Reactie Koster en Van Ommeren op: Bijdrage aardbevingen aan waardedaling woningen in Groningen overschat

ESB Reactie
538Jaargang 100 (4717) 10 september 2015
Reactie op: Bijdrage
aardbevingen aan waardedaling
woningen in Groningen overschat
B
osker et al. (2016a) leverden recent in
ESB kritiek op de conclusies van ons
onderzoek (Koster en Van Ommeren,
2015) naar de economische effecten van aardbe –
vingen. De resultaten van de studies verschillen
echter weinig , ondanks dat het door statistische
onzekerheid lastig blijft om de effecten van aard –
bevingen precies aan te tonen.
We zijn aangenaam verrast dat Bosker et al. de
moeite hebben genomen het onderzoek naar waardedalingen van wo –
ningen als gevolg van aardbevingen te repliceren. Dit leidt tot een goede
discussie en een beter begrip van wat er nu aan de hand is in het aard –
bevingsgebied. Discussie en replicatie van ons onderzoek hebben we
vanzelfsprekend gestimuleerd door alle software, codes en resultaten aan
andere onderzoekers ter beschikking te stellen, bijvoorbeeld aan een aan –
tal Groningse onderzoekers (Peetsold, 2015). Het is echter jammer dat
de NAM een heel aantal gegevens die de kwaliteit van deze en andere
onderzoeken zouden verhogen niet ter beschikking heeft willen stellen.
Het gaat hier bijvoorbeeld om de specifieke schadedata per woning , of
het aantal schademeldingen over de afgelopen jaren per postcodegebied.
Dit is met name van belang om het effect van waardedalingen door aard –
bevingen goed te meten: verkeerd gemeten variabelen leiden over het
algemeen tot lagere schattingen (Koster en Van Ommeren, 2015).
Ondanks deze beperkingen vonden we in eerdere analyses statistisch
significante effecten van aardbevingen op woningprijzen. Bosker et al.
(2016a) kregen, gefinancierd door de NAM, de data wel ter beschikking ,
en stellen ons resultaat ter discussie. De belangrijkste kritiek is dat de stad
Groningen ook als onderzoeksgebied wordt gebruikt, met een andere
bevolkingsontwikkeling dan de krimpgebieden in Oost-Groningen. Dit
is een goed punt en is, ondanks de vele gevoeligheidsanalyses die we heb –
ben gedaan, niet goed bediscussieerd. We hebben wel een vergelijkbare
analyse gedaan waar we corrigeerden voor regionale prijstrends. Deze
analyse liet vergelijkbare statistische uitkomsten zien en we hebben dit
daarom niet verder uitgediept.
Om de stad Groningen uit de analyses te verwijderen is echter ook niet
zonder nadelen. Het feit dat delen van Noordoost-Groningen tot een
krimpgebied gerekend kunnen worden, kan veroorzaakt zijn omdat er
vele aardbevingen hebben plaats gehad in de afgelopen twee decennia.
Bijvoorbeeld, de bevolking in het risicogebied is pas sterker gaan dalen
na 2003, toen de sterke aardbeving in Loppersum plaatshad. De stad
Groningen verwijderen uit de analyses kan dus betekenen dat je het
spreekwoordelijke kind met het badwater weggooit. De voorgestelde
alternatieve methode om woningprijzen in Noordoost-Groningen te
vergelijken met die in andere krimpgebieden elders in het land (Bosker
et al ., 2016b) lijkt ons dan ook nog minder aantrekkelijk, want die ver –
schillende krimpgebieden hebben niets met elkaar te maken. Het andere
alternatief om te corrigeren voor heel veel bevolkings- en buurtkenmer –
ken is ook riskant, aangezien deze endogeen kunnen zijn; dat wil zeg –
gen, deze kenmerken kunnen direct worden beïnvloed door prijzen en prijstrends, die weer een gevolg zijn van aardbe
–
vingen.
In ons onderzoek zijn er ook schattingen gedaan,
gebaseerd op zogenaamde long-differences . Hier
worden prijzen voordat aardbevingen hebben
plaatsgevonden (in 1991) vergeleken met prijzen
na de beving in Huizinge (in 2012). Omdat het
niet altijd duidelijk is wanneer en hoe snel aard –
bevingen in huizenprijzen kapitaliseren heeft
deze specificatie van het statistisch model bepaalde voordelen: de aanwe –
zige meetfout is waarschijnlijk lager in een dergelijke specificatie en zoals
eerder aangegeven, leiden meetfouten in verklarende variabelen meestal
tot onderschattingen. In ons oorspronkelijke artikel en in het rapport
vonden we dan ook effecten die sterker waren. Als we een dergelijke
analyse herhalen, maar dan zonder de stad Groningen, vinden we punt –
schattingen van ongeveer 1,3 procent. Die is dus slechts 0,3 procentpunt
lager dan de geprefereerde schatting van 1,6 procent per voelbare aard –
beving (Koster, 2016). De gemiddelde prijsdaling in het aardbevingsge –
bied is dan 2,2 procent, wat erg in lijn ligt met het gesuggereerde effect
van Bosker et al. (2016a; 2016b). De nieuwe geschatte coëfficiënt heeft
wel een relatief grote standaardfout omdat er weinig data overblijven,
en is daarom slechts significant op een significantieniveau van twintig
procent. We hebben dezelfde analyse uitgevoerd voor het aandeel scha –
demeldingen. Dit leidt tot een maximaal prijsverschil tussen een gebied
zonder schademeldingen en met honderd procent schademeldingen (zo –
als in Loppersum) van 9,4 procent. Het gemiddelde effect is natuurlijk
veel lager. Opnieuw is de coëfficiënt niet heel precies geschat.
Kortom, dankzij deze nieuwe inzichten zou het kunnen zijn dat imma –
teriële schade door aardbevingen iets kleiner (0,3 procentpunt) is dan
gedacht. Desalniettemin blijven de resultaten suggereren dat woningen
in locaties die getroffen zijn door aardbevingen prijsdalingen hebben ge –
had.
LITERATUUR
Bosker, M., H. Garretsen, G. Marlet, R. Ponds, J. Poort en C. van Woerkens (2016a)
Bijdrage aardbevingen aan waardedaling woningen in Groningen overschat.
ESB,
101(4733), 294–298.
Bosker, M., H. Garretsen, G. Marlet, R. Ponds, J. Poort en C. van Woerkens (2016b)
Met angst en beven. Verklaringen voor dalende huizenprijzen in het Groningse aardbevings-
gebied. Utrecht: Atlas voor Gemeenten.
Koster, H.R.A. (2015) Aardbevingen, waarderegelingen en prijseffecten . Blog op econo-
mie.nl, 2 april.
Koster, H.R.A. (2016) Gaswinning, aardbevingen en huizenprijzen. Amsterdam: Vrije
Universiteit Amsterdam.
Koster, H.R.A. en J.N. van Ommeren (2015) A shaky business: natural gas extraction,
earthquakes and house prices. European Economic Review, 80(C), 120–139.
Peetsold, S. (2015) Gas extraction in the Groningen field and its effect on the property va-
lue: the design and validation of an improved appraisal method. Groningen: Rijksuniver-
siteit Groningen.
HANS KOSTER
Universitair docent aan de Vrije Universiteit Amsterdam en research associate aan de London School of Economics
JOS VAN OMMEREN
Hoogleraar aan de Vrije Universiteit Amsterdam