markten
CPB presenteert virtuele
huurwoningmarkt
Eind mei 2008 publiceerde het Centraal Planbureau het
rapport Economische effecten van regulering en subsidiëring van de huurwoningmarkt (Romijn en Besseling, 2008).
Het CPB becijfert dat het loslaten van de huurprijsbeheersing
in Nederland zou leiden tot een verdubbeling van de huren.
D
e CPB-analyse is gebaseerd op heroïsche
aannamen en irreële simplificaties. De
uitkomsten zijn dan ook weinig plausibel.
De vrijemarkthuren zijn vermoedelijk
veel te hoog ingeschat. Volgens de redenering van
het CPB wordt maar liefst 2700 euro per woning
per jaar ingeleverd door verhuurders ten gevolge
van het woningwaarderingsstelsel. Dit is bijzonder
onwaarschijnlijk. Het CPB gaat impliciet uit van
een koopsector die de fiscale steun in het zelfde
tempo zou verliezen als de huren zouden worden
geliberaliseerd. Zo’n verlies aan fiscale steun zou
leiden tot een daling van de verkoopprijzen, dus van
de marktwaarde en de WOZ-waarde (Boelhouwer,
2008). Deze factor is in de CPB-analyse geheel
buiten beschouwing gebleven. Alleen al door deze
factor overschat het CPB de vrijemarkthuur met naar
schatting twintig à dertig procent. Het CPB heeft
niet gekeken naar de vraagzijde van de woningmarkt.
Een vrijemarkthuur moet niet alleen aantrekkelijk
zijn voor aanbieders, maar ook betaalbaar voor
vragers. Het valt nog te bezien of een groot deel van
de vragers de vrijemarkthuur kan en wil betalen.
Bij lage-inkomensgroepen dreigt vraaguitval, bij
midden- en hoge-inkomensgroepen een substitutie
door koopwoningen. Ten slotte heeft het CPB geen
enkele poging ondernomen om de Nederlandse
huren in een internationaal perspectief te  laatsen.
p
Cijfers over huren, inkomens en huurquotes in
EU-landen laten zien dat Nederland in de Europese
Unie een middenpositie inneemt, terwijl in verschillende andere EU-landen de huren relatief vrij zijn
en het aandeel socialehuurwoningen overal lager is
(Norris en Shiels, 2004).
Rendementseisen
Hugo Priemus
Emeritus hoogleraar aan
het Onder oeksinstituut
z
OTB, Technische Universiteit Delft
694
ESB
Dat woningcorporaties en een deel van de kleine
particuliere verhuurders vaak een lagere huur vragen,
is te verklaren omdat deze verhuurders in het algemeen niet naar een maximaal rendement streven.
Alleen al door een structurele toepassing van de
harmonisatie-ineens (ofwel: een korte leegstand
van de woning vanwege een wisseling van huurders
wordt benut om de huur in een keer op te trekken
naar het maximaal toegestane niveau) zouden
93(4547) 14 november 2008
verhuurders veel hogere huren kunnen berekenen bij
het vigerende huurbeleid, maar dat doen zij meestal
niet. Het CPB verklaart dit uit de afwezigheid van
rendementseisen door aandeelhouders, maar de
verklaring dat de markt dit niet toelaat door dreiging
van leegstand lijkt plausibeler. Professionele commerciële verhuurders plegen voor nieuwe woningen
of bij harmonisatie-ineens een huurniveau te kiezen
dat lager is dan de maximaal toegestane huur. Het
CPB veronderstelt dat de concurrentie door woningcorporaties hiervoor verantwoordelijk is, alsmede
de concurrentie met de fiscaal ondersteunde koopÂ
woningmarkt. Daar staat tegenover dat commerciële
vastgoedbeleggers zeer selectief zijn in het kiezen
van investeringsobjecten: zij investeren in complexen
in gebieden met een koopkrachtige vraag en een
hardnekkig woningtekort en mikken gewoonlijk op
een ander vraagsegment dan de woningcorporaties.
Commerciële beleggers vermijden het om woningen
te verhuren aan huurtoeslagontvangers. In het algemeen ontbreken wachtlijsten en lange wachtÂijden
t
voor deze woningen. De vraag is of de volkomen vrije
markt met louter commercieel georiënteerde verhuurders als ideale referentie moet worden opgevoerd. Allereerst kennen grote delen van Nederland
structurele woningtekorten waardoor de onderhandelingspositie van huurders en huurdersorganisaties
hier niet sterk is. Voor lage-inkomensgroepen biedt
een voorraadmarkt weinig keuze. Een commerciële
verhuurder past bovendien risicoselectie toe: hij
kiest de rijke, risicoloze huurder en laat de lage-inkomensgroepen aan anderen over, met name aan de
woningcorporaties. Maar die anderen bestaan op een
vrije markt, waarin rendementseisen worden gesteld,
niet meer. De huidige corporaties zullen zich naar
verwachting in het vrijemarktmodel als gewone commerciële verhuurders gaan gedragen. Op de huurtoeslag zal een niet door het CPB gekwantificeerd extra
beroep worden gedaan, als de huren zouden worden
vrijgegeven. En naar verwachting zouden er te weinig
woningen voor de lage-inkomensgroepen beschikbaar zijn: zij moeten wellicht bij hun ouders gaan
inwonen of onderdak zoeken in woningsubstituten
zoals tuinhuisjes, schuren en boten of onder de brug.
Woningcorporaties
Over de woningcorporaties melden de auteurs dat
deze onvoldoende prikkels zouden ontvangen om
in nieuwbouw te investeren. Zij zouden moeilijker
fondsen kunnen verwerven om investeringen te
kunnen doen en zelfs woningen moeten verkopen om
exploitatiekosten te dekken en om nieuwe woningen
te kunnen bouwen. In de literatuurlijst bij de CPBstudie staan geen rapporten van het Centraal Fonds
Volkshuisvesting. Zulke rapporten zouden het CPB
adequaat kunnen documenteren over de vermogensovermaat in de corporatiesector en het bijzonder
grote gemak waarmee corporaties investeringsmiddelen kunnen aantrekken. Zij verkopen slechts 0,7
procent van hun bezit per jaar: niet bepaald een
spectaculair afstotingsbeleid. Corporaties bouwen
thans circa tien maal zoveel woningen als commerciële vastgoedbeleggers: voor een investeringsbeleid
ontbreken de middelen allesbehalve. Van de financiën van woningcorporaties wordt in het CPB-rapport
een onjuist beeld geschetst.
Ideale situatie
Volgens de CPB-analyse ontstaat bij vrijemarktwerking een evenwicht bij een gemiddeld hogere
kwaliteit en een hoger volume aan woondiensten.
Romijn en Besseling (2008): â€Huurders wonen zoals
ze willen wonen en verhuurders verhuren wat ze
willen verhurenâ€. Kortom, in een vrije markt is een
ideale situatie bereikt. Het CPB abstraheert geheel
van de huidige samenstelling van de woningvoorraad en de huidige bezetting van deze voorraad. Het
CPB gaat voorbij aan het voorraadmarktkarakter
van de woningmarkt, waarin de vrije keuze van de
een de keuze van de ander kan bepalen, en waar
op grote schaal substitutie- en verdringingsprocessen plaatsvinden. Huishoudens wonen zelden in de
woning die zij ideaal vinden, maar in een next best
situatie. Dat geldt vooral voor bewoners met een
laag inkomen. Terwijl er nog steeds een stevig tekort
bestaat aan betaalbare huurwoningen, beschikt een
onbekend doch groot aantal Nederlanders in het
binnen- of het buitenland over een tweede woning.
Ook een vrije huurwoningmarkt is onderhevig aan
starre huurprijsvorming, mobiliteitsbarrières en grote
informatieproblemen. Een vrije woningmarkt kent
vele tekorten, maar daaraan gaat het CPB, blijkens
het hierboven genoemde citaat, voorbij. Wel constateert het CPB dat de huuruitgaven voor relatief arme
huishoudens in het vrije-marktevenwicht oplopen
tot gemiddeld 71,6 procent van hun besteedbaar
inkomen. Het CPB ziet kans dit verontrustende
gegeven met behulp van Amerikaanse statistieken
te relativeren. Romijn en Besseling betogen dat lang
niet alle huishoudens in de armste twintig procent
van de huishoudens daadwerkelijk arm zijn, maar dat
veel huishoudens tijdelijk een laag inkomen hebben,
en dit aanvullen met besparingen uit het verleden
of in de toekomst (Romijn en Besseling, 2008).
Over vraaguitval rept de CPB-studie niet. Juist op
een woningmarkt zal vraaguitval maatschappelijk en
politiek niet worden geaccepteerd. Optrekken van
de huur naar een vrijemarkthuur in een geleidelijk
proces van vele jaren zal voor de woningcorporaties per woning 3.250 euro per jaar opbrengen. De
vermogensovermaat van corporaties zou daarmee
een ongedachte extra impuls krijgen. Dit aspect zal
vooral in politieke discussies veel aandacht krijgen.
Blikvernauwing
Opvallend in de literatuurlijst bij de CPB-studie is dat daarin Amerikaanse
bronnen domineren, en dat publicaties van Nederlandse volkshuisvestingsdeskundigen als Boelhouwer, Conijn en Van der Schaar geheel ontbreken. Ook wordt
er aan geen enkel artikel in het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting gerefereerd.
Het gevolg is dat het CPB onvoldoende rekening houdt met onvolkomenheden
die op vrije woningmarkten en woningbouwmarkten optreden en met tal van
institutionele factoren in het Nederlandse bestel van de volkshuisvesting. Er
wordt wel verwezen naar het REA-advies ‘De woningmarkt uit het slot’, maar niet
naar de frontale kritieken op dit werkstuk (Priemus, 2006). Zelfs de poging die
het Sociaal en Cultureel Planbureau in 1995 ondernam om de effecten van het
vrijlaten van alle huren te meten is niet genoemd (SCP, 1995; Priemus, 1995).
Volgens deze analyse zouden de huren slechts met 45 procent stijgen.
De literatuurlijst maakt duidelijk hoe de CPB-studie over de huurwoningmarkt
moet worden getypeerd: een interessante theoretische exercitie, opgebouwd
vanuit een reeks heroïsche aannamen, maar die in vergaande mate aan studies
op het volkshuisvestingsdomein in Nederland voorbijgaat. Op deze studies is niet
zelden kritiek mogelijk, maar het compleet negeren van deze studies is het CPB
onwaardig. Het gevolg is dat de CPB-analyse veel te ver verwijderd blijft van de
Nederlandse context en de Nederlandse empirie.
Wisselwerking tussen kopen en huren
De hoogte van de vrijemarkthuren die het CPB presenteert, is niet plausibel. Bij
een aanzienlijke stijging van de huren dreigen vraaguitval, de overstap van huren
naar kopen en een explosie aan huurtoeslagen. Ter bepaling van het vrijemarktniveau moet niet alleen gekeken worden naar de aanbodkant, met name rendementseisen, maar ook naar de vraagzijde, met name de vraaguitval. En als een
compleet afbouwen van huurregulering en huursubsidiëring wordt verondersteld,
zal ook een beëindiging van de fiscale steun aan bewoners-eigenaren moeten
worden gepostuleerd. Een geïntegreerde analyse van een vrije huur- en een vrije
koopmarkt vergt een nieuwe studie. Die is inmiddels door het CPB voor het
voorjaar 2009 aangekondigd.
Herbezinning op woonlastenbeleid
Alle kritiek op de CPB-studie laat onverlet dat het CPB terecht vaststelt dat de
huurwoningmarkt nauwelijks als markt fungeert. Mede door het starre huurbeleid
is de huurwoningmarkt inderdaad ontwricht.
Een herbezinning op het woonlastenbeleid vergt een huurbeleid dat meer ruimte
biedt aan marktwerking, en meer inspeelt op woonpreferenties. Zo’n herbezinning vergt voorts een hervorming van de fiscale behandeling van de bewonereigenaar. De bijdrage die de CPB-studie over de huurwoningmarkt aan deze
herbezinning op het woonlastenbeleid levert, is al met al bescheiden. De door
het CPB gehanteerde modellen staan te ver af van de bijzondere karakteristieken
van woningmarkten en de voor Nederland geldende context.
Een integrale analyse van huur- en koopwoningmarkt is uiteindelijk nodig als
basis voor een herbezinning op het woonlastenbeleid. Zo’n integrale analyse is
door het CPB in het vooruitzicht gesteld, maar het is zeer wenselijk dat deze
dichter bij de Nederlandse empirie en context blijft dan de CPB-analyse van de
huurwoningmarkt.
Literatuur
Boelhouwer, P. (2008) Het paard achter de wagen spannen.
Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 14(4), 14–16.
Norris, M. en P. Shiels (2004) Housing developments in European
countries. Synthesis report. Dublin: The Housing Unit.
Priemus, H. (1995) Dat was schrikken! Kanttekeningen bij de
gesimuleerde huurexplosie van het SCP. Bouw, 50(11), 13–15.
Priemus, H. (2006) Onvoldragen REA-advies over woningmarktbeleid, Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 12(3), 32–35.
Romijn, G. en P. Besseling (2008) Economische effecten van
regulering en subsidiëring van de huurwoningmarkt. CPB document nr 165.
Sociaal en Cultureel Planbureau (1995) Sociale en culturele
verkenningen 1995. Den Haag: VUGA.
ESB
93(4547) 14 november 2008
695