Marktmacht in de hypotheekmarkt
Aute ur(s ):
Hassink, W.H.J. (auteur)
Leuvensteijn, M.van * (auteur)
De auteurs zijn verb onden aan respectievelijk de Utrecht School of Economics en het Centraal Planb ureau. w.hassink@econ.uu.nl
Ve rs che ne n in:
ESB, 88e jaargang, nr. 4414, pagina 450, 19 september 2003 (datum)
Rubrie k :
Tre fw oord(e n):
financiële, markten
Analyse toont een grote spreiding in hypotheekrente tussen hypotheekaanbieders. Dit duidt op imperfecte informatie bij consumenten
en op marktmacht bij hypotheekaanbieders.
Wanneer grote hypotheekmaatschappijen hun officiële tarieven wijzigen, krijgen ze vaak de nodige media-aandacht. Zo werd begin
augustus door een groot aantal banken en verzekeraars de hypotheekrente tegelijk met enkele tiende procentpunten verhoogd in reactie
op de oplopende rente op de obligatiemarkt. Zulke berichtgeving suggereert dat de tarieven vrij uniform worden vastgesteld. Niets is
minder waar. Zoals we hierna laten zien is de spreiding van de tarieven tamelijk fors.
Imperfecte informatie
Ogenschijnlijk is de hypotheekmarkt volkomen transparant voor de consument. Een huishouden kan vrijwel kosteloos uitvoerige
informatie verkrijgen over de verdeling van de hypotheektarieven door naar een intermediair te gaan of door een website over
hypotheektarieven te bezoeken. Wel moet een aantal kenmerken van de hypotheekaanvraag worden doorgegeven, zoals de gewenste
looptijd, het bruto (huishoud)inkomen, de vorm van het arbeidscontract, de omvang van de hypotheek en de waarde van het onderpand.
Nadat deze gegevens zijn ingevoerd en een druk op de knop rolt, voilà !, de voordeligste aanbieder er uit.
Als vragers en aanbieders alleen op deze wijze samenkomen, zou een onderzoeker een statistisch perfecte relatie vinden tussen die
kenmerken en de hoogte van de leenrente. Prijsverschillen ontstaan zo alleen door verschillen in risico tussen de consumenten. Een meer
riskant geacht huishouden moet een hogere leenrente betalen. Hypotheekverstrekkers (de geld-gevers) vragen een opslag als ze bij een
huishouden een hoger kredietrisico verwachten. Het hogere kredietrisico ontstaat doordat huishoudens soms te laat betalen. Ook is het
mogelijk dat zij de hypotheek vervroegd aflossen, bijvoorbeeld vanwege verhuizing. In vergelijking tot het eerder afgesloten
hypotheekcontract verliezen de aanbieders hierdoor inkomsten.
De vraag is of een statistisch perfecte relatie daadwerkelijk bestaat of dat er aanwijzingen zijn dat de markt minder transparant is dan deze
op het eerste gezicht lijkt. Bij een ondoorzichtige markt is er sprake van imperfecte informatie bij de consument. Hierdoor kan de
gemiddelde rente tussen hypotheekverstrekkers verschillen. Naarmate de informatie meer imperfect wordt, zal de spreiding van de
gemiddelde tarieven tussen de aanbieders toenemen en zal er sprake zijn van minder concurrentie.
Aldus zijn we geïnteresseerd in twee empirische vragen: wat verklaart de hoogte van de hypotheekrente? Dit geeft aan hoe aanbieders
het risico van een hypotheekaanvrager inschatten. Hoe groot is de spreiding van de rente tussen de geldverstrekkers, nadat
gecorrigeerd is voor de kenmerken van de aanvraag? Dit zegt iets over de doorzichtigheid van de markt voor vragers en aanbieders en de
mate waarin aanbieders met elkaar concurreren.
Hoogte van de rente
Eerst wordt bepaald welke invloed de kenmerken van de vrager hebben op de hypotheekrente. De empirische analyse is gebaseerd op
informatie van huishoudens die een garantieverzekering van de Nationale Hypotheekgarantie hebben. Deze garantie wordt alleen
verstrekt als de hypotheeksom hoogstens 88 procent van het onderpand is. Bovendien heeft de hypotheek een waarde van minder dan
circa € 200.000. Dit is wat hoger dan de gemiddelde waarde van een woning in Nederland. Hierdoor is de analyse gericht op de onderkant
van de hypotheekmarkt. Bij ruim een kwart van alle hypotheektransacties in Nederland was er sprake van een nhg-garantie. We beperken
ons tot afgesloten hypotheken met een vaste renteperiode van tien jaar (veertig procent van de afgesloten hypotheken). Informatie over
geweigerde hypotheken ontbreekt. Wij maken gebruik van gegevens van circa 124.000 huishoudens die een hypotheek hebben
afgesloten bij een van de 54 hypotheekverstrekkers.
Hoe groot is de spreiding van de feitelijk betaalde rente tussen alle huishoudens? Voor elke maand in de periode van januari 1996 tot en
met oktober 2001 hebben we het 1ste en het 99e percentiel van de hypotheekrente over de huishoudens berekend. Het 1ste (99e)
percentiel is een benadering van de laagste (hoogste) afgesloten rente. figuur 1 toont de ontwikkeling van beide percentielen, samen met
die van de gemiddelde hypotheekrente. Deze figuur is (evenals figuur 2) alleen gebaseerd op informatie over spaarhypotheken.
Opvallend is dat de afstand tussen de beide percentielen vrij fors is: circa 1,4 procentpunt. Kennelijk leiden verschillen in risico tussen
huishoudens tot grote verschillen in de hypotheekrente. De gemiddelde rente daalde tot juli 1999 en steeg vervolgens abrupt met circa
één procentpunt. De spreiding nam nog verder toe in het regime van oplopende marktrente. Dit is een indicatie dat er sprake is van een
ondoorzichtige markt en geringe concurrentie tussen hypotheekverstrekkers.
Figuur 1. Spreiding van de rente op spaarhypotheken tussen de huishoudens, januari 1996 – oktober 2001, in procenten
Figuur 2. Spreiding van de rente op spaarhypotheken tussen de hypotheekverstrekkers, januari 1996 – oktober 2001, in procenten
De spreiding tussen de huishoudens wordt nader onderzocht door de reële leenrente te regresseren op allerlei kenmerken van de
hypotheekvrager. Dit betreft niet alleen specifieke kenmerken van het huishouden, maar ook het soort hypotheek, het onroerend goed en
de lokale woningmarkt. Hierbij hanteren wij reële prijzen, om te corrigeren voor de inflatieontwikkeling, die vooral aan het einde van de
jaren negentig toenam. Uit de regressie blijkt dat de hypotheekrente afhangt van de volgende factoren.
Macro-economische ontwikkelingen
Ontwikkelingen in de financiële markten hebben een zeer grote invloed op de leenrente. Eén procentpunt toename van de (één maand
vertraagde) rente op obligaties met een looptijd van tien jaar leidt tot een 0,6 procentpunt hogere leenrente op hypotheken.
Woningmarkt
Het type onroerend goed heeft een belangrijke invloed op de leenrente. Dit kan worden verklaard door de waarde van het onderpand (de
woning) waarop de hypotheek wordt afgesloten. Meer courante objecten kunnen een lagere leenrente krijgen. Op hypotheken van
bestaande woningen is de rente 0,11 procentpunt hoger dan bij nieuwbouwwoningen. Voor appartementen is de rente 0,05 procentpunt
hoger dan bij de overige woningen. Verder is de prijsvorming in de lokale woningmarkt van belang. Woningen in gemeenten met een
hogere WOZ-waarde zijn meer gewild. Hypotheken die werden afgesloten op woningen in gemeenten met een 1 procent hogere WOZwaarde hebben een 0,0018 procentpunt lagere rente. Dit lijkt verwaarloosbaar te zijn, maar gelet op de spreiding van de gemiddelde
WOZ-waarden over de Nederlandse gemeenten die in 1995 varieerde van € 40.000 tot € 200.000, is het zeker niet negeerbaar.
Kenmerken huishoudens
Er is geen aanwijzing dat de verstrekkers hun tarieven baseren op inkomen en leeftijd van het huishouden. Van prijsdiscriminatie lijkt
geen sprake te zijn.
Kenmerken hypotheekverstrekker
Hogere kosten van de verstrekkers leiden tot hogere hypotheektarieven. Vanwege beschikbaarheid van data hebben wij voor banken en
verzekeraars verschillende definities gehanteerd. Voor de banken betreft dit de financieringskosten oftewel de rentelasten over
deposito’s. Voor verzekeraars zijn dit de operationele kosten, zoals de kosten voor gebouwen en personeel. De maximale spreiding van
deze kostenvariabelen, die wordt bepaald door de aanbieder met de hoogste kosten minus die met de laagste kosten, kan op z’n hoogst
0,08 tot 0,16 procentpunt van de renteverschillen verklaren.
Spreiding van de rente
Spreiding van de rentetarieven tussen de hypotheekverstrekkers duidt op imperfecte informatie tussen vragers en aanbieders. Naarmate
de spreiding groter is, is de concurrentie meer imperfect. Voor elke verstrekker hebben we per maand de gemiddelde rente over de
verstrekte spaarhypotheken berekend. Elke maand kunnen andere aanbieders het hoogste of laagste gemiddelde tarief hebben. figuur 2
geeft de ontwikkeling van de hoogste en laagste gemiddelde rente: de dispersie tussen de aanbieders is relatief groot (circa 1,0
procentpunt).
De spreiding in tarieven tussen de aanbieders kan nog nauwkeuriger worden bepaald, nadat – aan de hand van regressieanalyse gecorrigeerd is voor de hierboven besproken geobserveerde kenmerken van de hypotheekvrager. De regressie geeft aan dat de maximale
spreiding van de reële rente tussen de maatschappijen circa één procentpunt bedraagt.
Wat veroorzaakt de spreiding?
Spreiding van de rente tussen de hypotheekverstrekkers kan verschillende oorzaken hebben. Consumenten zoeken niet goed (of worden
onvoldoende geïnformeerd) over de laagste rente in de markt. Bovendien kunnen de voorwaarden tussen de verstrekkers verschillen.
Hierdoor zijn de zoekkosten vanuit het perspectief van de consument niet nul. Volgens Stiglitz leidt dit tot marktmacht van aanbieders en
tot geringere concurrentie1 Een andere reden is dat hypotheekverstrekkers vanwege imperfecte informatie moeilijker kunnen inschatten
wat het risicoprofiel van een klant is. Ze kunnen strengere eisen stellen aan het onderpand of huishoudens mogen maximaal minder
lenen.
Ten slotte kunnen sommige aanbieders vragers beter screenen. Doordat ze, tegen kosten, betere informatie over een huishouden
vergaren, kunnen ze eerder meer (of minder) riskant geachte huishoudens een hogere (of lagere) rente bieden. Een aanwijzing hiervoor is
dat de spreiding van de hypotheektarieven tussen verzekeraars circa twee keer zo groot is als die van de banken (1,30 procentpunt
versus 0,60 procentpunt). Beide aanbieders hanteren een andere methode van distributie. Levensverzekeraars maken voornamelijk
gebruik van tussenpersonen, die consumenten niet altijd de hypotheekaanbieder met de voordeligste tarieven hoeven te geven.
Tussenpersonen ontvangen van levensverzekeraars vergoedingen waardoor zij een prikkel kunnen ervaren om niet altijd de voor de
consument beste hypotheek te verkopen. Banken verkopen relatief meer aan de balie2 Banken kunnen zo beter screenen, omdat ze aan
de balie indien nodig aanvullende vragen kunnen stellen. Als hypotheekvragers al voor andere zaken klant zijn bij de bank, bijvoorbeeld
voor een creditcard, kan deze informatie worden meegenomen in de beoordeling.
Conclusie
Onze twee empirische vragen kunnen nu als volgt worden beantwoord. De hoogte van de hypotheekrente wordt met name bepaald door
ontwikkelingen in de obligatiemarkt, alsmede door de (onderpand)waarde van de woning en de kostenstructuur van de
hypotheekverstrekker. Na correctie voor deze factoren resteert een tamelijk forse spreiding tussen de aanbieders van circa één
procentpunt. Bij levensverzekeraars is dit zelfs nog groter.
Al met al is de hypotheekmarkt weinig doorzichtig en bezitten hypotheekverstrekkers de nodige marktmacht. Een meer doorzichtige markt
kan de concurrentie op deze markt bevorderen en de kosten voor consument en belastingbetaler beperken. Bij een landelijke
hypotheekschuld van 363 miljard euro en een looptijd van dertig jaar levert een vermindering van de fiscaal aftrekbare
hypotheekmarktrente met 0,1 procentpunt de consument 220 miljoen euro op3
Gezien de geringere rentespreiding bij banken in vergelijking tot levensverzekeraars, lijkt het segment waar banken actief zijn
transparanter dan dat van de levensverzekeraars. Hierdoor zijn consumenten minder geïnformeerd en hoeven verzekeraars minder met
elkaar te concurreren. Het is een goede zaak als de hypotheekmarkt – zeker voor levensverzekeraars – meer doorzichtig wordt gemaakt.
Voor tussenpersonen geldt al dat een gedragscode wordt opgesteld, waardoor ze mogelijk meer informatie zullen geven over de mate van
onafhankelijkheid van de hypotheekverstrekkers. Eén brancheorganisatie heeft al in de gedragscode opgenomen openheid te geven over
de mate van onafhankelijkheid van tussenpersonen in het geval een klant er om vraagt4
Verder ontstaat er meer transparantie als zichtbaar wordt welke prijs consumenten betalen voor specifieke kenmerken van een hypotheek,
zoals bijvoorbeeld van het boetevrij aflossen. Zolang de markt nog onvoldoende transparant is, geldt voor de consument dat het loont
om veel hypotheek-offertes bij diverse hypotheekver-strekkers aan te vragen.
Wolter Hassink en Michiel van Leuvensteijn
Dit artikel is gebaseerd op Price-setting and price dispersion in the Dutch mortgage market, CPB Discussion Paper 21, Den Haag, en
Discussion Paper 03-07 van het Tjalling C. Koopmans Instituut te Utrecht.
1 S. Salop en J. Stiglitz, 1977, Bargain and rip-offs: a model of monopolistically competitive price dispersion, Review of Economic Studies,
blz. 493-510.
2 R.T.A. de Haas, A.C.F.J. Houben, J.I. Kakes en H. Korthorst, De kredietverlening door Nederlandse banken, DNB monetaire
monografieën, nr. 18, Amsterdam, 2000.
3 Dit wordt lager als consumenten door de lagere hypotheekrente hogere hypotheken opnemen.
4 SER, Bemiddeling in financiële diensten, advies nr. 13, Den Haag, 2002.
Copyright © 2003 – 2004 Economisch Statistische Berichten (www.economie.nl)