Onevenwichtige woningmarkt door eenzijdig aanbod
Aute ur(s ):
Aarts, J.W.M. (auteur)
De auteur is werkzaam b ij de stafgroep Economisch onderzoek van Rabob ank Nederland J.W.M.Aarts@rn.rabob ank.nl
Ve rs che ne n in:
ESB, 89e jaargang, nr. 4430, pagina 152, 2 april 2004 (datum)
Rubrie k :
Woningmarkt
Tre fw oord(e n):
De vraag naar woningen zal tot 2038 gestaag blijven toenemen. Tegelijk staat de woningmarkt de komende decennia ingrijpende
veranderingen te wachten. De woningbehoefte verandert immers nu al als gevolg van de naderende vergrijzing en de toenemende
diversiteit van de Nederlandse samenleving.
De vraag naar woningen
De vraag naar woningen zal de komende decennia op peil blijven. Vanwege het huidige woningtekort en de toename van het aantal
huishoudens tot 2038, zal de woningvoorraad in totaal met circa 1,5 miljoen woningen moeten groeien1. Wel zal de vraag naar woningen
sterk van karakter veranderen. Het aantal ouderen en het aantal eenpersoonshuishoudens nemen enorm toe, waarbij ouderen die willen
verhuizen een grote voorkeur hebben voor het huren van een woning. Senioren worden ook steeds ouder waardoor zij langer op de
‘gewone’ woningmarkt actief blijven. Bovendien worden ouderen steeds welvarender, waardoor zij vaak geen genoegen meer nemen met
het huidige kwaliteitsniveau van sociale huurwoningen. Door hun toenemende welvaart zijn zij vaker financieel in staat om in hun steeds
specifiekere kwaliteitsbehoeften te voorzien. Tot slot wordt ook de samenstelling van de Nederlandse bevolking steeds diverser. Als
gevolg van deze ontwikkelingen neemt de verscheidenheid aan woonwensen en -behoeften snel toe.
Vergrijzing en de woningvoorraad
De bestaande woningvoorraad is niet goed toegerust om in de naderende vergrijzingsgolf in de woningbehoefte te voorzien. Van de
bevolking bestaat momenteel 38 procent uit gezinnen met kinderen, terwijl circa zeventig procent van de woningen in Nederland
eengezinswoningen zijn met een tuin en meer dan drie kamers. Bijna veertig procent van de woningen heeft zelfs vijf of meer kamers,
terwijl 65-plussers gemiddeld genomen een woning met 3,9 kamers bewonen. De vergrijzing zal daarnaast gepaard gaan met een toename
van de vraag naar zorg. Dit betekent echter niet dat er massaal behoefte zal ontstaan aan plaatsen in verzorgingstehuizen. Het merendeel
van de ouderen geeft aan zo lang mogelijk zelfstandig te willen blijven wonen (vrom, 2003). De verhuisgeneigdheid bij 65-plussers is dan
ook relatief laag (elf procent ten opzichte van 54 procent bij huishoudens tot 35 jaar) en met wat hulp en enkele kleine aanpassingen aan
de huidige woning hoeft men vaak niet gedwongen te verhuizen.
De komende decennia neemt het aantal huishoudens toe. Deze toename komt vrijwel geheel voort uit de stijging van het aantal
huishoudens van ouderen. Totdat het totaal aantal huishoudens in 2037 een maximum bereikt, groeit het aantal gezinnen jonger dan 65
jaar nog slechts met 100.000. De extra vraag naar woningen zal de komende decennia dus vrijwel volledig door ouderen worden bepaald.
Meer aandacht voor de bouw van seniorenwoningen of ‘levensloopbestendige’ woningen is daardoor noodzakelijk. De huidige trend bij
gemeenten en ontwikkelaars om zich steeds meer op de bouw van starters- en goedkope eengezinswoningen te richten, lijkt dus niet erg
verstandig.
Toekomst
De komende 35 jaar zullen in het teken staan van het toenemende belang van ouderen op de woningmarkt. Zij hebben specifieke
woonwensen en zijn in staat en bereid hiervoor te betalen, maar worden geconfronteerd met een woningvoorraad die hier niet op is
voorbereid. Dit kan tot een onevenwichtige prijsvorming leiden tussen verschillende segmenten op de woningmarkt.
Woonwensen veranderen voortdurend, afhankelijk van de levensfase of de situatie waarin mensen verkeren. In de afgelopen jaren zijn er
voornamelijk eengezinswoningen op vinex-locaties gebouwd. Ouderen hebben in veel gevallen geen behoefte aan een eengezinswoning
met meerdere verdiepingen, maar hebben liever een ‘gewone’ ouderenwoning met een klein tuintje aan de rand van een dorps- of
stadskern (vrom, 2003). Bovendien zijn de huidige grootschalige uitbreidingslocaties niet ingericht om in de toekomst – zonder enorme
ingrepen – aanpassingen te doen.
Een bredere differentiatie van de woningbouw die tegemoet komt aan de veelheid aan woonbehoeften en die voorsorteert op de
veranderende vraag als gevolg van de vergrijzing is nodig. Het bouwen van momenteel makkelijk verkoopbare woningen sluit niet aan bij
de toenemende vraag naar kwaliteit van de steeds oudere en welvarendere bevolking. Meer stedelijke herstructurering is hierbij van
groot belang opdat de vitaliteit van de stad gewaarborgd blijft en Nederland niet wordt vol gebouwd. Bovendien kan de zorgverlening
effectiever en daardoor beter betaalbaar in de bebouwde gebieden worden ingevuld dan op het platteland.
Jan Willem Aarts
Literatuur
CBS (2003) Bevolkingsprognose 2002 – 2050. Voorburg.
Ministerie van VROM (2003) Woningbehoefte Onderzoek 2002. Den Haag.
RIGO Research en Advies (2003) Kernpublicatie Woningbehoefte Onderzoek. Amsterdam.
1 In het artikel van Brounen en Eichholtz bereikt het aantal huishoudens in Nederland, op basis van data van de Verenigde Naties,
omstreeks 2035 haar top. In dit artikel zijn de meest recente prognoses van het CBS gebruikt en wordt deze top later bereikt als gevolg
van een naar beneden bijgesteld immigratiesaldo. Wat betreft aantallen zijn beide prognoses vergelijkbaar.
Copyright © 2004 Economisch Statistische Berichten (www.economie.nl)