Vertrekkende huurders maken ongewenst winst op voordragen nieuwe huurder

Vertrekkende huurders verdienen vaak grote sommen geld door hun huurwoning te “verkopen” aan een volgende huurder. De optie voor huurders bij huurbemiddelaars om een nieuwe huurder aan te dragen zou daarom verboden moeten worden.

De uitdagingen op de woningmarkt zijn binnen het ESB een veelbesproken thema. Er zijn meerdere problemen die om een oplossing vragen, zoals de beschikbaarheid van betaalbare koop- en huurwoningen en de groeiende vermogensongelijkheid. Daar komt bij de problematiek van stijgende woonlasten. In eerdere artikelen wordt gepleit voor zowel structurele als kortetermijn-beleidsinterventies. Hoewel de druk om structurele hervormingen door te voeren groter wordt, komen de systeemoplossingen vooralsnog maar moeizaam van de grond. In dit artikel blijven wij daarom weg van een voorstel voor structurele hervorming, maar duiken wij in een relatief snel uitvoerbaar plan om de uitwassen van de huurmarkt toch enigszins in te perken.

Uit nood geboren

Voor woningzoekers op de huurdersmarkt is het een hels karwei om een huurwoning te vinden. Het aanbod is schaars, de prijzen zijn torenhoog en ook de inkomenseisen vergen vaak eerst een mooie promotie of een rijke nieuwe partner. En dan zijn daar ook nog allerlei websites die bereid zijn om jou te helpen bij het vinden van een huurwoning, uiteraard tegen betaling en zonder garantie op succes. Alle aandacht in de politiek gaat naar de hoge prijzen of de zelfbewoningsplicht. Maar er is een simpelere manier om de werking van de huurmarkt te verbeteren.

Meerdere verhuurmakelaars in Nederland maken het mogelijk voor vertrekkende huurders om een nieuwe huurder voor te dragen. In plaats van een voordracht te goeder trouw, kiezen veel vertrekkende huurders ervoor om hun huurwoning te “verkopen” aan de hoogste bieder. Doordat verhuurders de voorgedragen huurder in principe accepteren, wordt de huuroptie een heus biedobject. Facebook of Marktplaats functioneren als het nieuwe Sotheby’s, en de huurder met het meeste geld gaat ervandoor met een nieuw plekje onder de zon. Het is niet gek dat verhuurmakelaars ooit zijn begonnen met het bieden van deze mogelijkheid: er zitten voordelen aan verbonden voor beide partijen. De verhuurder hoeft geen tijd te besteden aan het vinden van een nieuwe huurder. Als de voorgedragen huurder aan de inkomenseisen voldoet, is het werk gedaan. De vertrekkende huurder kan op zijn beurt een toekomstige gunst verdienen door een vriend of familielid gelukkig te maken met een nieuwe woning. Als de nieuwe huurder ook nog bereid is om de vloer en de gordijnen over te nemen tegen een schappelijke prijs, dan is iedereen tevreden.

Marktplaats voor wanhopige huurders

Vermoedelijk is de biedpraktijk begonnen bij een vernuftig type dat geen geschikte vriend, broer of nicht kon vinden en zich de waarde van de aandraagoptie realiseerde. Met een simpele post op Facebook – “Graag delen!“ – vind je gauw tal van geïnteresseerden. Met een reactie onder de post of in een persoonlijk bericht maken woningzoekenden hun interesse kenbaar. De vertrekkende huurder neemt vervolgens via WhatsApp contact op met alle geïnteresseerden. Hoeveel heb je over voor mijn laminaatvloer, tweezitsbank en rolgordijnen? Vervolgens kan het bieden beginnen.

Sommige gebouwen met dezelfde verhuurmakelaar voor alle appartementen hebben een eigen Facebook-groep. Dat is de perfecte gelegenheid voor vertrekkende huurders om hun oproep te doen. Niet in alle gevallen wordt bij de biedingen de achterblijvende inboedel als biedobject gebruikt. Soms gaat het puur en alleen om de optie om het huis te mogen huren. Voor duizenden euro’s kunnen huurwoningen zo worden ‘verkocht’. In een markt waar toch al een enorme scheefgroei en ongelijkheid heerst, is dit moeilijk te pruimen.

Enkele verhuurders zijn inmiddels bekend met deze wanpraktijken en zijn daarom gestopt met het faciliteren van deze mogelijkheid. Andere verhuurders hebben besloten om de optie niet meer te bieden bij huurhuizen onder een bepaalde waarde. Voor de woningzoeker in de Randstad is het al gauw duidelijk dat dit nog niet bij alle verhuurders het geval is. Zolang het mogelijk is onder huurbemiddelaars om huurders de mogelijkheid te bieden een nieuwe huurder aan te dragen, duurt deze kromme dus praktijk voort.

Wettelijke kaders nog ontoereikend

De nationale toezichthouder Autoriteit Consument en Markt (ACM) waakt over de bescherming van consumenten tegen oneerlijke praktijken door professionele handelaren op de woningmarkt. Zo heeft de ACM in het verleden al opgetreden tegen huurbemiddelaars die ten onrechte bemiddelingskosten rekenden aan consumenten. In 2022 focust de ACM haar toezicht mede op de woningmarkt. Ten aanzien van het bestrijden van uitwassen op deze markt, biedt met name de wetgeving ten aanzien van ‘oneerlijke handelspraktijken’ handvatten. Via dit leerstuk wordt professionele aanbieders en bemiddelaars van woningen verboden om onjuiste of misleidende informatie te verstrekken. Daarnaast kan een handelspraktijk oneerlijk worden geacht als er sprake is van een handelen ‘in strijd met de professionele toewijding’. Voor de invulling van dat laatste begrip kan men bijvoorbeeld kijken naar de handelsgebruiken in een bepaalde sector of een gedragscode. Hierin vindt men echter geen verbod voor verhuurders op het aanbieden van de mogelijkheid voor vertrekkende huurders om een nieuwe huurder voor te dragen.

De huidige wetgeving biedt dus geen haakje voor een toezichthouder om deze praktijk te verbieden. Maar de samenleving schiet er niets mee op dat de rijkste huurders er met de huurwoningen vandoor gaan. Afgezien dat Diederik Jan blij is met zijn kersvers aangeschafte appartement aan de Overtoom in Amsterdam, leidt de biedoorlog tot nog meer overspanning in de markt. Verhuurders zouden daarom volledig moeten stoppen met het bieden van deze mogelijkheid. Doen ze dit niet, dan is het aan de wetgever om de handschoen op te pakken en deze praktijk aan banden te leggen. Sta het de huurbemiddelaars simpelweg niet toe om deze keuze te bieden, dan hoeven de woningzoekers elkander niet over te bieden. En als bonus koelt de huizenmarkt af.