Naar een herstel van activiteit op de
markt voor koopwoningen
PROF. DR. H. J. VAN DONGEN – PROF. DR. G. G. J. M. POETH DRS. IR. R. W. DE GROOT *
De bouwnijverheid beleeft moeilijke tijden. Een van de oorzaken van de huidige malaise is de
ineenstorting van de markt voor koopwoningen. Tot nu toe komen van overheidswege slechts
signalen dat stimulering van deze tak van bedrijvigheid met specifieke maatregelen onmogelijk
c.q. ongewenst is. In het bijzonder wordt gesteld dat de bouw geen motor is voor de
economische groei. In dit artikel wordt deze stelling aangevallen en gepleit voor een bezinning
op het huidige regeringsstandpunt.
Inleiding
De markt voor koopwoningen stagneert nu reeds enkele jaren.
Het niveau van investeringen in woningen lag in 1981 13,8% lager dan het topniveau van 1978 (voor woningen, gebouwen en
grand-, water- en wegenbouwkundige werken 13,1%). Het negatieve multiplier-effect van deze investeringsdaling in de woningsector bedroeg 1,0 a 2,2% van het bruto binnenlands produkt
(voor woningen, gebouwen en grond-, water- en wegenbouwkundige werken 2,1 a 4,5% 1). De daling van het woningbouwvolume in de koopsector werd echter voor een groot deel gecompenseerd door een stijging in de gesubsidieerde huursector. In de
periode van oktober 1981-September 1982 waren in de beroepsgroep bouwvakarbeiders gemiddeld 88.000 mannen werkloos.
Calculeert men het uitstralingseffect in, dan wordt het aantal
werklozen 127.000. Dit komt neer op een kwart van de gemiddelde totale werkloosheid in de genoemde periode 2).
Tot op heden is er nog geen mobiliserend beleid geeffectueerd
voor de markt van koopwoningen. Men kan zich afvragen welke
belemmeringen zich in dit verband voordoen. Van de zijde van
beleidsinstanties komt men uitspraken tegen als:
— de bouw is geen motor van de economie 3);
— de woningbouw creeert geen blijvende arbeidsplaatsen 4);
— de volkshuisvesting is bijna niet meer te financieren 5);
— de daling van de woningbouw is structured 6).
Deze opstelling verhindert het tot stand komen en effectueren
van een mobiliserend beleid en bestendigt mede de verlamming
op de markt voor koopwoningen. In dit artikel wordt onderzocht
of de veronderstellingen welke aan de genoemde uitspraken ten
grondslag liggen, (nog) wel correct zijn. De discussie spitst zich
toe op de vraag of de bouw al dan niet een motor is voor de economische groei. Berekeningen van het Centraal Planbureau op
basis van het model Vintaf-II spelen daarin een belangrijke rol.
Naast de problematiek van de macro-economische modellen
komt ook aan de orde de lange-termijnproblematiek van de woningmarkt met betrekking tot de financiering en de vraag- en
aanbodontwikkeling.
De multiplier van een bcstedingsimpuls in de bouw
In zijn toespraak van 3 juni 1982 stelde de staatssecretaris van
Economische Zaken dat de bouw geen motor is van de economische groei op grond van de beweringen dat:
— het multiplier-effect van de bouwnijverheid niet groot is, en
grosso modo nooit de cruciale grens van een overschrijdt:
592
— de bouw in het algemeen niet op voorraad werkt. Bouwactiviteiten volgen pas op andere activiteiten;
— de produktie van de bouw typisch binnenlands is gericht.
In zijn optiek kan de bouw daarom geen nieuwe economische
groei uitlokken 7). De waarde van de bouwmultiplier die de
staatssecretaris in 1982 hanteerde, heeft hij ontleend aan het
rapport Macro-economische aspecten van de bouw, dat dateert
van 1980 8). De berekeningen ten behoeve van dit rapport zijn
verricht door het Centraal Planbureau op basis van het model
Vintaf-II voor de Nederlandse economie. Dit model is opgesteld
in 1977, en is getoetst voor de periode 1960-1973 9). De brutonationaal-produkt-multipliers voor een bestedingsimpuls in de
bouw zijn volgens dit rapport 0.8 voor de particuliere bouw, 1,0
voor bouwbestedingen van de overheid, en 1,1 voor woningwetbouw. In de woningwet-variant wordt aangenomen dat het financieringstekort van de overheid oploopt. Wordt dit tekort gedekt door belastingverhogingen, dan wordt de multiplier zelfs
negatief.
* Alien verbonden aan de Interuniversitaire Interfaculteit Bedrijfskunde
te Delft. Dit artikel is een samenvatting van een gelijknamig rapport dat
op aanvraag verkrijgbaar is (1IB, Poortweg 6-8, 2612 PA Delft).
1) CBS, Statistisch Bulletin, 3 September 1982 (bruto investeringen in vaste activa), Nationals rekeningen 1980 (bruto binnenlands produkt markt prijzen). Zie ook: G. G. J. M. Poeth en R. W. de Groot, Berekening van
de multiplier voor een bestedingsimpuls in de bouw, Scitech rapport nr.
19, Interfaculteit Bedrijfskunde Delft, juli 1982.
2) CBS, Maandschrift, 82/11 (geregistreerde werkloze mannen, bouwvakpersoneel), Sociale Maandstatisliek, 82/11 (bij arbeidsbureaus geregistreerde werklozen), en Economisch Instituut Bouwnijverheid, Het uitstralingseffect van de bouwnijverheid, Amsterdam, mei 1977.
3) Toespraak van de staatssecretaris van Economische Zaken voor de
Verenigtng van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen
NEPROM op 3 juni 1982, Ministerie van Economische Zaken, bulletin
nr. 346.
4) Centraal Planbureau. De Nederlandse economic in 1985. Staatsuitgeverij, ‘s Gravenhage, 1981, biz. 153; en idem, De financiering van de
volkshuisvesting in macro-economisch perspectief, 18 juni 1982, biz. 27.
5) Zie voetnoot 3.
6) Handelingen Tweede Kamer, Vaste Commissie voor Volkshuisvesting
en Ruimtelijke Ordening, 14de vergadering, 8 februari 1982, biz. 8.
7) Zie voetnoot 3.
8) Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid, Macro-economische
aspecten van de bouw, Amsterdam juli 1980.
9) Centraal Planbureau, Een macro-model voor de Nederlandse economie op middellange termijn, V1NTAF—11, occasional papers nr. 12,
‘s-Gravenhage, april 1977.
Wanneer de effecten van veranderingen in het bouwvolume
huidige albraak van produktiecapaciteit. de resulterende verliescreatie en -financiering, en het verlies van arbeidsplaatsen
sterk onderschat. Ook moderne bedrijven gaan, ondanks hoge
technologische arbeidsproduktiviteit, failliet, Hoge investering,
gefinancierd met veel vreemd vermogen, resulteren in een grote
kwetsbaarheid voor hoge rentestanden en/of stagnerende afzet.
Rentestand en rentelasten komen ook niet tot uitdrukking in
de investeringsvergelijking, evenmin als bij voorbeeld kredietverlening en kapitaalexport. De cashflow, die mede bepalend is
voor het investeringsvolume, is sterk afhankelijk van de bezettingsgraad en rentelasten. Gezien de huidige lage bezettingsgraad
op de inkomensvorming en de daaruitvolgende bestedingen en
en hoge rentelasten, werkt een bouwimpuls via een verhoging
produktie sec worden bekeken, resulteert een bouwmultiplier
die varieert van 1,2 (als het gegenereerde additionele overheidsinkomen niet leidt tot vervolgbestedingen) tot 2,6 (het additionele inkomen van de overheid leidt wel tot vervolgbestedingen) 10). Daarbij is alleen rekening gehouden met produktie-effecten die samenhangen met het bouwen (,,pull”-effect). Wanneer ook produktie-effecten van bestedingen die samenhangen
met het in gebruik nemen en houden van het gebouw (,,push”-
van de bezettingsgraad gunstig uit op het behoud van produktiecapaciteit en het vergroten van het investeringsvolume. Een positieve bouwimpuls leidt tot een hogere bezettingsgraad. In het
Vintaf-model resulteert dit rechtstreeks in een daling van de export en een stijging van de concurrerende import, met een negatief effect op het bruto nationaal produkt. Voor de bouw met zijn
geringe export en concurrerende import gaat dit effect niet op.
Maar ook in het algemeen is dit causale verband twijfelachtig,
effect), in de beschouwing worden betrokken, dan wordt het
gezien de huidige lage bezettingsgraad. In het Vintaf-model leidt
multipliereffect nog aanzienlijk groter. De waarde van de bouwmultiplier blijkt dus sterk afhankelijk te zijn van de gehanteerde
veronderstellingen.
een stijging van de bezettingsgraad tot hogere prijzen en ook indirect tot een daling van de export en een stijging van de concurrerende import. De prijsstijging wordt in het model nog versterkt
door een aantal gekoppelde afwentelingskringlopen (via de loon-
In het Vintaf-model hebben vcranderingen in het volume van
de bouwbestedingen, behalve op de inkomensvorming en de
daaruitvolgende bestedingen en produktie, ook effect op de ontwikkeling van o.a. de prijzen, lonen, bezettingsgraad, produktiecapaciteit, en produktiviteit. In Vintaf leidt een toename van de
bouwbestedingen, via prijsstijgingen en het oplopen van de bezettingsgraad, tot een daling van de export en een stijging van de
concurrerende import. Daarmee worden de positieve effecten
van een bouwimpuls op het bruto nationaal produkt voor een
groot deel weer teniet gedaan.
voetvergelijking). Gezien de lage bezettingsgraad lijkt een inflaRoutineus gebruik van een verouderd model
De staatssecretaris van Economische Zaken baseerde zijn beleidsvisie in juni 1982, zoals gezegd, op een econometrisch model dat in 1977 gereedkwam en is getoetst voor de periode
1960-1973. Uit de toetsing blijkt dat de voorspelkwaliteit van
het model voor de jaren zestig redelijk is, maar voor de laatste jaren van de toetsingsperiode loopt die kwaliteit aanmerkelijk te-
rug. Gedurende een aantal jaren is het model routineus gehan-
toire werking van een bouwimpuls onwaarschijnlijk, en als er al
sprake is van een inflatoire werking, dan zal deze veel geringer
zijn dan in de Vintaf-context van de jaren zestig. Ook de afwentelingsprocessen, die via de loonvoetvergelijking worden gei’ntroduceerd, zijn gezien de hoge structurele werkloosheid en het inkomensmatigingsbeleid onwaarschijnlijk. Verder betekent de af-
name van de werkloosheid ten gevolge van een bouwimpuls een
daling van de werkgeverspremies, hetgeen een kosten- en prijsdrukkend effect heeft 12).
teerd als zijnde een goede weergave van de economische werkelijkheid, terwijl de economische context in de jaren zeventig fundamenteel is veranderd ten opzichte van die in de jaren zestig. In
de jaren zeventig liep de structurele werkloosheid snel op. Er was
sprake van perioden met een relatief hoge rentestand, afnemende
of stagnerende economische groei, lage bezettingsgraden, en relatief hoge afstoot van produktiecapaciteit, In de afgelopen paar
jaar liepen deze ongunstige verschijnselen alle samen. In deze
veranderde context kloppen een aantal vergelijkingen en coeffi-
Een en ander betekent dat een daling van de export en een stijging van de concurrrerende import, welke in het Vintaf-model
het positieve effect van een bouwimpuls voor een groot deel ongedaan maken, niet of nauwelijks optreden. Ter verduidelijking
zij gesteld dat een positieve bouwimpuls niet impliceert dat er in
cienten van het model niet meer.
men genereren. Al met al onderschat men op basis van het Vintaf-model de negatieve gevolgen van de stagnatie van de bouw en
Er ontbreekt in het Vintaf-model ook een financieringsblok.
andere sectoren van de economic sprake is van een negatieve be-
stedingsimpuls. Mobiliseren van de woningmarkt betekent dat
besparingen niet langer voor verliesfinanciering worden aangewend, maar voor bestedingen, die toegevoegde waarde en inko-
In een situatie gekenmerkt door een hoge rentestand, hoge rentelasten, stagnerende afzet en dientengevolge lage of negatieve
,,cashflows”, zwakke vermogensverhoudingen en sterke waardedaling van bedrijfsactiva, geeft dit een volledig vertekend beeld.
Opbrengsten uit faillissementen zijn vaak lager dan het totaal
van verplichtingen aan crediteuren en financiers. Dit betekent
vermogensverliezen voor eigenaren en debiteurenverliezen voor
leveranciers, financiers, bedrijfsverenigingen en de fiscus. Deze
kapitaalvernietiging gaat gepaard met verlies van arbeidsplaat-
sen en georganiseerde kennis. De centrale rol van het financiele
apparaat in dit proces komt niet in het model tot uitdrukking. Zo
heeft bij voorbeeld het ,,hollen en stilstaan” in de verstrekking
van hypothecair krediet mede bijgedragen aan de ontregeling
van de markt voor koopwoningen. De verliescreatie en -financiering heeft, gekoppeld aan de solvabiliteitsnormen van De Nederlandsche Bank, geleid tot een rem op de kredietverlening door
het bankwezen. Ook de zwakke vermogensverhoudingen van
veel bedrijven belemmeren kredietverlening aan en investeringen door deze bedrijven. Een en ander is niet in het model terug
te vinden.
Een van de vergelijkingen in het model die voor de huidige
; context niet volledig representatief meer zijn, is de afstootvergelijking. In Vintaf-II wordt de afstoot volledig bepaald door de
!• stijging van de ree’le arbeidskosten in relatie tot de technologisch
; bepaalde arbeidsproduktiviteit van een specifieke jaargang van
, produktiemiddelen. Dit betekent dat er geen rekening wordt ge\ houden met het verloop van de cashflow, die ook afhangt van de
t rentestand, vermogensverhoudingen, bezettingsgraad en debi\ teurenverliezen 11). Zo wordt op basis van het Vintaf-model de
ESB 6-7-1983
10) Poeth en De Groot, op. cit.
11) In 1980gavenongeveer2.000 van de circa 9.000 in de Industrie werk-
zame ondernemingen een negatieve cash flow te zien. De rentelasten zijn
in de periode vanaf 1979 sterk gestegen. Zie: Cashflow in de Industrie,
1978-1980, studie-notitie VNO, 1982/10, September 1982; en Bedrijfsle-
ven raakt loonmatiging kwijt aan gestegen rentelasten, de Volkskrant. 28
juli 1982, biz. 1. De cashflow-problematiek is fataal voor de vele bedrij-
ven die een zwakke vermogenspositie hebben. Zie: Minister Van Aardenne: een op vijf bedrijven is eigen vermogen kwijt, He I jinanciee le Dagblad, 29 april 1980.
12) Gezien de hoge structurele werkloosheid is de loonontwikkeling weinig gevoelig voor beperkte veranderingen van de werkloosheid (kromlijnige Phillipscurve). In het model Vintaf-II wordt echter met een weinig
realistische rechtlijnige Phillipscurve gerekend. Zie P. B. de Ridder, Wisselkoers, concurrentiepositie en werkgelegenheid, ESB, 22 februari 1978.
In deze context leidt een positieve bouwimpuls vermoedelijk niet tot een
loonvoetstijging. Een negatieve bouwimpuls leidt tot een stijging van de
ree’le arbeidskosten. De prijzen komen onder druk en de werkgeverspremie voor de Werkloosheidswet, en daarmee de loonvoet, stijgt.
593
de positievc uitwerking van ccn stimulering van de bouw in de
huidige context 13).
ruimer is zal dit percentage dalen. Verder is het geplande niveau^
van vervanging van woningen erg laag. Ook dit geeft een onderschatting van de bouwbehoefte. Naast het produktie-aantal is !
Het ,,push”- en ,,pull”-effect van woningbouw
De staatssecretaris van Economische Zaken stelde in zijn al
ook de kwaliteit van de te bouwen woningen en de samenstelling
van het bouwprogramma van invloed op het produktievolume.
Toenemende vrije tijd en vergrijzing van de bevolking brengt
met zich dat er steeds meer tijd in en rond de woning zal worden
eerder genoemde rede dat de bouw hoofdzakelijk voor de binnen-
doorgebracht. Het belang van kwalitatief goed wonen neemt
landse afzet produceert en derhalve geen initiator van nieuwe
daardoor toe, zodat een verschuiving naar hogere kwaliteitseisen
economische groei kan zijn. Dat economische groei enkel via een
stijging van de export zou kunnen ontstaan is niet juist. Boven-
voor bestaande en nieuw te bouwen woningen voor de hand ligt.
Het anticiperen op een afnemende groei van de uitbreidingsvraag en op een dalende woningproduktie kan gaan werken als
een ,,self-fullfilling prophecy”, waar niemand mee is gediend.
Het stelselmatig onderschatten van de groei van de woningbehoefte heeft in het verleden de woningnood bestendigd, Met het
dien kan industriele woningbouw wel tot een export-activiteit
worden uitgebouwd 14).
Het stimuleren van de woningbouw resulteert in een stijging
van de afzet in de keten van aan de bouw toeleverende bedrijven
(,,pull”-effect). Ook de afzet van produkten en diensten waarvan
de consumptie is gekoppeld aan het in gebruik nemen en houden
van het nieuw te bouwen huis, neemt toe (,,push”-effect). Uitbreiding van de woningvoorraad leidt tot een toename van de be-
op korte termijn oplossen van de woningnood wordt het vertrouwen in het vermogen om maatschappelijke problemen op te lossen enigszins hersteld. Dit werkt maatschappelijk stimulerend.
stedingen aan meubilair, woningtextiel, huishoudelijke appara-
ten, tuinplanten, tuingereedschap enz. In twee publikaties van
Financiele problematiek met betrekking tot het wonen
het Centraal Planbureau wordt gesteld dat woningbouw geen
blijvende arbeidsplaatsen creeert 15). In de eerste plaats worden
De ontwikkeling van de rentestand en die van de ree’le inko-
via het push- en pull-effect, gekoppeld aan het multiplierproces,
mens hebben in de afgelopen jaren bij de financiering van het
besparingen gegenereerd die leiden tot investeringen. In de twee-
wonen tot grote problemen geleid. De subsidie-uitgaven van de
de plaats leidt het push-effect tot regelmatig terugkerende beste-
overheid stegen, evenals het beslag van de woonlasten op de in-
dingen, zoals ten behoeve van onderhoudswerk aan de woning,
komens van huishoudens. Hierdoor verloren eigenaren hun
vervanging van meubilair, woningtextiel, huishoudelijke appa-
huisbezit en daalde de woningbouw qua volume. De langlopende financiele verplichtingen die zijn aangegaan voor reeds gebouwde huizen leiden bij rentestijging en/of ree’le inkomensdaling tot een stijging van subsidies en/of een stijging van de netto
raten enz. in de derde plaats leidt een structurele daling van de
woningbouw bij het ontbreken van alternatieve binnenlandse
aanwending van besparingen tot een permanent bestedingslek,
hetgeen resulteert in een negatieve spiraalwerking op de econo-
woonlasten in verhouding tot het inkomen. Het systeem van de
mic. Het inzakken van de woningbouw heeft geleid tot een ne-
dynamische-kostprijshuur leidt tot extra problemen omdat daar-
gatief push-effect, met verliescreatie en verliesfinanciering als gevolg 16). Het push-effect van een bestedingsimpuls wordt traditioneel niet in de berekening van het multiplier-effect betrokken,
wellicht met als uitzondering het capaciteitscreerende en produktiviteitsverhogende effect van bedrijfsinvesteringen in outil-
in de lasten voor een deel naar de toekomst worden verschoven
via het incalculeren van een trendmatige huurverhoging. Stijgen
de vraaghuren niet volgens schema, dan nemen de objectsubsidies toe of ontstaan er exploitatietekorten. Stijgen de vraaghuren
lage.
blijvende subsidienormen of Stijgen de netto woonlasten bij aan-
wel volgens schema, dan nemen de subjectsubsidies toe bij gelijk-
passing van de subsidienormen. Een en ander impliceert een
groei van de subsidie-uitgaven, een afname van de gesubsidieer-
Structurele daling van de woningproduktie op lange termijn
de nieuwbouw, en/of een toename van huurschulden en leegstand.
Naast de stelling dat de bouw geen motor is van de economie,
De rentestijging heeft in de nieuwbouw-koopsector geleid tot
worden ook andere argumenten aangevoerd tegen het stimuleren
van de woningbouw. Er wordt verondersteld dat de uitbreidings-
een stagnerende vraag. Dit kon enigszins worden opgevangen
door premies te laten stijgen. Bovendien werd de terugval in de
vraag naar woningen op lange termijn structured zal dalen op
grond van demografische ontwikkelingen in het verleden en van
verwachtingen omtrent het verloop van de culturele trend. Het
opvoeren van de woningproduktie op korte termijn betekent dan
een nog grotere daling op lange termijn. Daarnaast gaat men er-
van uit dat de geprojecteerde uitbreidingsvraag niet zal worden
gerealiseerd ten gevolge van een tegenvallende ontwikkeling van
de koopkrachtige vraag. Dit is gebaseerd op een in negatieve zin
bijgestelde inkomensverwachting. Tevens worden ernstige problemen verwacht ten aanzien van de financierbaarheid van het
woningbouwprogramma in de gesubsidieerde sector, in de zin
van het oplopen van de subsidie-uitgaven en dientengevolge
overschrijden van de budgetruimte van de overheid.
De verwachte dalende trend in de uitbreidingsvraag hangt sa-
men met de in het verleden afgenomen bevolkingsgroei, en met
de veronderstelde trendbreuk in de stijging van het percentage
hoofden van huishoudens per bevolkingsgroep 17). Deze veron-
derstelling in het Trendrapport van 1977 is nauwelijks onderbouwd. Reeds in het Structuurschema \olkshuisvesting van
1981 bleek dat de gerealiseerde daling van de woningbezetting in
de periode 1975-1980 groter was dan in het Trendrapport werd
voorzien. Dit was aanleiding om de omvang van de gewenste woningproduktie tot 1990 op te voeren. Nog steeds wordt echter
van een structured dalende trend uitgegaan 18). In het verleden
is stelselmatig de uitbreiding van de woningbehoefte en de stijging van het percentage zelfstandig wonenden onderschat. Het
risico is groot dat dit wederom het geval zal zijn.
Ook de veronderstelling over het percentage huishoudens dat
vrijwillig zal inwonen is dubieus. Naarmate het woningaanbod
594
13) In September 1982 is het nieuwe model van het Centraal Planbureau
genaamd Freia in gebruik genomen. Een verandering ten opzichte van het
Vintaf-H-model is dat de rentestand is opgenomen als endogene, verklarende variabele voor de investeringen in outillage en vrije-seetorwonin-
gen, en voor een deel van de consumptieve bestedingen. Het model heeft
een monetair blok. Helaas is het model nog niet gepubliceerd. Uit de berichten die er tot dusver over zijn verschenen ontstaat de indruk dat de
afstootvergelijking identiek is aan die in Vintaf-II. Dit werd bij mondelinge navraag bevestigd. Er ontbreekt een financieringsdimensie in de zin dat
geen rekening wordt gehouden met liquiditeits- en solvabiliteitsproble-
men. Desgevraagd werd van de zijde van het Centraal Planbureau gesteld
dat het effect van de gestegen renlelasten en van de stagnerende afzet wel
indirect via de doorwerking op de ree’le arbeidskosten in de afstootverge-
lijking tot uitdrukking komt. Echter de rentestijging geeft een opwaartse
druk op de prijzen, zodat daarvan geen ree’le arbeidskostenstijging en derhalve evenmin een toename van de afstoot is te verwachten. De afstootvergelijking van het nieuwe model geen in een context van hoge rentelasten en stagnerende afzet een onderschatting van de kapitaalvernietiging
en van het verlies va’n arbeidsplaatsen. Een verdere analyse van het nieu-
we model is nog niet mogelijk. Het wachten is op de publikatie van Freia.
14) Japan. A high-tech prefab opens export doors, Business Week, 20
September 1982, biz. 52.
15)Zie voetnoot 4.
16) Malaise in woningbouw oorzaak stagnerende afzet woningtextiel,
Economisch Dagblad, 13 augustus 1982, biz. 3.
17) Trendrapport, enkele lange termijn ontwikkelingen binnen de votkshuisvesting, Ministerie van VRO, Staatsuitgeverij, ‘s-Gravenhage, 1977.
18) Structuurschema Volkshuisvesting, brief van de minister van VRO
aan de Tweede Kamer. Tweede Kamer zitting 1980-1981, 14435, nrs. 7
en 8.
koopsector voor een dcel gecompenseerd door een stijging van de
bouw van huurwoningen in de gesubsidieerde sector. Ook hierdoor zijn de subsidie-uitgaven gestegen. Achteruitgang in ree’el
reele rente hoog om debiteurenverliezen te financieren dan gaan
stagnatie en verliescreatie verder.
Voor zover er op korte termijn nog sprake is van hoge rente-
inkomen en/of rentestijging betekent voor eigenaren die tijdens
standen (vastrentende hypotheken, die in het verleden afgesloten
de hausse gekocht hebben en daarbij zware financiele lasten op
zijn en niet hergefinancierd kunnen worden) en/of een reele inkomensdaling, of er zich op lange termijn opnieuw een periode
zich genomen hebben, dat zij op korte of langere termijn niet
meer aan deze verplichting kunnen voldoen. Stijging van de ren-
met hoge rentestanden voordoet, zijn er oplossingen denkbaar
testand en achteruitgang van de ree’le inkomens leidt tot hogere
subsidie-uitgaven voor de overheid, tot een hogere woonlas-
waarmee de nadelige effecten op de financiering van het wonen
ten/inkomensquote voor huishoudens, en/of tot een stagnatie
— een hypotheek met een draaglijke vaste rentevoet, die aan de
eigen-huisbezitter wordt verstrekt door het pensioenfonds,
van de woningbouw. In dit verband sprak de staatssecretaris van
Economische Zaken over een bijna niet meer te financieren
volkshuisvesting 19). In een rapport over de financiering van de
volkshuisvesting stelt het Centraal Planbureau dat de stijgende
subsidie-uitgaven bij een ongewijzigd bouwprogramma en huur-
en subsidiebeleid leiden tot een overschrijding van de budgettaire ruimte die is aangegeven in de Meerjarenramingen
1982-1986 20). Gelet op het omvangrijke en oplopende financieringstekort is men van overheidswege eerder geneigd te bezui-
nigen op de volkshuisvestingssubsidies dan omgekeerd. Dit impliceert dat er minder gesubsidieerde woningen gebouwd zullen
worden.
In het kader van deze financieringsproblematiek is het de
kunnen worden opgevangen. Te denken valt aan 23):
waarbij hij is aangesloten. De aflossing kan bij voorbeeld
worden verrekend met zijn pensioenaanspraken;
— het fiscaal aftrekbaar maken van de aflossing van het deel van
de hypothecaire schuld dat boven de waarde van de woning
in bewoonde staat uitgaat;
— het fiscaal vrijstellen van rente op spaartegoeden die bestemd
zijn voor de aankoop van een eigen huis;
— met de inkomensmatiging worden ook de bouwkosten lager;
— het tijdelijk afschaffen van de BTW op nieuwbouw en van de
overdrachtsbelasting op bestaande bouw;
— het afzien van exploitatiewinsten op grondverkopen en van
delspartners dit niet ongedaan maakt. Loonmatiging is echter
overhevelen van grondkosten;
— een bodemprijsgarantie zodanig dat de opbrengst van een gedwongen verkoop van een eigen huis nooit lager wordt dan de
hypothecaire schuld;
— het opkopen van huizen van eigenaren die tijdens de hausse
gekocht hebben en ten gevolge van inkomensmatiging de ren-
geen oplossing voor de problematiek van de substitutie van ar-
telasten niet meer kunnen opbrengen door De Nederlandsche
vraag in hoeverre de reele inkomens langdurig achteruitgaan.
Een tijdelijke inkomensmatiging kan een bijdrage leveren aan
het herstel van de Internationale concurrentiepositie, mils een
stijging van de guldenkoers t.o.v. de valuta van belangrijke han-
beid door nieuwe technologic. Met betrekking tot routinematig
werk verliest de menselijke arbeid, ook wanneer voor lage lonen
wordt gewerkt, in toenemende mate de concurrentiestrijd met de
industriele robot en met de kantoorautomatiseringsapparatuur.
Wanneer loonmatiging in veel landen tegelijk tot beleid wordt
gemaakt, en daar ziet het naar uit, dan dreigt een omvangrijke
daling van de Internationale koopkrachtige vraag, een stagneren-
de afzet, en een versnelde toename van de werkloosheid. Wordt
dit gevaar in internationaal verband onderkend, dan betekent dit
dat verdere loonmatiging tijdelijk en van beperkte omvang zal
zijn.
Met het oog op de financieringsproblematiek, is het ook de
vraag of de kosten van nieuwbouw in verhouding tot het niveau
Bank;
— het vrijmaken van stille reserves door verkoop van huurwoningen aan bewoners;
— versnelde huurharmonisatie bij gelijkblijvende subsidienorHet probleem van d&hoge rentelasten wordt zowel via de rentevoet- als via de vermogenscomponent aangepakt. De kwetsbaarheid voor een reele inkomensdaling wordt verminderd door
de transactieprijs en de rentelasten te beperken en door snel af
te lossen. Een vaste rente en een bodemprijsgarantie geeft de kopers meer zekerheid. Het uitponden van huurwoningen en huurharmonisatie geeft de verhuurders meer financiele middelen
van de lagere inkomens zo hoog zullen blijven dat omvangrijke
waarmee schulden op recent gebouwde woningen kunnen wor-
subsidiering noodzakelijk blijft. Gelet op de relatief kleine series
van identieke eindprodukten en op de concentratie van montage-activiteiten op de gebruikslokatie, heeft woningbouw tot dusver zijn ambachtelijk karakter behouden. Nieuwe produktietechnologie en een gewijzigde organisatie van het bouwproces
maken industriele woningbouw mogelijk met behoud van varie-
den gesaneerd, en/of nieuw te bouwen woningen kunnen worden
teit in het eindprodukt 21). In het buitenland ontwikkelt woningbouw zich tot een technologisch geavanceerde Industrie. In-
dustriele woningbouw kan een bijdrage leveren aan de oplossing
van de bouwkosten- en subsidie’ringsproblematiek. Voor wat be-
treft de tijdelijke hoge (reele) rente en teruglopende reele inkomens zijn er maatregelen denkbaar waarmee de daarmee samenhangende negatieve effecten kunnen worden ondervangen.
gefinancierd. Overigens is de rente-ontwikkeling gunstiger dan
door het Centraal Planbureau in haar rapport over de financiering van de volkshuisvesting werd voorzien. De door het rijk ver-
strekte woningwetleningen en gefinancierde liquiditeitstekorten
die samenhangen met het systeem van de dynamische-kostprijshuur, dienen buiten het financieringstekort van de overheid te
worden gelaten. Immers, de staat vervult hier een bankiersfunc-
tie. Tegenover de kredieten staan ook vorderingen. De Nederlandsche Bank draagt, in het kader van haar toezichthoudende
taak, zorg voor een gezond bankwezen. Doordat zij de huizen
koopt van ,,hausse”-eigenaren in betalingsproblemen, hoeven
de banken minder te doteren aan hun Voorzieningen voor Alge-
In de afgelopen periode is de rentestand sterk gedaald. Gezien
mene Risico’s. Het geld dat zo in omloop wordt gebracht, wordt
gedekt door de waarde van de huizen. De huizen worden een
dekkingsmiddel van het geld, en leveren inkomen uit vermogen
op in de vorm van huuropbrengsten. De inkomsten die de fiscus
derft worden via de bouwimpuls en het multiplier-effect weer
de daling van de inflatie in de Verenigde Staten en de verandering in de monetaire beleidslijn van de Amerikaanse centrale
goedgemaakt door additionele opbrengen van de inkomsten- en
vennootschapsbelasting en een besparing op bijstandsuitkerin-
bank, is het onwaarschijnlijk dat de extreem hoge nominale rentestanden van dejaren 1980, 1981, en 1982 zich de eerstkomende jaren opnieuw zullen voordoen. De vraag is echter in hoeverre
gen.
Ontwikkeling van de rentestand
de ree’le rente hoog zal blijven. Het Centraal Planbureau ver-
wacht voor de periode 1985-2000 een ree’le rente van 2 a
2,5% 22). In de periode 1960-1981 was de gemiddelde ree’le rente 1,6%. Een hoge ree’le rente bevordert het sparen. Echter, herstructurering van de economie in de zin van sanering van verouderde produktiecapaciteit en investering in nieuwe produktie-
middelen en infrastructuur is gebaat bij een lage ree’le rente.
Wordt een lage ree’le rente beleidsmatig geeffectueerd, dan werkt
dit ook gunstig uit op de woningfinanciering en -bouw. Blijft de
ESB 6-7-1983
19)Zie voetnoot 3.
20) Centraal Planbureau, De financiering van de volkshuisvesting in ma-
cro-economisch perspectief, 18 juni 1982.
21) Zie voetnoot 14. Zie ook: The race to the automatic factory, Fortune,
21 februari 1983, biz. 52-64.
22) Zie voetnoot 20.
23) H. J. van Dongen, G. G. J. M. Poeth en R. W. de Groot, Een beleidsperspectief voor de markt van koopwoningen (I en II), ESB, 2/9 juni
1982.
595
Naar een herstel van activiteit op de markt voor koopwoningen
Van de zijde van beleidsinstanties zijn uitspraken gedaan met
de strekking dat het doen wederopleven van de woningmarkt en
-bouw onmogelijk, dan wel ongewenst is. De veronderstellingen
die aan deze uitspraken ten grondslag liggen, zijn in dit artikel
onderzocht. Tot slot vatten we de voornaamste conclusies in en-
kele punten samen.
1. De woningbouw is een motor voor de economische groei.
Oude berekeningen voor de bouw-multiplier op basis van het
model Vintaf-II zijn niet meer geldig gezien de gewijzigde economische omstandigheden en de lacunes in het model. De bouw-
kenden zich gaat conformeren aan de aldus gecreeerde omstandigheden, en het aspiratieniveau laat zakken. Een ander deel van
de woningzoekenden doet dit niet. De aanhoudende woning-
nood vormt dan de bron voor onnodige maatschappelijke fricties
en persoonlijke frustraties. Met het voortschrijden van de substitutie van arbeid door kapitaal, en het toenemende tekort aan arbeidsplaatsen, verschuift het criterium voor sociale integratie
van werkgelegenheid naar kwaliteit van bestaan. Zelfstandig en
kwalitatief goed wonen kan een belangrijke bijdrage leveren aan
de stabiliteit van het sociaal systeem. Ook door de vergrijzing
van de bevolking neemt de tijd die gemiddeld in de woning wordt
multiplier heeft een aanzienlijke waarde van 1,2 a 1,4. Daarbij
is nog niet verdisconteerd het effect van bestedingen die volgen
uit het in gebruik nemen van nieuwe woningen. Herstel van de
doorgebracht toe. Kwalitatief goed wonen wordt daarmee van
groter belang. Dit kan doorwerken op het produktievolume per
woning.
5. De interventies van overheden op het terrein van de huis-
woningbouw is niet louter afhankelijk van een voorafgaand ma-
vesting zijn talrijk. Veel regelingen blokkeren doorstroming en
cro-economisch herstel. Via een pakket van specifieke maatregelen kunnen knelpunten worden weggenomen en kan de woningmarkt worden geactiveerd. Besparingen worden dan niet
langer aangewend voor verliesfinanciering, maar voor toegevoegde-waarde-creerende bestedingen. Ook via binnenlandse
bestedingen kan het proces van economische groei worden aan-
nieuwbouw, en beknotten de autonomie van bedrijven en huishoudens. Dit betekent echter nog niet dat een overheidsbeleid
van non-interventie de gewenste resultaten oplevert. Veeleer is
het zaak de taak van de overheden te herdefmieren van regulering naar het scheppen van condities op basis waarvan huishoudens en bedrijven in onderlinge samenwerking problemen op
kunnen lossen en conflicten kunnen hanteren. Bij het opstellen
van een beleidsperspectief is het van belang te letten op het effect
van beleidsmaatregelen op de autonomie, dan wel de afhankelijkheid van bedrijven en huishoudens. Men kan het beleid karakteriseren in termen van de vier domeinen van het volgende
schema:
gezwengeld.
2. Woningbouw creeert blijvende arbeidsplaatsen. Van woningbouw gaat een ,,push “-effect uit. Het in gebruik nemen van
een nieuwe woning leidt tot regelmatig terugkerende bestedingen. Het industrialiseren van woningbouw kan ertoe leiden dat
dit een exportactiviteit wordt. Het mobiliseren van de woningbouw voorkomt dat de economie in een neenvaartse spiraalbeweging komt en dat de kredietverlening wordt ontregeld en de
herindustrialisatie wordt geblokkeerd.
3. Reele inkomensdaling leidt weliswaar tot financieringsproblemen voor de woningmarkt, maar loonmatiging is tijdelijk en
er zijn tal van oplossingen denkbaar waarmee de nadelige effec-
ten op de woningmarkt kunnen worden opgevangen. Loonmatiging kan wel leiden tot een verbetering van de Nederlandse
concurrentiepositie, zij biedt echter geen oplossing voor de stij-
(non)Interventie van beleidsinstanties
op centraal niveau
versterking
autonomie
1
2
vergroting
afhankelijkheid
Effect op huishoudens
en bedrijven
op decentraal niveau
3
4
gende structurele werkloosheid als gevolg van de voortschrijdende substitutie van arbeid door kapitaal. Dit laatste is een autonoom proces. Internationale arbeidstijdverkorting en stimulering van de koopkrachtige vraag zijn noodzakelijk om ondanks
de technologische ontwikkeling de werkgelegenheid zoveel mogelijk op peil te houden en zo goed mogelijk te verdelen. Van
loonmatiging gaan ook contraproduktieve effecten uit. Deflatie
brengt met zich dat huishoudens en bedrijven geen langlopende
financiele verplichtingen durven aan te gaan en derhalve niet in-
Het is van belang de domeinen goed in te vullen. Er zullen zich
ontegenzeggelijk belangentegenstellingen voordoen. Op het niveau van beleidsbepaling dient echter niet zozeer te worden aangegeven welke oplossingen tnoeten worden gekozen, maar veeleer op welke wijze conflicten en problemen hanteerbaar kunnen
worden gemaakt. Zo wordt bij voorbeeld als oplossing voor de
problematiek van bestuurlijke en bureaucratische fragmentatie
gedacht aan het overhevelen van taken en bevoegdheden van
vesteren. Industrialisatie van de woningbouw leidt op termijn tot
centrale overheidsinstanties naar provinciale en gemeentelijke
een vermindering van de bouwkosten en van de financieringsproblematiek. Ook de recente rentedaling geeft een verlichting
van de financieringsproblematiek. De nadelige effecten van een
tijdelijke daling van het reeel inkomen kunnen met een pakket
van gerichte beleidsmaatregelen worden opgevangen. Wat betreft de overheid gaan de baten voor de kosten uit. Het financieringstekort van de overheid loopt terug door het stimuleren van
de woningmarkt. Herstel van de nieuwbouw in de koopsector
overheden. Decentralisatie kan, in strijd met het bedoelde effect,
resulteren in een verlies van autonomie van huishoudens en bedrijven. Ervaringen met bij voorbeeld gemeentelijke bouwverordeningen, welstandstoezicht en regulering van woningdistributie’
leidt, ook bij een gelijkblijvend totaal aantal te produceren woningen, tot een verbetering van bedrijfsresultaten en werkgele-
hebben geleerd dat ook op decentraal niveau gebrekkige coordinatie en betutteling een rol kunnen spelen. In dit verband is het
van belang om op centraal niveau vast te stellen en te bewaken
wat niet, of op welke wijze niet op decentraal niveau kan worden
gereguleerd ten einde de autonomie van huishoudens en bedrijven te waarborgen.
genheid. Het produktievolume per koopwoning is groter dan dat
per huurwoning.
4. De structurele daling van de woningbouw op lange termijn
behoeft lang niet zo omvangrijk te zijn als wordt verondersteld.
De verwachting dat de stijging van het percentage hoofden van
huishoudens in de bevolkingscategorieen ,,ongehuwden” en
,,gehuwd geweest” ten einde komt is ongefundeerd. De culturele
trend naar kleiner wordende huishoudens zet door. Met de ver-
ruiming van het aanbod van betaalbare woningen neemt het vrijwillig wonen in niet-woningen af. Er wordt in de prognose uitgegaan van een te laag niveau van vervangende nieuwbouw. In
het verleden is herhaaldelijk onder het motto ,,continui’teit in de
bouw” en ,,niet bouwen voor de leegstand” de groei van de wo-
ningbehoefte onderschat, hetgeen heeft geresulteerd in een bestendiging van de woningnood. Het gevaar is aanwezig dat anticiperen op een afnemende groei van de woningbehoefte gaat
werken als een ,,self-fullfilling prophecy”, in de zin dat met het
beperken van het woningaanbod, een deel van de woningzoe596
H. J. van Dongen
G. G. J. M. Poeth
R. W. de Groot