Privatisering van
woningcorporaties
D.P.M. de Wit*
D
ank zij bet verdwijnen van de woningnood is volkshuisvesting geen kerntaak van
de overheid meer. De woningcorporaties, als belangrijk instrument van bet
volkshuisvestingsbeleid, komen voor privatisering in aanmerking. Van de zijde van
pensioenfondsen en verzekeraars mag zeker belangstelling voor overname van de
woningcorporaties warden verwacht. De overheid kan de opbrengsten gebruiken om
individuele waarborgsommen te verstrekken, die de betaalbaarheid van
huurwoningen bevorderen.
De markt voor huurwoningen wordt in Nederland beheerst door woningcorporaties. Het aandeel van het
gezamenlijke woningbezit van de corporaties in de
totale woningvoorraad (inclusief eigen-woningbezit)
steeg in de periode 1950-1989 van 8% tot 37%, hetgeen ten koste is gegaan van het aandeel van de particuliere verhuur (zie tabel 1). De corporaties behoren formeel niet tot de publieke sector, maar in het
kader van het volkshuisvestingsbeleid is hun vrijheid
van handelen door de overheid sterk ingeperkt. Het
huidige woningcorporatiebestel is daarom wel aangemerkt als ‘verstatelijkt particulier initiatief .
In dit artikel wordt, na een korte schets van enkele historische ontwikkelingen, bezien of de huidige
verhoudingen op de markt voor huurwoningen een
voortgezette bemoeienis van de overheid met de
woningcorporaties vereisen. Het antwoord is ontkennend. Vervolgens komen enkele alternatieven aan
bod, zoals verkoop van woningen aan de zittende
huurders en algehele verkoop van de corporaties aan
beleggingsconsortia. Betoogd wordt dat het laatste,
privatisering van de corporaties, de voorkeur verdient. De opbrengsten hiervan kunnen worden gebruikt om de betaalbaarheid van de woningen te
bevorderen. Een doelmatige manier om dit te verwezenlijken is het schenken van individuele waarborgsommen.
Volkshuisvestingsbeleid
Aan het einde van de negentiende eeuw werd de
huisvesting van arbeiders gezien als oorzaak van de
slechte volksgezondheid en het drankmisbruik. Het
Nederlandse Congres voor Openbare Gezondheidsregeling en de Volksbond tot Wering van Drankmisbruik pleitten daarom voor overheidsingrijpen. Hierbij werd gewezen op de hoge onderhoudskosten en
de slechte verhandelbaarheid van onroerend goed,
waardoor eigen-woningbezit van arbeiders onge-
ESB 21-6-1995
wenst zou zijn. De Woningwet van 1901 schiep een
kader voor de bouw en het beheer van woningwetwoningen door ‘toegelaten instellingen’, met name
woningcorporaties, die hiertoe tegen gunstige voorwaarden leningen konden opnemen . Aldus werd
het fundament gelegd voor de ontwikkeling van het
woningcorporatiebestel .
Na de tweede wereldoorlog was sprake van een
grote kwantitatieve woningnood; het tekort hield bovendien lang stand, zoals moge blijken uit het relatief
hoge aantal inwonende huishoudens (zie tabel 1).
De lage huurprijzen, die werden gefixeerd op het niveau van mei 1940, weerhielden de particuliere sector van de noodzakelijk bouwactiviteiten. Hierop
greep de overheid in verdergaande mate in door subsidiering van de nieuwbouw en woningbouwcontingentering. Bovendien bleek het noodzakelijk criteria
vast te stellen voor de verdeling van woonruimte.
In de jaren zestig bleek het tekort aan woonruimte in grote delen van het land te zijn opgeheven en
werd getracht de huurprijsregulering af te schaffen .
De overheid kwam hierop echter in de jaren zeventig
terug. In 1975 werd een breed scala aan wetten, be* De auteur is verbonden aan Stichting De Quintessens.
1. L.G. Gerrichhauzen, Het woningcorporatiebestel in beweging, Delftse Universitaire Pers, Delft, 1990.
2. Volgens de Woningwet geschiedt toelating slechts op
voorwaarde dat de instelling in haar statuten blijk geeft uitsluitend werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting.
3. Voor een uitgebreidere beschouwing van de historische
ontwikkeling van het woningcorporatiebestel zie L.G. Gerrichhauzen, 1990, op.cit. Bij de uitvoering van de Woningwet werd aanvankelijk vereist dat de statuten van toegelaten instellingen een ‘huurprijsclausule’ bevatten, opdat de
verhuur van woningen zou plaatsvinden tegen marktprijzen. Dit beperkte de ontwikkeling van de woningcorporaties en werd eerst in 1914 losgelaten.
4. J. van der Schaar, Volkshuisvesting: een zaak van beleid,
Het Spectrum, Utrecht, 1991, biz. 310-311.
Tabel 1.
De Nederlandse woning-
markt in de
periode 195O1989
1950
1989
Omvang bevolking (mln)
10,1
waarvan inwonend (mln)
2,4
Omvang woningvoorraad (mln)
2,2
Eigen-woningbezit
28%
60%
Particuliere verhuur
4%
Gemeentelijke woningbedr.
Woningcorporaties
Totaal huurwoningen
72%
I4,6a
0,lb
5,7°
45%
13%
5%
37%
55%
m
a. Excl. aantal personen in indenting of tehuis (301.900).
b. Het aantal inwonende meerpersoonshuishoudens
(9.500) is vermenigvuldigd met het gemiddelde aantal personen in dergelijke huishoudens (3,05); het totale aantal inwonende personen komt daarmee op 95.600.
c. Exclusief aantal leegstaande woningen (134.000) en aantal bewoonde wooneenheden, delen van woningen en andere ruimten (173.200).
Bron: J. van der Schaar, 1991, op.cit., biz. 27 en 383;
Centraal Bureau voor de Statistiek, Woningbehoeftenonderzoek 1989/1990, SOU Uitgeverij, Den Haag, 1991, biz. 22-
23 en 32-33.
sluiten en beschikkingen afgekondigd, dat door Gerrichhauzen is aangeduid als de ‘grondwet van de woningcorporaties’5. Ook werd de leeftijdsgrens voor
het recht op een woning in 1975 verlaagd van 21 tot
18 jaar, hetgeen tot gevolg had dat de erkende woningnood toenam.
De greep op de huurprijzen werd in 1979 hersteld met de aanvaarding van de Huurprijzenwet
Woonruimte. (Maximum)huurprijzen van woningen
worden sedertdien centraal vastgesteld met behulp
van een puntenstelsel. Voorts is de invloed van lokale overheden op de woonruimteverdeling geconsolideerd met de aanvaarding van de Huisvestingswet in
1993. De woningbouwcontingentering ten slotte is geformaliseerd in regelmatige grootschalige onderzoeken naar woningbehoeften, het opstellen van trendrapporten en daaruit voortvloeiende bouwplannen .
Woningnood
Met de uitvoering van deze bouwplannen wordt beoogd de kwantitatieve woningnood terug te dringen.
Zo staat in het laatste jaarverslag van het DirectoraatGeneraal van de Volkshuisvesting: “Een belangrijke
uitkomst van het Trendrapport is dat in de periode
1990-2000 936.000 nieuwe woningen gebouwd dienen te worden om in het jaar 2000 het woningtekort
tot 2% terug te brengen”7. Dit suggereert het bestaan
van een enorme woningnood. In werkelijkheid is er
echter geen sprake van kwantitatieve woningnood.
Dit blijkt uit het feit dat inwoning nauwelijks meer
voorkomt (zie label I)8.
Het bouwplan is voornamelijk gebaseerd op een
extrapolatie van demografische ontwikkelingen in de
periode 1899-1989. Een nauwe bemoeienis van de
overheid met de uitvoering van het bouwplan zou gerechtvaardigd kunnen zijn bij een falen van de woningmarkt. Of en in welke mate dit het geval is,
wordt echter niet aangegeven. Bovendien heeft het
blijvende woningtekort van 2% betrekking op een
aantal van 126.000 urgente woningzoekenden per ul-
timo 1989. De bestaande leegstand, die van overeenkomstige grootte is, wordt echter “…voor een goed
verloop van de processen op de woningmarkt…”
wenselijk geacht9. Het is niet duidelijk waarom voor
een goed functioneren van de woningmarkt niet ook
een beperkt vraagoverschot wenselijk zou zijn.
Recent onderzoek naar de werking van de woningmarkt in Amsterdam toont aan dat de woningnood kwalitatief van aard is . De leden van woningcorporaties kunnen op grond van hun rangnummer
in aanmerking komen voor een huurwoning. Indien
een woning vrijkomt, kunnen de leden hierop inschrijven. Toewijzing van een bepaalde woning vindt
vervolgens plaats aan het lid met het laagste rangnummer. Het blijkt nu dat sommige woningen leden
aantrekken met zeer lage rangnummers, terwijl andere aan niet-leden moeten worden verhuurd bij gebrek aan belangstelling. Nader onderzoek leert dat
de hoogte van de ingezette rangnummers afhankelijk
is van onder meer de kwaliteit van de locatie van de
aangeboden woning. Dit aspect komt niet of onvoldoende tot uitdrukking in de huurprijs, hetgeen leidt
tot een woningnood die afhankelijk is van de woningkwaliteit. Men zou dit kunnen kenschetsen als
‘queueing for quality’ . Omdat niet alle informatie in
de huurprijs tot uitdrukking komt, is de woningmarkt
inefficient.
Met het verdwijnen van het kwantitatieve woningtekort is een van de belangrijkste redenen voor het
voeren van een volkshuisvestingsbeleid komen te
vervallen12. De woningcorporaties, die op grond van
5. L.G. Gerrichhauzen, 1990, op. cit., biz. 42.
6. Het jaarverslag van het Directoraat-Generaal van de
Volkshuisvesting (DGVH) draagt expliciet verantwoording
af van de mate waarin de bouwplannen zijn gerealiseerd;
zie DGVH, Jaarverslag 1993, Den Haag, 1994, biz. 12-13. De
meest recente bouwplannen zijn gebaseerd op: HJ. Fitie,
Trendrapport Volkshuisvesting 1992, Ministerie van VROM
(DOK-rapport 92/43), Den Haag, 1992. Bij deze prognose is
mede gebruik gemaakt van de uitkomsten van mondelinge
enquetes onder ruim 76.000 personen betreffende hun
woonwensen; zie Centraal Bureau voor de Statistiek,
Woningbehoeftenonderzoek 1989/1990, SOU Uitgeverij,
Den Haag, 1991.
7. DGVH, 1994, op.cit., biz. 12.
8. Zie ook F. van Dugteren, Woonsituatie minderheden,
Sociaal en Cultureel Planbureau, Rijswijk/Den Haag, 1993,
biz. 22-26.
9. HJ. Fitie, 1992, op.cit., biz. 89.
10. D.P.M. de Wit, Rangnummers en relatieve woningnood,
Working paper, Stichting De Quintessens, Amsterdam, 1995.
11. De Nederlandse woningmarkt vertoont in deze overigens een opvallende gelijkenis met de Zweedse; zie T. Berger en B. Turner, Windfall gains on the Swedish housing
market: The effects of queueing for a cooperative building,
Journal of the American Real Estate and Urban Economics
Association, jg. 19, nr. 2, 1991, biz. 161-183. Zie ook M.
Alexeev, Market vs. rationing: The case of Soviet housing,
Review of Economics and Statistics, jg. 70, 1988, biz. 414420.
12. De grondslagen van het volkshuisvestingsbeleid zijn
overigens, zoals Van der Schaar opmerkt, bijzonder vaag;
zie J. van der Schaar, 1991, op.cit., biz. 44-45. Behalve het
bestrijden van de woningnood wordt veelal ook de hoogte
van de huurprijzen gerekend tot de onderwerpen van beleid; wonen is een primaire levensbehoefte en dient betaalbaar te zijn. Hiermee wordt in het navolgende expliciet rekening gehouden.
de Woningwet werkzaam dienen te zijn in het belang
van de volkshuisvesting, zien zich na het oplossen
van de woningnood voor een onduidelijke doelstel-
ling geplaatst. Mede doordat de woningcorporaties
geen winstmaximalisatie nastreven mogen van hen
geen optimale bedrijfsresultaten worden verwacht13.
Bovendien dragen het rijk en de gemeenten uiteindelijk de faillissementsrisico’s, via garanties op kapitaalmarktleningen die ten behoeve van woningcorporaties uitstaan1 . Dit vormt te zamen geen aansporing
tot een doelmatige bedrijfsvoering. In het navolgende worden daarom enkele alternatieven bezien voor
het huidige woningcorporatiebestel.
Enkele alternatieven
Er zijn verscheidene alternatieven voor het huidige
woningcorporatiebestel, waaronder schenking of verkoop van de woningen aan de zittende huurders en
privatisering van de corporaties. Hierbij moet worden
bedacht dat door het eerder genoemde verschijnsel
van ‘queueing for quality’ sommige huurders tegen
gelijke prijzen hoogwaardiger woningen hebben weten te bemachtigen dan anderen, hetgeen heeft geleid tot een onrechtvaardige vermogensverdeling tussen huurders. In het huidige bestel wordt deze
ongelijkheid gecontinueerd, terwijl bij het schenken
van de woningen aan de huidige bewoners, zoals be-
pleit door Buckley c.s.15, dezen door verkoop ervan
bovendien vrijelijk kunnen beschikken over de hun
eventueel toevallende winsten.
Dit bezwaar wordt ondervangen door verkoop
van de woningen aan de huidige bewoners, mils de
verkoopprijs gerelateerd is aan de marktwaarde van
de woningen. Deze vorm van privatisering lijkt in toe-
nemende mate plaats te vinden. Maar hoewel het aantal door woningcorporaties verkochte woningen in
1993 ten opzichte van voorgaande jaren ruim verdubbelde, ging het hierbij om slechts 0,31% van het geza-
menlijke woningbezit . De relatief hoge onderhoudskosten en de slechte verhandelbaarheid van
eigenwoningbezit zullen, net als ten tijde van het ontwerp van de Woningwet van 1901, voor velen nog
immer bezwaarlijk zijn.
Voortgezette verhuur van de woningen verdient
de voorkeur, omdat het woningbezit van de corporaties voor 95% bestaat uit woningcomplexen (‘rijtjeswoningen’ en etagewoningen)1 . De onderhoudskosten zijn bij bedrijfsmatig beheer van dergelijke
woningen in het algemeen lager dan bij beheer ervan
door eigenaars/bewoners, hetgeen pleit voor particuliere, op winstmaximalisatie gerichte woningverhuur . Een verhuurmarkt kan voorts gunstig zijn
voor de mobiliteit van de bewoners, die dan geen
hinder ondervinden van de relatief slechte verhandelbaarheid van onroerend goed.
De mobiliteit van bewoners wordt het beste gediend met een verhuurmarkt die vrij is van gereguleerde huurprijsstelling en woonruimteverdeling. Als
de huurprijzen volledig zijn gerelateerd aan kwaliteitsverschillen tussen woningen komt geen willekeurige vermogensverdeling tot stand als gevolg van
‘queueing for quality’ en vervalt de noodzaak tot het
voeren van een woonruimteverdelingsbeleid.
ESB 21-6-1995
Na privatisering kunnen de woningcorporaties tot
een doelmatiger bedrijfsvoering komen door winstmaximalisatie na te streven. De overheid kan deze
winstpotentie naar zich toetrekken in de vorm van
een hoge verkoopopbrengst . Dit schept meer ruimte om de betaalbaarheid van de woningen te bevorderen. Deze doelstelling van het volkshuisvestingsbe-
leid wordt veelal gerechtvaardigd met het argument
dat wonen een primaire levensbehoefte is. De vervulling van deze doelstelling kan efficienter plaatsvinden door het huidige instrumentarium te verwisselen
voor harde guldens en deze over de huurders te verdelen (zie hierna). De verkoop van woningcorporaties biedt echter slechts een goede uitweg indien hiernaar voldoende vraag is van beleggers.
Vraag en aanbod
De vraag van beleggers wordt uiteraard bepaald door
de prijs waarvoor de woningcorporaties worden aangeboden. Hierbij dienen beleggers ten minste het
door hen vereiste rendement te kunnen realiseren.
Veel beleggers zijn vooral gei’nteresseerd in het reele
rendement op hun beleggingen. Dit geldt met name
voor pensioenfondsen waarvan, zoals in Nederland
gebruikelijk is, de verplichtingen zijn gerelateerd aan
de prijsinflatie van consumentengoederen. Daarom
genieten beleggingen die hiertegen bescherming bie-
13. Zie M.C. Jensen, The modern industrial revolution, exit,
and the failure of internal control systems, Journal of Finance, jg. 48, nr. 3, 1993, biz. 831-880. Zie in het bijzonder
G.HJ.M. Neelen, Principal-agent relations in non-profit
organizations: a comparative analysis of housing associations and municipal housing companies in The Netherlands, Faculteit Bestuurskunde, Universiteit Twente,
Enschede, 1993.
14. A.AJ. Kluytmans, Privatisering van de woningbouwfinanciering, ESB, 10 augustus 1988, biz. 738-742.
15. R.M. Buckley, P.M. Hendershott en K.E. Villani, Rapid
housing privatization in reforming economies: Pay the special dividend now, Journal of Real Estate Finance and Economics, jg. 10, nr. 1, 1995, biz. 63-80. Een voordeel van
schenking van de woningen aan de zittende huurders is dat
zij hierdoor, zoals deze auteurs opmerken, minder afhankelijk worden van de overheid en met hun eigen woning als
onderpand krediet kunnen verwerven om ondernemersactiviteiten te ontplooien. In het navolgende komt een variant
op het schenken van de woningen aan bod, die specifiek is
afgestemd op de Nederlandse situatie.
16. Centraal Bureau voor de Statistiek, Woningbestand van
woningcorporaties en gemeentelijke woningbedrijven 19931994, Maandstatistiek Financiewezen, nr. 94/7, 1994, biz.
48-57.
17. Centraal Bureau voor de Statistiek, 1991, op. cit.
18. Zie J.T. Williams, Agency and ownership of housing,
Journal of Real Estate Finance and Economics, jg. 7, nr. 2,
1993, biz. 83-97.
19. Formeel zijn de woningcorporaties particuliere instellingen, zodat verkoop ervan eerst kan plaatsvinden na nationalisatie. Het laatste is een minder vergaande stap dan het
lijkt. De woningcorporaties zijn immers geen eigendom van
natuurlijke personen. Bovendien bepaalt de overheid, zoals
reeds is opgemerkt, de doelstelling van de corporaties en
staat zij garant voor verliezen bij eventuele faillissementen.
Het wordt daarom verondersteld dat de overheid ook in
staat is de woningcorporaties te nationaliseren (om deze
vervolgens te privatiseren).
Schulden korte termijn
12,7
ten en derhalve (potentiele) concurrenten van elkaar
zijn. De grote steden lijken daarom zonder meer geschikt voor privatisering van de aldaar werkzame woningcorporaties. Elders dienen wellicht maatregelen
Onderhoudsvoorzieningen
11,0
te worden getroffen om te komen tot voldoende con-
Reserves
Activa
11,1
currentie tussen verhuurders.
Passiva
Vaste activa
/ 153,9
18,6
Vlottende activa
Totaal
/ 172,5
Schulden lange termijn
Totaal
/ 137,7
/ 172,5
a. Op basis van de jaarverslagen van 96% van het aantal woningcorporaties en
gemeentelijke woningbedrijven.
Bron: Directoraat Generaal van de Volkshuisvesting, Jaarverslag 1993, Den
Haag, 1994, biz. 42.
den een grote populariteit onder Nederlandse institutionele beleggers.
Uit een enquete onder de veertig grootste pensioenfondsen en verzekeraars blijkt dat deze ultimo
1992, in miljar1989 beschikten over/ 525,8 miljard aan belegginden guldens’1
gen, waarvan/ 56,6 miljard aan onroerend goed .
Als belangrijkste reden voor het beleggen in onroerend goed wordt meestal aangevoerd dat dit bescherming tegen inflatie biedt. Het blijkt echter dat de Nederlandse instituten in toenemende mate buitenlands
onroerend goed aanhouden, waarvan in beginsel
geen bescherming tegen Nederlandse inflatie mag
worden verwacht l. Beleggingen in Nederlandse
huurwoningen bieden een betere bescherming tegen
Nederlandse inflatie. De huurprijzen zijn immers een
Individuele waarborgsommen
Hiervoor is opgemerkt dat de betaalbaarheid van de
woningen niet in gevaar hoeft te komen als de opbrengsten van privatisering over de huurders van de
desbetreffende woningen worden verdeeld. De betaalbaarheid van de woningen kan in gevaar komen
Tabel2.
als de verhuurder schaderisico’s tot uitdrukking
Batons van de
woningcorporaties ultimo
brengt in de huurprijzen. Dit kan worden voorkomen
door het schenken van individuele waarborgsommen
aan de verhuurders ten gunste van de huurders.
De verhuurder kan dan eventuele schade aan de
woning verhalen op de huurder. Hoewel verhuurders
veelal reeds beschikken over waarborgsommen zijn
deze in voorkomende gevallen ontoereikend; de gemiddelde waarborgsom is momenteel circa/ 130 per
woning23, terwijl de schade duizenden guldens kan
belopen. Indien de verhuurder niet in staat zou zijn
misbruik van de woning tegen te gaan doordat hem
bij voorbeeld de mogelijkheid ontbreekt de aangerichte schade te verhalen, zal hij de geschatte kosten
in de huurprijs tot uitdrukking willen brengen. De
belangrijke component van de consumptieve beste-
woningen dreigen daardoor niet alleen onbetaalbaar
dingen en worden daarom betrokken in de berekening van inflatiecijfers. De ontwikkeling van de huurprijzen is derhalve in beginsel positief gerelateerd
aan de inflatie. Voor institutionele beleggers wier verplichtingen in reele termen zijn vervat, is dit een zeer
belangrijke reden om deel te nemen in de geprivatiseerde woningcorporaties.
Van belang is echter ook het eventuele aanbod:
wat is de waarde van de corporaties? Het balanstotaal
van de gezamenlijke woningcorporaties bedraagt ultimo 1992 / 172,5 miljard (zie tabel 2)22. Hiervan bestaat/ 137,7 miljard uit kapitaalmarktleningen en
/ 22,1 miljard uit Onderhoudsvoorzieningen en overige reserves (eigen vermogen). De werkelijke omvang
van het eigen vermogen laat zich evenwel niet kennen, omdat de activa niet worden gewaardeerd tegen
te worden, maar de markt voor huurwoningen kan
zelfs geheel ophouden te bestaan, omdat ‘goede’
huurders dan in toenemende mate zullen uitwijken
naar de markt voor koopwoningen2 .
Dit kan worden bestreden met de schenking van
voldoende grote individuele waarborgsommen aan
de verhuurders ten gunste van de huurders. Ten ein-
marktwaarde, maar tegen historische kosten. De
boekwaarde van de activa wordt derhalve jaarlijks
verminderd met afschrijvingen, ofschoon de ontwikkeling van de marktwaarde mogelijk juist aanleiding
geeft tot positieve herwaarderingen ten gunste van
de reserves. Het eigen vermogen van de corporaties
kan daarom veilig worden geschat op ruim/ 22 miljard.
De woningcorporaties zijn in de regel slechts actief in een of enkele gemeenten. In minder dichtbevolkte delen van het land bezitten zij veelal het monopolie op de verhuur van (relatief goedkope)
woningen. Bij de privatisering van woningcorporaties dient uiteraard te worden voorkomen dat dergelijke marktposities kunnen worden bestendigd. In de
grote steden daarentegen bestaan reeds vele corporaties naast elkaar. Amsterdam telt bij voorbeeld 16 cor-
poraties die verspreid over de stad woningen bezit-
20. D.P.M. de Wit, Portfolio management of common stock
and real estate assets, Thesis Publishers, Amsterdam, 1993,
biz. 9-33. De gewenste allocatie aan onroerend goed wordt
evenwel onderschat door de wettelijke beperkingen waaraan het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds is onderworpen.
21. J. Funken, Middelgrote institutionele beleggers: Groei
vastgoedbezit handhaafde zich in 1989 op hoog niveau,
Vastgoedmarkt, jg. 18, nr. 2, 1991, biz. 36-41. Het percentage buitenlands onroerend goed in de totale onroerendgoedportefeuille nam in de periode 1979-1989 toe van
14,4% tot 25,8%. De toeneming kan overigens geheel worden toegeschreven aan additionele beleggingen in de Ver-
enigde Staten en Canada.
22. Hierbij zijn de gemeentelijke woningbedrijven inbegrepen. Deze worden in toenemende mate verzelfstandigd,
waardoor hun gezamenlijke woningbezit in de periode
1989-1993 verminderde van 315.000 tot 124.000. Het woningbezit van de voormalige gemeentelijke woningbedrijven gaat daarbij veelal over naar nieuwe of bestaande corporaties; zie Centraal Bureau voor de Statistiek, 1994, op.
cit.
23. De balans van (96% van) de gezamenlijke woningcorporaties en gemeentelijke woningbedrijven vertoont ultimo
1992 een bedrag van/ 0,3 mrd. aan waarborgsommen; zie
DGVH, 1994, op. cit., biz. 42. Zij bezitten op dat moment
2,3 mln. woningen; zie Centraal Bureau voor de Statistiek,
1994, op. cit. De gemiddelde waarborgsom per woning is
dus circa/ 130.
de de veel schade veroorzakende, ‘slechte’ huurders
niet bij voorbaat te doen uitsluiten, moeten de financiele gevolgen van hun wangedrag maatgevend zijn
voor de hoogte van de waarborgsommen. Het is hierbij instructief te wijzen op de analogic met het schrijven van putopties op aandelen25. De huurder schrijft
een putoptie, waarmee de verhuurder eventuele schade aan de woning op hem kan verhalen. De prijs van
de put-optie die de verhuurder betaalt, komt tot uitdrukking in een verlaging van de huurprijs. De functie van de waarborgsom is in deze gedachtengang gelijk aan de voor het schrijven van put-opties op
aandelen vereiste ‘margin account’. De waarde van
de optie dient bij uitoefening ervan immers in voldoende mate te zijn gedekt door een margin account
c.q. waarborgsom.
De geschatte opbrengst van de privatisering van
de woningcorporaties beloopt, zoals hiervoor is aangegeven, ten minste/ 22 miljard. Dit betreft een totaal aantal woningen van 2,3 miljoen . De opbrengst
bedraagt dus ten minste circa / 10.000 per woning.
De inzet van dergelijke bedragen voor het dekken
van schaderisico’s zal (meer dan) voldoende zijn om
uitsluiting van huurders te voorkomen. Het bevordert
bovendien op een doelmatige wijze de betaalbaarheid van de woningen en daarmee het voortbestaan
van een woningverhuurmarkt.
Conclusie
De markt voor huurwoningen werd na afloop van de
tweede wereldoorlog beheerst door een omvangrijke
kwantitatieve woningnood, maar hiervan is inmiddels geen sprake meer. De voortgezette bemoeienis
van de overheid met betrekking tot de woningcorporaties, als instrumenten van het volkshuisvestingsbeleid, is daarom moeilijk te rechtvaardigen. Door hun
onduidelijke taakstelling dreigen de woningcorporaties te verworden tot ondernemingen die suboptimale bedrijfsresultaten genereren. Dit vormt een bedreiging voor het rijk en de gemeenten, omdat zij
uiteindelijk de faillissementsrisico’s dragen via uitstaande garanties op kapitaalmarktleningen. Deze leningen vertegenwoordigen een bedrag ter grootte
van/ 138 miljard.
Er zijn verscheidene alternatieven voor het huidige woningcorporatiebestel, waaronder verkoop van
de woningen aan de zittende huurders en privatisering van de corporaties. Het laatste verdient in het algemeen de voorkeur, omdat het woningbezit van de
corporaties voor 95% bestaat uit woningcomplexen.
Bedrijfsmatig beheer en onderhoud van deze woningcomplexen leidt tot schaalvoordelen. Een vrije verhuurmarkt is voorts gunstig voor de mobiliteit van bewoners, die dan geen hinder ondervinden van de
relatief slechte verhandelbaarheid van onroerend
goed.
In een vrije verhuurmarkt is geen plaats voor gereguleerde huurprijsstelling en woonruimteverdeling.
Er zal dan ook geen sprake meer zijn van een
‘queueing for quality’, waardoor sommige huurders
tegen gelijke prijzen hoogwaardiger woningen weten
te bemachtigen dan anderen. In een vrije verhuurmarkt zullen de huurprijzen zich aanpassen aan kwa-
ESB 21-6-1995
liteitsverschillen tussen woningen, zonder dat dit be-
hoeft te leiden tot een verhoging van de gemiddelde
huurprijs. Hierdoor vervalt tevens de noodzaak van
het voeren van een woonruimteverdelingsbeleid.
Verkoop van de woningcorporaties veronderstelt
dat hiernaar voldoende vraag is van beleggers. Dit is
aannemelijk, omdat Nederlandse instituten over zeer
omvangrijke vermogens beschikken en hun verplichtingen veelal in reele termen zijn vervat. Zij leggen
daarom een grote voorkeur aan de dag voor beleggingen die bescherming bieden tegen inflatie. Huurwoningen zijn in deze context een uitstekende belegging, omdat de ontwikkeling van de huurprijzen een
belangrijk element is van de inflatie. Daarom valt te
verwachten dat de te privatiseren woningcorporaties
zich kunnen verheugen op een grote interesse van
Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars.
De verkoopopbrengst van de woningcorporaties
kan veilig worden geschat op ten minste / 22 miljard.
Dit schept de ruimte voor het schenken van individuele waarborgsommen ter grootte van/ 10.000 per
woning aan de verhuurders ten gunste van de huurders. De inzet van dergelijke bedragen voor het dekken van schaderisico’s lijkt (meer dan) voldoende te
zijn om uitsluiting van huurders te voorkomen. Het
bevordert bovendien op een doelmatige wijze de betaalbaarheid van de woningen.
Uitvoering van het verkoopprogramma kan ertoe
leiden dat de taken van het Ministerie van VROM
worden gereduceerd tot de kerntaken Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. De nieuwbouw van woningen kan heel wel worden overgelaten aan de particuliere (huur- en koop)sector. Hierdoor herwint de
overheid, i.e. het Ministerie van ROM, de vrijheid beperkingen te stellen aan het volbouwen van schaarse
gronden.
Dirk de Wit
24. J.D. Benjamin, C. de la Torre enj. Musumeci, Controlling the incentive problems in real estate leasing, Journal of
Real Estate Finance and Economics, jg. 10, nr. 2, 1995, biz.
177-191. Zoals deze auteurs aantonen, heeft de bedoelde
prijsverhoging hetzelfde effect op de markt voor huurwoningen als de door Akerlof voorziene lage biedprijzen op
de markt voor tweedehands auto’s; in beide gevallen worden kwaliteitsrisico’s vertaald in prijzen en beperkt het
marktaanbod zich nadien tot zogenaamde ‘lemons’.
25. M.T. Alien, R.J. Buttimer en N.G. Waller, An examination
of the role of security clauses and deposits in residential
lease contracts, Journal of Real Estate Finance and Economics, jg. 10, nr. 3, 1995, 271-283.
26. Centraal Bureau voor de Statistiek, 1994, op.cit.