Canon deel 5: woningmarkt

ESB Woningmarkt

woningmarkt

Canon deel 5:
woningmarkt
Hugo Priemus
Emeritus hoogleraar
aan de Technische
Universiteit Delft
Dirk Brounen
Hoogleraar aan de
Universiteit van
Tilburg

D

e Nederlandse woningmarkt kent een
unieke en rijke geschiedenis, die zich niet
door twee wetenschappers laat vatten in
ongeveer 2500 woorden. Veel van hetgeen
er in de loop der jaren in de internationale literatuur over de woningmarkt is gezegd en geschreven,
heeft betrekking op beleid. De vragen hoe onze woningmarkt
functioneert en hoe deze zou moeten worden georganiseerd
staan daarbij centraal. Vandaar dat deze canon dan ook moet
beginnen met de grootste Haagse woningmarkthervormer
uit onze geschiedenis – Nicolaas Pierson. Hij was immers als
minister-president in 1893 verantwoordelijk voor de invoering van de hypotheekrenteaftrek en het huurwaardeforfait,
en het was ook zijn kabinet-Pierson dat in 1901 de Woningwet invoerde, waarmee woningcorporaties publiek werden
ingekaderd als toegelaten instellingen. Zo zijn de twee meest
bepalende kenmerken van de Nederlandse woningmarkt – de
progressieve hypotheekrenteaftrek en het grootschalige corporatiebestel – vooral aan hem te danken. In onderstaande
negen vensters bespreken wij grote thema’s en studies die voor
de woningmarkteconomie gezichtsbepalend zijn.
_____________

haard doorgaans meer waard dan een vergelijkbare woning
zonder. Door op grote schaal de meetbare kwaliteiten en kenmerken van individuele woningen en de transactieprijzen ervan te vergelijken, ontstaan concrete inzichten in de kenmerken die prijsbepalend zijn. Dergelijke analyses, op basis van
zogenaamde hedonische modellen, zijn in de loop der tijd wereldwijd toegepast door wetenschappers, belastinginners en
taxateurs, waardoor meningen en gevoel geleidelijk aan zijn
ingewisseld voor feiten en cijfers. Een voor de hand liggende
vraag is welke variabele de meeste invloed heeft op de prijs van
een bepaalde woning. Dit is in Nederland door het Ruimtelijk Planbureau (Visser en Van Dam, 2006) onderzocht. De
prijs van een woning blijkt vooral te worden bepaald door het
aantal banen dat vanuit de woning kan worden bereikt binnen een half uur reizen. Dit illustreert de nauwe relatie tussen
woningmarkt en arbeidsmarkt, alsmede de verwevenheid van
woningvoorraad en infrastructuur. Hoe beter de verkeersinfrastructuur, des te meer banen zijn bereikbaar en des te hoger
de woningprijs (Coulson en Engle, 1987).
Coulson, E. en R. Engle (1987) Transportation costs and the rent gradient. Journal of Urban Economics, 21(3), 287–297.
Rosen, S. (1974) Hedonic prices and implicit markets: product differen-

1

tiation in pure competition. Journal of Political Economy, 82(1), 34–55.

Waarde van de woning

Lang is geworsteld met een juiste grondslag van wat
een woning waard is. Deze waarde komt uiteraard tot
uiting bij verkoop wanneer een transactieprijs ontstaat tussen koper en verkoper in een evenwichtige markt. Maar deze
waarde dient ook tussen transacties door bekend te zijn, wanneer er bijvoorbeeld lokale belastingen moeten worden geïnd,
of wanneer er een redelijke huur moet worden geformuleerd
die de waarde van de woning weerspiegelt. Rosen (1974)
heeft in de woningmarktliteratuur deze discussie voorzien
van een stevig fundament – het hedonisch model. Een woning kan immers beschouwd worden als een bundeling van
kenmerken en kwaliteiten, waaraan kopers en bewoners een
impliciete waarde toekennen. Zo is een woning met open

752

Visser, P. en F. van Dam (2006) De prijs van een plek. Rotterdam/Den
Haag: NAi Uitgevers/Ruimtelijk Planbureau.

_____________

2

De dynamiek van huizenprijzen

Essentieel is ook het verschijnsel ‘woningmarkt’ als
zodanig: deze markt is in elk geval niet de markt van
volledig vrije mededinging die we bij voorkeur zouden willen aantreffen. Woningen gaan in Nederland gemiddeld meer
dan 120 jaar mee. Aanbodreacties op verschuivingen in de
vraag vinden in het algemeen met een forse vertraging plaats.
Dat leidt in alle ontwikkelde landen tot golfbewegingen in
woningprijzen en woningproductie ( Jöhr, 1952), waarvan

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.
Jaargang 97 (4649 &4650) 14 december 2012

Woningmarkt ESB

de golflengte vroeger gemiddeld circa achttien jaar was, maar
die thans – mede door beleidsdiscontinuïteit – elke regelmaat
heeft verloren (Bracke, 2011). De building cycle, en meer speciaal de housing cycle, manifesteert zich ook in een oscillerend
verloop van leegstandcijfers (Needleman, 1965). De voortdurende golfbeweging op de woningmarkt en woningbouwmarkt wordt in andere delen van de vastgoedmarkt veelal als
varkenscyclus getypeerd. Kornai (1972) stelt in algemene zin
vast dat marktevenwicht in vele sectoren eerder uitzondering
dan regel is. Hij onderscheidt twee soorten onevenwichtigheid: suction (een algemeen vraagoverschot) en pressure (een
algemeen aanbodoverschot). Deze vaak langdurige onevenwichtige situaties hangen enerzijds samen met vertragingen
in het aanbod, anderzijds met rigiditeiten in het prijsmechanisme, met name in de huursector.
Bracke, P. (2011) How long do housing cycles last? A duration analysis for
19 OECD countries. IMF Working Paper, 11(231).
Jöhr, W.A. (1952) Die Konjunkturschwankungen. Tübingen: Mohr.
Kornai, J. (1972) Anti-equilibrium. Amsterdam: North Holland.
Needleman, L. (1965) The economics of housing. Londen: Staples.

4

Residuele-grondwaardetheorie

Naast de lange bestaansduur heeft ook de binding aan
grond van woningen (Bostic et al., 2007) grote gevolgen voor de kenmerken van de woningmarkt. Op een markt
van vrije mededinging wordt een perfecte mobiliteit van
vragers verondersteld. Op de woningmarkt kost verhuizen
bedstro. Als het aanbod afwijkt van de vraag, vindt lang niet
altijd mobiliteit op de woningmarkt plaats. En als er al wordt
verhuisd, levert het vrijkomende aanbod zo veel restricties op
dat de vraag vaak drastisch moet worden gesubstitueerd door
een op een na beste optie.

Deze voorraad kan worden gesloopt, geherstructureerd,
gerenoveerd en verkocht, maar de conclusie blijft
dat het aanbod zeer traag reageert op schoksgewijze
veranderingen in de vraag, zoals migratiegolven

_____________

3

Woningmarkt als voorraadmarkt

Een belangrijk gevolg van de lange bestaansduur van
woningen en de hoge kosten van nieuwbouw is dat
de woningmarkt als voorraadmarkt functioneert (Kruijt,
1974). Tegenover de complete woningvraag staat voor 98 à
99 procent een bestaande woningvoorraad, waaraan per jaar
niet meer dan één tot twee procent nieuwbouw wordt toegevoegd. De invloed van de historisch geproduceerde voorraad
op het totale woningaanbod is kolossaal (Blank en Winnick,
1953; Robinson, 1979). Deze voorraad kan worden gesloopt,
geherstructureerd, gerenoveerd en verkocht, maar de conclusie blijft dat het aanbod zeer traag reageert op schoksgewijze
veranderingen in de vraag, zoals migratiegolven.
Als de prijzen stijgen of de vraag toeneemt, reageert het
aanbod niet, in bescheiden mate of vertraagd (SER-CSED,
2010). Vaak wordt dit in verband gebracht met restrictieve
bouwregelgeving, ruimtelijke ordening en milieunormen.
Het leeuwendeel van deze restricties hebben echter een
deugdelijke basis. Schaarste aan ruimte roept als vanzelf een
stringente regulering op. Mede in relatie tot deze starheid in
het aanbod blijkt fiscale steun van het eigenwoningbezit in
Nederland per saldo te leiden tot het opdrijven van woningprijzen met circa twintig procent.

De binding van woningen aan grond leidt tot een nauwe
verstrengeling van grondmarkt en woningmarkt. In het voetspoor van Ricardo (1817) geven ruimtelijk economen aan dat
de waarde van grond een afgeleide is van de waarde van het
opstal, ofwel van de economische activiteiten die in dat opstal
plaatsvinden. Dit is de residuele-grondwaardetheorie. Zodra
een stuk grond de bestemming krijgt als locatie voor winkels,
kantoren of dure koopwoningen, wenkt een hoge grond-

Blank, D.M. en L. Winnick (1953) The structure of the housing market.
Quarterly Journal of Economics, 67(2), 181–208.
Kruijt, B. (1974) De prijsontwikkeling op de tweedehands gebouwenmarkt.
Deventer: Kluwer.
Robinson, R. (1975) Housing economics and public policy. Londen: Macmillan.
SER-CSED (2010) Naar een integrale hervorming van de woningmarkt. Den
Haag: Sociaal Economische Raad.

_____________

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
Jaargang 97 (4649 &4650) 14 december 2012 en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.

753

ESB Woningmarkt

waarde als deze bestemming realistisch is. Hetzelfde stuk is
veel minder waard als er sociale huurwoningen op worden gebouwd of als een agrarische bestemming in het verschiet ligt.
Is fraaie natuur de exclusieve bestemming, dan blijkt de grond
geen waarde te hebben, doordat natuur geen kasstromen van
inkomsten pleegt te genereren.
Als de lucratieve bestemmingen te hoog zijn ingeschat, moet
een afwaardering naar een realistisch niveau plaatsvinden.
Bostic, R.W., S.D. Longhofer en C. Redfearn (2007) Land leverage: decomposing home price dynamics. Real Estate Economics, 35(2), 183–207.
Ricardo, D. (1817) On the principles of political economy, and taxation. Londen: John Murray.

_____________

5

Woningvraag en woningbehoefte

Een ander kenmerk van woningen dat diepe sporen
nalaat op de woningmarkt is de bijzondere functie
van de woning in combinatie met de hoge investeringskosten,
waardoor woonuitgaven veelal een groot deel van het budget
van huishoudens belasten. Economen gaan ervan uit dat er
op een markt steeds een evenwicht tussen vraag en aanbod tot
stand komt, waarbij door de evenwichtsprijs de vraag wordt
gerantsoeneerd. Dit maakt dat de effectieve vraag naar woondiensten niet oneindig is. Op de woningmarkt en in het woningmarktbeleid worden meestal de begrippen ‘woningvraag’
en ‘woningbehoefte’ naast elkaar gebruikt. Als een huishouden een laag inkomen heeft, maar wel zelfstandig wil wonen,

6

Eigenwoningbezit
en economische groei

wordt deze behoefte – soms na enige wachttijd – erkend en
wordt via objectsubsidie, subjectsubsidie of huurregulering de
woning binnen het financiële bereik van het huishouden gebracht: de woningbehoefte transformeert tot effectieve vraag.
Vele landen – waaronder Nederland – hebben een sociaal
woonrecht in de Grondwet geformuleerd, dat door juristen
wordt beschouwd als een instructienorm voor de rijksoverheid om het wonen ook voor lage-inkomensgroepen betaalbaar en beschikbaar te maken. Dit is de rechtvaardiging van
beleidsinstrumenten als een inkomensafhankelijke huurtoeslag of woontoeslag (Kemp, 2007).

Een goed functionerende woningmarkt is van primair belang voor de samenleving, niet in de laatste plaats omdat burgers rekenen op betaalbare leefomstandigheden om
hun bijdrage aan de maatschappij te kunnen leveren. Maar
ook vanuit een omgekeerd microperspectief zijn de belangen
groot. Voor eigenaren vertegenwoordigt de financiële kant
van het woningbezit een steeds groter deel van het huishoudenvermogen. Quigley (2006) bestudeerde dit groeiende belang van de eigen woning, verkende de economische risico’s
en droeg implementeerbare oplossingen aan. De macro-economische relaties tussen eigenwoningbezit en de macro-economie zijn evident. Door de aanschaffing van een eigen huis
veranderen de spaarmotieven van huishoudens. Zo blijkt dat
de inzet van overwaarde van de eigenwoning huishoudens in
goede economische tijden meer laat consumeren. In de loop
der jaren zijn de woningmarkt en de economische groei met
elkaar vervlochten geraakt. Dit brengt ook risico’s met zich
mee. Huizenprijzen kunnen immers dalen, waardoor de effecten op het vermogen van het huishouden onder druk komen
te staan en lagere consumptievolumes de economische groei
kunnen vertragen. Quigley (2006) onderzocht derhalve de
mogelijkheden en randvoorwoorden om de financiële risico’s
van eigenwoningbezit af te dekken met behulp van eenvoudige prijsderivaten.

Kemp, P. (red.) (2007) Housing allowances in comparative perspective. Bris-

Quigley, J.M. (2006) Real estate portfolio allocation: the European con-

tol: The Policy Press.

sumers’ perspective. Journal of Housing Economics, 15(3), 169–188.

Als een huishouden een laag inkomen heeft, maar
wel zelfstandig wil wonen, wordt deze behoefte
erkend en wordt via objectsubsidie, subjectsubsidie
of huurregulering de woning binnen het financiële
bereik van het huishouden gebracht

_____________
754

_____________

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.
Jaargang 97 (4649 &4650) 14 december 2012

Woningmarkt ESB

7

Eigenwoningmarkt
en huurwoningmarkt

Kenmerkend voor de woningmarkt is voorts dat steeds
een onderscheid moet worden gemaakt tussen de woondienstenmarkt (huur-verhuurrelatie) en de huizenmarkt (vraag
en aanbod van vastgoed) (Conijn, 1995). Er zijn steeds twee
basisformules: de eigenwoningmarkt waarin huizenmarkt en
woondienstenmarkt aan elkaar zijn gekoppeld, en de huurwoningmarkt waarin de huizenmarkt en woondienstenmarkt
zich min of meer los van elkaar kunnen ontwikkelen. Een
huurwoning kan op de huizenmarkt leeg worden aangeboden
(met ‘vrije’ woondiensten) of in bewoonde staat (met ‘gebonden’ woondiensten). Een huurwoning kan transformeren tot
een koopwoning; een koopwoning kan permanent of tijdelijk
worden verhuurd. De prijsvorming op de eigenwoningmarkt,
de markt van onbewoonde huurwoningen, respectievelijk bewoonde huurwoningen is zeer verschillend, mede door grote
verschillen in de manier waarop de overheid de koopsector, de
commerciële huursector en de sociale huursector behandelt
(Priemus, 1983; Murie et al., 1976).

8

Stimuleren van eigenwoningbezit

Eigenwoningbezit wordt in vele landen gestimuleerd
door de overheid. Zo passeerde in 1932 de Federal
Home Loan Bank Act, waardoor Amerikaanse hypotheekverstrekkers voorzien werden van voordelig overheidskrediet
en de hypotheeklasten van kopers en eigenaren konden worden verlaagd. Ook in Nederland kennen wij een lange traditie van fiscale prikkels om het kopen van een eigen woning
aantrekkelijk te maken. De vraag ‘waarom?’ werd ondermeer
door DiPasquale en Glaeser (1999) centraal gesteld. De au-

dat kopers gemiddeld genomen vaker lid zijn van
lokale verenigingen, vaker hun stem uitbrengen bij
verkiezingen, vaker de lokale kerk bezoeken en actiever
zijn binnen de lokale schoolgemeenschap

Conijn, J.B.S. (1995) Enkele financieel-economische grondslagen van de
volkshuisvesting. Delft: Delftse Universitaire Pers.
Murie, A., P. Niner en C.J. Watson (1976) Housing policy and the housing
system. Londen: Allen & Unwin.
Priemus, H. (1984) Verhuistheorieën en de verdeling van de woningvoorraad.
Delft: Delftse Universitaire Pers.

_____________

teurs gingen op zoek naar feitelijke argumenten waarmee het
stimuleren van het eigenwoningbezit kon worden verdedigd
– los van eventuele electorale overwegingen. Deze vonden zij
in het zogenaamde sociaal kapitaal, op basis van een grootschalig vragenlijstonderzoek onder ruim 1500 Amerikanen.
De resultaten lieten zien dat kopers gemiddeld genomen
vaker lid zijn van lokale verenigingen, vaker hun stem uitbrengen bij verkiezingen, vaker de lokale kerk bezoeken en
actiever zijn binnen de lokale schoolgemeenschap – en overigens ook vaker een wapen bezaten, maar dat terzijde. De

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
Jaargang 97 (4649 &4650) 14 december 2012 en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.

755

ESB Woningmarkt

onderzoekers corrigeren voor tal van demografische en economische achtergronden en laten zien dat kopers meer tijd
en geld investeren in hun eigen woonomgeving. Dit sociaal
wenselijke gedrag blijkt te worden versterkt door de lagere
mobiliteit onder kopers versus huurders. De vraag is overigens of het wel zinvol is om huurders en kopers te vergelijken.
Qua investeringen moeten bewoners-eigenaren vooral worden
vergeleken met huurders en verhuurders samen. Doordat kopers zich sterker en langer binden aan hun huis, raken zij meer
betrokken met hun wijk en ontstaat er maatschappelijke meerwaarde. Kijken we naar de flexibiliteit op de arbeidsmarkt, dan
kan de lage mobiliteit van bewoners-eigenaren ook als nadeel
worden beschouwd. Sinds de kredietcrisis van 2008 is deze discussie opnieuw opgelaaid, en staat het stimuleren van eigenwoningbezit in een kritischer daglicht. Is hier een aanleiding voor
paternalisme of moet de vraag bepalend zijn? Economen zullen
in het algemeen uitgaan van vraagsturing.
DiPasquale, D. en E. Glaeser (1999) Incentives and social capital: are

De verkoopwaarde van de koopwoning kan niet worden gebruikt als maatstaf voor de kostprijs van woondiensten, omdat
er geen vaste verhouding hoeft te bestaan tussen de waarde van
de woondiensten en de verkoopwaarde van de woning. Er moet
dus met schaduwprijzen worden gewerkt. De gebruikskosten
(user costs), ofwel de toegerekende bruto-huurwaarde, worden
in de woningmarkteconomie gehanteerd als schaduwprijzen
voor de woondiensten van koopwoningen (Conijn, 1995).
In een evenwichtige markt en zonder overheidsinvloed is de

In een evenwichtige markt en zonder
overheidsinvloed is de schaduwprijs voor
de woondiensten in de koopsector gelijk
aan de kostendekkende huurprijs

homeowners better citizens. Journal of Urban Economics, 45(2), 354–384.

_____________

9

Kostprijs van het wonen

Een kernvraag die bij tijd en wijle opkomt en soms
jarenlang op de achtergrond blijft, is de vraag wat de
kostprijs van het wonen is. Floor (1973) geldt als de uitvinder
van de dynamische kostprijshuur (DKP), die in 1975 in Nederland is ingevoerd in een periode van hoge inflatie.
De dynamische kostprijshuur kan worden gedefinieerd als de
kostprijshuur waarbij de verwachte inflatie en onvermijdelijke
kostenstijgingen tevoren zijn verdisconteerd.
De objectsubsidies konden in de eerste jaren na oplevering van de woning worden verlaagd, maar al gauw bleek dat
de in de tijd oplopende kostprijshuur gepaard ging met in de
tijd toenemende subsidies. Alle flexibiliteit verdween uit de
na­ ionale volkshuisvestingsbegroting. Na een kritische evalut
atie van de DKP-methode werd deze niet veel later afgeschaft.

schaduwprijs voor de woondiensten in de koopsector gelijk
aan de kostendekkende huurprijs.
Conijn (1995) maakt duidelijk, in navolging van Amerikaanse auteurs, dat de gebruikskosten theoretisch het juiste begrip
vormen om de woonconsumptie te meten en te kwantificeren, hoewel dat in de praktijk ex ante altijd moeilijk blijft, gezien de vele ongewisse factoren tijdens de exploitatieperiode
(Haffner, 1999).
Conijn, J.B.S. (1995) Enkele financieel-economische grondslagen van de
volkshuisvesting. Delft: Delftse Universitaire Pers.
Floor, J.W.G. (1973) Beschouwingen over bevordering van de volkshuisvesting. Leiden: Stenfert Kroese.
Haffner, M.E.A. (1999) Kosten en uitgaven van eigenaar-bewoners in WestEuropa: een fiscaal-economische vergelijking. Delft: Delftse Universitaire
Pers.

_____________

ESB canon van de economie
Onderwijseconomie â—Š Monetaire economie â—Š Internationale en ontwikkelingseconomie
â—Š Ondernemerschap â—Š Woningmarkt â—Š Innovatie â—Š Gedrag â—Š Pensioenen
◊ Personeel & Organisatie ◊ Arbeidsmarkt ◊ Financiële markten ◊ Openbare financiën ◊ Sociale zekerheid
â—Š Marktordening â—Š Governance â—Š Geschiedenis & Denken â—Š Ruimtelijk â—Š Groei & Conjunctuur â—Š Marketing
VOlGENDE KEER IN DE ESB CANON VAN DE ECONOMIE: Innovatie

756

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.
Jaargang 97 (4649 &4650) 14 december 2012