■ Lianne Hans (Kadaster)
De Nederlandse woningmarkt is in 2021 krapper dan ooit. Een koper kon in het eerste kwartaal gemiddeld uit minder dan twee woningen kiezen, zo toont de NVM-krapte-indicator. Deze krapte leidt tot sterk stijgende prijzen (oververhitting) en tot een grotere gemiddelde verhuisafstand.
Hoe sneller de woningprijzen stijgen, hoe verder weg van de vorige woning men een nieuwe woning koopt (figuur). Sinds het derde kwartaal van 2013 stijgt de woningprijs ieder kwartaal weer. Ook neemt de gemiddelde afstand tussen de gekochte woning en het vorige woonadres toe. Koopstarters verhuizen nu gemiddeld 12 kilometer verderop en niet-starters gemiddeld iets meer dan 14 kilometer. Voor de kredietcrisis nam de verhuisafstand ook al toe. Bij een neergaande markt is het precies andersom: hoe sneller de woningprijzen dalen, hoe kleiner de verhuisafstand wordt.
Vooral koopstarters worden in hun gemiddelde verhuisafstand beïnvloed door de koopwoningmarkt. Zij verhuizen doorgaans minder ver van hun vorige woonadres dan doorstromers, maar hun verhuisafstand neemt het sterkst toe bij stijgende woningprijzen. Tussen 2013 en 2021 nam de gemiddelde verhuisafstand van koopstarters toe met 27 procent, terwijl die van doorstromers met 3 procent toenam. Koopstarters hebben vaak minder financiële middelen dan doorstromers, en zullen daarom vaker concessies moeten doen op een oververhitte woningmarkt. Verder weg kopen is zo’n concessie.
Tijdens de kredietcrisis was het voor koopstarters financieel beter mogelijk om hun woonwensen in de buurt te realiseren. Bovendien was er toen ook meer aanbod: de krapte-indicator lag in het eerste kwartaal van 2013 op 29,5. Bij een krapte-indicator van 10 of hoger hebben kopers meer kansen dan verkopers.
