Fiscus en eigen woning
Aan het begin van het spoeddebat in
de Tweede Kamer dat leidde tot de val
van het tweede kabinet-Lubbers stelde
de f ractievoorzitter van de VVD, de heer
Voorhoeve, aan premier Lubbers de
vraag: kunt u mij vertellen of de extra
verhoging van het huurwaardeforfait uit
het Nationaal Milieubeleidsplan van de
baan is? Hij doelde daarmee op eerdere berichten dat het huurwaardeforfait
in 1990 volgens dit plan niet tot 1,8 maar
mogelijk tot 2,4% van de economische
waarde van een woning zou worden
verhoogd ter dekking van een deel van
het milieubeleidsplan. Niet de premier,
maar de fractievoorzitter van het CDA,
de heer De Vries, gaf het antwoord. Zijn
antwoord kwam erop neer dat er van
een koppeling met het milieuplan geen
sprake meer was, maar dat een verdere verhoging van het huurwaardeforfait
zou dienen om een verlaging van de
overdrachtsbelasting mogelijk te maken. Daarnaast gaf hij aan dat het CDA
met het verhogen van het huurwaardeforfait geen moeite heeft als dat leidt tot
een evenwichtiger behandeling van de
koop- en huursector.
Dat er nu plannen zijn om de overdrachtsbelasting te verlagen is toe te
juichen. Er is anno 1989 geen enkel argument te vinden dat deze belasting
nog langer rechtvaardigt. Maar om
deze belastingverlaging te betalen uit
een extra verhoging van het huurwaardeforfait is om diverse, waaronder belastingtechnische, redenen onverantwoord. Het huurwaardeforfait maakt
onderdeel uit van ons (inkomsten)belastingsysteem, waarbij de fiscus de eigenaar-bewoner beschouwt als een
(denkbeeldige) verhuurder. Dit houdt in
dat aanpassingen in deze belasting in
principe slechts mogen plaatsvinden
wanneer daar op grond van de fiscale
grondslag reden voor is.
huurwaardeforfait, te weten de relatie
tussen de eigenaar-bewoner en de verhuurder. Deze relatie loopt via het zogenaamde ‘genot in natura’. Over dit
‘genot in natura’ leven er ruwweg twee
opvattingen. De eerste opvatting gaat
ervan uit dat een eigen woning inkomsten oplevert in de vorm van woongenot. De eigen woning wordt gezien als
een belegging, waarbij de eigenaar-bewoner aan zichzelf, dus als denkbeeldige huurder, de woning verhuurt en zo
denkbeeldige netto huuropbrengsten
heeft. Bij de tweede opvatting wordt er
de nadruk op gelegd dat de eigen woning een duurzaam gebruiksgoed is,
waarbij slechts sprake is van een besteding van inkomen.
In ons belastingrecht geldt voor de eigen woning hoofdzakelijk de eerste opvatting. Dit houdt in dat de eigenaar-bewoner fiscaal belast wordt voor de
denkbeeldige huuropbrengsten die hij
geniet verminderd met de kosten die hij
voor het pand heeft, inclusief een kleine bestedingscomponent. Dit verschil
staat bekend als de (netto) huurwaarde.
In veel andere landen geldt de tweede
opvatting. In Duitsland, Engeland,
Frankrijk en lerland bij voorbeeld wordt
de huurwaarde van de eigen woning
niet in het belastbaar inkomen meegenomen.
Persoonlijk heb ik nogal wat moeite
met het begrip ‘genot in natura’, waarover de bewoner in geval van de eigen
woning belasting moet betalen alsof hij
een verhuurder is. Maar goed, het huurwaardeforfait is een politiek gegeven en
lijkt dit voorlopig ook te blijven. Het zij
zo. Maar als er dan aanpassingen worden overwogen, dan mag men toch verwachten dat er naar de overeengekomen criteria wordt gehandeld. De
bezitter van een eigen woning heeft er
dan immers recht op dat aan hem geen
grater inkomen wordt toegerekend dan
overeenkomt met de netto huuropbrengsten.
Huurwaardeforfait
In de huidige forfaitaire regeling
wordt benaderd wat de positie van de
Aan het plan om het huurwaardefor- eigenaar-bewoner zou zijn wanneer hij
fait extra te verhogen liggen twee mo- zijn huis als een particuliere verhuurder
tieven ten grondslag:
aan een derde (in een vrije markt) zou
– het motief van de overdrachtsbelas- verhuren. Onze huidige huurwoningenting;
markt is echter geen vrije markt, maar
– het motief van de ‘scheefgroei’ tus- een markt met huurprijsregulering en
vooral huurbeheersing. Dit houdt in dat
sen kopers en huurders.
bij de schatting van de bruto huurwaarBeide argumenten gaan echter voor- de er afstemming moet plaatsvinden
bij aan de fiscale grondslag van het met het werkelijke huurpeil in ons land.
486
Voor de nieuwste (woningwet)woningen ligt dit op ongeveer 5 1/2% van de
stichtingskosten, voor premiehuurwoningen ligt dat iets hoger, te weten circa 6%. Voor veel oudere woningen echter ligt dit als gevolg van onvoldoende
harmonisatie daar weer ver onder. Ik
ben het met Bakker1 eens dat het gemiddelde huurpeil in Nederland in de
buurt van 5% ligt.
Om de netto huurwaarde te berekenen moeten vervolgens het onderhoud,
de zakelijke lasten en afschrijvingen in
mindering worden gebracht. Het percentage voor de onderhoudskosten
blijkt op grond van de bevindingen bij
huurwoningen te kunnen worden vastgesteld op 1,2. De post zakelijke lasten
bestaat uit verzekeringen, onroerendgoedbelasting en enkele andere kleine
kostencategorieen, zoals polder- en
waterschapslasten: te zamen circa
0,6%. Bij een economische afschrijving
van 50 jaar, waarbij de waarde van de
grond buiten beschouwing wordt gelaten is een afschrijvingspercentage van
1,5% een realistisch percentage. Verder moet bedacht worden dat de eigenaar-bewoner gemiddeld eens in de 10
a 15 jaar verhuist. Ook dit brengt extra
kosten met zich mee, in de orde van 8
a 10% van de kosten van de koopsom;
afschrijving van deze kosten doet het
feitelijke rendement van de woning met
nog eens 0,8% verminderen.
Aldus resteert een feitelijk rendement van de waarde leeg van 0,9%. Dit
komt neer op 1,5% van de waarde in bewoonde staat. Op dit moment wordt de
eigenaar-bewoner voor 1,3% aangeslagen en per 1 januari 1990 wordt dat
1,8%. Met andere woorden, iedere verdere verhoging van het forfait zou onder de huidige omstandigheden inhouden dat de eigenaar-bewoner voor een
te hoog fictief inkomen wordt aangeslagen.
Scheefgroei
Als tweede motief speelt in de discussie over het huurwaardeforfait de
zogenoemde ‘scheefgroei’tussen huurders en kopers een rol. Dit naar aanleiding van uitspraken van sommige critici, waaronder organisaties van woningcorporaties, grote gemeenten, vakbonden en huurders, die vinden dat de
woonuitgaven van eigenaar-bewoners
aanzienlijk omhoog moeten. Centraal
staat in hun argumentatie de verhouding kopen en huren. Deze zou momenteel ‘scheef zijn en onder verwijzing naar de ontwerpnota van staatsse-
1. Zie C.P.A. Bakker, Een nieuw belasting-
en subsidiestelsel voor de eigen woning,
ESB, 15 maart 1989, biz. 263.
cretaris Heerma nog ‘schever’ worden.
Zij meten dit af aan drie grootheden:
– de woonuitgaven;
– de uitgaven van het rijk;
– de situatie in het buitenland.
Tijdens het congres van de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers “De markt van koopwoningen in
beweging” van 2 maart jl. ging de voorzittervandezeverenigingdrs. ing. Bokx
kritisch op hun argumenten in. Hij toonde daarbij aan dat wanneer de argumenten vanuit de opbouw van ons integrale fiscale systeem worden bekeken,
zij een eenzijdige en scheve voorstelling van zaken geven.
Allereerst de woonlasten. Genoemde critic! wijzen erop dat deze in de afgelopen jaren in de huursector ten gevolge van het gevoerde beleid aanzienlijk zijn gestegen, terwijl deze lasten in de koopsector zijn gedaald. Zo’n
vergelijking van huurders met kopers
.is echter een vergelijking van appels
met peren. Anders gezegd de voor- en
nadelen van kopen en huren zijn verschillend. De huurder heeft bescherming, zekerheid en mobiliteit, maar
daarentegen jaarlijkse huurverhogingen. De koper heeft het voordeel van
het eigen huis, maar gebrek aan mobiliteit en onzekerheid over de kosten
en de waardeontwikkeling van het huis
in de toekomst. Het is onmiskenbaar
zo dat voor eigenaar-bewoners de
woonuitgaven zich na 1980 gunstiger
hebben ontwikkeld dan die van huurders. Maar een vergelijking aan het
begin van de jaren tachtig had precies
een omgekeerd beeld opgeleverd.
Want 1980 is in velerlei opzichten
geen evenwichtig jaar. In dat jaar lagen de prijzen voor koopwoningen op
een historisch ongekend hoog niveau
evenals de rente. De figuur illustreert
de grilligheid van de prijsontwikkeling
in de koopsector in vergelijking tot de
huursector.
Volgens de pleitbezorgers van lastenverzwaringen voor de eigenaar-bewoners neemt de inconsistentie in de
behandeling van huur- en koopwoningen schrijnende vormen aan, als de financiele gevolgen voor het rijk in de beschouwing worden betrokken. Volgens
deze critici zou de rijksoverheid meer
kwijt zijn aan de koopsector dan aan de
huursector. Daarbij scheert men huursubsidie en belastingaftrek over een
kam.
Maar ook dat is een onzuivere vergelijking, omdat de fiscale aftrekbaarheid
onderdeel uitmaakt van ons totale belastingstelsel, waarbij ontvangen rente
op spaartegoeden wordt belast en rente-uitgaven voor leningen fiscaal worden afgetrokken. Een stelsel dus dat
sparen beboet en lenen aanmoedigt.
Een stelsel ook waarop onze economische structuur en inkomensstructuur
zich hebben ingesteld. Wordt er een
element uitgehaald, zoals bij voorbeeld
de rente-aftrek, dan last men het ‘hele
bouwwerk’ aan. Maarzelfs als huursubsidie en belastingaftrek wel over een
kam worden geschoren, dan nog is de
conclusie niet juist dat de eigen-woningsector het rijk meer zou kosten dan
de huursector. Het tegendeel is zelfs
het geval. Volgens gegevens van deministeries van Financien en VROM (Notitie geldstromen in de volkshuisvesting) blijken de netto rijksuitgaven ten
behoeve van de huursector nota bene
twee keer zo hoog te zijn als die ten behoeve van de koopsector.
Het derde argument ten slotte dat
men in deze discussie regelmatig kan
beluisteren is dat Nederland samen met
Griekenland voor de eigenaar-bewoners een soort belastingparadijs zou
zijn. Want alleen in deze beide landen
zou een 100% aftrek-mogelijkheid gelden. In alle overige landen zou de aftrek
begrensd of helemaal niet (Duitsland)
mogelijk zijn. Ook hier is er weer sprake van een onvolledig beeld. Er wordt
Figuur. Ontwikkeling van wettelijke huurverhogingen, gemiddelde koopprijzen van
vrij te aanvaarden woningen en hypotheekrente, 1973 – 100
300
koopwoningen
250
huren
200
150
slechts een element uit de Internationale belastingsystemen gehaald, namelijk
de fiscale aftrekbaarheid, en op grond
daarvan wordt de conclusie getrokken
dat de eigenaar-bewoner in ons land
beter af zou zijn dan in veel andere landen. Een nadere vergelijking van de
verschillende belastingstelsels in de diverse landen leert echter dat:
– deze belastingstelsels onderling
sterk verschillen in opzet, uitvoering
en tariefstelling;
– men in bijna alle landen een bijzondere fiscale behandeling van de eigen woning kent;
– deze bijzondere behandeling voor de
eigen woning van land tot land sterk
verschilt.
Slot_________________
Er is geen onderwerp waar zo velen
mee te maken hebben maar waarover
zo weinig duidelijkheid bestaat als het
huurwaardeforfait. Met de recente discussies in de landelijke politiek is dit er
helaas niet beter op geworden. Met alibi’s als het milieu en de vermeende
scheefgroei tussen kopen en huren
worden overdrachtsbelasting en huurwaardeforfait door elkaar gehaald alsof
het vergelijkbare en uitwisselbare belastingen zijn. Het zijn echter volstrekt
verschillende belastingen met elk een
eigen fiscale grondslag.
Om puur belastingtechnische redenen ligt een verlaging van het huurwaardeforfait meer voor de hand dan
een verhoging. De bezitter van een eigen woning heeft er recht op dat aan
hem geen groter fictief inkomen wordt
toegerekend dan overeenkomt met het
te lage huurpeil en dat betekent het
hanteren van een matig huurwaardeforfait.
Het kabinet wil het eigen-woningbezit bevorderen. Dit lukt niet van de ene
op de andere dag. Daar dient gedurende een lange periode een consequent
beleid aan ten grondslag te liggen.
Het kabinet meent terecht dat een
beperking van de hypotheekrente-aftrek vanwege de integrale opbouw van
ons belastingsysteem niet verstandig
is. Maar merkwaardig genoeg overweegt het wel een verhoging van het
huurwaardeforfait. Daarmee wordt de
discussie over de rente-aftrek in wezen
toch gevoerd: niet via de Voordeur’,
maar via de ‘achterdeur van het huurwaardeforfait’.
N. Rietdijk
hypotheekrente
100
1974
76
78
80
82
84
86
88
Bronnen: Ministerie van VROM (huurverhogingen), CBS (koopprijzen tot en met 1985), DNB (hypotheekrente), NVM (koopprijzen na 1985, dit in verband met het stopzetten van de CBS-registratie in 1985).
» f fcsJriMK’.*vi s» w
ESB 17-5-1989
Secretaris van de Nederlandse Vereniging
van Bouwondernemers te ‘s-Gravenhage.
487