Omgaan met schaarse ruimte: tussen plan en markt

F

Omgaan met schaarse
ruimte: tussen plan en markt
W.H. Kleyn en J.M. de Vet*

R

uimtegebruik voor economische activiteiten concurreert met dat van andere
Juncties, zoals wonen, recreëren en verplaatsen. Wanneer de huidige trend in de
vraag met het geplande aanbod van bedrijfslocaties wordt vergeleken, dan dreigen er
naast overschotten ook tekorten. Het proces van ruimtetoedeling lost deze
discrepanties niet op; aanpassing van het beleid is geboden.

De vraag of, bij voortgaande bevolkingsgroei, fysieke
ruimte een beperkende factor vormt voor economische ontwikkeling is niet nieuw, noch in de economische theorie, noch in de maatschappelijke praktijk.
Klassieke economen als Malthus baseerden hun
stagnatietheorieën op de schaarste van grond. Inpolderingen en grootschalige migratie werden veelal ingegeven door onvoldoende landbouwgrond in verhouding tot de bevolkingsgroei. Ondermeer dank zij
technologische ontwikkeling en internationale arbeidsverdeling is opkomend pessimisme over absolute tekorten aan ruimte steeds weer ongegrond gebleken. Marktkrachten, al dan niet gecombineerd met
uiteenlopende vormen van ruimtelijke ordening, zorgen voor een min of meer rationele verdeling van
ruimte over maatschappelijke functies overeenkomstig de relatieve schaarste.
Recentelijk heeft het Ministerie van Economische
Zaken laten onderzoeken in hoeverre ruimtegebrek
voor bedrijven in de komende tien jaar een remmende factor kan zijn voor de economische groei1 In dit
onderzoek is de vraag naar bedrijfsruimte bij een matig economische groei vergeleken met het aanbod
van bedrijfsterreinen volgens de plannen van gemeenten. Het blijkt dat over tien jaar belangrijke delen van de Nederlandse economie te kampen krijgen
met gebrek aan adequate ruimte. Daarbij is het niet
zo dat er sprake is van te weinig ruimte in absolute
zin. Wel dreigt de verdeling een knelpunt voor de
groei te worden.

Structuurveranderingen

in de vraag

Traditioneel zijn de aanwezigheid van natuurlijke
hulpbronnen en de nabijheid van afzetmarkten van
groot belang voor de vestigingsplaatskeuze van een
onderneming. Maar met ontwikkelingen als vervanging van natuurlijke grondstoffen, toenemende toegevoegde waarde per volume en gewichtseenheid en
de telematicarevolutie raken bedrijven steeds minder
sterk gebonden aan één bepaalde vestigingsplaats.
De liberalisering van het internationale handelsver-

keer, zoals in het kader van de GATT en de Europese
Unie, bieden extra prikkels om deze economischtechnologische mogelijkheden te realiseren 2.
Ondernemingen worden vrijer in hun locatiekeuze, maar niet volstrekt ‘footloose’. Andere, regiospecifieke, omgevingsfactoren winnen aan gewicht.
Onder invloed van toenemende internationale concurrentie worden hogere eisen gesteld aan de kwaliteit van locaties en aan bereikbaarheid en ligging ten
opzichte van logistieke ketens en schakelpunten3.
Locatie-eisen worden bovendien specifieker naar de
aard van de betreffende activiteiten. Daardoor ontstaan regionale clusters van samenhangende activiteiten. Globalisering van het economisch proces en binding van specifieke activiteiten aan een specifiek
regionaal profiel gaan zo hand in hand4 Er is dus
sprake van een drieledige structuurverandering in de
vraag: toenemende internationale concurrentie met
hogere locatieëisen, scherpere functionele segmentatie en een sterkere regionale binding.
Er treden ruimtelijke verschuivingen in de vraag
op. Een deel van de ruimte-extensieve, milieu-hinderlijke en vervoersintensieve activiteiten verplaatst zich
allengs vanuit stedelijke centra naar randgemeenten
en intermediaire zones5. Tegenover dit ‘uitschuifproces’ uit agglomeraties staat het toegenomen belang
van een grootstedelijk vestigingsmilieu voor hoofd• De eerste auteur is onderzoekscoördinator
van de Directie
Regio’s, Bedrijfsomgeving en Milieu van het Ministerie van
Economische Zaken; de tweede is adviseur bij Kolpron Consultants. Het artikel is geschreven op persoonlijke titel.
1. Ministerie van Economische Zaken, Ruimte voor economische activiteit, Publikatiereeks Economische Structuur, Den
Haag, 1994.
2. W.H. Kleyn enJW. Oosterwijk, Regional impact and policy responses to the single European market, Regional Studies, jg. 26, nr.4.
3. NEl, Economisch-technologische
trends en eisen aan de
bedrijfsomgeving, Rotterdam, 1989.
4. M. Porter, The competitive advantage of nations, Londen,
1990; JM. de Vet, Globalisation and local and regional
competitiveness, OESO, STI-Review 13, 1993.
5. WRR, Van de stad en de rand, Den Haag, 1991.

kantoren, financiële en zakelijke diensten en de concentratie van distributie-activiteiten in ‘mainport’ -regio’s en langs vervoersassen6.
De mate waarin deze ruimtelijke herschikkingen
optreden, hangt mede af van historisch gegroeide
ruimtelijke patronen van economische concentraties.
Gezien de stabiliteit van het ruimtelijk patroon van
de vraag naar bedrijfslocaties kan met recht gesproken worden van een economische hoofdstructuur7.
Deze stabiliteit hangt samen met het sterk regionale
karakter van de markten voor bedrijfslocaties. Zo
vindt in Nederland meer dan drie kwart van de bedrijfsverplaatsingen plaats binnen de eigen regi08
Als gevolg concurreren nieuwe claims in toenemende mate met reeds bestaande aanspraken op schaarser wordende ruimte.

Andere aanspraken

op de ruimte

Tussen de ruimtebehoefte voor werklocaties en andere maatschappelijke ruimteclaims is een dubbele samenhang. De ruimte behoef te uit hoofde van wonen,
verplaatsen en recreëren neemt als gevolg van hogere inkomens en kleinere huishoudens nog sneller toe
dan de bevolkingstoename.
De nabijheid tussen verschillende functies impliceert niet alleen complementariteit, maar ook concurrentie9.
Naast de benodigde ruimte voor infrastructuur op
grond van het Tweede Structuurschema Verkeer en
Vervoer raamt het Trendrapport Volkshuisvesting een
behoefte van 653.000 woningen, waarvan minstens
de helft in de Randstad. In het Structuurschema Groene Ruimte (SGR) worden ruimtelijke claims gelegd
op het terrein van landbouw, natuur en openluchtrecreatie. Vormde de landbouwsector in het verleden
een haast natuurlijke leverancier van ruimte voor
woon- en bedrijfslocaties, in het SGR ligt een sterke
nadruk op functieverandering ten gunste van nieuwe
groene functies. Zo is er een zestiental groenprojecten gepland met een totale oppervlakte van meer
dan 24.500 ha., waarvan ongeveer de helft in de
Randstad. Daarnaast wordt gestreefd naar de aanwijzing van nog eens circa 75.000 ha. in nog nader te bepalen gebieden. Samen met de verwachte benodigde
ruimte van circa 8.000 ha. voor bedrijventerreinen en
circa 14.000 à 18.000 ha. voor woningen in Nederland voor de periode 1995-200510 betekent dat een
totale aanspraak van circa 125.000 ha. Voor de reeds
met ruimteproblemen kampende Randstad gaat het
om circa 65.000 ha., meer dan drie maal de oppervlakte van de Haarlemmermeerpolderil
.

Ontwikkelingen

12 Utrecht
13
14
15
16

3 Drachten
4 Leeuwarden
5 Assen

6 Emmen
7 Enschede,tiengelo/Almelo
8 Zwolle

9 ApeIdoonVl)10AmhenVNijmegen
11 Amarsloorl

Alkmaar
Amsterdam (incl. Almere)
Haarlem (Incl. IJmond)
HIlverSum

17 Den Haag (Inel Dem)
18 Dordrecht
19 Gorinchem
20 Gouda
21 Leiden
22 Rotterdam

23Temeuzen
24 Vlissifllll’l\Nllddelburg
25 Bergen op Zoom
26 Breda
27 Eindho_
(IneI.Helmond)
28 ‘&-Herlogenbosch
29Moerdilk
30Tdburg
31 MaastrichflHeeren
32 Sittard
33 Venlo

bestemmingsplannen.
Daarbij wordt in veel gevallen
terughoudendheid
aan de dag gelegd bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Zo daalde de nationale voorraad in de periode 1982- ’92 met 400/012 Deze
tendens is deels te verklaren als reactie van gemeenten op de overschotten die in de jaren zestig en zeventig ontstonden, en de rentelasten die daarvan het
gevolg waren. Er is echter ook veelal sprake van een
NIMBY-achtige attitude. Liever glanzende kantoren
met hoogwaardige werkgelegenheid dan milieuhinderlijke produktiebedrijven met wat beschouwd
wordt als laagwaardige werkgelegenheid. Daarbij
gaat men vaak voorbij aan de marktvraag of de structuur van de regionale arbeidsmarkt.
De bestuurlijke marges voor lokale overheden bij
de ruimtelijke inrichting worden beperkt door de in

aan de aanbodzijde

Er is een sterke internationale beleidsconcurrentie
ontstaan, gericht op het aantrekken en vasthouden
van bedrijvigheid. De ruimtelijke ordeningsnota VlNEX, die het richtinggevende kader voor de ruimtelijke inrichting vormt, is dan ook doortrokken van het
besef van de noodzaak van adequate ruimtelijke
voorwaarden voor economische bedrijvigheid. De beslissingen over het ruimtegebruik worden echter in
belangrijke mate genomen door de provinciale en lokale overheden, in de vorm van streek-, structuur- en

ESB 30-11-1994

1 Groning(lrVDellzil
2 Hoogezand.Sappermeer

6. NEl, Majeure ruimtelijke en infrastructurele operaties in
grootstedelijke agglomeraties in Noordwest Europa, Rotterdam, 1991.
7. TNO/INRO, Ruimtelijk-economische ontwikkelingspatronen in Nederland, Delft (binnenkort te publiceren).
8. P.H.Pellenbarg, Corporate migration: structure and development, Groningen, 1994.
9. Kolpron, Concurrerende en complementaire ruimteclaims in Rijksnota’s, Den Haag, 1994.
10. Kolpron. Wonen 1995-2005, Den Haag, 1994.
11. Concurrerende en complementaire
ruimteclaims, op.eit.
12. RPD, IBIS, Den Haag, 1993.

RIl””””””‘”

Figuur 1. De
33 regio’s
waarvan
vraag en aanbod van bedrijfsruimte
is onderzocht

Dynamiek van de markt
Utrecht
‘s-Hertogenbosch
Den Haag
Hilversum
Enschede;Heng/Alm.
Leiden
Venlo
Bergen op Zoom
Haarlem
Zwolle
Gorinchem
Amersfoort
MaastrichVHeerien

—

Gouda
Hoogezand-Sappemeer
A’doofTl,lOevjZutphen
Leeuwarden
Amsterdam
Temeuzen
Alkmaar

Assen
lilburg
SittardlGeleen
Drachten
Eindhoven
Moerdijk
Dordrecht
Emmen
Breda
Rotterdam
AmhernjNijmegen
V1issingeryMiddelb.
Groningen;Delfzijl
(in hectares) -300 -200 -100

11
11

0 100 200

Zware industrieterreinen

Zeehaventerreinen

Bedrijvenparken

400

500

Distributieparken

Figuur 2. Saldi
bedrijventerreinen naar
segment, per
regio, 19932005

D

300

Gemengde
bedrijventerreinen

de vorige paragraaf beschreven rechtstreekse ruimtelijke claims. Daarnaast zijn er tal van planologische
restricties in het kader van de tientallen, elkaar al dan
niet overlappende, vormen van door rijk en/of provincies ontwikkeld gebiedsgericht beleid, zoals het
groene hart-, bufferzone- en koersenbeleid. Verdere
complicerende factoren bij de ontwikkeling van bedrijfslocaties door gemeenten worden gevormd door
het rijksbeleid met betrekking tot milieuzonering en
door het locatiebeleid. De voortschrijdende normstelling met betrekking tot milieuhinder op het gebied
van geluid, geur, luchtemissies en externe veiligheid
leidt tot grotere zones tussen milieuhinderli!ke bedrijvigheid en milieu gevoelige bestemmingen 1 _ Ook het
locatiebeleid beperkt de ruimte voor nieuwe bedrijfslocaties en stelt extra eisen aan de beschikbaarheid
van infrastructuuL Dit beleid beoogt een grotere onderlinge nabijheid van functies ten einde onnodige
mobiliteit te vermijden. De concurrentie tussen ruimteclaims wordt hierdoor nog intenseL Mede als gevolg van de scherpere eisen die gesteld worden aan
de milieuhygiënische en planologische inpassing van
activiteiten loopt de ontwikkelingstijd van bedrijfslocaties veelal op tot zo’n tien jaar of zelfs meer. Als
tijdshorizon voor het te behandelen vraag- en aanbodscenarIo is daarom gekozen voor het jaar 2005_

Zowel in temporeel als in ruimtelijk en sectoraal
opzicht heeft de markt voor bedrijfslocaties een specifieke dynamiek. Op de trage aanpassing van het aanbod op de vraag werd al gewezen. De varkenscyclusachtige verschijnselen die daarvan het gevolg zijn,
vergroten de kans op discrepanties tussen vraag en
aanbod in de verschillende marktsegmenten. Bovendien worden centrumgemeenten voor wat betreft
hun bedrijventerreinontwikkeling
afhankelijk van omliggende gemeenten als gevolg van uitschuifprocessen op agglomeratieniveau. Het zijn veelal juist de,
meestal relatief welgestelde, randgemeenten die een
NIMBY-achtig beleid ontwikkelen en kantoorontwikkeling prefereren boven bedrijventerreinen.
De mate waarin en de afstanden waarover uitschuifprocessen zich voordoen hangt mede af van
ruimtelijk structUUL In de landen met monocentrische steden als Londen en Parijs is sprake van een
steile prijsgradiënt. De prijsverschillen tussen toppen
en dalen bij de landen met een meer open stedelijke
structuur, met polycentrische agglomeraties als de
Randstad, de Belgische Steden driehoek en het RijnRuhrgebied, kennen een geleidelijker verloop. Inwaartse groei, (hoogbouw) en verdringing van woonen ruimte-extensieve bedrijfsfuncties door activiteiten
met hoge toegevoegde waarde naar randgemeenten
doen zich bij de éénpolige agglomeraties in versterkte mate en over grotere afstanden voor. Deze wederzijdse invloed van ruimtelijke structuur en prijsvorming verklaart ook de op het eerste gezicht
paradoxale situatie dat de relatief schaarse ruimte in
Nederland gepaard gaat met, internationaal gezien,
lage grondprijzen in het economisch kerngebied. Het
grondprijspeil daarbuiten is naar internationale maatstaven echter hoog. De concurrentie tussen ruimteextensieve en ruimte-intensieve claims is in het Nederlandse kerngebied daardoor relatief sterk.

Kwalitatieve

en kwantitatieve

discrepanties

Gezien het sterk regionale karakter van de markt
voor bedrijfslocaties en de stabiliteit van de economische hoofdstructuur, dient een prognose van de toekomstige vraag primair uit te gaan van de huidige
vraag in de economische concentraties in Nederland.
Wel moet rekening gehouden worden met ruimtelijke verschuivingen, veranderingen in de sectorstructuur in de regio’s en toenemende segmentering.
Hiertoe is het CPB-scenario ‘European renaissance’
geregionaliseerd14. Rekening houdend met sectorale
en regionale verschillen in het benodigde oppervlak
per werkzame persoon, is vervolgens de benodigde
bedrijfsruimte per regio en segment berekend voor
een 33-tal regio’s (figuur 1). Het betreft de 24 stadsgewesten en negen kleinere, concentraties. Daarmee
wordt bijna driekwart van de landelijke vraag gedekt.

13. Heidemij/DHV, Milieuzonering
rond economische activiteiten, Den Haag, 1994.
14. NEl en Bel, Vestigingslokaties in de toekomst, een confrontatie van vraag en aanbod, Den Haag, 1994.

Er is onderscheid gemaakt tussen: zeehaven-,
zware industrie-, gemengde en hoogwaardige terreinen, distributieparken, centrum- en stadsrandkantoorlocaties. Bij de raming van de ruimte behoefte is geen
rekening gehouden met minimale frictieleegstand en
met noodzakelijke ijzeren voorraadreserves. Voor
kantoren is uitgegaan van een strikt doorgevoerd 10catiebeleid. Bij het inventariseren van bestaande locaties en gemeentelijke plannen is onderscheid gemaakt tussen plannen die hoogstwaarschijnlijk vóór
2005 gerealiseerd zullen zijn (‘harde plannen’) en die
waarvoor dit niet geldt (‘zachte plannen’).

Confrontatie
Uit de confrontatie tussen geprognosticeerde vraag
en verwacht aanbod (bestaande + harde pIancapaciteit) blijkt dat bij realisering van het European renaissance-scenario forse discrepanties zullen optreden (figuur 2 en 3). Het gaat daarbij zowel om kwalitatieve
discrepanties als om absolute tekorten en overschotten. Tekorten concentreren zich in de segmenten distributieparken (25 regio’s), centrumlocaties (25),
hoogwaardige bedrijventerreinen (24), en zware industrieterreinen (22). Overschotten doen zich vooral
voor bij gemengde bedrijventerreinen (26) en stadsrandkantoorlocaties (18). Ook gesommeerd over alle
regio’s blijft het aanbod achter bij de vraag voor
hoogwaardige terreinen (33%) en distributieparken
(26%). Ziet men af van de forse overschotten aan
zware industrieterreinen in Vlissingen en Tilburg,
dan is ook in dit segment sprake van een tekort ten
opzichte van de totale vraag (24%). Aan gemengde
terreinen bestaan echter flinke overschotten (in totaal
85% van de vraag). Vooral Delfzijl en in mindere
mate Vlissingen en Moerdijk beschikken over flinke
reserves aan zeehaventerreinen.
De reservecapaciteit
van Amsterdam en Rotterdam is echter krap: 6% respectievelijk 8% van de verwachte vraag.
Afgezien van deze discrepanties naar segment is
er sprake van een absoluut tekort aan bedrijventerreinen in 11 regio’s (13 à 86% van de vraag) en kantoorlocaties in 23 regio’s (4 à 100%). Relatief grote overschotten aan. bedrijventerreinen treden vooral op in
de perifeer gelegen regio’s, met name in het Noorden (1 à 4,3 x de vraag) en – in mindere mate – in
Zeeland en in de regio’s Arnhem/Nijmegen, Alkmaar
en Dordrecht (1 à 1,5 x de vraag). De drie grote steden laten flinke overschotten aan kantoorruimte (42
à 49% van de totale vraag) zien.

Enschede/Heng/Alm.
utrecht
GroningerVDelfzijl
Eindhoven
Hilversum
Haarlem
Gouda
VlissingerYMiddelb.
Emmen
Gorinchem
Drachten
‘s-Hertogenbosch
Venlo
Bergen op Zoom
1ilburg

–

–

Assen

Temeuzen

ZwoRe
Hoogezand-Sappemeer
Leiden
AmhelTl/Nijmegen
Maastricht,lHeerten
Moerdijk
Sitla.rdjGeleen
A’doofl’\lDev,lZutphen
Breda
Dordrecht
Amersfoort
Leeuwarden
Alkmaar
Den Haag
Rotterdam
Amsterdam

-909

-400

174

-200

o

200

400

E5B 30-11-1994

800

(x 1000m2 bruto vloeroppervlak)

11

Stadsrandkantoorlokaties

Binnenstedelijke
kantoorlokaties

argumenten die pleiten voor een stijging – bij voorbeeld door stijgende kapitaalintensiteit – als voor
een daling, bij voorbeeld door uiteenlopende vormen van verdichting;
• voor de toedeling van uiteenlopende bedrijvigheid
aan de verschillende segmenten is een vaste verdeelsleutel gehanteerd. Regiospecifieke afwijkingen daarvan kunnen zowel tot mee- als tot tegenvallers leiden;
• vergroting van de onderzoeksregio’s kan zowel extra tekorten als overschotten aan het licht brengen.
Wel neem de kans op kwalitatieve discrepanties af.

Robuustheid van de uitkomsten
In hoeverre kunnen afwijkingen van de vooronderstellingen ertoe leiden dat tekorten zullen meevallen?
• Bij realisatie van het ‘Global shift’-scenario, waarbij de werkloosheid verder op zou lopen, zou de
ruimte behoefte voor bedrijventerreinen respectievelijk kantoren landelijk gemiddeld circa 20% lager
zijn. Realisatie van het ‘Balanced growth’-scenario
zou de behoefte aan kantoren echter met circa 5%
en die aan bedrijventerreinen met zo’n 20% extra
doen groeien;
• de benodigde oppervlakte per werkzame persoon
is constant in de tijd verondersteld. Er zijn zowel

600

Een tweede vraag is in hoeverre geconstateerde tekorten gecompenseerd kunnen worden door overschotten in andere segmenten of regio’s.
• In een aantal regio’s is compensatie niet mogelijk,
aangezien zich absolute tekorten voordoen. In negen regio’s bedragen deze 20% of meer van de totale vraag;
• nogal wat locaties voldoen niet aan kwaliteitseisen
met betrekking tot terreinkenmerken, ligging of
ontsluiting15 Het locatiebeleid laat compensatie
op de kantorenmarkt niet toe, terwijl alternatieve
15. Idem.

Figuur 3. Saldi
kantorenlocaties naar
segment, per
regio, 19932005

vestigingsmogelijkheden voor zware industrie beperkt worden door het zoneringsbeleid;
• met alternatieve vestiging van specifieke activiteiten op terreinen waarvoor overschotten bestaan is
bij de berekening al uitgegaan. Zo is van de dis tributiesector 40% en van de lichte, moderne industrie 50% toegedeeld aan gemengde terreinen. Verdere compensatie impliceert daarom waarschijnlijk
de noodzaak tot herstructurering of revitalisering
en daarmee het overwinnen van nogal wat knelpunten, zoals op het gebied van bodemsanering;
• interregionale bedrijfsverplaatsingen kunnen, gelet
op omvang en richting van bedrijfsmigratiestromen slechts een beperkte oplossing leveren16. Het
vestigingspatroon van internationale bedrijven
volgt in het algemeen dat van nationale bedrijven.

Tussen plan en markt
Ten slotte doet zich de vraag voor in hoeverre het
prijsmechanisme kan leiden tot een betere aanpassing tussen vraag en aanbod. Er spelen hier drie factoren. Ten eerste de prijselasticiteit. In het algemeen
speelt de prijs van ruimte een betrekkelijk ondergeschikte rol bij de locatiekeuze, aangezien het een relatief kleine kostenpost betreft. Ook de elasticiteit
van het aanbod is zeer gering. Afgezien van de uiteenlopende beleidsdoelstellingen bij de grondpolitiek, zullen gemeenten op termijn door stijgende rentelasten, zonder dat daar voldoende inkomsten
tegenover blijken te staan, echter gestimuleerd worden overschotten te herbestemmen voor activiteiten
waarvoor meer ruimtebehoefte bestaat.
In de tweede plaats zijn de prijsverschillen tussen
locaties in Nederland relatief klein. Dat betekent dat
ook verdringing en verdichting in mindere mate
plaats vinden dan elders.
Ten derde is er de mate waarin het marktmechanisme werkzaam is bij de ruimtetoedeling. Nederland
heeft hierin een bijzondere positie. In landen met
een sterke ruimtelijke ordeningstraditie, zoals Frankrijk en Duitsland, hebben bedrijfslocaties een prominente plaats in het planningsproces. In marktgeoriënteerde landen, zoals België en Engeland, hebben
bedrijven op de ruimtemarkt per definitie een relatief
sterke positie.
De Nederlandse situatie is in deze tweeslachtig.
De ruimtelijke inrichting wordt voor wat betreft de
niet-economische ruimteclaims planmatig vastgesteld. Hieruit volgen de marges voor de markt van
bedrijfslocaties17. Deze wijze van ruimtereservering
bestaat uit een combinatie van plan- en markt-elementen, en leidt tot een, zwakke positie van economische ruimteclaims vis-à-vis overige ruimteclaims18

Conclusies
De te verwachten discrepanties tussen de vraag naar
en het aanbod van bedrijfslocaties zijn te verklaren
uit de volgende factoren.
In de eerste plaats is ruimte schaarser dan elders.
De ligging van Nederland brengt een sterke oriëntatie op de ruimte-extensieve distributie- en daarmee
samenhaflgende sectoren met zich mee. De ruimtelijke structuur beperkt de mogelijkheden tot uitwijking

uit het economisch kerngebied naar buiten, terwijl
het groene-hartbeleid restricties oplegt aan inwaartse
groei. Een extra belastende factor wordt gevormd
door de wijze van ruimtelijke inrichting en prijsvorming, die een sterke competitie van niet-economische ruimteclaims impliceert en niet bevorderlijk is
voor intensief grondgebruik, zoals in de vorm van
hoogbouw en ondergronds bouwen.
In de tweede plaats lijkt de wijze van ruimtetoedeling in Nederland, een combinatie van planning en
marktwerking, niet goed bestand tegen de ontwikkelingen in vraag en aanbod van ruimte. Zo is de markt
voor bedrijfslocaties intern complexer geworden:
• de sterkere dynamiek van de vraag brengt een grotere onzekerheid over de toekomstige behoefte
met zich mee. Dit vergt een consequente monitoring van de vraag naar segment en regio;
• de sterkere segmentatie vergroot de kans op discrepanties. Adequate bedrijfslocatieplanning dient
daarom flexibel te zijn en gebaseerd op actuele informatie over de locatie-eisen van uiteenlopende
bedrijfsactiviteiten;
• de economische uitdijing van steden leidt tot wederzijdse afhankelijkheid tussen gemeenten en vereist planning op regionaal in plaats van op lokaal
niveau. Die verkleint ook de kans op discrepanties
door compensatie van overschotten en tekorten;
• de trage aanpassing van het aanbod aan de meer
dynamische vraag vergroot de kans op varkenscycli. Dit noopt tot snellere besluitvorming en ruimtereservering voor bedrijfslocaties in het algemeen.
De markt voor bedrijfslocaties is ook complexer geworden in externe zin. Potentiële bedrijfslocaties concurreren steeds meer met andere, deels complementaire aanspraken op de ruimte. Verder worden met
het locatie- en zoneringsbeleid steeds meer restricties
aan de vestiging van bedrijven opgelegd. Deze tasten
de bestuurlijke bandbreedte van de provinciale en lokale overheden aan, die nodig is voor een integrale
benadering van de ruimtelijke inrichting.
Het hier gepresenteerde onderzoek behoeft nog aanvulling. Het gaat dan om een scherper zicht op de
marges van mogelijke ontwikkelingen per regio, een
meer regionaal gedetailleerd inzicht in segmenteringsmogelijkheden en een vollediger beeld van het bestemmings-, uitgifte- en grondprijsbeleid van gemeenten. Dat neemt niet weg dat de hier gepresenteerde
resultaten indiceren dat op korte termijn verbeteringen nodig zijn in de methodiek en de organisatie van
bedrijfslocatieplanning. Door een gecoördineerde,
meer op de ruimtebehoefte toegesneden segmentering en door fasering c.q. versnelling van bedrijfslocatieontwikkeling door gemeenten kunnen dreigende
discrepanties teruggedrongen worden.
Willem Kleyn en Jan Maarten de Vet
16. P.H. Pellenbarg, Bedrijfsmigratie: structuur en ontwikkeling, De Nederlandse industrie, Utrecht, 1994.
17. NE! en Kolpron, Ruimteclaims in Noordwest-Europa,
Den Haag, 1994.
18. Uit onderzoek blijkt ook dat de hier gesignaleerde ruimteproblematiek in de ons omringende landen minder pregnant naar voren komt. Zie: NE! en Kolpron, op.cit.