas . Een van de mogelijkheden
die worden opgeworpen om de benodigde miljarden vrij te krijgen is
het wijzigen van de fiscale behandeling van de eigen woning. In de huidige inkomstenbelasting moet een eigenaar-bewoner de huurwaarde van
zijn eigen woning (volgens een wettelijk forfait) bij zijn belastbaar inkomen optellen en mag hij de betaalde
hypotheekrente op zijn belastbaar inkomen in mindering brengen. In het
verleden en ook recentelijk weer
zijn (wets)voorstellen gelanceerd om
enerzijds het huurwaardeforfait te
verhogen en anderzijds de aftrek van
hypotheekrente te beperken. In dit
artikel laten wij zien wat de budgettaire gevolgen en de koopkrachteffecten zijn van enkele wijzigingsvarianten in de eigen-woningsfeer.
Gegevensbestand
Bij de berekening van de koopkrachteffecten is gebruik gemaakt
van het Woningbehoeftenonderzoek
uit 1985 (WBO’85). Dit is het recentst beschikbare bestand dat op
de woningmarkt is toegespitst. Het
WBO’85 is een mondelinge enquete,
gehouden door het CBS, onder personen van 18 jaar of ouder. De netto
respons kwam uit op ruim 54.000
personen. De voor dit artikel relevante gegevens zijn omgerekend van
1985 naar 1990. Om op basis van het
WBO’85 een zo representatief mogelijk beeld voor de situatie in 1990 te
verkrijgen zijn de volgende bewerkingen uitgevoerd:
– de waarden van twee belangrijke
variabelen zijn bijgesteld omdat
zij in 1985 niet geheel bleken te
sporen met de opgave van de belastingdienst. Het gaat hier om de
hypotheekrente en de fiscale huurwaarde ;
– de waarden van enkele relevante variabelen zijn bijgesteld omdat zij in
1990 op een ander niveau lagen. Het
gaat hier om het inkomen en de verkoopwaarde van de eigen woning3;
– het heffingsregime voor de premies volksverzekeringen en de
loon- en inkomstenbelasting in
1985 is vervangen door de in 1990
geldende Oort-wetgeving;
Tabel 1. Kenmerken van huishoudens. naar inkomensklasse1*
10%-groepen secundair inkomen
totaal
Huishoudens
Eigen-woningbezitters
Hypotheekrentebetalers
Laagste sec. inkomen0
Verkoopwaarde woning0′
Hypotheekrente0
Fiscale huurwaarde0
1+2
3+4
5+6
7
8
9
10
100
43
20
20
31
16
20
40
30
10
23
9
45
37
10
51
44
10
56
49
10
67
58
0
149
20
149
45
179
5,3
1,3
34
162
6,3
1,5
39
7,6
1,3
26
155
5,5
1,4
7,7
56
238
9,6
1,6
2,2
32
_
177
7,2
1,6
172
7,1
1,5
a. De cijfeis gelden voor 1990, doordat de 1985-cijfers zijn bewerkt (zie de tekst).
b. Huishoudens (hoofdbewoners) zijn ingedeeld op basis van hun secundair inkomen (aantal
huishoudens: 5,8 miljoen).
c. x 1000 gulden per jaar.
d. Waarde eigen woning in onbewoonde staat.
Bron: WBO’85 (SCP-bewerking).
ESB 2-1-1991
– er zijn weegfactoren gebruikt die
een representatief beeld geven
van de bevolking naar geslacht,
leeftijd, burgerlijke staat, arbeidsmarktparticipatie, huishoudenssituatie en woonsituatie in 1990 .
Op deze wijze is een nieuwe uitgangssituatie gecreeerd, waartegen
de budgettaire gevolgen en de koopkrachteffecten van een andere fiscale behandeling van de eigen woning
zijn afgezet.
In label 1 zijn enkele relevante kenmerken van huishoudens opgenomen, uitgesplitst naar inkomensklasse (20%- en 10%-groepen). De twee
laatste 20%-groepen zijn gesplitst in
10%-groepen omdat de koopkrachteffecten van de beschouwde wijzigingsvarianten vooral in de hogere
inkomensklassen optreden, waar het
eigen-woningbezit het grootst is.
Voor de vergelijkbaarheid met enke1. F.G. van Herwaarden, EJ. Pommer en
L.W. Ruitenberg, Balansverkorting, ESB,
14 februari 1990, biz. 151-154.
2. Het WBO’85 geeft voor 1985 een totaal
bedrag aan hypotheekrente van / 10,1
miljard en een totaal bedrag aan huurwaarde volgens het wettelijk forfait van
/ 2,3 miljard. Volgens de Statistiek van
depersonele inkomensverdeling 1985 van
het CBS werd in 1985 / 12,2 miljard aan
hypotheekrente afgetrokken en/ 2,1 miljard aan huurwaarde bijgeteld. De iets te
hoge huurwaarde hield vrijwel geheel verband met de verkoopwaarde volgens opgave van de respondent die gemiddeld
7% hoger was dan de verkoopprijs van
woningen volgens opgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars.
3. De bruto uitkeringen zijn met 2% verhoogd, de bruto inkomsten uit eigen onderneming of vrij beroep met 5% en de
bruto inkomsten uit arbeid met 2% op minimumniveau oplopend tot 5% op modaal niveau en hoger. De verkoopwaarde
is met 25% verhoogd overeenkomstig de
stijging van de verkoopprijs van woningen in de periode 1985-1990 volgens opgave van de Nederlandse Vereniging van
Makelaars. Het bedrag van de hypotheekrente is ongewijzigd gelaten ten opzichte
van de uitgangssituatie: enerzijds is het tarief van de gemiddelde hypotheekrente
tussen 1985 en 1990 met 1%-punt gedaald, anderzijds is de gemiddelde verkoopprijs zodanig gestegen dat de gemiddelde rente met ongeveer 1%-punt is toegenomen.
4. De volgende indeling is gehanteerd.
Geslacht: man, vrouw. Burgerlijke staat:
gehuwd, ongehuwd, was gehuwd. Leeftijd: 18-24, 25-39, 40-49, 50-64, 65+. Arbeidsmarktparticipatie: voltijd/deeltijd
werkend, werkloos, overig. Huishouden:
gehuwd/samenwonend, alleenstaand,
eenoudergezin. Woning: koop, huur. Bij
de berekening van de weegfactoren is gebruik gemaakt van de techniek van gebonden herweging.
21
le vaak gehanteerde inkomensniveaus zij nog vermeld dat het minimumloon in de vierde 10%-groep
valt, Ix modaal in de zesde, 2x modaal in de_ negende en 4x modaal in
Tabel 2. Budgettaire gevolgen van wijzigingen in rente-aftrek en huurwaarde
(mrd. gld.)
Inkomsten- Premies
belasting volksvz.
Variant
de tiende3. Van de huishoudens
1 : geen lente-aftrek, geen bijtelling huurwaarde
heeft 43% een eigen woning en betaalt 32% hypotheekrente. Eigen-woningbezit en hypotheekrentebetaling
lopen sterk op met het inkomen. Opmerkelijk is dat in de lagere inkomensklassen minder eigen-woningbezitters hypotheekrente betalen
2a: rente maximaal gelijk aan huurwaarde (= 1,8%)
2b: rente maximaal gelijk aan huurwaarde (• 2,3%)
2c: rente maximaal gelijk aan huurwaarde (= 5,5%)
3 : rente boven/ 15.000 voor 75% aftrekbaar
4 : verhoging huurwaardeforfait van 1,8% naar 2,3%
3,3
3,6
3,7
1,0
1,1
1,1
5,1
1,5
0,1
0,0
0,1
0,3
Totaal
4,2
4,6
4,8
6,5
0,1
0,4
Bron: WBO’85 (SCP-bewerking).
dan in de hogere inkomensklassen:
bijna 40% in de laagste 10%-groepen, oplopend tot bijna 90% in de
hoogste 10%-groepen. De fiscale inkomsten uit eigen woning zijn zwaar
negatief:/ 5.400 hypotheekrente tegen/ 1.600 fiscale huurwaarde per
eigen-woningbezitter. Het gemiddeld gezien hoge bedrag aan hypotheekrente in de laagste twee 10%groepen houdt enerzijds verband
met het feit dat het hier gaat om huishoudens met een relatief hoge hypotheekrente en een relatief laag inkomen (met name zelfstandigen),
anderzijds met het feit dat de hypotheekrente al in mindering is gebracht op het secundaire inkomen,
dat als indelingscriterium voor de
10%-groepen is gebruikt.
Microsimulatie
De budgettaire gevolgen en de
koopkrachteffecten van stelselwijzigingen worden in beeld gebracht
door het uitvoeren van microsimula-
ties op het WBO’85. Het hiervoor gebruikte SCP-micromodel is modulair
opgebouwd: regelingen, bij voorbeeld de berekening van de verschuldigde inkomstenbelasting, zijn
ondergebracht in afzonderlijke modules. Het model voor het WBO’85
bestaat uit ongeveer dertig modules.
Deze modulaire opbouw maakt het
goed mogelijk simulaties te doen
van stelselwijzigingen, zoals een andere fiscale behandeling van de eigen woning. De stelselwijzigingen
worden doorgerekend door veranderingen in de beschrijving van bestaande regelingen in de desbetreffende module aan te brengen of
door een beschrijving van alternatieve regelingen als nieuwe modules
toe te voegen .
Met microsirhulatie kunnen de gevolgen van veranderingen in bestaande
regelgeving voor huishoudens (‘koopkrachteffecten’) en voor de publieke
sector (‘budgettaire gevolgen’) worden doorgerekend. De genoemde gevolgen worden bepaald door de uitkomsten na de verandering van
22
regelgeving te vergelijken met de uitkomsten voor verandering van regelgeving. Alleen de directe effecten worden gegeven, hogere-orde-effecten
(gedragsreacties, kringloopeffecten)
zijn buiten beschouwing gebleven.
Varianten
Bij het kiezen van varianten ligt het
voor de hand de situatie in het buitenland te bezien. Dan blijkt dat in
de ons omringende landen de eigen
woning fiscaal vaak minder royaal
wordt behandeld dan in Nederland .
Zo is de hypotheekrente niet aftrekbaar (Duitsland), slechts aftrekbaar
tot het niveau van de huurwaarde
(Belgie), gemaximeerd (Engeland,
Frankrijk), als ‘tax-credit’ aftrekbaar
(Frankrijk, tegen 25% met een maximum) of niet voor tweede en volgende woningen aftrekbaar (Griekenland). De huurwaarde is dan vaak
niet belast (Duitsland, Engeland,
Frankrijk). De hier gekozen varianten bevatten elementen van de systemen in onze buurlanden.
De eerste variant behelst het afschaffen van de huurwaardebijtelling en
het laten vallen van de aftrekbaarheid van hypotheekrente. Dat zou
tot een flink hogere premie- en belas-
tingopbrengst moeten leiden, doordat de hypotheekrente-aftrek de fiscale huurwaardebijtelling aanzienlijk
overtreft (zie label 1).
De tweede variant houdt in dat de aftrekbare hypotheekrente gemaximeerd is op de fiscale huurwaarde.
Deze variant is in drie subvarianten
onderscheiden: (a) het huurwaardeforfait is 1,8% van de verkoopwaarde in bewoonde staat (huidige regeling), (b) het huurwaardeforfait is
2,3% en (c) de huurwaarde is op een
realistische waarde gezet, 5,5% .
De derde variant behelst het aftoppen van de hypotheekrente-aftrek:
de eerste/ 15.000 is volledig aftrekbaar, het meerdere voor 75%9.
De vierde variant houdt een verhoging in van het huurwaardeforfait
van 1,8% naar 2,3%10.
Resultaten
In tabel 2 zijn de budgettaire gevolgen van de beschouwde varianten
opgenomen. In de uitgangssituatie
(1990) is de totale hypotheekrente
/ 13,4 miljard en de totale fiscale
huurwaarde/ 3,8 miljard. De fiscale
inkomsten uit eigen woning zijn wat
deze twee (veruit belangrijkste) pos-
ten betreft/ 9,6 miljard negatief. Het
is dus niet verwonderlijk dal het niet
meer in aanmerking nemen van bei5. Het betreft een werknemer in de marktsector. met twee kinderen van 6 en 11
jaar, wiens vrouw niet werkt. Het minimumloon is in 1990 ongeveer/ 23.000
netto, modaal ongeveer/ 30.000, 2x modaal ongeveer/ 48.000 en 4x modaal ongeveer/ 78.000.
6. Voor nadere details zij verwezen naar
F.G. van Herwaarden, EJ. Pommer en
E.M. Hooijmans, Gecumuleerd beleid,
SCP, 1990, biz. 30-35 en naar Van Fulpen,
Van Herwaarden, Hooijmans, De Kam,
Pommer, Wiebrens, Berekend beleid, SCP,
1985, biz. 71-78.
7. Zie Sociaal en Cultured Planbureau, Sociaal en cultureel rapport 1990, biz. 147148.
8. De realistische huurwaarde is voor
1985 gesteld op 3,3% van de waarde van
de woning in onbewoonde staat. Dit is
5,5% van de waarde in bewoonde staat,
want de waarde in bewoonde staat is gesteld op 60% van de waarde in onbewoonde staat. Zie L. Ruitenberg, F. de
Kam en E. Pommer, Profijt van de overheid in 1983, SCP, 1989, biz. 121 en F.G.
van Herwaarden, EJ. Pommer en E.M.
Hooijmans, Gecumuleerd beleid, SCP,
1990, biz. 106.
9. Dit percentage is gekozen in navolging
van de beperking in de aftrekbaarheid
van gemengde kosten tot 75%, zoals die
met de Oort-wetgeving van kracht is geworden. Uitgegaan is van de veronderstelling dat de rente over het gedeelte van de
hypotheeklening dat boven de/ 200.000
uitkomt slechts voor 75% aftrekbaar is. Bij
een gemiddeld rentetarief van 7,6% voor
bestaande leningen in 1990 komt deze
grens overeen met een rente van ongeveer/ 15.000.
10. Een wetsvoorstel (Tweede Kamer, vergaderjaar 1989-1990, 21 399 en 21 450, nr.
12) om deze verhoging tot wet te maken
haalde begin 1990 niet de eindstreep in
de Eerste Kamer.
Tabel 3- Koopkracbteffecten bij eigen-woningbezitters door wijzigtngen in rente-aftrek en huurwaarde, naar inkomensklasse (procenten)
10%-groepen secundair inkomen3
Totaal
1+2
3+4
5+6
43
23
32
39
-4,4
-4,9
-5,0
-4,4
-5,6
-5,9
-9,5
-2,8
-3,8
-4,3
-4,5
-6,7
Eigen-woningbezitters
Gemiddeld koopkrachteffect
variant 1
variant 2a
variant 2b
variant 2c
variant 3
variant 4
-7,1
-0,2
-0,5
-1,2
-1,0
-3,6
-3,9
-6,6
-0,0
-0,5
-0,0
-0,5
10
45
51
55
-4,4
-5,1
-5,4
-5,1
-5,3
-5,4
-6,9
-0,1
-0,4
-4,8
-4,9
-6,9
-0,1
-0,4
-5,6
-7,3
-0,1
-0,5
67
-5,2
-5,3
-6,9
-0,2
-0,5
Meer dan 5% in koopkracht achteruit
variant 1,2a, 2b
38
18
26
35
38
45
46
45
variant 2c
58
52
57
56
65
60
63
variant 3, 4
komt nauwelijks voor (zie tekst)
47
a. Huishoudens (hoofdbewoners) zijn ingedeeld op basis van hun secundair inkomen.(aantal
huishoudens: 5,8 mln.; aantal eigen-woningbezitters: 2,5 mln).
b. Zie label 2 voor omschrijving varianten.
Bron: WBO’85 (SCP-bewerking).
de posten voor het belastbaar inkomen (variant 1) de schatkist een
flink bedrag oplevert: / 4,2 miljard.
Het maximeren van de rente-aftrek
tot het bedrag van de fiscale huurwaarde (variant 2a) levert een nog
groter bedrag op voor het rijksbudget:
/ 4,6 miljard. Wordt het huurwaardeforfait verhoogd van 1,8% tot 2,3%,
terwijl de rente tot aan de huurwaarde aftrekbaar blijft (variant 2b), dan
stijgt enerzijds de afgetrokken rente
(negatief gevolg voor de schatkist) en
anderzijds stijgt de bij het inkomen getelde huurwaarde (positief gevolg).
Per saldo stijgt de budgettaire opbrengst iets, vergeleken met variant
2a:/ 4,8 miljard. Voor in hun rente-aftrek gemaximeerde eigen-woningbezitters loopt de extra fiscale huurwaarde gelijk op met de extra aftrekbare
rente, terwijl voor eigen-woningbezitters die geen of weinig rente-aftrek
hebben de huurwaarde- verhoging tot
een lastenverzwaring leidt. Wordt het
huurwaardeforfait tot een realistisch
niveau opgetrokken (variant 2c) dan
treedt dit effect nog sterker naar voren, met een nog grotere budgettaire
opbrengst tot gevolg:/ 6,5 miljard.
Aftopping van de rente-aftrek boven
/ 15.000 (variant 3), welk bedrag
overeenkomt met een hypotheekle-
van minder dan/ 10.000 per jaar,
93% een bedrag van minder dan
/ 15.000 en 97,5% een bedrag van
minder dan/ 20.000.
Ook het alleen verhogen van het
huurwaardeforfait (variant 4) van
ve gemiddelde koopkrachteffect op,
van – 4,4% naar – 7,1%. De budgettaire gevolgen en daardoor ook de koopkrachteffecten van variant 3 en 4 zijn
gering: 99% van de eigen-woningbezitters gaat er minder dan 2% op achteruit. Het gemiddeld gezien hoge negatieve koopkrachteffect in 10%-groep
1+2 houdt verband met het feit dat de
absolute inkomensmutatie hoog is in
verhouding tot het inkomen.
Zowel vanuit budgettair oogpunt als
vanuit verdelingsoogpunt is variant 1
het minst aantrekkelijk: relatief lage
opbrengst met relatief grote verschillen in koopkrachteffecten tussen inkomensklassen, terwijl variant 2c het
aantrekkelijkst is: relatief hoge opbrengst met vrij gelijkmatige koopkrachteffecten. Uit vereenvoudigingsoogpunt is variant 1 overigens wel
aanirekkelijk.
Uit label 3 blijkt ook dat bij variant
1, 2a en 2b bijna 40% van de eigenwoningbeziuers er meer dan 5% in
inkomen op achteruit gaat, bij variant 2c gaat het zelfs om bijna 60%
van de eigen-woningbezillers.
De uilkomslen maken duidelijk dat
ingrijpende wijzigingen in de fiscale
behandeling van de eigen woning,
gezien het lange-termijnkarakter van
1,8% naar 2,3% (zoals de regering vo-
de aankoop van een eigen woning,
rig jaar voorstelde) levert slechts een
kleine budgettaire opbrengst van
/ 0,4 miljard.
In label 3 ten slotte zijn de koopkracht-
een lange overgangsperiode vergen.
E.J. Pommer
F.G. van Herwaarden
effecten van de varianten opgenomen
voor eigen-woningbezitters. Naarmate
de budgettaire opbrengst oploopt (variant 1 naar 2c) loopt ook het negatie-
De auteurs zijn werkzaam bij het Sociaal
en Cultured Planbureau (SCP), afdeling
Verdeling en Allocatie.
ning van ongeveer/ 200.000, heeft
nagenoeg geen budgettaire gevolgen: een opbrengst van ongeveer
/ 0,1 miljard. Uit een nadere analyse
van de aan hypotheekrente afgetrokken bedragen op grond van het
WBO’85 blijkt dat 76% van de eigenwoningbezitters een bedrag opgeeft
ESB 2-1-1991
23