markten
De effectiviteit van
hypotheekrenteaftrek
De aftrekbaarheid van hypotheekrente staat steeds vaker ter
discussie. De regeling die ooit ontworpen was als stimulatie
voor eigenwoningbezit lijkt steeds meer een prijsopdrijvend
effect te hebben. De vraag is waar het voordeel blijft?
D
Dirk Brounen en
Peter Neuteboom
Universitair hoofddocent
vastgoedfinanciering,
s
 enior onderzoeker
w
 oningmarkt aan de RSM
Erasmus University
120
ESB
e Nederlandse woningmarkt is een complex geheel van veel partijen, regels en
financiële stromen. De snel veranderende
vraag, de teruglopende nieuwbouwproductie in zowel de huur- als de koopsector, het hoge
prijspeil op de koopmarkt en de lange wachtlijsten
binnen de huursector maken een grondige heroriëntatie van het bestaande beleid volgens de politieke partijen noodzakelijk. Het financieel arrangement van de
woningmarkt is daardoor steeds vaker onderwerp van
debat geworden. Vooral de aftrekbaarheid van de hypotheekrente wordt regelmatig ter discussie gesteld.
In de afgelopen jaren hebben verschillende partijen,
waaronder de Nederlandse Vereniging van Banken,
de Partij van de Arbeid, De Raad voor Onroerende
Zaken, en het Sociaal Cultureel Planbureau, plannen
gepresenteerd om de aftrekbaarheid van rentelasten
aan te passen. Zo heeft de Nederlandse Vereniging
van Banken in 2004 een zestal scenario’s opgesteld
om de hypotheekrenteaftrek te beperken, en heeft
de VROM-raad recentelijk een discussiestuk Keuzes
in het wonen gepubliceerd waarin wordt voorgesteld
het merendeel van de bestaande instrumenten af te
schaffen en te vervangen door een woontoeslag, die
voor zowel kopers als huurders beschikbaar wordt.
Zeker is dat dergelijke veranderingen in het financiële arrangement van de woningmarkt veel gevolgen
zullen hebben, in eerste instantie voor de woonlasten van bewoners, maar daardoor ook voor de
prijsvorming en de dynamiek op de woningmarkt.
Verschillende studies hebben in de afgelopen jaren
getracht de prijseffecten van een veranderend regime
te duiden, maar steeds is daarbij verondersteld dat
de voordelen van de aftrekbaarheid één op één worden doorvertaald richting de prijsvorming. De vraag is
echter hoeveel van het te verwachten rentevoordeel
daadwerkelijk in de prijs van de woning is verdisconteerd. Met andere woorden; waar blijft het rentevoordeel op de Nederlandse woningmarkt? Zorgt het voor
toetreding van minder kapitaalkrachtigen of verhoogt
het eenvoudigweg het prijspeil op de markt?
Bij deze onderzoeksopzet wordt gebruikgemaakt van
een combinatie van databanken waarin gegevens zijn
opgenomen over waardebepalende eigenschappen
van woningen, de financiële achtergronden van de
bewoners en de verwachtingen van de bewoners ten
22 februari 2008
aanzien van economische toekomst en de houdbaarheid van de aftrekbaarheid van hypotheekrente.
Allereerst wordt hieronder kort het huidige financiële
kader van de woningmarkt besproken. Daarna worden de data en methodologische werkwijze van onze
analyse gepresenteerd, gevolgd door de resultaten
en de voornaamste conclusies.
De huidige stand van zaken
Momenteel kent de Nederlandse woningmarkt een financieel kader waarin de huur- en koopmarkt op zeer
verschillende wijzen worden benaderd. Zo bestaat er
voor huurders de mogelijkheid om huurtoeslag aan te
vragen indien de verhouding tussen huur en inkomen
te hoog wordt bevonden. Voor een doorsnee-gezin
met een jaarinkomen tot 27.175 euro en een maandhuur van maximaal 615 euro bestaat de mogelijkheid
om een maandelijkse toeslag te ontvangen (er bestaat ook sinds een aantal jaren een vermogenstoets
van maximaal veertigduizend euro). Deze toeslag is
afhankelijk van inkomen en huur, en daalt naarmate
het inkomen stijgt. Voor kopers op de woningmarkt
bestaan er geheel andere voorzieningen, waarvan
de aftrekbaarheid van de hypotheekrente de voornaamste is. Ongeacht het vermogen, het inkomen en
de prijs van de woning kan een koper in Nederland
zijn/haar hypotheekrente tegen het marginale tarief
van de inkomstenbelasting aftrekken. Daarnaast zijn
kopers verplicht een eigenwoningforfait, overdrachtsbelasting en een aantal lokale belastingen (ozb,
rioolrecht et cetera) af te dragen. Per saldo betekent
dit systeem dat hoe hoger het inkomen is, hoe meer
de impliciete subsidie groeit.
Data
De eerste bron in dit onderzoek is WoOn2006,
een grootschalig woonbehoefteonderzoek zoals het
periodiek door het Ministerie van VROM wordt georganiseerd. WoOn2006 is, met ruim zestigduizend
respondenten, een van de omvangrijkste steekproefonderzoeken in Nederland. Het geeft onder meer
inzicht in de samenstelling van huishoudens en de
huisvestingssituatie. Deze dataset is gekoppeld aan
het Household Panel van De Nederlandsche Bank,
waarin sinds 1993 jaarlijks 2000 huishoudens worden ondervraagd over de financiële achtergronden en
hun verwachtingen ten aanzien van de houdbaarheid
van het huidige fiscale kader van de woningmarkt
en ten aanzien van de economie in het algemeen.
Figuur 1 toont de gemiddelde respons op de vraag
in hoeverre huishoudens verwachten dat de huidige
aftrekbaarheid van de hypotheekrente zal worden
figuur 1
Gemiddelde respons onderzoeksvragen
(in %)
ficiënte markt dergelijke achtergronden geen rol spelen wanneer vraag en aanbod
elkaar op grote schaal vinden. Anderzijds kan het zijn dat op een schaarse markt
(zoals de woningmarkt) kopers niet alleen bieden op basis van de kenmerken van
de woning maar ook hun financiële voordeel in het bod verwerken om zo alsnog de
woning te kunnen bemachtigen. De coëfficiënt die hier wordt geschat ten aanzien
van het fiscale voordeel kan worden geïnterpreteerd als de kapitalisatiegraad van
het rentevoordeel. Dit zegt als het ware hoeveel van het genoten voordeel wordt
verwerkt in de het prijs van de woning. Tot slot wordt deze analyse herhaald voor
delen van de steekproef waarbij onderscheid wordt gemaakt naar type koper en
naar de verwachtingen die huishoudens hebben ten aanzien van de houdbaarheid
van het systeem.
Resultaten
Bron: DNB
gehandhaafd en op de vervolgvraag in hoeverre
huishoudens verwachten dat een verandering in het
stelsel hun persoonlijke situatie negatief zou gaan
beïnvloeden. De uitkomsten laten duidelijk zien dat
de twijfels over de houdbaarheid van het systeem de
afgelopen jaren zijn gegroeid. In 2005 achtte al ruim
tachtig procent van de ondervraagden het huidige
systeem onhoudbaar. Belangrijker nog is dat een
steeds groter deel van de ondervraagden denkt dat
een wijziging van het systeem nadelig zal uitwerken
op hun persoonlijke situatie.
Methodologie
Met een zogenaamde hedonische prijsanalyse wordt
de cross-sectionele variatie in prijzen van woningen
verklaard aan de hand van objectspecifieke factoren. Zo wordt niet alleen rekening gehouden met de
locatie van het pand en de kwaliteit van de buurt,
maar vooral ook met de specificaties van het pand,
waaronder de leeftijd, oppervlakte en staat van onderhoud. Dit model slaagt erin om bijna de helft van
de variatie in prijzen te verklaren, hetgeen een prima
prestatie voor dergelijke modellen is. Vervolgens is de
analyse uitgebreid door ook het totale voordeel dat de
komende jaren te verwachten valt op basis van de aftrekbaarheid van de hypotheekrente per huishouden,
op te nemen in de analyse. Dit voordeel is gebaseerd
op de totale contante waarde van het fiscale voordeel,
en wordt voor elk huishouden berekend op basis van
de financiële achtergrond van dat huishouden in onze
steekproef, en van de hypotheek op de woning; vervolgens wordt dit voordeel gekoppeld aan de doorsnede
van huizenprijzen. Enerzijds zouden op een grote effiguur 2
Kapitalisatiegraad van fiscaal voordeel
De uitkomsten van deze analyse laten een interessant beeld zien. In figuur 2
worden de coëfficiënten vergeleken zoals die zijn geschat ten aanzien van het
fiscale voordeel dat per huishouden is berekend in relatie tot de prijs van de
woning. Voor de gehele steekproef wordt een waarde van ruim 72 procent gevonden, wat geïnterpreteerd kan worden als een kapitalisatiegraad. Bijna driekwart
van het fiscale voordeel dat individuele huishoudens tegemoet kunnen zien, is
terug te vinden in de doorsnede van de prijzen van de woningen die zij bewonen.
Deze analyse is ook uitgevoerd voor de deelgroep Starters op de koopmarkt. Voor
een steekproef van ongeveer zeshonderd koopstarters wordt gevonden dat bijna
96 procent van het fiscale voordeel per huishouden terug te vinden is in de prijs
van hun woning. Kortom, starters vertalen vrijwel het gehele fiscale voordeel
door in het bod dat zij uitbrengen op een koopwoning. Voor doorstromers ligt
deze kapitalisatiegraad aanzienlijk lager. Wanneer dezelfde prijsanalyse wordt
uitgevoerd voor doorstromers die de al enige tijd actief zijn op de koopwoningmarkt, vinden wij dat ongeveer 57 procent van het voordeel in de prijzen van
woningen tot uiting komt. Dit verschil is te verklaren door de relatieve kleine
hypotheek vergeleken bij de waarde van de woning, die onder doorstromers te
vinden is. Terwijl starters vaak een maximale hypotheek nemen op hun eerste
koopwoning, daar er vaak geen sprake is van eigen inleg, zal een doorstromer
in veel gevallen de opgebouwde overwaarde inbrengen in de volgende koop.
Daardoor daalt de verhouding tussen de lening en de waarde van de woning,
hetgeen het rentevoordeel beperkt en deze factor ook minder belangrijk maakt
bij de bepaling van het uit te brengen bod en dus ook bij de uiteindelijke prijs.
Tot slot is de analyse ook herhaald voor de 41 procent van de huishoudens die
in 2005 aangaven pessimistisch te zijn over de houdbaarheid van het fiscale systeem. Deze groep blijkt ook aanzienlijk behoudender te zijn in het kapitaliseren
van het rentevoordeel in de prijsstelling van hun woning. Nog geen 49 procent
van het fiscale voordeel dat deze groep geniet, is in de doorsnede van de prijzen
van hun woning terug te vinden.
Conclusies
De resultaten van ons onderzoek laten duidelijk zien dat de Nederlandse eigenwoningbezitter in de steekproef het merendeel van het voordeel van de aftrekbaarheid van de hypotheekrente tot uiting laat komen in de prijs van de woning
die ze bezitten. Dit betekent dat naast de fysieke eigenschappen en locatie
van de woning ook de financiële achtergrond van de bewoner de prijs bepaalt.
Vooral de starter op de koopmarkt is momenteel royaal in het doorgeven van
het rentevoordeel aan de verkopende partij. Huishoudens die twijfelen aan de
houdbaarheid van het huidige fiscale systeem zijn ook minder ruimhartig in het
doorsluizen van het rentevoordeel naar de prijsvorming op de woningmarkt. Deze
bevindingen zijn van belang voor beleidsmakers die momenteel peinzen over
aanpassingen van het financiële kader van de woningmarkt. Momenteel komt
gemiddeld bijna driekwart van het rentevoordeel tot uiting in het prijspeil op de
woningmarkt. Aanpassingen zullen dan ook zeker voelbaar zijn op de koopmarkt.
Literatuur
VROM-raad (2007) Keuzes in het wonen. November. Den Haag:
VROM-raad.
ESB
22 februari 2008
121