Bouw duur, liberaliseer de huur!

m a r k t o rd e n i n g

Bouw duur, liberaliseer de huur!
J.J.D. Passenier
De auteur is werkzaam bij de directie AFEP
van het Ministerie van Financiën.
j.j.d.passenier@minfin.nl

De regulering van de woningmarkt is aan herziening toe,
maar niet alle maatregelen bieden soelaas.

H

et gaat niet goed met de woningmarkt. De reële huizenprijzen stegen in de periode 1992-2000 met 8,5 procent
per jaar. Tegelijkertijd is de woningbouwproductie gedaald. Ook
nemen de wachtlijsten voor een gereguleerde huurwoning toe.
Vooral de outsiders, de starters op de woningmarkt, zijn hiervan de dupe. Een huurwoning is voor hen onbereikbaar door
de lange wachtlijsten en een koopwoning onbetaalbaar. Er zijn
daarom twee knelpunten. Waarom reageert het aanbod onvoldoende op de vraag en waarom is de doorstroom afgenomen?
Deze worden hierna besproken. Ook zal worden besproken of
de hypotheekrenteaftrek hier soelaas kan bieden.

Trage aanpassing van het aanbod

De woningmarkt is een voorraadmarkt. Dit betekent dat het
woningaanbod op korte termijn vastligt, terwijl de vraag naar
woningen op korte termijn flexibel is en dus sterk afhankelijk is
van de rente en conjunctuur. Op iets langere termijn is uitbreiding van de woningvoorraad wel mogelijk door nieuwbouw.
De overheid bouwt geen woningen, maar heeft wel grote
invloed op de snelheid waarmee het aanbod van woningen kan
reageren op de vraag. Via aanbodrestricties zoals ruimtelijke
ordening en minimumeisen aan de kwaliteit van woningen vergroot de overheid de inflexibiliteit van het aanbod van woningen. Dit is in combinatie met economische groei en de gedaalde
rente een belangrijke oorzaak van de gestegen koopprijzen.
Vermindering van aanbodrestricties vormt een belangrijk aanknopingspunt voor een herziening van het woonbeleid.

Gebrekkige doorstroming

De Nederlandse woningvoorraad bestaat voor ongeveer
44 procent uit huurwoningen. De huurprijzen van ongeveer
95 procent van deze drie miljoen huurwoningen worden gereguleerd door de maximaal toegestane huurprijs (het woningwaarderingsstelsel) en de maximaal toegestane huurverhoging
(huurprijsstijging).
Met het huidige woningwaarderingsstelsel wordt de kwaliteit
van een huurwoning in punten uitgedrukt. De maximale huur
volgens het woningwaarderingsstelsel is afhankelijk van onder
andere kwaliteit en grootte van de woning. Hiervoor bestaat
echter geen economische rechtvaardiging. Bij het aangaan
van een huurcontract concurreren meerdere verhuurders om
huurders aan te trekken en wordt een marktprijs in rekening
gebracht. Een zwaarwegender reden voor huurregulering is dan
ook inkomensherverdeling. Herverdeling via de huur is echter
inefficiënt. De huurregulering zet het prijsmechanisme buiten
spel, waardoor een reguleringsvoordeel voor de huurder kan
ontstaan tussen de gereguleerde huurprijs en de marktprijs voor
wonen. Dit geldt voor zowel vrije huur als koop. Bij afsluiting
van het huurcontract kan niet de markthuur worden gevraagd
138

ESB  24-3-2006

en bij verlenging van het huurcontract kan ook geen markt­
conforme huurverhoging in rekening worden gebracht.
De jaarlijkse verhoging van de huurprijs voor zittende huurders is gebonden aan een maximum. De maximale huurprijsstijging beschermt de huurder tegen misbruik van marktmacht
door de verhuurder. Omdat huurders op het moment dat zij een
huurcontract aangaan vaak niet weten hoe lang zij in de woning
willen blijven, zullen de huurcontracten na verloop van tijd
moeten worden verlengd. Op dat moment kan opnieuw onderhandeld worden over de voorwaarden in het huurcontract. De
verhuurder weet dat de huurder onder andere verhuiskosten
moet maken om een andere woning te betrekken. De verhuurder heeft hierdoor ruimte om een huur te vragen die boven de
marktprijs ligt.
Figuur 1. Ontwikkeling gereguleerde prijs en marktprijs.

400
350
300

koopindex

250
200
150

huurindex

100
50
0
1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002
Bron: VROM, Cijfers over wonen 2004

In de afgelopen jaren is het reguleringsvoordeel tussen de
marktprijs voor wonen en de gereguleerde huurprijs toegenomen (figuur 1). Hoe groter het reguleringsvoordeel, hoe lager
de doorstroming van een gereguleerde huurwoning naar een
ongereguleerde huur- of koopwoning (figuur 2). En hoe groter
het reguleringsvoordeel, hoe onaantrekkelijker het wordt om
een gereguleerde huurwoning te bouwen; een niet-gereguleerde
huur- of koopwoning levert immers meer op. Er ontstaat dus
een tekort aan huurwoningen, omdat de huurprijs niet de werkelijke schaarsteverhoudingen weergeeft. Kortom, hoe groter
het reguleringsvoordeel, hoe langer de wachtlijsten voor een
gereguleerde huurwoning.
Zonder prijsmechanisme moeten woningen op een alternatieve manier worden verdeeld. Woningcorporaties hanteren
toewijzingssystemen, met criteria als inkomen en passendheid
bij de gezinssituatie. Na toewijzing kan het huurcontract van
zittende huurders echter niet worden beëindigd als gevolg van
de huurbescherming, ook niet wanneer het inkomen van het
huishouden is gestegen. De huurder heeft dus geen prikkel om

marktordening

Figuur 2. Mutatiegraad; het aantal woongelegenheden dat in het
verslagjaar (opnieuw) verhuurd is als percentage van het totaal aantal
woongelegenheden.

12
10
8
6
4
2
0

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Bron: Toezichtsverslag Sociale Huursector 2003

door te stromen vanwege het reguleringsvoordeel en de verhuurder heeft geen middel om het huurcontract te beëindigen.
Dit leidt tot de vreemde situatie dat er wachtlijsten zijn terwijl
er meer gereguleerde huurwoningen zijn dan de doelgroep
groot is.
Het is dan ook niet verbazingwekkend dat het aantal starters
dat erin slaagt een huurwoning te vinden is afgenomen van
112.700 in 1994 tot 47.300 in 2002. De kans om een huurwoning
te bemachtigen is voor starters afgenomen van ruim vijftig procent in 1998 tot 37 procent in 2002 (VROM, 2003).
Minder huurprijsregulering is dus een belangrijk aanknopingspunt voor beleid. Alternatief is beperking van de huurbescherming. Tijdelijke contracten worden hierdoor mogelijk.
Als niet meer aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, zullen
huishoudens een andere woning moeten zoeken óf een hogere
huurprijs moeten betalen.

Hypotheekrenteaftrek

Critici stellen dat hypotheekrenteaftrek niet effectief is vanwege de lage aanbodelasticiteit (Grob, 2005). Met hypotheekrenteaftrek kunnen huishoudens bij gelijke netto lasten meer schuld
aangaan en daardoor bruto meer betalen voor dezelfde woning.
Per saldo verandert er niets in termen van netto lasten en dus is
het instrument niet effectief in verlaging van de netto lasten of
bevordering van eigenwoningbezit. Een ander punt van kritiek
betreft de rechtvaardigheid van de hypotheekrenteaftrek. Het
is in feite een subsidie waarvan mensen met een hoog inkomen
meer profiteren dan mensen met een laag inkomen. Bij deze
redeneringen is een aantal kanttekeningen te plaatsen.
In de eerste plaats is het woningaanbod niet volledig inelastisch. Zolang er woningen worden gebouwd heeft de hypotheekrenteaftrek effect. Een woningzoekende kan voor dezelfde
woning meer betalen als hij koopt. Een ontwikkelaar kan dus
meer verdienen aan een koopwoning dan aan een huurwoning.
Op deze wijze heeft de renteaftrek op lange termijn effect op het
aandeel koopwoningen in de totale woningvoorraad en daarmee
eigenwoningbezit. Dit effect zal uiteraard groter zijn naarmate
het aanbod zich sneller kan aanpassen.
Bovendien is de relevante vraag niet of introductie van hypotheekrenteaftrek een oplossing biedt voor de problemen op de
woningmarkt, maar of beperking van de hypotheekrenteaftrek
de situatie op de woningmarkt verbetert. Dat is niet het geval.
Zowel nieuwbouwproductie als doorstroom op de woningmarkt
zullen afnemen. Bij beperking van de hypotheekrenteaftrek zullen huishoudens slechts tegen een lagere prijs een woning willen
kopen. Bij gelijke prijzen nemen de woonlasten immers toe.

Naar verwachting daalt hierdoor de nieuwbouwproductie.
Woningbouwers zullen in reactie op de lagere woningprijs hun
bouwportefeuille herijken. Woningbouw verliest immers aan
aantrekkelijkheid in vergelijking met andere bouwactiviteiten.
Waarschijnlijk neemt ook de doorstroom op de woningmarkt verder af. Als de beperking van de hypotheekrenteaftrek
volledig wordt verdisconteerd in lagere huizenprijzen verandert
er niets in termen van netto kooplasten. De doorstroom van
huur naar koop wordt dan ook niet beïnvloed. Wel maken lagere huizenprijzen verkoop van de woning minder aantrekkelijk
omdat de hypotheeklast niet verandert, waardoor het risico op
restschuld toeneemt. In de overgangsperiode zullen eigenaren
dus hogere woonlasten ervaren en mogelijk langer in de woning
blijven. Daar tegenover staat dat andere woningbezitters vanwege hogere woonlasten mogelijk gedwongen worden om een
goedkopere woning te zoeken. Per saldo zal de doorstroming in
het koopsegment waarschijnlijk afnemen.
Vanuit de economische theorie kan geen uitspraak worden
gedaan over de rechtvaardigheid van de hypotheekrenteaftrek.
De hypotheekrenteaftrek is slechts één van de vele instrumenten
die van invloed zijn op de inkomensverdeling.

Conclusie

De problemen op de woningmarkt zijn te herleiden tot twee
knelpunten. Ten eerste het feit dat het aanbod zich onvoldoende
snel aanpast aan de vraag. Hierdoor hebben relatief beperkte
schommelingen in de vraag grote invloed op het prijsniveau.
Met de Nota Ruimte (VROM, 2005b) en de herijking van de
VROM-regelgeving wordt een stap in de goede richting gezet.
Een tweede knelpunt is het grote gat dat ontstaan tussen prijzen van gereguleerde woningen en de marktprijs. Hierdoor stokt
de doorstroming van gereguleerde woningen naar ongereguleerde woningen, waardoor starters geen gereguleerde woning
kunnen vinden. De oplossing is vergroting van aanbod van
woningen in het ongereguleerde – dure – segment, waardoor
de prijzen in dat segment zullen dalen. Tegelijkertijd zullen de
huren in het gereguleerde segment moeten stijgen zodat ze een
betere afspiegeling vormen van de schaarste.
Bijbouwen van nog meer goedkope gereguleerde huur­
woningen is in ieder geval niet de oplossing. Nederland heeft al
een enorme voorraad goedkope woningen, terwijl bij een stijgende welvaart juist de vraag naar kwalitatief goede huisvesting
toeneemt. De enige reden dat er wachtlijsten voor gereguleerde
huurwoningen bestaan is dat de prijs kunstmatig onder de
marktprijs wordt gehouden. Voor betere betaalbaarheid moet je
duur bijbouwen! n
Joost Passenier

Literatuur
CPB (2005) Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de huizenprijs in
Nederland? CPB document 81, Den Haag.
Grob, S.G. (2005) Hypotheekrente in perspectief. ESB, 11 maart, 103-104.
VROM (2003) Gescheiden markten? Den Haag.
VROM (2004) Cijfers over wonen 2004. Den Haag.
VROM (2005a) Toezichtsverslag sociale huursector 2003. Groningen.
VROM (2005b), Nota Ruimte 2005, Den Haag.

ESB  24-3-2006

139